af Richard Lovson
CoStar nyheder
n en usædvanlig varm vinterdag i Memphis, Tennessee, masser af mennesker Møller omkring en mammut tidligere Sears butik og distributionscenter omdannet til en urban lodret landsby.
når de går forbi mure, der er dækket af kunst, stopper de i den lille købmand eller tager en bid på et af flere spisesteder, inden de går hjem fra et af kontorerne i bygningen.
andre går til tandlæge-eller lægeaftaler eller en kunstklasse. Studerende fra charter high school der huddle med deres venner efter dagens sidste klokke, hvoraf nogle til sidst vil gå op til lejlighederne, hvor deres familier bor.
de bringer liv til den ombyggede 93-årige, 1.En bygning på 5 millioner kvadratmeter, der hedder Memphis centrum, en by langs Mississippi-floden, der er kendt for bluesmusik, Elvis Presley og Fedeks. Centreret om kunst, sundhedspleje og uddannelse, landsbyen er en del af en stadig stærkere tendens rundt om i landet for at give gamle bybygninger et nyt og anderledes liv.
men det var ikke let. Det tog syv år fra koncept til færdiggørelse med et unikt udviklingsteam, der omfattede en kunsthistorisk professor, en kunstner og barnebarn af Holiday Inn grundlægger Kemmons.
de syede sammen 210 millioner dollars fra 30 forskellige finansieringskilder for at omdanne bygningen tilbage til det økonomiske anker, det havde været i årtier i nabolaget såvel som byen.
the Curb Market er hjemmehørende købmand. (Richard costar)
med hensyn til kompleksitet, “denne ting var uden for hitlisterne,” sagde Jim, administrerende direktør for Dudley Ventures, et Føniks-baseret firma med speciale i føderale skattefradrag og en del af fondens finansieringsmiks.
by, opkaldt efter krydsende Vognspor, da de eksisterede i Memphis-kvarteret i midtbyen, led i kølvandet på, at Sears lukkede operationen i 1993. Fast ejendom omkring butikken tømmes ud over tid til at presse området.
“det var en temmelig tung vægt omkring anklen i det omgivende samfund,” sagde Todd Richardson, medstifter af Korsbygningen, der havde taget orlov fra at undervise i kunsthistorie ved University of Memphis, mens han satte aftalen sammen. “Det havde en enorm negativ indvirkning på ejendomsværdierne.”
i dag arbejder omkring 1.500 mennesker i bygningen, og omkring 3.000 mennesker kommer og går fra bygningen hver dag.
der er lidt kommerciel plads tilbage til at lease, og de 265 lejligheder med blandet indkomst i de øverste etager er fulde.
offentlig kunst hilser patienter, der kommer ind i Kirkens sundhed i stueetagen i krydset. (Richard costar)
kontorlejere inkluderer St. Jude Children ‘s Research Hospital’ s fundraising organisation, kaldet American Lebanese Syrian Association Charities; Church Health, en sundhedsudbyder til dem, der ikke har forsikring; Metodist Le Bonheur Healthcare; og
Uddannelseslejere inkluderer Memphis Teacher Residency, et trosbaseret, fire-årigt lærerforberedelsesprogram; en satellitcampus for Christian Brothers University; og gymnasium, en charterskole, hvor læring sker gennem studerendes ledede projekter.
der er en blanding af detail lejere såsom en købmand, en Fedeks placering, en at& T butik, en søm bar og en kredit union. Disse er drysset blandt mange fødevarer muligheder. Til træning har en KFUM plads i bygningen.
Richardson bor i bygningen med sin familie. Hans datter går på gymnasiet. Hans kontor ligger på anden sal.
han sagde, at der er tidspunkter, hvor han indser, at der går tre eller fire dage uden at forlade bygningen og tænker: “jeg er nødt til at forlade bygningen.”
Big Memphis arbejdsgiver
Sears havde ekspanderet rundt om i landet i 1920 ‘ erne med store katalogdistributionscentre, der omfattede detailbutikker.
virksomheden søgte at skabe et netværk, der bedre nåede landdistrikterne hurtigere. Dens Memphis operation tjente Tennessee og omkringliggende stater.
i det væsentlige var det amason før internettet. I lighed med Sears har den Seattle-baserede forhandler leaset og bygget store distributionscentre rundt om i landet for at udvide sit netværk for at komme tættere på kunderne og fremskynde leveringstiderne til så lidt som en dag. I stedet for den berømte Sears katalog af 100 år siden, disse dage folk bestille fra hjemmet til hjem levering via
tilfældigt annoncerede
da det åbner senere i år, sagde amason, at 1.000 mennesker vil arbejde der.
det er det samme antal medarbejdere, Sears havde på sin første dag i 1927, da den åbnede den første del, en 650.000 kvadratmeter stor bygning bygget på 180 dage. Sears byggede tilføjelser gennem årene til mere end det dobbelte af pladsen.
men Sears begyndte en langsom tilbagegang, da forbrugernes indkøbsvaner begyndte at ændre sig, og til sidst forlod Sears bygningen i 1993.
i modsætning til det utilitaristiske design til distributionscentre forlod Sears en bygning designet i art deco-stil med et stort tårn, der fungerede som midtpunkt.
gammelt er nyt
Sears byggede lignende bygninger på steder som Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta og Seattle. Og mange er blevet ombygget til nye anvendelser.
Kaffeforhandler Starbucks flyttede sit hovedkvarter til den tidligere Sears i Seattle. Atlanta-baserede udvikler Jamestby ombyggede Atlanta-bygningen til Ponce City Market. Den tidligere Sears-bygning delte den samme originale arkitekt som strukturen i Memphis. I Houston startede arbejdet sidste år med at omdanne en tidligere art deco Sears på 4201 Main St. til et innovationscenter.
men det er ikke de eneste adaptive genbrugsprojekter rundt om i landet. Millioner flere kvadratfod af historiske bygninger er blevet repurposed og stadig flere kunne blive ombygget.
“markedet omfavner gamle rum med ny Iver,” sagde Ed McMahon, senior fyr med USA, DC-baserede Urban Land Institute.
Ponce City Market blander nybyggeri med ombygningen af en tidligere Sears-bygning i Atlanta. (CoStar)
McMahon sagde kreative virksomheder som rum, der føles mere autentisk end nyt, og de gamle bygninger har tendens til at have store grundplaner, der gør det muligt at omkonfigurere plads let. Ombygningen på 600 millioner dollars af Chicagos længe ledige gamle Hovedpostkontor er et eksempel, sagde han.
apotekskæden Valgreens underskrev en lejekontrakt for sit hovedkvarter for at lokalisere i den 2,8 millioner kvadratmeter store renovering af blandet brug. San Francisco-baserede ride-hailing selskab Uber underskrev en lejekontrakt for 450.000 kvadratfod for et stort knudepunkt i Chicago.
i et andet eksempel konverterede udviklere en del af et tidligere bøffel, Ny York, mental hospital, der åbnede i 1872 til Hotel Henry Urban Resort Conference Center. McMahon sagde, at ejendommen havde været den ” største hvide elefant i Ny York.”Der er bygninger på stedet, der skal gendannes.
Ford Motor Co. er rehabbing den tidligere Michigan Central Station, der åbnede i 1913 i Detroit for et forskningscenter.
det er en udfordring at måle, hvor meget lager der findes, siger K. C. convey, cheføkonom for CCIM Institute, en organisation, der tilbyder kurser og certificering for salgsmæglere til erhvervsejendomme.
“mange af disse tilbud bliver klassificeret som nye”, som smider tallene ud. Han sagde, at adaptiv genbrug repræsenterer omkring 5% til 7% af al ejendomsudvikling.
mange af de historiske ejendomme ligger i bycentre, hvor tilgængeligheden af åben jord er begrænset, og jordomkostningerne er steget som et resultat. Det har hjulpet bøje interesse blandt udviklere i adaptiv genbrug af ikke kun historiske bygninger, men ledige og forældede bygninger.Adaptiv genbrug koster generelt omkring 15% til 20% mindre end nybyggeri og kan være hurtigere at gennemføre. Støttesystemer som vand og kloak og elektricitet findes for eksempel allerede på stedet.
lejere i disse bygninger har tendens til at blive længere end i nyt rum og bruge mere på at forbedre rummet, sagde han og tilføjede, at “de har taget en meget samvittighedsfuld beslutning” om at gå ind i rummet.
projekterne hjælper også med grøn og bæredygtig bygning, især når man prøver at få LEED-certificering.
“på grund af hele klimaaktiviteten sætter rehabbing af en eksisterende bygning dig vej frem for at sænke dit kulstofaftryk,” sagde McMahon.
udfordrende projekt
i åbningen af en dokumentar udført på Sears Crosse medarbejder, der sad i bygningen før rehab, sagde han, at han ville se bygningen komme tilbage, at det ville gøre samfundet meget godt.
“det er en god struktur,” sagde han. “Det er stout. Jo, det er. Du kan lægge alt herinde.”
men det krævede en herculean indsats for at komme videre og få finansieringen. Store historiske projekter som dette er ekstraordinært vanskelige at gøre primært på grund af kompleksiteten i finansieringen af aftalen.
Crosstad Concourse beviste det og mere. Han så det førstehånds. Før han blev ccims cheføkonom, arbejdede han med finansieringen som senior vice president for credit risk management i Atlanta-baserede SunTrust Bank, nu kaldet Truist Bank og med hovedkontor i Charlotte, North Carolina.
“du skal virkelig have en lokal tungvægt”, der har et filantropisk sind for at få så store ombygningsprojekter udført.
han sagde, at den risikable karakter gør dem til en udfordring for nødvendig forsikring til finansiering af tilbud. Livsforsikringsselskaber og andre institutionelle investorer har typisk skubbet væk fra dem som følge heraf.
der er fire atrier i Brostensbygningen skabt ved at fjerne dele af det gamle betongulv. 5554>
med den tidligere Sears-bygning i Memphis købte Staley Cates, næstformand for Memphis-baserede Southeastern Capital Management, den i 2007 for $3,5 millioner med en filantropisk mission i tankerne.
et par år senere dannede Richardson og en lokal kunstner, Christopher Miner, en nonprofit organisation med det mål at skabe et moderne kunstcenter i den tidligere Sears.
de afsluttede en gennemførlighedsundersøgelse inden udgangen af 2010. Folk var skeptiske over, at det kunne ske, i betragtning af at landet kom ud af den store Recession, sagde Richardson. Faktisk, bemærkede lokal Udvikler Henry Turley fortalte Cates, at hans bedste chance var at rive bygningen ned og starte forfra.
Turleys fremtrædende udvikling inkluderer havneby, en ny byudvikling på Mud Island overfor Memphis og ombygning af Bomuldsbørsen bygget i centrum i 1925.
men Richardson og Miner pressede fremad. De startede med at opbygge samfundsstøtte ved ofte at have kunstudstillinger og musikforestillinger udenfor og inde i bygningen.
McLean Vilson, barnebarn af Holiday Inn grundlægger Kemmons Vilson, knyttet op med Richardson og minearbejder til at hjælpe med at få udviklingen og penge side af det rullende. I 2007 var han vendt tilbage til sit hjem i Memphis og sluttede sig til familievirksomheden, som havde spredt sig ud over hoteller til restauranter, teknologiselskaber og et bryggeri.
Tony Bologna, en lokal arkitekt og konsulent, der havde været direktør for udvikling for Turley for havneby og andre projekter, sluttede sig til udviklingsteamet sammen med Memphis-baserede arkitektfirma LRK and Dialog, et arkitektfirma med base i Vancouver.
trækker i finansiering
til sidst underskrev lejere som sundhedsvirksomhederne, men de var også skeptiske, sagde Richardson. Preleasing hjalp dem langsomt med at tiltrække forskellige finansieringskilder.
byen Memphis godkendte en investering på 15 millioner dollars i projektet. SunTrust førte sourcing af $80.5 millioner, der omfattede syv andre banker.
SunTrust Community Capital, en arm af banken, der beskæftiger sig med skattefradrag, håndterede transaktionen, der bragte 56 millioner dollars på nye markeder skattefradrag, et føderalt program, der er målrettet mod områder med lav indkomst, der giver investorer en pause på indkomstskatter. Dudley Ventures og fire andre virksomheder var inkluderet i de 56 millioner dollars.
Goldman Sachs investerede 36,5 millioner dollars i historiske skattefradrag til projektet.
når de fik alle forpligtelserne, løb de mod en frist på Dec. 31, 2014, for at lukke hele finansieringen. Hvis de gik glip af fristen, ville det betyde, at en stor del af finansieringen ville udløbe. De arbejdede dybt ind i måneden.
en lys rød trappe lavet af stål fører dig til en anden sal inde i krydset. (Richard costar)
det er tilstrækkeligt at sige, at der var mange advokater og bankfolk involveret. Medstifter Richardson sagde, at han og han havde et ugentligt konferenceopkald med 55 mennesker, for det meste advokater, i de seks måneder, der førte til lukningen.
en ændring i et dokument krusede gennem alt. “Der var ikke noget let ved at trække det sammen,” sagde Dudley Ventures.Byen Memphis besluttede sent i processen, at den ønskede at eje jorden under bygningen. Det krævede en større ændring for at skabe en grundlejekontrakt, hvilket ikke var en let opgave.
det hele blev gjort med lidt tid til overs. Udviklerne brød jorden den Feb. 21, 2015, samme dag Sears brød jorden på den oprindelige bygning i 1927. Byggeri færdig i August 2017.
Elaine Parker, en ejendomsadministrator på stedet for Cushman & Kommercielle rådgivere sagde, at 40 lejere flyttede ind i bygningen omtrent samme tid den måned. “Det var virkelig vildt her i August 2017,” sagde Parker.
har været mærket. Nærliggende ejendomme ser nyt liv, fordi ombygningen og kunsten at nå direkte ind i det omkringliggende kvarter, ifølge Nash Hassen, ejer af Grandpoint Realty.
Hassen repræsenterede en detailbygning en kort gåtur væk, som Kunst Kunst lejede, brugte penge på lejerforbedringer og fremlejet til Black Lodge, en populær uafhængig videobutik med et filmbibliotek med 30.000 plus titler. Det sælger månedlige medlemskaber for $10 og har også et arrangementslokale.
store gevinster er også kommet på Boligsiden. Hassen sagde hjem du kunne købe for $20.000 til $25.000 før ombygningen nu sælge for $100.000 til $150.000.
“jeg kan huske, da folk ikke kunne give et hus væk i dette område,” sagde Hassen.
