I. krav til meddelelse
der er flere krav til meddelelse, som kan være gældende for en bestemt afskærmningsaktion, og som skal følges nøje inden en pant afskærmningsaktion kan påbegyndes.
for det første er der lejlighedsvis kontraktmæssige opsigelseskrav indeholdt enten i egenveksel eller i pantet, der sikrer sedlen, som udgør en betingelse præcedens for påbegyndelsen af en afskærmningsaktion. Det er overflødigt at sige, praktiserende læge skal læse egenveksel og pant, og sikre, at der har været overholdelse af kravene kontraktlige varsel, før du fortsætter med pant afskærmning proces.
for det andet, før et boliglån kan afskæres i Pennsylvania, skal långiveren give en 30-dages varsel om hensigt om at afskærme (også kendt som en Act 6-meddelelse), hvilket giver låntageren mulighed for at helbrede og forbyde långiveren at indsamle advokatsalærer, der er afholdt i opsigelsesperioden. Se Handling. 6 af 1974, 41 P. S. kr. 403. For en definition af et “boliglån”, Se 41 P. S. L. 101.
den 9.August 2012 genindførte guvernør Corbett PA-husejerens Nødhjælpsprogram (“HEMPA”) administreret af Pennsylvania Housing Finance Agency (“PHFA”). Derfor kræves der fra 2.oktober 2012 Act 91-meddelelser. Se lov nr. 91 af 1983 (som ændret), 35 p.s. 1680 FF. Formen af Act 91-meddelelsen skal i det væsentlige være i den form, der er tilgængelig på PHFA ‘ s hjemmeside. Långivere er også forpligtet til at vedhæfte en liste over rådgivningsbureauer for det gældende amt, hvor ejendommen er beliggende. Undladelse af at gøre det, eller vedhæfte yderligere amter, gør meddelelsen ugyldig. En Handling 6 meddelelse er ikke påkrævet, hvis en handling 91 meddelelse sendes. Lov 91 udtrykkeligt, at en lov 91 meddelelse er i stedet for andre meddelelser. 35 P. S. til 1680.403 c. meddelelser skal sendes til pantsætter(E) på ejendommen og på hans/hendes/deres postadresse, hvis anderledes.
II. påbegyndelse af en pant afskærmning handling
A. pant prioritet
før påbegyndelse af en afskærmning handling, rådgiver skal fastslå pant position af pant skal afskæres. Generelt tager den afskærmende sagsøger en ejendom ved afslutningen af sheriffens salg “under og underlagt” til alle tidligere panterettigheder.
panterettigheder mod fast ejendom har prioritet over hinanden på følgende grundlag:
(1) Køb penge realkreditlån, fra det tidspunkt, de leveres til panthaveren, hvis de registreres inden for ti dage efter deres Dato; ellers fra det tidspunkt, de er tilbage til rekord. Et realkreditlån er et “køb penge pant” i det omfang det er:
(i) taget af sælgeren af den pantsatte ejendom for at sikre betaling af hele eller en del af købsprisen; eller
(ii) taget af en anden panthaver end sælgeren for at sikre tilbagebetaling af penge, som en sådan person faktisk har fremført til eller på vegne af panthaveren på det tidspunkt, hvor panthaveren erhverver ejendomsretten til ejendommen og brugt af panthaveren på det tidspunkt til at betale hele eller en del af købsprisen, bortset fra at et andet pant end til sælgeren af den panthaver, Der ejendom må ikke være et købspengelån i henhold til dette afsnit, medmindre det udtrykkeligt er angivet.
(2) andre realkreditlån og defeasable gerninger i form af realkreditlån, fra det tidspunkt, de er tilbage til rekord.
(3) domme for en bestemt sum penge, fra det tidspunkt, de registreres af retten.
(4) ugunstige domme og andre kendelser fra det tidspunkt, de afsiges.
(5) mindelige domme, fra det tidspunkt, hvor de instrumenter, de er opført på, er overladt til indrejse.
(6) skrivelser, der, når de udstedes og indekseres af Kontoret for kontorist ved Domstolen for fælles anbringender, skaber panterettigheder mod fast ejendom, fra det tidspunkt, de udstedes.
(7) andre instrumenter, der, når de er optaget eller indleveret og indekseret på kontoret for kontorist ved Domstolen for fælles anbringender, opretter panterettigheder mod fast ejendom, fra det tidspunkt, de er tilbage til indrejse eller arkivering.
42 Pa. Ulemper. Stati. Ann. Ret 8141
B. Venue
i Pennsylvania skal en pant afskærmning handling anlægges i det amt, hvor den faste ejendom er beliggende. Palæstinensiske.R. C. P., Artikel 1142. (Hvis afskærmning på fast ejendom beliggende i mere end et amt, se Pa.R. C. P., Artikel 3131.)
C. Afskærmningsklagen
sagsøger i afskærmningen er typisk den nuværende indehaver af pantet, dvs.den oprindelige panthaver eller dens nuværende erhverver. De tiltalte er panthaveren(E) (eller den personlige repræsentant, arving eller devisee for en afdød panthaver) og den reelle ejer af ejendommen (eller hvis han er ukendt, modtageren i den sidst registrerede gerning).
sagsøgeren skal angive følgende i sin klage:
(1) sagsøgerens navn, adresse og interesser;
(2) de tiltaltes navne, adresser og interesser;
(3) Hvis den nuværende reelle ejer er ukendt, en erklæring herom;
(4) identiteten af parterne i det oprindelige pant;
(5) datoen for pantet;
(6) hvis pant bliver afskærmet er blevet registreret, angive det sted, rekord af pant, og indarbejde pant ved henvisning (se Pa.R. C. P., artikel 1019, litra g). Hvis det ikke er registreret, skal du vedlægge en kopi af pantet;
(7) datoen for eventuelle opgaver;
(8) hvis opgaverne er registreret, skal du angive registreringsstedet for hver opgave og indarbejde ved henvisning. Hvis de ikke er optaget, skal du vedhæfte en kopi af hver opgave;
(9) En beskrivelse af den fast ejendom, der afskæres på;
(10) et specifikt gennemsnit af misligholdelse;
(11) en specificeret opgørelse over det skyldige beløb;
(12) en averment af overholdelse af eventuelle krævede varslingsbestemmelser, såsom overholdelse af bestemmelserne i afsnit 403 i lov nr.6; og
(13) et krav om dom for det skyldige beløb. Se Pa.R.C. P., Artikel 1147.
det er ikke tilladt i henhold til Pennsylvania-loven at kombinere en afskærmningsårsag med enhver anden årsag til handling i en enkelt klage. Palæstinensiske.R. C. P., Artikel 1146.
D. forkyndelse af proces
de tiltalte skal forkyndes i overensstemmelse med de sædvanlige regler, der gælder for civile søgsmål. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 1141, litra b). Typisk skal tiltalte i Pennsylvania (uden for Philadelphia) betjenes af sheriffen. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 410(a). Hvis personlig service ikke er mulig, tiltalte kan forkyndes ved offentliggørelse, udstationering, anbefalet post, eller andre metoder, som Retten finder passende. Se Pa.R. C. P., regel 410 generelt.
Pa.R. C. P., regel 410(b) (3) bestemmer, at hvis en sagsøgt i en pant afskærmning handling ikke kan forkyndes i henhold til den gældende regel, kan sagsøger flytte retten til en særlig kendelse lede metoden for forkyndelse, som kan omfatte forkyndelse ved udstationering en kopi af den oprindelige proces på den mest offentlige del af ejendommen. Forslaget skal ledsages af en erklæring, der angiver arten og omfanget af den undersøgelse, der er foretaget for at bestemme sagsøgtes opholdssted, og grundene til, at forkyndelsen ikke kan foretages.
ud over de tiltalte skal klagen også forkyndes for enhver person, der findes i besiddelse af den ejendom, der er underlagt pantafskærmning. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 410(a).
E. Forligskonferencer
Pennsylvania har ikke et statligt forligsprogram. Amter kan frivilligt vælge at vedtage en. De nuværende amter i vores område, der har forligskonferencer på plads, inkluderer følgende:
• Allegheny
O låntagere, der er i afskærmning, kan vælge programmet ved at kalde Allegheny County Department of Economic Development ‘ s “Save Your Home Hotline” på 1-866-298-8020. Gå til www.alleghenycourts.us for mere information. Vælg “Civil” og “pant afskærmning Program”.
* Blair
O låntagere kan tilmelde sig programmet, som udløser en udsættelse af alle procedurer, mens forlig finder sted.
* Bucks
O låntagere kan anmode om en forligskonference. Gå til www.buckscounty.org og klik på” Online-tjenester ” og pant afskærmning omdirigering Program for mere information.
* Butler
O låntagere kan ringe til en hotline, tale med en boligrådgiver og anmode om en forligskonference. For mere information, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
• låntagere kan deltage i en konference med en boligrådgiver og få et 30-dages ophold på afskærmning. Formålet med opholdet er at give låntagerne tid til at arbejde med långiveren for at finde en måde at undgå afskærmning. For mere information, gå til
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html og klik på “administrativ ordre og meddelelse om afskærmning Program”.
* Fayette
O låntagere kan søge en 90-dages ophold i pant afskærmning sagen med henblik på at nå frem til en gensidigt acceptabel aftale med långiver til at løse sagen. For mere information, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
* låntagere kan tilmelde sig programmet ved at kontakte en boligrådgiver og indgive en anmodning om en forligskonference. For mere information, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html.
• Lehigh
o retten planlægger en forligs – /sagsstyringskonference i enhver berettiget sag ved indgivelse af klagen om afskærmning. For mere information, gå til www.lccpa.org/rules.nex og klik på “Mortgage afskærmning Forligsprogram”.
* Lycoming
O låntagere kan tilmelde sig programmet ved at indgive et valg til at deltage med retten.
* Monroe
O når låntagere indgiver en skriftlig anmodning om en forligskonference under dette program, indtastes en ordre, der henviser sagen til en forligskonference. For mere information, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
* Northampton
O Forligskonferencer er planlagt i alle ejerboliger afskærmning sager.
* Philadelphia
O Forligskonferencer er planlagt i alle ejerboliger afskærmning sager. Gå til www.phila.gov og søg efter “afskærmning omdirigering Program” for mere information.
* Schuylkill
o for at være berettiget til at anmode om en domstolsovervåget forligskonference skal låntagerne kontakte en boligrådgiver og planlægge en aftale. For mere information, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
• Somerset
O hvis låntagerne ringe til en hotline og deltage i en rådgivning session, kan de søge en 60-dages ophold i pant afskærmning sagen at give dem tid til at forhandle med långiver og finde en måde at undgå afskærmning. For mere information, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
• USA
O hvis låntagerne ringer til en hotline og deltager i en rådgivningssession, kan de få et ophold i afskærmningsproceduren for at give dem tid til at forhandle med långiveren og finde en måde at undgå afskærmning på.
III. Svar på en Afskærmningsklage
som svar på en afskærmningsklage kan de tiltalte tjene og indgive foreløbige indvendinger eller tjene og indgive et svar, svarende afsnit for afsnit til påstandene om klagen. Svaret må indrømme eller benægte hver averment af fakta. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 1029, litra a). En generel benægtelse eller et krav om bevis udgør en optagelse. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 1029, litra b). Imidlertid, gennemsnit i et indlæg, som der ikke kræves nogen lydhør indlæg, anses for at blive nægtet. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 1029, litra d).
svaret kan også omfatte bekræftende forsvar (betegnet som “ny sag”), se Pa.R. C. P., regel 1030 og modkrav, forudsat at modkravene stammer fra den samme transaktion eller forekomst eller række transaktioner eller begivenheder, hvorfra sagsøgerens søgsmål opstod. Se Pa.R. C. P., Artikel 1148.
enhver mangel på klagen med hensyn til de formelle krav, der er angivet ovenfor, kan tjene som grundlag for foreløbige indsigelser eller et bekræftende forsvar i et svar. Manglende gennemførelse af korrekt service er en jurisdiktionsfejl. Manglende overholdelse af gældende varslingskrav (f.eks. betjening af en lov 6-meddelelse) er en jurisdiktionsfejl.
derudover kan ethvert forsvar, der viser, at panthaveren ikke er berettiget til afskærmning, oprettes som et forsvar mod en afskærmning. For eksempel, tiltalte kan påberåbe sig, at de har foretaget fuld betaling, at de aldrig var gæld, at pantet eller dets tildeling blev fremkaldt af svig, at pantet eller enhver opgave er en forfalskning, at der er mangel på overvejelse, der er en frigivelse eller decharge, der findes en modregning, afkald, estoppel, decharge i konkurs, og så videre. (Bedrageri skal påstås med specificitet. Palæstinensiske.R. C. P., Artikel 1030.)
IV. Dom og fuldbyrdelse
i tilfælde af, at sagsøgeren har forrang i sin pantafskærmning, enten fordi sagsøgte(e) misligholder at svare på klagen, eller retten giver en kortfattet dom efter sagsøgerens forslag, eller der er en dom til fordel for sagsøgeren efter en plenarforhandling, har sagsøgeren ret til at indgive en dom mod sagsøgte(e). Dommen er udelukkende en pengedom for et beløb, der repræsenterer gælden, renter, og andre autoriserede omkostninger og gebyrer indtil Dommens tidspunkt. En dom i pant afskærmning handling er imidlertid ikke en dom for penge skader. Dets eneste formål er at gennemføre et retligt salg af den ejendom, der er omfattet af pantelånet. Reed v. S& T Bank (i Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. V. D. Pa. 2002).
pantet forsvinder, når en dom er indgået i en pant afskærmning handling. Med andre ord, pant er fusioneret i en dom indgået i et realkreditlån afskærmning handling. Stendardo v. Federal Nat ‘l pant røv’ n, 991 F. 2D 1089 (3D Cir. Palæstinensiske. 1993). Dette betyder blandt andet, at panthaveren har ret til renter efter dom til den lovlige sats snarere end den sats, der er angivet i pantet. Soto v. PNC Bank (i re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). Pant i en dom, der er baseret på et prioritetslån, vedrører pantelånet. De Vitts appel, 76 Pa. 283 (1874).
V. Sheriff ‘ s Sale
efter indførelsen af en fuldbyrdelsesdokument skal sagsøgerens advokat udarbejde og forelægge sheriffen en “afskærmningspakke”, der blandt andet indeholder fuldbyrdelsesdokumentet, en indskudskontrol for sheriffens gebyrer, en meddelelse om Sheriff ‘ s Sale, en regel 3129.1 Erklæring, teksten til håndbogen, teksten til salgsannoncen, der skal offentliggøres, en verifikation af ikke-militærtjeneste, en erklæring om lov nr.91 (hvor det er relevant) og en erklæring om sheriffens salg, en regel 3129.1 Erklæring, teksten til håndbogen, teksten til salgsannoncen, der skal offentliggøres, en verifikation af ikke-militærtjeneste, en erklæring om lov nr. 91 (hvor det er relevant), og en regel 3129.2 Erklæring.
meddelelse om sheriffens salg skal gives ved håndbøger, ved offentliggørelse og ved skriftlig meddelelse til alle personer, hvis navne og adresser er anført i regel 3129.1 Erklæring. Se Pa.R. C. P., regel 3129.2 (a). De krævede håndlister skal placeres af sheriffen på sheriffens kontor og på ejendommen mindst tredive dage før salget og skal indeholde: (1) en kort beskrivelse af den ejendom, der skal sælges, dens placering, eventuelle forbedringer, dommen fra den domstol, hvor salget afholdes, navnet på ejeren eller den ansete ejer og tidspunktet og stedet for salget af ejendommen; og (2) en meddelelse rettet til alle parter i interesser og sagsøgere om, at en distributionsplan vil blive indgivet af sheriffen på en dato, der er angivet af sheriffen senest tredive dage efter salget, og at distributionen vil blive foretaget i overensstemmelse med tidsplanen, medmindre undtagelser er indgivet dertil inden for ti dage efter indgivelsen af tidsplanen. Palæstinensiske.R. C. P., regel 3129.2 (b).
meddelelse, der indeholder de oplysninger, der kræves i håndbogen, skal også gives ved offentliggørelse af sheriffen en gang om ugen i tre på hinanden følgende uger i en avis med almindelig oplag i amtet og i den juridiske offentliggørelse, hvis nogen, udpeget af Domstolens regel til offentliggørelse af meddelelser, den første offentliggørelse, der skal foretages mindst 21 dage før salgsdatoen. Palæstinensiske.R. C. P., regel 3129.2 (d).
den krævede skriftlige meddelelse om Sheriffs salg skal udarbejdes af sagsøgerens advokat og skal indeholde de samme oplysninger som håndbrevet eller kan bestå af håndbrevet, og en sådan meddelelse skal forkyndes mindst 30 dage før salget på alle personer, hvis navne og adresser er angivet i regel 3129.1 Erklæring. Palæstinensiske.R. C. P., regel 3129.2 (c).
forkyndelse af meddelelsen om sheriffens salg skal forkyndes: (1) For hver tiltalte i dommen, der ikke har afgivet møde, og for ejeren af ejendommen, som fastsat i lov (dvs., normalt af sheriffen); (2) på hver sagsøgt i dommen, der er kommet frem af sagsøgerens advokat; og (3) på hinanden person, der er nævnt i regel 3129.1-erklæring, af sagsøgerens advokat, via almindelig post på den adresse, der er angivet i erklæringen. Tjenesten er færdig ved mailing. Palæstinensiske.R. C. P., regel 3129.2 (c).
når forkyndelsen er afsluttet, skal sagsøgerens advokat udarbejde og indgive en regel 3129.2-erklæring, der attesterer afslutningen af den krævede tjeneste på alle de personer, der er identificeret i regel 3129.1-erklæringen.
i tilfælde af, at salget udsættes, fortsættes, udsættes eller udsættes til en dato, der er bestemt inden for 130 dage efter den oprindeligt planlagte salgsdato, og en offentlig meddelelse om den nye dato offentliggøres til de tilbudsgivere, der er samlet på tidspunktet og stedet for det oprindeligt planlagte salg, kræves der ingen ny meddelelse om Sheriff ‘ s salg, men der kan kun være to sådanne ophold, fortsættelser, udsættelser eller udsættelser uden ny meddelelse eller retskendelse. Palæstinensiske.R. C. P., Regel 3129.3.
på den fastsatte dag og uden ophold, fortsættelse, udsættelse eller udsættelse sælges den pågældende ejendom til højestbydende i overensstemmelse med reglerne for den lokale sheriff. Typisk, som hver ejendom, der er planlagt til salg, annonceres af sheriffen eller hans repræsentant, advokaten på stævningen åbner budgivningen, normalt byder enten et nominelt beløb eller “omkostninger.”Samtidig annoncerer advokaten på stævningen en forstyrret pris (ikke at overstige dommens størrelse), og budgivningen fortsætter derefter med den næste tilladte stigning over den forstyrrede pris. Hvis der ikke er nogen egentlig budgivning, er ejendommen slået ned til advokaten på stævningen.
VI. Post Sheriff ‘ s Sale
inden for 30 dage efter auktionen kræves sheriffen udarbejde og indsende en tidsplan for foreslået distribution og en liste over panterettigheder for hver ejendom, der sælges på auktionen. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 3139, litra c). Imidlertid, ingen tidsplan for distribution eller liste over panterettigheder skal indgives, når ejendommen sælges til advokaten på stævningen kun for omkostninger. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 3136 (a).
ti dage efter indgivelsen af distributionsplanen skal sheriffen forberede, udføre og levere til Gerningsoptageren en gerning til den solgte ejendom. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 3135 (a). Derudover skal sheriffen ti dage efter indgivelsen af distributionsplanen fordele provenuet fra salget i overensstemmelse med den foreslåede distributionsplan, medmindre skriftlige undtagelser indgives til sheriffen inden for ti dage efter indgivelsen af den foreslåede tidsplan. Palæstinensiske.R. C. P., artikel 3136, litra d).
selvfølgelig kan denne tidsplan blive forstyrret, hvis der indgives et andragende om at afsætte salget. Efter andragende fra enhver part i interesse inden levering af sheriffens gerning til fast ejendom, retten kan, efter korrekt årsag vist, afsætte salget og bestille videresalg eller indtaste enhver anden ordre, der kan være retfærdig og korrekt under omstændighederne. Palæstinensiske.R. C. P., Artikel 3132. Nogle af de grunde, der er citeret til støtte for et andragende om at afsætte et salg, inkluderer mangler i sagen forud for salget, eller mangler i løbet af selve sheriffens auktion, eller grov utilstrækkelighed af salgsprisen, eller svig eller samarbejde mellem tilbudsgiverne. Den gældende standard for at afgøre, om et salg skal afsættes, er, om “korrekt årsag” vises. Merrill Lynch Mortg. Kapital v. Steele, 859 A. 2D 788 (Pa. Super. Ct. 2004).
VII. hvad får den succesrige byder faktisk?
generelt opnår den vellykkede byder på sheriffens auktion titel fri for alle junior panterettigheder og upåvirket af mangler i titel, der ikke fremgår af posten. Effekten af en afskærmning salg er at udslette alle junior panterettigheder på varsel af salget, herunder skat panterettigheder vurderes mod en tidligere ejer. Samveldet v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2D 92 (1955). (Men for at udslette en gyldigt registreret føderal skat lien USA skal gøres part i afskærmning handling. Minearbejdere Sav. Bank Mod USA, 110 F. Supp. 563 ).
af samme grund tager den vellykkede byder Titel underlagt behæftelser og interesser, der er bedre end det pant, hvorpå afskærmningsdommen var opnået. Og med hensyn til ejendommens tilstand tager den succesrige byder ejendommen som den er. Derfor anbefales en stor due diligence, før nogen ventures at købe ejendom på en sheriff salg.
med hensyn til eksisterende lejemål på ejendommen, hvis lejemålet blev indgået før pant bliver afskærmet, så køberen på sheriff ‘ s afskærmning salg tager Titel underlagt lejemålet. På den anden side, hvis lejekontrakten blev indgået efter pantelånet, har køberen ved sheriffens salg mulighed for at bekræfte eller adskille lejekontrakten. Selvfølgelig, hvis den tidligere ejer eller lejer nægter at forlade lokalerne, kan det være nødvendigt med en ejektmenthandling.
VIII. mangel domme
et pant afskærmning salg udleder pant og frigiver pantsætter fra ansvar, selvom salgsprisen realiseret er mindre end det skyldige beløb på pant. Meco Realty Co. V. Burns, 414 Pa. 495, 200 A. 2D 869 (1964). Hvis der er en garanti, ud over egenveksel og pant, så kan långiveren selvfølgelig forfølge en uafhængig handling mod garantisten for garantien for enhver mangel.
hvis låntageren endvidere gav et uafhængigt løfte om at betale uafhængigt af pantelånet, for eksempel i den underliggende egenveksel, kan långiveren forfølge en uafhængig handling mod låntageren for enhver mangel. For så vidt angår reglerne for proceduren vedrørende domme om mangler, se Pa.R. C. P., artikel 3276 FF.
ved fastsættelsen af størrelsen af enhver mangel er den pris, der opnås ved afskærmningssalget, afgørende mellem parterne med hensyn til værdien af lokalerne, medmindre panthaveren er køberen ved afskærmningssalget. I så fald, størrelsen af enhver mangel, og omfanget af ethvert ansvar fra panthaveren over for panthaveren, skal bestemmes i overensstemmelse med Pennsylvania Deficiency Judgment Act, 42 Pa.C. S. Til 8103.
statutten kræver, at enhver panthaver, der ønsker at forfølge en mangelafgørelse mod panthaveren, anmoder retten om at fastsætte dagsværdien af den solgte ejendom. Pantsætteren frigøres derefter fra alt ansvar op til det af retten fastsatte dagsværdi, uanset det faktiske beløb, som panthaveren byder på på sheriffens auktion. 42 Pa.C. S. § 8103. Se også 42 Pa.C. S. Kr.5522.
andragendet om fastsættelse af dagsværdien skal forkyndes og indgives inden for seks måneder efter salget af ejendommen. Bank & Trust Co., N. A. V. Hemsley, 395 Pa. Super. 447, 577 A. 2D 627 (1990).
endelig, hvis panthaveren accepterer en gerning i stedet for en sheriffs salg, mister panthaveren enhver ret til lettelse i henhold til Mangeldomsloven og tager Titel underlagt alle eksisterende panterettigheder, herunder ringere panterettigheder, der ville være blevet udslettet til en sheriffs salg.
ik. Ejectment handlinger
hvis ejendommen efter en sheriffs salg er besat, skal der indgives en separat handling i ejectment.
A. Klage I Ejectment
meget ligesom en afskærmning klage, en klage i Ejectment er kun beskæftiger sig med fast ejendom og skal bringes i det amt, hvor jorden er beliggende. Ved anlæggelse af en ejectment-handling skal sagsøgeren beskrive den omtvistede ejendom og give et abstrakt af den titel, som han eller hun er afhængig af. Palæstinensiske.R. C. P. 1054. Når du anlægger en ejectment-handling, skal du navngive den eller de personer, der er i besiddelse af ejendommen, som tiltalte. For at sikre, at ejektionshandlingen er gyldig, skal dommens debitor(e) sammen med “alle beboere/lejere” betegnes som tiltalte.
B. forkyndelse af Ejectment klage
en klage i Ejectment skal forkyndes på samme måde som enhver anden civil handling, herunder en afskærmning handling. Palæstinensiske.R. C. P. 410. Derfor, med undtagelse af Philadelphia, service skal gennemføres af sheriffens afdeling.
C. Svar på en klage i Ejectment
en sagsøgt kan reagere på en klage i Ejectment på samme måde, som en sagsøgt kan reagere på en afskærmning klage dvs.foreløbig indsigelse eller indrømme eller benægte hver påstand. Mens en tiltalte også kan rejse bekræftende forsvar eller indgive et modkrav, kan en tiltalte ikke bruge dette svar som et middel til at angribe sheriffens salg. Caplan v. Kent, 76 A. 2D 764 (Pa. 1950). I en ejectment-sag kan det dog hævdes, at dommen er ugyldig. Et ugyldigt dekret kan til enhver tid angribes. Brokans v. Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Super.1989). Hvor en dom er ugyldig, er sheriffens salg, der følger, en ugyldighed. ID.
D. Dom og fuldbyrdelse
når en sagsøger har opnået en dom, enten som udeblivelse eller ved retsafgørelse efter et forslag til kortfattet dom, skal sagsøgeren indgive en besiddelsesdokument for at fuldbyrde Dommen. Palæstinensiske.R. C. P. 3254. På udsættelsesdagen ledsager sheriffen sagsøger eller dens repræsentant til ejendommen. Sagsøger skal også have en låsesmed til stede for at genindføre ejendommen.
E. Beskyttelse af lejere ved Afskærmningsloven af 2009
i 2009 blev Beskyttelseslejerne ved Afskærmningsloven vedtaget for at beskytte lejere mod udsættelse på grund af afskærmning på de ejendomme, de besætter. Bestemmelserne om lejerbeskyttelse gælder i tilfælde af afskærmning på et “føderalt relateret realkreditlån” eller på enhver bolig eller fast ejendom. I henhold til loven, enhver øjeblikkelig efterfølger i interesse, inklusive en bank, der tager ejendomsret til et hus ved afskærmning skal påtage sig interessen underlagt rettighederne for enhver bona fide lejer og skal overholde visse krav til varsel. Loven kræver, at lejere skal have en meddelelse om at forlade mindst 90 dage i forvejen.
derudover skal lejere have lov til at blive i boligen indtil udgangen af deres lejemål med to undtagelser:
(1) når ejendommen sælges efter en afskærmning til en køber, der vil besætte ejendommen som en primær bopæl; eller
(2) Når der ikke er nogen lejekontrakt, eller lejekontrakten kan opsiges efter ønske.
under begge undtagelser skal lejerne dog stadig have 90 dages varsel.
A. realkreditlån 21 P. S. 681et sek.
PA-loven kræver, at enhver panthaver, der har modtaget fuld tilfredshed og betaling af alle skyldige penge i henhold til pantet, skal efter anmodning fra panthaver opfylde pantet enten på margenen for pantet eller ved at indgive et sat-stykke.
hvis pantet ikke er opfyldt inden for femogfyrre dage efter pantsætterens anmodning, fortaber panthaveren for enhver lovovertrædelse og betaler ethvert beløb, der ikke overstiger pantpengene, der skal inddrives i enhver Rekordret ved regning, klage eller information. Bødens størrelse bestemmes fra sag til sag.
en bank, sparekasse, opsparings-og låneforening eller anden udlånsinstitution, der har et boliglån, sender skriftlig meddelelse med førsteklasses post til pantsætteren, når pantet er fuldt betalt. Eventuelle beløb, der er tilbage på en spærret konto, der er oprettet til betaling af skatter eller forsikringspræmier, returneres inden for 30 dage til pantsætteren.
B. Domme 42 Pa.Csa 8104
generel regel.- En domskreditor, der har modtaget tilfredshed med en dom i en domstol i dette samfund, skal efter skriftlig anmodning fra domskyldneren eller af enhver, der er interesseret deri, og bud på gebyret for optagelse af tilfredshed, indtaste tilfredshed på kontoret for Domstolens kontorist, hvor en sådan dom er udestående, hvilken tilfredshed skal for evigt afslutte dommen.
skader.- En domskreditor, der forsætligt eller urimeligt undlader uden god grund eller nægter i mere end 90 dage efter skriftlig meddelelse på den måde, der er foreskrevet i almindelige regler for at efterkomme en anmodning i henhold til underafsnit (a), skal betale domskyldneren som likvideret erstatning 1% af det oprindelige beløb for dommen for hver måned med misligholdelse ud over sådanne 90 dage, men ikke mindre end $250 eller mere end $2.500. Sådanne skadeserstatninger kan erstattes i henhold til almindelige regler ved supplerende søgsmål i den sag, hvori dommen er truffet.
i. Blighted Egenskaber-Jord Banker 68 Pa.C. S. 2101
en Landbank er en statslig enhed, der fokuserer på konvertering af ledige, forladte, skattemæssige kriminelle og afskærmede ejendomme til produktiv brug. De fokuserer på overskydende offentlig ejendom, “under vand” egenskaber, forladte ejendomme og skattemæssige kriminelle egenskaber. Kommuner overvejer at oprette jordbanker, når de begynder at se fragmenterede varebeholdninger, store varebeholdninger af forladt eller ledig ejendom med ringe markedsværdi, kodeovertrædelser og titelproblemer. Disse ejendomme erhverves oftest gennem skattesalg, kommunale overførsler, køb eller donative overførsler fra finansielle institutter.
Landbanker har beføjelse til at indgå kontrakter, investere og låne penge, eget design udvikle, nedrive osv., fast ejendom, og slukke kriminelle skatter på jord bank ejendom. De har ikke magt eminent domæne. Landbanker bortskaffer ejendommene i overensstemmelse med lokale behov og prioriteter. Dette kan være i form af overkommelige boliger, ejendomme med blandet brug og grønne områder inklusive parker eller byhave.
målet med en Landbank er at eliminere rødme, maksimere indtægter på kort og lang sigt, give overkommelige boliger eller kommercielle rum og stabilisere kvarterer.
