COVID-19 har hamret eller truet alt fra f.eks. Men mester ejendomsinvestor Joseph Asamoah har trodset pandemien ved at holde sig til en forretningsmodel, der har fungeret i over 25 flere år.
hans tilgang inkluderer køb, renovering og styring af enfamiliehuse. Plus han giver hjem til lavindkomstfamilier, der typisk ikke kunne bo på disse steder.
født i Ghana og opvokset i England, Asamoah kom til Amerika over tre årtier siden med $100 i lommen og besluttede at investere i fast ejendom. Konvertering af en hobby til en virksomhed, Asamoah har bygget en ejendomsinvesterings-og ledelsesvirksomhed med en portefølje af 32 enfamiliehuse i USA, DC-området, et af landets dyreste boligmarkeder.
men rejsen til succes for Asamoah kom ikke uden forhindringer. Da han købte sin første investeringsejendom i 1987 for $ 47.000, advarede flere mennesker ham om, at han betalte for meget. Og der var faldgruber. På trods af forsikringer fra sælgeren opdagede Asamoah, at lejerne ikke havde betalt husleje i flere måneder. Endvidere havde lejerne akkumuleret en $ 5.000 vandregning.
“at afsløre denne situation var meget stressende og noget, jeg var helt uforberedt på,” siger han. “Som en fast ejendom investor novice, jeg var måde over mit hoved.”
Asamoah lærte af sine fejl og fandt en niche i ejendomsrummet. Efter at have arbejdet i corporate America, herunder en stint hos IBM, var hans mål aldrig at opbygge et multimillion-dollar selskab. I stedet var hans mål at opnå økonomisk uafhængighed ved at eje værdsætter aktiver, der genererer passiv indkomst. Han opnåede det i 2003, da indtægterne fra hans lejeportefølje svarede til hans Løn hos IBM. Siden da har hans mål været at implementere gentagelige og skalerbare systemer, selektivt erhverve lejeboliger baseret på klare kriterier og søge forretningsmuligheder, når de opstår.
hans forretningsmodel inkluderer en meget stabil indkomststrøm, der garanteres via en kontrakt med det, han kalder den sikreste kilde i verden: den amerikanske regering. “Så længe lejeren (kunden) er i hjemmet, fortsætter indkomststrømmen—garanteret,” siger han. “Det betyder virkelig ikke noget, om økonomien er god eller dårlig, indkomststrømmen er forudsigelig og pålidelig. For mig er det det, der gør min tilgang tidstestet.”
hans ejendomme spænder fra $180.000 til $1,5 millioner i værdi. På lejesiden varierer den månedlige leje fra $1.400 til $6.000. Asamoah siger, at de fleste af hans ejendomskøb holdes som langsigtede porteføljeejendomme. Tag det første hjem, han købte og stadig ejer i dag. Han siger, at huset nu er værdsat til $750.000, og den månedlige leje for ejendommen er over $4.700. Asamoah siger, at lejeindtægterne for fast ejendom konsekvent er steget i værdi på grund af lejeforhøjelser og opkøb af nye ejendomme. Med opkøb har hans virksomhed været i stand til Støt at vokse årlige indtægter med et gennemsnit på 5% til 10% i flere år.
han tilføjede, da de fleste af hans lejere er indehavere af boligvalg med lav indkomst (aka afsnit 8), betales de fleste huslejer af den lokale boligmyndighed. Asamoah siger, at Lejernes portioner typisk spænder fra nul til $700 pr. De fleste af hans ejendomme er i “gentrified kvarterer eller i vejen for gentrifikation.”
Asamoahs firma tjener penge på mange måder, herunder pengestrømme fra lejeboliger, indtægter fra Uddannelses-og coachingtjenester og nettoresultat, når langsigtede porteføljeejendomme sælges. Kendt som Dr. Joe (han har en ph.d. i informationssystemer), Asamoah planlægger at fortsætte med at vokse sit firma. Han erhvervede for nylig yderligere to ejendomme i Paris, der nu bliver forskønnet og omdannet med tilføjelse af soveværelser og badeværelser.
som iværksætter og investeringsstrateg lærer Asamoah andre, hvordan man trives. Og med al den usikkerhed, som coronavirus-krisen har forårsaget, asahmoah tilbød fem tip til at hjælpe lejere, udlejere, ejendomsinvestorer, eller ejere af små virksomheder i det sorte samfund overlever under de nuværende forhold.
han foreslår, at de vurderer deres månedlige udgifter—tag skridt til at reducere unødvendige udgifter så hurtigt som muligt. Søg muligheder for at øge din indkomst, herunder leje en del af dit hjem, udforske alternative indkomststrømme. Tag skridt til at opbygge en nødfond. Bestem, hvor meget kapital du skal have for at købe din næste ejendom. Hvis du ikke har midlerne, skal du finde en finansiel og/eller kreditpartner.
sort virksomhed fanget op med Asamoah via e-mail for at få sin ekspertise på fast ejendom.
du har en forretningsmodel, der har overlevet fire recessioner. Vi forstår din forretningsmodel er noget, der hedder BRRRR? Hvad betyder det?
siden 1987 har jeg været igennem fire ejendomscykler: begyndelsen af 1990 ‘erne, midten/slutningen af 1990’ erne, 2001-2002 og 2008-2011. Det ser ud til, at vi nærmer os en COVID-19-induceret recession i 2020.
BRRRR-forretningsmodellen omfatter følgende elementer:
køb – erhverve ejendomme i ønskelige kvarterer, der er i vejen for gentrificering
renover – Transform “grimme” huse til smukke hjem
Lej – Lej ejendommene til “Tier 1” lavindkomstfamilier med værdikuponer, der længes efter en mulighed for at bo i HGTV-kvalitetshuse i sikre, ønskelige områder
refinansiere-Udskift kortsigtede anskaffelses – og renoveringsfonde med permanent finansiering baseret på den værdsatte værdi af hjemmet og den månedlige pengestrøm
gentag-gentag processen for det næste ejendom
BRRRR-strategien giver mig mulighed for at erhverve og renovere ejendomme i gentrificerende områder med bankfinansiering, tvinge påskønnelse via målrettede forbedringer og derefter erstatte kortvarig finansiering med permanent finansiering baseret på de højere vurderede værdier. Gennem BRRRR kan jeg erstatte de fleste af mine oprindelige midler via refinansiering, så penge genanvendes til nye opkøb.
Hvordan har du været i stand til at opnå en sådan boligdiversitet med sorte familier med lav indkomst, der bor i de samme områder som hvide familier med høj indkomst?
min screeningsproces er ekstremt grundig og involverer flere trin, herunder at besøge potentielle lejers hjem. Screening er baseret på den forudsætning, at det er nemt at få nogen ind i dit hjem og meget svært at få dem ud, når de er der.
jeg investerer ikke i lavindkomstområder. Alle mine huse er i ønskelige områder. De ønsker ikke at bo i dårlige områder, eller i “crappy” huse eller leje fra slumlords. De længes efter et dejligt hus i et dejligt kvarter og at leje fra en kvalitet udlejer. Jeg kalder disse lejere” Tier 1 ” voucher indehavere.
hvis du behandler dine Tier 1-kuponindehavere godt, har jeg fundet ud af, at de tager sig af huset, betaler deres husleje, er behagelige at håndtere, og de bliver meget lang tid. Min længste lejer har lejet fra mig i over 23 år. Jeg har regelmæssigt 10-15 års lejere. Da gode lejere bliver i lang tid, tillader de mig at vokse min portefølje med minimal stress og besvær. Mine lejere er grunden til, at jeg har været i stand til at opnå økonomisk uafhængighed og opbygge reel rigdom. Uden dem kunne intet af dette have været muligt.
hvis jeg er en ejendomsinvestor, hvilken strategi eller tilgang kan jeg anvende for at overleve på dagens marked midt i COVID-19?
i en afmatning vil din evne til at overleve som ejendomsinvestor være tæt knyttet til din evne til at få adgang til finansiering (bankfinansiering, långivere og private investorer). I en afmatning, finansiering bliver sværere, men hvis du er “bankable” så vil der være nogle gode købsmuligheder. Med dette i tankerne inkluderer nogle af mine forslag til at øge dine chancer for at få adgang til ejendomsfinansiering:
- få din finansielle hus i orden.
- kontroller og opbyg din kredit score – få kredit reparation om nødvendigt.
- Byg kontante reserver, samle og organisere dine finansielle dokumenter – nu!
Hvordan kan en fast ejendom investor vende fast ejendom egenkapital i pengestrømme? Og hvorfor ville det være en god strategi at anvende nu, hvis jeg vil finansiere et ejendomsprojekt eller udvikling?
mange boligejere og langsigtede investorer er egenkapital rige og kontanter fattige. Selvom egenkapitalen ser godt ud på en finansieringsoversigt, er det undertiden hensigtsmæssigt at udnytte denne “døde egenkapital” og geninvestere midlerne for at drage fordel af købsmuligheder og omdanne død egenkapital til pengestrømme. For eksempel kan en investor udnytte hjemmets egenkapital. Få en business linje af kredit eller hjem egenkapital kreditlinje eller blot refinansiere en eksisterende pant. Udfør due diligence og find ejendomme, der kan købes til nedsatte priser, der en gang lejes, ville generere positive månedlige pengestrømme. Køb en lejebolig eller investeringsaktiver til nedsatte priser. Gør ejendommen lejeklar ved at gennemføre mindre eller mid-level opgraderinger. Som tidligere nævnt er adgangen til finansiering ekstremt vigtig i en afmatning. Ved at udnytte “død egenkapital” kan man hurtigt få adgang til en klar strøm af lavrentefonde til finansiering af fast ejendom og udviklingsprojekter.
du har coachet 150 erfarne og uerfarne investorer i din sjældne investeringsstrategi. Hvilke programmer har du udviklet, der kan hjælpe andre med at opnå økonomisk uafhængighed?
Joint Venture-programmet (JV) er mit førende program og det primære forum, hvor jeg engagerer mig med begyndere og mellemliggende ejendomsinvestorer. Efter min ydmyge mening er den bedste måde at lære ejendomsinvestering på at gøre en aftale, periode—ikke gå til seminarer, boot camps, læse bøger eller lytte til MP3-filer. Der er ingen bedre læringserfaring end at lave en aftale. Ingen. Kort af denne mulighed, Den næste bedste ting er at “se over skuldrene” af en succesfuld fast ejendom investor som de udfører en transaktion fra start til slut. Vi mødes mindst to gange om måneden stort set fra dag et gennem lejerindflytning og refinansiere (typisk 6-8 måneder).
jeg er vært for GRATIS ugentlige “rigdom onsdag” Facebook og Instagram Livestreams (@drjoeasamoah). Jeg er også vært for “Get Real med Dr. Joe” Facebook, Instagram og YouTube livestreams hver anden fredag på platformen “Bigger Pockets”. Større lommer er verdens største online platform, der betjener ejendomssamfundet (@biggerpockets). Jeg er en hyppig bidragyder til større lommer. Jeg har udgivet en række artikler.
Hvorfor er fast ejendom stadig en god forretning for sorte at forfølge for at opbygge økonomisk formue for sig selv og deres familier?
fast ejendom, især på mange amerikanske markeder, har vist sig at være et tidstestet køretøj til at skabe rigdom og generationsarv. Sammenlignet med andre racegrupper, sorte amerikanere oplever et tydeligt velstandskløft, der ser ud til at vokse. Korrekt udført giver ejendomsinvestering mange fordele, især sammenlignet med andre aktivklasser. Fast ejendom kan opbygge økonomisk rigdom og skabe arv. Derudover tilbyder fast ejendom flere andre fordele, der inkluderer pengestrøm, skattefordele, egenkapitalopbygning, påskønnelse og evnen til at udnytte.
hvilket råd vil du tilbyde sorte ejendomsinvestorer, før du starter eller udvider til virksomheden?
på trods af hvad infomercial guruer om aftenen fortæller dig, kræver vellykket investering i fast ejendom hårdt arbejde, tålmodighed og et forretningssystem. For at realisere økonomisk uafhængighed gennem fast ejendom er det vigtigt, at du behandler dine ejendomsaktiviteter som en virksomhed mere end en hobby. Arbejd først med dig selv og sæt mål. Afsætte tid til uddannelse. Forstå dine styrker og svagheder. Diskuter med ægtefælle og familie og få deres buy-in og støtte (hvis muligt). Beslut dig for din fokusmetode baseret på din økonomiske situation, risikotolerance, tidstilgængelighed osv. Identificere og arbejde med en lokal mentor. Find en mentor, der er kyndig inden for dit fokusområde, i stand til og villig til at give vejledning, og har en dokumenteret track record for succes og oplevelse i den virkelige verden. Fortsæt straks til din første aftale og gør hvad der kræves for at få den første aftale under dit bælte. Vent ikke på det perfekte tidspunkt. Der er aldrig et perfekt tidspunkt at starte. Du skal bare starte.
