sidste opdatering: 1/25/19
problemer med medejerskab og måder at opsige en fælles leje
i Florida kan to personer eje et stykke fast ejendom (som en ophold eller en ferie Condo) sammen, selvom de ikke er gift, eller relateret på nogen måde. Den mest almindelige form for ejerskab, hvor mere end en person ejer en interesse i Florida fast ejendom, kaldes en “fælles lejemål”, og det er en af tre former for ejerskab muligt i Florida (de to andre er “lejemål i fælles” og “lejemål ved helheder.”)
her i Florida kan du vælge at eje en bil, en lejlighed eller et hus som en ” medejer med overlevelsesret “(billede: Surfside, Florida)
lejere i det hele
ægtepar i henhold til Florida-loven har lov til at co-eje fast ejendom som “lejere i det hele taget.”Det betyder, at ejendomsretten til ejendommen er i begge deres navne. Når en ægtefælle dør, bliver den efterlevende ægtefælle automatisk fuld ejer af hele ejendomsinteressen. Det er ikke nødvendigt at skifte afdødes ejendomsinteresse, fordi hans eller hendes interesse i ejendommen overføres til den efterlevende ægtefælle i form af retten til efterladte, som er iboende i denne form for ejendomsret.
lejere til fælles
enhver, der lovligt kan eje fast ejendom i Florida, kan have en medejerskabsinteresse i ejendommen. Desuden er der ingen fastsat lovlig grænse for antallet af medejere fast ejendom kan have.
i Florida er “lejere til fælles” standardformen for medejerskab i fast ejendom. En lejemål til fælles er en form for ejerskab, hvor hver medlejer ejer en separat brøkdel af udelt ejendom. Det er kendetegnet ved, at hver ejer har ret til besiddelse af ejendommen samt andre rettigheder, der er tildelt ved lov.
omfanget af hver medejers interesse i ejendommen afhænger generelt af, hvor meget de har bidraget til det. For eksempel, hvis en ejer af en Miami Beach oceanfront condo betalt 50% af salgsprisen, han eller hun ejer 50% af den udelte interesse i ejendommen (co-lejere formodes at eje lige udelte interesser).
i denne form for ejerskab er der ingen ret til efterladte. Når en medejer dør, overføres deres interesse til deres arvinger (ved intestacy, hvis der ikke er vilje) eller i henhold til medejernes ønsker i deres vilje.
Florida fælles lejemål med ret til efterladte betyder overlevende får fuldt ejerskab
under Florida lov, når du tilføjer ordene “ret til efterladte” til en fælles lejemål, det betyder fuld titel til fast ejendom går til ejeren, der overlever. Den” overlevende ” af de fælles ejere ejer Automatisk 100% af aktivet, når den anden medejer dør.
mange gerninger, der er registreret i vores ejendomsregistre, identificerer ejerne som “fælles lejere med overlevelsesret”. Banker, mæglere, titel selskaber, etc., tilsvarende, alle anerkender Florida fast ejendom, der holdes som” fælles lejere med overlevelsesret ” som værende den eneste ejendom for den overlevende lejer, når en af ejerne går bort.
fælles lejemål med ret til efterladte skal med vilje etableres af de fælles ejere
oprettelsen af en fælles lejemål med ret til efterladte i Florida skal med vilje udføres af de fælles ejere. Som forklaret af Florida-statutten 689.15 insisterer loven på, at “fælles leje med overlevelsesret” klart identificeres som den valgte form for ejerskab mellem parterne:
læren om retten til overlevelse i tilfælde af fast ejendom og personlig ejendom, der ejes af fælles lejere, har ikke forrang i denne tilstand; det vil sige, undtagen i tilfælde af godser i sin helhed, en udtænke, overførsel eller overdragelse hidtil eller herefter foretaget til to eller flere skal skabe et lejemål til fælles, medmindre det instrument, der skaber boet, udtrykkeligt skal give ret til efterladte; og i tilfælde af godser i sin helhed, lejerne, ved opløsning af ægteskabet, bliver lejere til fælles.
fælles leje med overlevelsesret er derfor en almindelig metode til at eje ejendom i staten Florida. Det kan dog ikke være det klogeste valg for ejerne i nogle situationer.
hvorfor? En af de store grunde til, at denne form for ejerskab kan være problematisk, er, at en af ejerne kan have en gæld mod dem, der skaber en pant mod deres interesse i den fælles ejede ejendom: noget, som den anden ejer (den gældsfrie medejer) muligvis ikke ved noget om, før kreditor begynder at kræve rettigheder til betaling mod den fælles ejendom.
overraskelsesfaktor for en fælles Lejekontrakt med overlevelsesret: når en kreditor bliver en fælles lejer
kreditorer kan og vil sagsøge for ubetalt gæld. Hvis en kreditor med succes sagsøger en fælles lejer for en ubetalt gæld og får en dom mod ham (eller hende), kan kreditorens dom indleveres, hvilket vil skabe en pant mod den ejendom, som debitor-fælles lejer besidder .
det er ligegyldigt, hvad den anden gældfri medejer ønsker. Spørgsmålet er mellem Kreditor og debitor-fælles lejer baseret på selve gælden.
for at kreditor skal blive betalt, tillader Florida-loven, at den interesse, som debitor-medejer har i ejendommen, skal opkræves og sælges.
hvad med den anden, intetanende medejer? Debitor-fælles lejers interesse kan sælges uden at involvere den anden fælles lejer — når renterne sælges, vil den gældsfrie medejer derefter lære, at Florida-loven siger, at den fælles leje derefter afbrydes — den gældsfrie medejer vil finde sig selv som en lejer til fælles med kreditor eller en tredjepart.
Forestil dig, hvor kompliceret dette kan blive, når kreditor er Internal Revenue Service eller en studielån långiver, hvor de fælles lejere er forælder og barn. Fælles lejemål med overlevelsesret er ofte forældre og børn, eller ægtefæller eller andre kære — og nogle gange deler disse kære ikke altid deres økonomiske lidelser med deres fælles lejere forud for kreditorens krav.
afslutning af fælles lejemål eller medejerskab af Florida Real Estate
ikke alle ønsker at have delt ejerskab i fast ejendom. Dette gælder især, hvis ejerne er et ægtepar, der gennemgår en skilsmisse. Eller, børn eller børnebørn, der arver Florida fast ejendom. Det kan ikke være økonomisk klogt for dem at dele ejerskab i et stykke fast ejendom, eller måske medejerne bare ikke komme sammen.
3 måder at opsige en Florida fælles lejemål
for dem interesseret i at lære at afslutte fælles ejerskab i Florida boligejendomme, så Florida lov tilbyder følgende måder at opsige en fælles lejemål:
1. Opsigelse ved lov.
per definition eksisterer “fælles lejemål med overlevelsesret” i en begrænset periode. Det skyldes, at denne form for ejerskab slutter, når en af de fælles lejere dør. Den døende parts interesse overføres til den overlevende ejer eller medejere på et eller andet tidspunkt i fremtiden.
sagen om afskærmning på en fælles lejer
i Moring-sagen indgav en Florida-långiver en afskærmningssag mod Mattie Moring for manglende betaling af et pant. Og Fru Richard Roundtree i afskærmningssagen, fordi de blev antaget at have en fælles interesse i ejendommen. FAR, INC. v. Moring, 218 så. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. Program. 1969).
det gjorde de. Ejerskabet her var som fælles lejere med ret til efterladte. Skødet til ejendommen indgivet i St. Lucie County real estate records specifikt anført, at Mattie Moring og Richard Roundtree var (1) fælles lejere med ret til efterladte og (2) på død af enten boet ville overleve til den anden lejer. (Fru Roundtree havde en juridisk interesse som Mr. Roundtrees ægtefælle.)
der opstod problemer, da Mattie Moring gik og fik et lån på ejendommen uden at gider at fortælle Mr. Roundtree. Ting blev mere komplicerede, da Mattie døde flere måneder efter, at afskærmningssagen blev indgivet.
Mr. Roundtree hævdede, at han nu ejede ejendommen fri og klar. Banken var ikke enig og ville have ham til at dække det ubetalte pant.
Hvad sker der nu? I henhold til Florida-loven, forklarede retten, den fælles lejers interesse ophører ved hendes død forud for den anden fælles lejer.
pantet på den fælles lejers interesse var en “defeasible interesse”, som långiveren havde. Da Mattie døde, blev pantelånet opsagt, fordi den rente, som panthaveren havde, blev opsagt ved lov.
banken tabte. Afskærmningen blev afvist af retssagen (og bekræftet efter appel).
2. Sælg det til en fremmed.
en måde du kan afslutte en fælles lejemål i Florida fast ejendom er at sælge din interesse i ejendommen til en fremmed. Det er helt tilladt for en person, der ejer fast ejendom i Florida til at sælge deres interesse til nogen af deres valg. FAR, INC. v. Moring, 218 så. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. Program. 1969).
Derudover kan en fælles lejer af boligejendomme i Florida sælge sin interesse i ejendommen til en total fremmed uden samtykke fra de andre fælles lejere. Harelik v. Teshoney, 337 så. 2d 828 (Fla. Dist. Ct. Program. 1976).
mor sælger sin fælles interesse til en fremmed
i tilfælde af Harelik v. Teshoney overførte Esther Laurence noget ejendom i Volusia County til Charles harelik og hans mor, Stella harelik. Stella var enke. Gerningen var specifik, formidle traktaten til mor og søn som fælles lejere med overlevelsesrettigheder og specifikt ikke som lejere til fælles.
nogen tid senere overførte Fru Harelik sin interesse for ejendommen til Lila teshoney. Fru Harelik holdt et liv ejendom i transaktionen. Charles var ikke involveret i denne aftale.
Stella harelik døde. Charles hævdede fuldt ejerskab, og Lila sagde nej, hun havde også en ejerandel. Charles indgav en retssag for at få domstolene til at beslutte, hvem der havde juridisk ejendomsret til landet.
retten overvejede, om enken Harelik kunne gutte den gerning, der transporterede jorden som en fælles leje med retten til overlevelse helt alene.
kan en person, der ejer jord som en JVROS ensidigt opsige retten til efterladte? Ja.
med henvisning til Florida Højesteret i forklaring fastslog Retten, at det er Florida lov, at en fælles lejer kan ødelægge retten til overlevelse. Kravet her er, at når hun gør det, hun skal afslutte sin interesse på en måde, der forhindrer hende i at kræve nogen interesse i genstanden for den fælles leje ved at overleve.
da mor havde overført sin interesse på en sådan måde, at hvis hendes søn var gået, kunne hun ikke kræve fuld titel som JVROS, hun havde afsluttet det fælles lejemål. Retten kaldte dette for at afslutte “enheden” mellem mor og søn som medejere i landet.
så du kan opsige et fælles lejemål i Florida land, hvis du overfører din interesse til en fremmed, fordi du har gjort, hvad domstole anser for at have ødelagt “titelens enhed” med dine fælles lejere.
2. Overfør det til en anden fælles lejer.
en anden måde at opsige fælles ejerskab af Florida fast ejendom er for en medejer at formidle deres ejerandel til en anden fælles lejer (eller lejere). Hvis der er flere fælles ejere, behøver de, der ikke er involveret i transaktionen, ikke at vide om transporten, langt mindre godkende det. Landsdækkende Funding Corp. v. Palmer, 589 så. 2d 994 (Fla. Dist. Ct. Program. 1991).
sagen om landsdækkende Funding Corp. V. Palmer
i den landsdækkende sag indgav landsdækkende en afskærmningssag mod et stykke Florida-fast ejendom, der blev afholdt i en gerning i fællesskab af en mor, Adelina Hentschel, og hendes søn, Jose Baca.
skødet var specifikt, at mor og søn ejede hjemmet som fælles lejere med overlevelsesret. Oprindeligt, mor Adelina havde købt ejendommen og derefter indgivet gerningen som JTROS for sig selv og hendes søn Jose.
senere blev en anden Gerning indgivet. Dette var en afslutningskrav fra mor og søn til Jose Baca.
efter denne afslutningskrav til Jose blev indgivet til kontoristens kontor, Jose fik et pant fra Pantelånsfirmaet og refinansierede derefter med Bayside Federal Savings and Loan. Bayside tildelte derefter pantet til landsdækkende.
derefter døde Jose Baca. Realkreditbetalinger blev ikke betalt. Långiveren, landsdækkende, afskærmet.
i afskærmningsaktionen blev det bevist, at afslutningskravet blev smedet. Mor Adelina havde aldrig underskrevet den gerning. Men det havde Jose gjort.
havde Jose ved at underskrive denne gerning opsagt den fælles leje med ret til overlevelse med sin mor? Ja.
afslutningskravet afsluttede det fælles lejemål med ret til efterladte. Nu, hans mor ejede jorden som en lejer til fælles.
Jose havde beføjelse til at konvertere den JTRO til en lejekontrakt til fælles uden sin mors viden eller samtykke. Han opsagt JVR ved at overføre sin fælles lejer interesse til sig selv som støttemodtager.
långiveren havde ret til at udelukke Sønnens udelte halvinteresse i lejemålet til fælles, som skyldtes hans gerning til sig selv. Som mellem de to uskyldige, moderen, der havde været offer for forfalskning og långiver, der havde lånt penge, retten sidet med långiver.
(andre måder at afslutte et fælles lejemål inkluderer blot at overføre interessen for ejendommen til et familiemedlem. En medejer kan også søge at opdele Florida fast ejendom. Partition er hvor retten beordrer ejendommen solgt, fordi en medlejer har sagsøgt en anden for at afslutte det delte ejerskab af ejendommen. Dette sker normalt, når ejendommen er arvet, efter en skilsmisse eller sammenbrud, eller når en medejer blokerer en god handel ved at nægte at sælge ejendommen, selvom dette ser ud til at give god økonomisk mening.
Hvad Skal Du Gøre?
et godt råd, hvis du står over for et fælles lejeproblem, er i det mindste at tale med en erfaren Florida ejendomsadvokat for at lære om dine rettigheder. De fleste ejendomsadvokater, som Larry Tolchinsky, tilbyder en gratis indledende konsultation (over telefon eller personligt, alt efter hvad du foretrækker) for at besvare dine spørgsmål.
_______________
