Editor: Anthony S. Bakale, CPA, MT
Navigering i reglerne for passiv aktivitetstab kan til tider være en skræmmende opgave. Mange skatteydere forstår ikke rigtig reglerne eller den potentielle indvirkning, de kan have på transaktioner og investeringer. Der er nuancer, der, hvis de ikke behandles på forhånd, kan have betydelige negative skattemæssige konsekvenser.
en af disse nuancer er behandlingen af selvudlejning under reglerne for passiv aktivitetstab. Mange praktikere er opmærksomme på reglerne for selvudlejning, men der er en situation, der kan skabe en utilsigtet begrænsning. Denne post giver en generel baggrund for reglerne for passiv aktivitet og bestemmelsen om selvudlejning og adresserer konsekvenserne af et salg af et driftsselskab, når den selvudlejende ejendom bevares.
de fleste mellemmarkedsvirksomheder er tætholdte familievirksomheder og har aktionærer/ejere med varierende grad af engagement i virksomheden. Gennemstrømningstab, aktionærtransaktioner og salg af virksomheden er blot nogle få af grundene til, at praktikere, der rådgiver sådanne virksomheder, skal være meget opmærksomme på reglerne for passiv aktivitetstab i henhold til afsnit 469, deres begrænsninger og planlægningsmuligheder.
sec. 469 bestemmer, at en passiv aktivitetstab eller passiv aktivitetskredit ikke er tilladt undtagen i omfanget af passiv indkomst. Dette lyder ret grundlæggende, men overvej et øjeblik de potentielle problemer, som en skatteyder kan stå over for. Hvilke spørgsmål skal besvares? Hvad skal der ske, så transaktionen behandles på den mest fordelagtige måde?
Hvad er en passiv aktivitet?
sec 469(c) bestemmer, at en passiv aktivitet er enhver aktivitet, der involverer adfærd af enhver handel eller virksomhed, hvor skatteyderen ikke deltager væsentligt. 469 (c) (2) angiver, at passiv aktivitet omfatter enhver udlejningsaktivitet.
materiel deltagelse er ikke klart defineret i koden. Sek. 469 (h) (1) bestemmer, at en skatteyder kun behandles som væsentlig deltagelse i en aktivitet, hvis skatteyderen er involveret i aktivitetens aktiviteter på et grundlag, der er regelmæssigt, kontinuerligt og væsentligt. Dette er en fakta-og-omstændigheder bestemmelse, men der er midlertidige regler, der giver meget mere detaljeret vejledning til at gøre en klar bestemmelse af materiel deltagelse.
skatteydernes deltagelse skal opfylde visse standarder. Aktiviteter, der ikke sædvanligvis udføres af en ejer eller en investors aktiviteter, kvalificerer sig ikke. Skatteyderens aktivitet skal være en aktiv ejer, der er direkte involveret i den daglige ledelse af aktiviteten.
Hvad sker der i en selvstændig leje Situation?
mange skatteydere, der ejer et driftsselskab, ejer også ledsagende fast ejendom. Bygningen og jorden kan ejes i en separat enhed af forskellige årsager. Hvis operationerne og fast ejendom er i separate enheder, Hvordan behandles gennemstrømningsindkomst eller tab i henhold til reglerne for passiv aktivitetstab? Hvis driftsselskabet er en enhed, som aktionæren aktivt deltager i dagligt, vil aktionæren i de fleste tilfælde anses for at deltage væsentligt i denne aktivitet. Den generelle regel er, at leje fast ejendom er en passiv aktivitet. Der er en undtagelse for visse Ejendomsmæglere; en anden er reglen om selvudlejning. Så medfører simpelthen at have de to aktiviteter i separate enheder forskellig behandling under SEC. 469 end at eje fast ejendom i en enhed?
svaret er ja. Temp. Regs. Sec.1.469-2T (f) (6) dækker behandling af selvudlejningstransaktioner. Det bestemmer, at et beløb af skatteyderens brutto lejeaktivitetsindkomst for skatteåret fra en ejendom, der svarer til årets nettolejeaktivitetsindkomst fra denne ejendom, behandles som ikke fra en passiv aktivitet, hvis ejendommen er:
1. Lejes til brug i en handels-eller forretningsaktivitet, hvor skatteyderen deltager væsentligt for skatteåret; og
2. Er ikke beskrevet i Temp. Regs. 1.469-2T (f) (5), der dækker ejendom, der lejes i forbindelse med en udviklingsaktivitet.
hvad der normalt betragtes som indkomst fra en passiv aktivitet behandles som ikke-passiv indkomst, fordi ejeren væsentligt deltager i driftslejerenheden. Denne regel synes at sætte skatteydere, der placerer den fast ejendom, der anvendes i deres handel eller forretning i en separat enhed, på lige fod med skatteydere, der bevarer ejendommen i samme enhed som forretningsdriften. Da indkomsten (eller tabet) fra forretningsdriften ville være ikke-passiv, synes det berettiget, at indkomsten “siphoned off” til ejendomsaktiviteten også bør være ikke-passiv. Denne bestemmelse dækker dog ikke tab, der måtte opstå som følge af lejeaktiviteten. I henhold til selvudlejningsreglen anses lejetabene stadig for at være passive tab fradragsberettigede kun i omfanget af passiv indkomst, mens indkomsten behandles som “aktiv indkomst” (Carlos, 123 TC 275 (2004)).
fælde 1—fangede tab
skatteydere skal være meget opmærksomme, når de bruger en selvudlejningstransaktion. Antag, at skatteyderen har et tab på udlejning af ejendom til en virksomhed, hvor han eller hun væsentligt deltager. Dette tab er underlagt reglerne for passivt tab, så tabet vil ikke være fradragsberettiget, men suspenderet og fremført til fremtidige skatteår, hvis der ikke er nogen anden passiv indkomst i indeværende år. Dette er tilfældet, selvom skatteyderen kan have indkomst fra den aktivitet, som han eller hun lejer ejendommen til. I det efterfølgende år, hvis skatteyderen har Netto lejeindtægter fra ejendommen lejet til den relaterede aktivitet, hvor skatteyderen væsentligt deltager, anses indkomsten for at være aktiv indkomst.
denne aktive indkomst kan modregnes af de suspenderede passive tab fra aktiviteten; det kan dog ikke modregnes af passive tab fra andre aktiviteter. Hvis skatteyderen planlagde at beskytte en del af hans eller hendes indkomst ved hjælp af en selvudlejningsordning med tab fra andre passive aktiviteter, skatteyderen er faldet i selvudlejningsfælden. Også, hvis skatteyderen planlagde at bruge Tab genereret af lejeaktiviteten til at udligne indtægter fra driften af den aktive virksomhed, han eller hun er igen faldet i selvudlejningsfælden.
i andet tilfælde ville den nemme løsning være at kombinere lejeaktiviteten med driftsaktiviteten enten via en faktisk juridisk fusion eller ved at foretage et valg for at samle aktiviteterne. Skatteyderen kan kun foretage valget for at samle aktiviteterne i det første år, som skatteyderen rapporterer aktiviteterne. Dette valg kræver vedhæftning af en formel erklæring til tilbagevenden.
en juridisk fusion kan gennemføres i forskellige former og på forskellige tidspunkter, hver med sine egne skattemæssige forgreninger, som ligger uden for varens anvendelsesområde.
Trap 2-salg af drift-leasingtager selskab med fast ejendom bevaret
kan en skatteyder undgå selvudlejning fælde efter salget af drift-leasingtager selskab? Det er ret almindeligt, at et mellemmarkedsselskab sælger driftsvirksomheden (eller virksomhedens aktiver), men bevarer den fast ejendom, der er forbundet med denne virksomhed. Efter salget fortsætter sælgeren med at lease ejendommen til køberen, der driver den nu ikke-relaterede forretning.
som en del af den samlede transaktion genforhandler sælgeren typisk lejekontrakten af ejendommen, hvis den tidligere er afholdt uden for driftsenheden, eller indgår en lejekontrakt, hvis den tidligere er afholdt som en del af driftsforretningen, med den nye køber. Den nye lejekontrakt, som sælgeren forhandler i armlængde, vil generelt skabe positiv pengestrøm til sælgeren og netto lejeindtægter. Ofte mener sælgeren (og hans eller hendes rådgivere), at denne indkomst (fra en lejeaktivitet med en ikke-relateret tredjepart) vil skabe passiv indkomst, der kan beskyttes af andre passive tab, som sælgeren har eller har til hensigt at generere i år efter salget har fundet sted.
selvudlejningsreglen beskrevet ovenfor siger, at hvis skatteyderne væsentligt deltager i en aktivitet, vil nettolejeindtægterne fra udlejning af ejendom til aktiviteten blive behandlet som ikke-passiv (aktiv) indkomst. Skatteyderen i dette tilfælde er ikke længere involveret i virksomheden; men under de materielle deltagelsesregler, der er skitseret ovenfor-specifikt Temp. Regs. 1.469-5T(a)(5)—hvis skatteyderen væsentligt har deltaget i en aktivitet i 5 ud af de sidste 10 skatteår, anses skatteyderen for at have deltaget væsentligt i det indeværende år. Hvor driftsforretningen forbliver en” separat aktivitet ” i køberens hænder, vil skatteyderne fortsat være en væsentlig deltager i aktiviteten, efter at den er solgt under 5-out-of-10-årsreglen indtil udløbet af denne periode. Det er vigtigt at huske, at driftsvirksomheden i henhold til reglerne for passiv aktivitet ikke behøver at være en separat enhed for at blive betragtet som en separat aktivitet.
da skatteyderen planlagde at beskytte sin lejeindtægt med andre passive tab, er skatteyderen igen faldet i selvudlejningsfælden. De andre passive tab, som skatteyderen har eller vil generere, vil være ubrugelige mod lejeindtægterne i en periode på mindst fem år fra salgsdatoen. Hvis ejendommen sælges i denne periode, betragtes enhver gevinst ved salget også som indkomst fra selvlejet ejendom og derfor aktiv.
konklusion
transaktioner, der kan være underlagt de passive tabsregler, bør nøje undersøges. Ofte er det, der synes at være et simpelt spørgsmål, fyldt med undtagelser, der kan forårsage kaos for god skatteplanlægning. Skatteydere bør gøre sig bekendt med de mange undtagelser fra de generelle regler i afsnit 469 og de potentielle muligheder for at planlægge eller gøre fordelagtig brug af dem. Selvudlejningsfælden er kun et eksempel på de mange undtagelser i disse regler, der er begravet inden for reglerne og midlertidige regler. Omhyggelig analyse kan ofte undgå dyre fejl.
EditorNotes
Anthony S. Bakale er med Cohen & Company, Ltd. Baker Tilly International i Cleveland, OH
medmindre andet er angivet, er bidragydere medlemmer af eller tilknyttet Baker Tilly International.
hvis du ønsker yderligere oplysninger om disse emner, kontakt Mr. Bakale på (216) 579-1040 eller [email protected].
