Hvad er de 1% og 2% regler i fast ejendom investere?

Sammendrag: i denne artikel lærer du om 1% og 2% reglerne i ejendomsinvestering. Lær, om og hvornår du skal bruge 1% – reglen og 2% – reglen, hvordan disse regler er nyttige, når du vurderer ejendomsinvesteringer, ulemperne ved hver og andre nyttige tips til investering i fast ejendom.

introduktion

reglerne på 1 procent og 2 procent i ejendomsinvestering kan være nyttige værktøjer til evaluering af ejendomsinvesteringer i visse scenarier. Med nogle hurtige matematik kan investorer screene lejeboliger for at afgøre, om nogen er værd at forfølge yderligere.

disse ejendomsinvesteringsregler handler om at bruge indkomstdisciplin, når man køber investeringsejendomme. Det sagt, de er ikke hårde og hurtige regler. 1% – reglen er simpelthen en hurtig test for at se, om en ejendoms husleje til værdiforhold er sunde eller ej. Dernæst viser jeg dig, hvordan du beregner 1 procent-reglen, og hvornår det kan være nyttigt at bruge.

Hvad er 1% – reglen i Ejendomsinvestering?

1 procent-reglen i fast ejendom bruges til at bestemme, om den månedlige lejeindtægt, der er optjent fra ejendommen, er mere end eller mindst lig med en procent af købsprisen.

Månedlig Lejeindkomst med en procent af købsprisen

du kan få det samme resultat ved at vende 1 procentreglen:

hvis en ejendom lejer for $1.500 pr.måned, ved du efter en hurtig beregning, at købsprisen skal være omkring $150.000.

Husk, at lejemarkedet dikterer lejeværdier, ikke købsprisen for et hjem.

sådan fungerer 1% – reglen

for at beregne skal du multiplicere købsprisen for ejendommen plus eventuelle nødvendige reparationer med 1%. Hvis du finansierer, skal du sammenligne resultatet med dit potentielle månedlige pant, og du vil få en bedre forståelse af en ejendoms månedlige pengestrøm.

Bemærk: 1 procentreglen bruges bedst som en hurtig “back of napkin” lakmusprøve, som investorer bruger til at afgøre, om husleje til værdiforhold er sunde eller ej. Det tager ikke højde for yderligere omkostninger som forsikring, skatter og vedligeholdelse.

eksempel på 1% – reglen

lad os antage, at du ønsker at få et realkreditlån på en investeringsejendom med en værdi af $200.000. Brug 1 procent reglen til at multiplicere $200.000 med 1%. Resultatet af din beregning ville være $2.000.

hvad resultatet af 1 procent reglen fortæller os er, at dine afdrag på realkreditlån hver måned bør ikke være mere end $2.000. Hvis det skyldige pant overstiger $2.000 pr.måned, vil det være vanskeligt at tjene positiv pengestrøm på investeringsejendommen.

en undtagelse ville være, hvis du er sikker på, at du kan leje ejendommen ud for mere end $2.000 pr. I de fleste tilfælde er det klogt for investorer at grave dybere ned i tal ud over 1% – reglen for tilstrækkeligt at afgøre, om de tilføjer, og om der er en god mulighed for et positivt investeringsafkast.

grillbarer:

• i henhold til 1% – reglen skal lejeindtægter være lig med eller større end købsprisen.
• Tag købsprisen på ejendommen plus udgifter til nødvendige reparationer og tider med 1% for at afgøre, om husleje til værdiforhold er sunde eller ej.
• Lejemarkeder dikterer lejeværdier.

den ene procent regel vs andre nyttige real Estate investere beregninger

som studerende af fast ejendom investere, lærer vi, at der er snesevis af nyttige og afgørende beregninger, der bør bestemmes i hele købsprocessen. Mens reglen om en procent er en hurtig og nem måde at evaluere husleje til værdiforhold på, ved vi, at det kun er en af mange indikatorer at se på, før du køber en investeringsejendom.

følgende er et par nyttige real estate investerer beregninger:

• brutto husleje Multiplikator: Bruges til at måle den relative bruttoindkomst indtjeningspotentiale af et aktiv. Det fortæller dig, hvor længe, indtil aktivet vil begynde at tjene bruttoindkomst, der er lig med købsprisen. For at beregne skal du tage dagsværdien af et hjem eller købsprisen divideret med brutto lejeindtægter.
• 70%-reglen: denne regel antyder, hvad en investor skal betale for en rettelse og flip-ejendom for at tjene penge. Reglen siger, at investorer skal betale 70% af den estimerede efter reparationsværdi (ARV) af en ejendom minus reparationsomkostninger. Husk, at denne metric bruges mest på rettelse og flip egenskaber.
• 50 procent reglen: bruges til en hurtig analyse af en enkelt familie investeringsejendom. Reglen siger, at de samlede driftsomkostninger i gennemsnit vil være omkring 50 procent af brutto huslejen. Det 50 procent regel er langsigtet gennemsnitligt skøn. Så ca.halvdelen af de genererede indtægter bliver brugt på driftsomkostninger på lang sigt. Mens du kan nyde år med lave regninger, i sidste ende vil du nødt til at erstatte tagrender, Tag, A/C, elektrisk, etc.

for en komplet ordliste over fast ejendom investere vilkår, definitioner og beregninger, tjek vores Top 54 fast ejendom definitioner for investorer at vide.

Hvad er 2% – reglen i Ejendomsinvestering

ligesom 1 procent-reglen kan 2 procent-reglen i fast ejendom hjælpe investorer med at måle husleje til prisforhold. Denne tommelfingerregel bruger den samme ide som 1 procent reglen. 2 procent reglen antyder dog, at en lejebolig er en god investering, hvis pengene fra leje hver måned er lig med eller højere end 2% af købsprisen.

hvor nyttig er 2% – reglen? Disse dage er det næsten helt forældet og sjældent brugt. Investorer, der køber nødlidende ejendomme i d & f kvarterer, kan dog bruge 2% – reglen.

Sådan fungerer 2% – reglen

for at beregne 2% – reglen multipliceres købsprisen for ejendommen plus eventuelle nødvendige reparationsomkostninger med 2%.

afhængigt af hvad en investor søger at komme ud af en lejebolig, hvis den ikke opfylder 2% – reglen, kan det stadig være en mulighed for at investere for påskønnelse. Du skal beslutte, om dit langsigtede mål er påskønnelse, eller om det er Månedlig pengestrøm. Når du har en bedre ide om dine mål, kan du vælge, om du vil bruge eller ikke bruge 2% – reglen, baseret på dine ejendomsinvesteringsmål.

Bemærk: meget få investeringsejendomme følger 2% – reglen.

eksempel på 2% – reglen

lad os antage, at du køber en investeringsejendom på $150.000. Brug af 2 procent reglen, gange $150.000 med 2%. Resultatet af beregningen er $3.000. Dette fortæller os, at dit realkreditlån bør ikke være mere end $3.000 per måned.

Hvornår skal man bruge 1% – reglen og 2% – reglen

1 procent og 2 procent-reglerne er virkelig kun nyttige i begyndelsen af evalueringen af ejendomsinvesteringer. Brug 1 procent reglen som prescreening værktøj. Det 2 procent regel bruges sjældent som et screeningsværktøj længere.

når man ikke skal bruge 1% – reglen og 2% – reglen

i disse dage ignorerer mange ejendomseksperter reglerne på 1 procent og 2 procent.

de markeder, hvor ejendomme opfylder regelkriterierne, er normalt ikke placeret i de bedste kvarterer. Og for at opfylde 2 procent-reglen skal lejeboliger være i den billigere ende. Hvilket undertiden betyder, at en investor betaler mere for reparationer og vedligeholdelse, fordi ejendommen er “billigere”.

at købe et hjem, der opfylder 2% – reglen, er ikke noget, vi vil anbefale til vores investorer. Det skyldes, at det meget sandsynligt vil være placeret i et d-eller F-kvarter og i dårlig form.

uanset disse bekymringer finder nogle investorer stadig 1% – reglen en nyttig indikator under de rigtige omstændigheder.

ulemper ved 1% og 2% Regler

vi ved, at der er en række ulemper ved 1 procent og 2 procent regler, når det kommer til at investere i fast ejendom. Mens disse regler kan hjælpe investorer med at afgøre, om der findes sunde husleje til værdiforhold på markedet, står de ikke alene som vigtige determinanter for en vellykket investeringsejendom.

følgende er nogle af ulemperne ved 1% og 2% reglerne:

• kun nyttigt til evaluering af lejen til værdien af en ejendom, det maler ikke nødvendigvis hele billedet af investeringspotentialet.
• tag ikke højde for andre ejendomsudgifter, som pant-og anskaffelsesgebyrer, lukningsomkostninger, reparationer og vedligeholdelse, forsikring, ejendomsskatter og så videre.
• fortæl dig ikke noget om ejendommens tilstand, placering, netto lejeindtægter, cash-on-cash (COC) afkast, cap sats eller påskønnelse.
• det er måske ikke engang muligt at opfylde disse regler på de fleste markeder. Dine to muligheder, hvis du vil følge reglen(r), inkluderer: køb på andre markeder eller sænk dine kriterier (0,8 procent).

konklusion

reglerne på 1 procent og 2 procent i ejendomsinvestering kan være nyttige værktøjer, når man oprindeligt vurderer en ejendom. Men det er kun en hurtig lakmusprøve for at afgøre, om husleje til værdiforhold er sunde eller ej. Hvad der virkelig er vigtigt er en ejendoms nettoindkomst, eller hvor mange penge der er tilbage, efter at alle udgifter er betalt.

investorer, der kun bruger 1% – reglen til at beslutte, hvilke ejendomme de skal se nærmere på, går sandsynligvis glip af gode tilbud. 0.8% reglen kunne være den nye 1% regel givet super lave renter lige nu. For at give dig det bedste skud på en vellykket investering i fast ejendom skal du sætte mål for en ejendoms cap-sats og nettoindkomst efter finansiering.

hvis du gerne vil lære mere om ejendomsinvestering, kan du besøge vores læringscenter og nyde fri adgang til hundredvis af nyttige artikler.