amerikansk forskning tænketank Brookings Institution vært for en begivenhed i USA, DC mandag morgen, der omfattede en omfattende paneldiskussion af reverse realkreditlån i Amerika og i hele verden. Arrangementet omfattede også præsentationen af to forskningsartikler, diagnosticering af problemer og ordinering af potentielle løsninger til modvind, som omvendte realkreditprodukter står over for på markedet.
begivenheden med titlen ” Reverse mortgages: Løfte, problemer og forslag til et bedre marked,” blev afholdt i forbindelse med Kellogg School of Management baseret på det Nordvestlige Universitet i Evanston, Ill. og var en del af en større, løbende række møder, der var vært for Brookings dedikeret til pensionspolitisk reform, der blev ledet af både Brookings og det nordvestlige Kellogg school.
arrangementet førte ud med en keynote tale fra Debra Hvidman, EVP og chief Public policy officer hos AARP. Mens han primært diskuterede løbende problemer, som ældre amerikanere står over for med hensyn til vanskeligheder i forbindelse med tilstrækkelig besparelse til pensionering, gav han en vis sammenhæng for AARPs holdning til omvendte realkreditprodukter generelt.
reklame
“hos AARP ser vi ikke egenkapital eller omvendt realkreditlån som en vigtig løsning for alle mennesker til pensionssikkerhedsproblemet,” sagde han i sin keynote. “Efter vores opfattelse kan selv gennemsigtige, veldesignede omvendte realkreditlån kun spille en begrænset rolle i at forbedre de økonomiske udsigter for de fleste mennesker.”
med henvisning til median hjem egenkapital værdi i 2016 på $145.000, hævdede han, at uden for større storbyområder, der har meget højere ejendomsværdier, vil de fleste mennesker ikke være i stand til at sikre pensionering sikkerhed for den fulde længde af deres stadig længere pensionsvilkår ved at ansætte hjem egenkapital produkter som omvendt realkreditlån, samtidig med at det hedder, at omvendt pant tvangsauktioner er “for høje.”Hun sagde dog også, at omvendte realkreditlån kan fungere for nogle mennesker i specifikke situationer.
nye reverse mortgage research papers
samme dag begivenheden fandt sted, præsenterede forskere på to af tre nyligt offentliggjorte forskningsartikler, der diagnosticerede problemer med reverse mortgage products, sammen med at tilbyde nogle mulige løsninger på specifikt identificerede problemer. Den første præsentant, Dr .. Stephanie Moulton fra Ohio State University, beskrev, at den lave udnyttelsesgrad af omvendte realkreditlån kan forbedres ved at strømline produktmuligheder, der er målrettet mod forbrugersegmenter med demonstreret efterspørgsel efter boliglån.
“udfordringen fremsat af Brookings, hvordan vi kan reformere omvendte realkreditlån for at gøre markedet bedre,” sagde Moulton.
da egenkapital i hjemmet ofte er en primær kilde til rigdom for mange amerikanske husstande, kan egenkapital tjene som en levedygtig kilde til supplerende indkomst for nationens seniorer, sagde hun. Med henblik herpå og i en potentiel indsats for at øge udnyttelsesgraden af omvendte realkreditlån til ældre amerikanere, lavede Moulton og medforfatter Donald Haurin (også fra Ohio State) to anbefalinger til yderligere reverse mortgage produkttilbud.
den første er omvendt pant i små dollars, en billig mulighed, der kan målrette mod 6,1 millioner husejere, for hvem boligkapital er et primært pensioneringsaktiv, og som kan drage fordel af adgang til kortvarig likviditet. Den anden er strømlinet frem-til-reverse realkreditkonverteringer, der kan målrette over 3 Millioner ældre husejere, der stadig har et fremadrettet pant, og kunne forbedre boligernes overkommelige pris betydeligt gennem eliminering af en månedlig terminsbetaling, forfatterne skriver.
Moulton og Haurin tilføjede, at strømlining af reformer for både oprindelse og service af omvendte realkreditlån er nødvendige, hvilket kan mindske sandsynligheden for, at et lån ophører i afskærmning. Front-end foreslåede reformer inkluderer risikobaseret garanti, der tager højde for låntagernes kredit score og trækbeløb, mens back-end reformforslag inkluderer forebyggende service og proaktive trin fra både servicere og Federal Housing Administration (FHA) for at forbedre sikkerhedsværdierne for ejendomme, der ejes af omvendte realkreditlåntagere.
det andet præsenterede papir er af Professor Thomas Davidoff fra University of British Columbia og foreslår, at omvendte realkreditlån kan gøres mere attraktive for låntagere og långivere ved at øge lånebeløb ved oprindelse for at købe en livrente. Livrente, Davidoff hævder, kan bruges til at betale ned hovedstol og renter på lånet, mens låntagere kan forblive i deres hjem. Dette kan tjene til at overføre lånebalancer fra længe efter oprindelsen – når hjemmet sandsynligvis vil være mindre værd end den udestående saldo – til tidligere datoer, hvor hjemmet er mere sandsynligt at være mere værd end låntagerne skylder.
“numeriske eksempler viser, at omkostningerne til långivere med begrænset ansvar kan reduceres betydeligt ved denne udjævning af lånebalancen over tid,” skriver Davidoff. “Långivere kan således være i stand til at give flere penge til låntagere ved låneoprindelse, mens de tilbyder lavere gebyrer og renter.”
paneldiskussion
papirpræsentationerne blev efterfulgt af en paneldiskussion modereret af det nordvestlige Universitets Benjamin Harris og omfattede Moulton og Davidoff sammen med Dr. Christopher Mayer fra Columbia University og Longbridge Financial samt Dr. Laurie Goodman, vicepræsident for boligfinansieringspolitik ved Urban Institute.
Goodman begyndte diskussionen med at rose den løsning, der blev foreslået i Moultons papir.
“jeg elsker Stephanies forslag,” sagde Goodman. “Hun fremsætter mange fornuftige anbefalinger for at øge rækkevidden af det omvendte realkreditprodukt, og ikke kun fremsætter hun disse anbefalinger, men hun størrelser også brugen af det. Hun anerkender det faktum, at reverse mortgage-programmet ikke er for alle, men at der er to specifikke anvendelser, der er meget, meget almindelige: små dollar HECMs og fremad pant HECMs. Begge giver masser af mening. Jeg støtter fuldt ud papiret.”
fra både det akademiske og industrielle perspektiv, Mayer gentog stort set Goodmans følelser med hensyn til Moultons forslag, men kvalificerede sig til, at hendes forslag har et særligt fokus på markedet for lav til moderat indkomst, et marked, han siger, ville have “svært ved at eksistere fraværende regeringen.”
Mayer beskrev også, at Det Forenede Kongerige har et omvendt realkreditmarked, der er seks til syv gange større pr.
“den største indsigt i Storbritannien. det, jeg tror, ville være nyttigt for os at forstå, er, at en 30-årig fast rente eller et langsigtet pant med betalinger til nogen i 50 ‘erne eller 60’ erne-at de skal betale for yderligere 30 år uden et pensionssystem-ikke klart er et passende produkt for mange mennesker,” sagde Mayer. “Og det sætter dem i en situation, hvor de foretager betalinger i pension, som de så skal kæmpe med.”
en måde at skabe et produkt, der tjener de mennesker, hvor betalinger foretages i en periode, før de rulles ind i et omvendt pant og eliminerer behovet for betalinger, er noget, der har et stort potentiale i USA, og at det at være en drivende faktor i Storbritannien kunne tjene som bevis på det. Imidlertid, logistikken vil sandsynligvis tage arbejde for i sidste ende at tjene som en levedygtig løsning, han sagde.
hvad angår Davidoffs foreslåede løsning, kaldte Goodman det “utroligt klogt.”Mayer karakteriserede Davidoffs forslag ved at sige, at hans ide i praksis faktisk sker på poolniveau på den private label side af branchen.
“jeg tror, at ideen om, at Tom taler om, giver meget mening, og det er noget, som folk, der ser på at finansiere disse ting, gør i dag i en vis variation af tilgangen,” sagde Mayer.
‘utroligt kompleks,’ spørgsmål og svar
injicerer nogle kommentarer i diskussionen, moderator Harris interjected at Generelt finder han, at emner vedrørende omvendt realkreditlån er “utroligt komplekse”, sammenligner dem med hans generelle studier om skattespørgsmål i sin stilling på Kellogg School.
“omvendt realkreditlån blæse skatter væk på kompleksitet,” Harris sagde. “Både detaljerne i bestemte lån, hvordan programmerne fungerer, de reformer, der er sket. Dette er et program, der transformerer for vores øjne næsten hvert år. Jeg finder det meget forvirrende, og det er før du selv kommer til økonomien. Dette er et utroligt komplekst problem, så måske skulle vi bare erkende det fra starten.”
kompleksitet var et konsistent kendetegn for den fortsatte diskussion, hvor Goodman rejste spørgsmål relateret til begrænsninger for finansielle planlæggere i henhold til lov om fast ejendom Settlement Procedures (RESPA), der forbyder finansielle rådgivere at blive kompenseret, hvis de vælger at anbefale et omvendt pant.
Moulton diskuterede også kompleksiteter, der kan opstå fra HECMs, der opstod, før en række programreformer blev vedtaget, mens de stadig adresserede produktmuligheder for seniorer, der ikke straffer fremtidige omvendte realkreditlåntagere. Adressering af skattemæssige bekymringer relateret til programmets omkostninger for skatteyderne var front-of-mind for forskere i forsøget på at tænke på deres præsenterede forslag. Hun diskuterede også udfordringer i forbindelse med karakterisering af reverse mortgage tvangsauktioner, da mange af lånene naturligvis ender i tvangsauktioner, der ikke resulterer i faktiske forskydninger, da en afskærmning primært opstår, når en reverse mortgage låntager enten dør eller forlader hjemmet.
den primære paneldiskussion blev efterfulgt af en periode& a. Det første spørgsmål blev indrammet omkring kompleksitetsproblemet, med et publikum, der ikke kun beskriver en “asymmetri af information, men en asymmetri af kognition”, der gør seniorer særligt sårbare over for ikke at forstå det omvendte realkreditprodukt. Moulton og Goodman var enige i spørgsmålets forudsætning og understregede, at der er behov for at forenkle produktudbuddet — hvilket var en ide, Goodman udtrykte i sidste måned, da han vidnede foran Repræsentanternes Underudvalg for finansielle tjenesteydelser om boliger, Samfundsudvikling og forsikring.
fuld udskrift og video af begivenheden vil blive gjort tilgængelig senere i denne uge på sin dedikerede side, ifølge en medietalsmand for Brookings Institution.
