Når et realkreditfirma sælger dit lån
långivere og investorer køber og sælger realkreditlån hele tiden, normalt uden problemer. Så hvordan forhindrer du uheld, hvis dette sker?
- långivere sælger lån af mange grunde, men dine lånevilkår ændres ikke
- din nuværende långiver skal underrette dig om ændringen mindst 30 dage i forvejen
- det vil fortælle dig, hvor du skal sende dine betalinger, og hvem du skal kontakte med spørgsmål
hvis du får en meddelelse fra en ny servicer uden anmeldelse fra din nuværende servicer, skal du ikke sende nogen penge. Kontakt din nuværende servicer. Sådan undgår du svindel.
Bekræft din nye sats (25. marts 2021)
Hvad sker der, når mit pant sælges?
nogle boligkøbere står over for en stor overraskelse efter lukning. De lærer, at deres pant blev solgt. Dette lyder måske alarmerende. Men det er faktisk ret almindeligt. Og det påvirker ikke lånesatsen, vilkårene eller det skyldige beløb. Alligevel er det naturligt at spørge: Hvad sker der, når mit pant sælges?
relaterede: undgå pant salg svindel
at vide hvorfor og hvordan dette sker kan berolige din frygt. Mens nogle af detaljerne er komplekse, er bundlinjen enkel. Dette bør ikke påvirke dig økonomisk. Du skal blot foretage din månedlige betaling til et andet firma.
Lær lingo
det er nyttigt at kende forskellen mellem almindeligt anvendte udtryk. Disse omfatter “ophavsmand”, “långiver”, “ejer” og ” servicer.”
ophavsmanden er den person, der hjalp dig med at ansøge om lånet. Denne person sendte din ansøgning til långiverens forsikringsafdeling. Långiveren (også kendt som ejeren) er et firma, der godkender, finansierer og ejer lånet. Serviceren er det firma, der forvalter lånet.
relateret: Kan du betale dit pant med et kreditkort?
“serviceren indsamler og behandler låntagerens betaling. Det vil styre kommunikationen med låntageren. Det vil betale skat og forsikring fra spærrede. Og det vil beregne månedlige betalingsbeløb, ” siger advokat Elisabeth A.
hun bemærker, at serviceren i nogle tilfælde er långiveren. Eller det kan ansætte et separat firma, der er ansat til at styre lånet.
hvorfor långivere sælge eller overføre realkreditlån
Keith Baker, Mortgage Banking program koordinator og fakultet ved North Lake College, siger omkring syv af 10 realkreditlån skifte hænder. Han tilføjer, at når et realkreditlån lukker og midler, långiver har fire valg:
- Opbevar pantet i sin låneportefølje
- Overfør serviceringen til en anden servicerer
- Sælg lånet til en anden virksomhed eller investor
- både overførselsservice og sælg lånet
købere af lånet på det sekundære marked kan omfatte Freddie Mac, Fannie Mae og Ginnie Mae. De kan også omfatte forsikringsselskaber, realkreditinstitutter (Real estate investment trusts), markedet for kommercielle realkreditobligationer (CMBS) eller mæglerfirmaer.
relateret: hvor meget tjener realkreditinstitutterne på dit lån?
” långivere sælger ofte deres realkreditlån for at erstatte de midler, der bruges til at gøre lånet. Dette giver dem mulighed for at yde yderligere lån til boligkøbere,” siger Baker. “Det reducerer også deres eksponering for risiko, herunder uoverensstemmelse mellem aktiver og forpligtelser.”
et misforhold mellem aktiver og forpligtelser opstår, når långiveren for eksempel ejer en masse langfristet gæld (30-årige realkreditlån), men bevarer kortfristede indskud (5-årige cd ‘ er, for eksempel). Det kan sælge nogle 30-årige lån og købe 5-årige lån for at afbalancere sig selv.
at sælge dit pant giver din långiver mulighed for at “modtage en kontant betaling i stedet for at vente på, at du foretager betalinger,” siger han. “Det forbedrer deres likviditet.”
Hvad kan man forvente som låntager
den gode nyhed? En overførsel eller salg af dit realkreditlån bør ikke påvirke dig.
” en långiver kan ikke ændre vilkårene, saldoen eller renten på lånet fra dem, der er angivet i de dokumenter, du oprindeligt underskrev. Betalingsbeløbet skal heller ikke bare ændres. Og det bør ikke have nogen indflydelse på din kredit score,” siger han.
hvis dit lån får en ny servicer, ” du kan opleve en anden tilgang til lån service. Men det bør ikke øge dine forpligtelser,” tilføjer hun.
Hvad skal du gøre, hvis du har en ny servicer
sig, at dit lån er solgt, men serviceren forbliver den samme. I så fald får du typisk ikke besked. Du vil fortsætte med at foretage de samme betalinger til den samme kilde.
“nogle gange kan et realkreditlån sælges flere gange uden låntagerens viden, hvis serviceren ikke ændrer sig med salget,” siger han.
hvis dit lån sælges eller overføres, og serviceren ændres, her er hvad du kan forvente og gøre:
- forvent at modtage to meddelelser. En vil komme fra din nuværende servicer. Den anden kommer fra din nye servicer. “Normalt skal en låntagers nuværende servicer underrette dem ikke mindre end 15 dage før overførselsdatoen,” siger Baker.
- gennemgå din serviceoverførselsmeddelelse omhyggeligt. Det skal omfatte:
- navn og adresse på den nye servicer
- når den nuværende servicer holder op med at acceptere dine betalinger
- datoen, hvor den nye servicer begynder at acceptere dine betalinger
- datoen, hvor den første pantebetaling forfalder til den nye servicer
- telefonnumre til den nuværende og nye realkreditservicerer
- uanset om du kan fortsætte enhver valgfri forsikring, som kredit livs-eller handicapforsikring, hvilke handlinger du skal tage for at opretholde dækningen, og om forsikringsvilkårene ændres
- en erklæring om, at overførslen ikke vil påvirke nogen vilkår eller betingelser for dit pant, undtagen dem, der er direkte relateret til servicering af lånet. “Sig for eksempel, at din kontrakt siger, at du fik lov til at betale ejendomsskat og forsikringspræmier alene. Den nye servicer kan ikke kræve, at du opretter en spærret konto,” siger Baker.
- en erklæring, der forklarer dine rettigheder, og hvad du skal gøre, hvis du har et spørgsmål eller en klage over dit lån.
RELATERET: Sådan undgår du at have en spærret konto
forbered dig på at sende din betaling til den nye servicers adresse. Heldigvis er der en 60-dages afdragsfri periode efter overførslen, tilføjer Baker. I løbet af denne periode kan du ikke blive opkrævet et forsinket gebyr, hvis du fejlagtigt sender din betaling til den gamle servicerer.
Hvad skal du gøre, hvis du har en ny långiver
hvis dit lån sælges til en ny långiver:
- forvent at modtage en separat meddelelse fra den nye långiver. Dette skyldes, at du inden for 30 dage af dem at tage ejerskab af lånet.
- gennemgå meddelelsen omhyggeligt. Baker siger, at denne meddelelse skal omfatte:
- navn, adresse og telefonnummer på lånets nye ejer
- den dato, hvor den nye ejer overtager lånet
- den person, der modtager juridiske meddelelser og kan løse problemer om lånebetalinger
- hvor overdragelsen af ejendomsretten registreres.
relateret: Hvornår kan jeg droppe realkreditforsikring? På 80 procent eller 78 procent lån til værdi?
“din nye långiver skal arkivere papirarbejde med dine amtsejendomme. Dette vil afspejle salget af lånet,” bemærker han.
Other do ‘s and don’ ts
:
- hvis du får dine betalinger automatisk trukket fra din bankkonto, skal du bekræfte, at disse automatiske betalinger fortsætter. Og hvis ikke, bede om de nødvendige papirer til at tilmelde dig denne service med den nye långiver/servicer.
- hvis du sender betalinger automatisk fra din bankkonto (i stedet for at långiveren trækker dem tilbage), skal du opdatere betalingsoplysningerne. Vær meget opmærksom på ikrafttrædelsesdatoen for lånet/serviceoverførslen.
- hvis du sender betalingskontroller, skal du kontrollere den nye adresse og det nye kontonummer for lånet hos den nye långiver/servicerer.
- en uge eller to efter den første betaling til den nye långiver/servicer, skal du kontakte dem for at bekræfte, at de har modtaget din betaling. Der er en frist for fejlagtige betalinger. Så brug den tid til at sikre, at dine betalinger fungerer udjævning igen.
- send aldrig betalinger til en ny servicer/adresse, før du har modtaget en meddelelse om overførsel/salg.
- hvis du er i tvivl, skal du bekræfte, at overførslen/salget er legitimt. Hvis du har modtaget en meddelelse om overførsel / salg fra en ny servicer, men ikke din nuværende, skal du kontakte sidstnævnte. “Det er ikke uhørt for svindlere at fortælle låntagere at omdirigere lånebetalinger,” siger han.
- bekæmp ikke lånets overførsel eller salg. Der er ingen måde en låntager kan forhindre dette sker, når et lån er aktiv.
- hvis du har brug for et fremtidigt lån, kan du vælge en långiver, der bevarer sine egne lån. “Kun mindre, lokale banker har typisk denne forretningsmodel,” bemærker han.
når du handler efter et fremtidigt lån, skal du læse den erklæring om offentliggørelse af pantbetjening, som långiveren skal give. “Dette afslører, om långiveren har til hensigt at servicere lånet eller overføre det til en anden långiver,” siger Baker.
Bekræft din nye sats (25. marts 2021)
