Amerikanischer Forschungs-Think-Tank Die Brookings Institution veranstaltete am Montagmorgen eine Veranstaltung in Washington, DC, die eine umfassende Podiumsdiskussion über umgekehrte Hypotheken in Amerika und auf der ganzen Welt beinhaltete. Die Veranstaltung beinhaltete auch die Präsentation von zwei Forschungsarbeiten, Diagnose von Problemen und Verschreibung potenzieller Lösungen für den Gegenwind, mit dem Reverse-Hypothekenprodukte auf dem Markt konfrontiert sind.
Die Veranstaltung mit dem Titel „Reverse mortgages: Versprechen, Probleme und Vorschläge für einen besseren Markt“wurde in Zusammenarbeit mit der Kellogg School of Management an der Northwestern University in Evanston, Illinois, abgehalten. und war Teil einer größeren, fortlaufenden Reihe von Treffen, die von Brookings veranstaltet wurden und der Reform der Rentenpolitik gewidmet waren, die sowohl von Brookings als auch von der Kellogg School von Northwestern angeführt wurde.
Die Veranstaltung begann mit einer Keynote von Debra Whitman, EVP und Chief Public Policy Officer bei AARP. Während Whitman in erster Linie die laufenden Probleme älterer Amerikaner in Bezug auf Schwierigkeiten im Zusammenhang mit einer angemessenen Ersparnis für den Ruhestand erörterte, lieferte er einen gewissen Kontext für die Position von AARP zu umgekehrten Hypothekenprodukten im Allgemeinen.
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“ Bei AARP sehen wir kein Eigenkapital oder umgekehrte Hypotheken als eine wichtige Lösung für alle Menschen für das Problem der Alterssicherung „, sagte Whitman in ihrer Keynote. „Aus unserer Sicht können selbst transparente, gut konzipierte umgekehrte Hypotheken nur eine begrenzte Rolle bei der Verbesserung der finanziellen Aussichten für die Mehrheit der Menschen spielen.“
Unter Berufung auf den mittleren Eigenheimwert von 145.000 US-Dollar im Jahr 2016 argumentierte Whitman, dass die meisten Menschen außerhalb der großen Ballungsräume mit viel höheren Immobilienwerten nicht in der Lage sein werden, die Alterssicherung für die gesamte Dauer ihrer immer längeren Ruhestandslaufzeiten durch den Einsatz von Eigenheimprodukten wie umgekehrte Hypotheken zu gewährleisten, während auch die Feststellung, dass Reverse Mortgage Zwangsvollstreckungen sind „zu hoch.“ Sie sagte jedoch auch, dass umgekehrte Hypotheken für manche Menschen in bestimmten Situationen funktionieren können.
Neue Reverse Mortgage Research Papers
Am selben Tag der Veranstaltung präsentierten Forscher zwei von drei neu veröffentlichten Forschungsarbeiten, in denen Probleme mit Reverse Mortgage-Produkten diagnostiziert wurden, und boten einige mögliche Lösungen für spezifisch identifizierte Probleme an. Die erste Moderatorin, Dr. Stephanie Moulton von der Ohio State University, beschrieb, dass die geringe Auslastung von umgekehrten Hypotheken verbessert werden kann, indem Produktoptionen rationalisiert werden, die auf Verbrauchersegmente mit nachgewiesener Nachfrage nach Eigenheimkrediten abzielen.
“ Die Herausforderung, die Brookings uns gestellt hat, ist, wie wir umgekehrte Hypotheken reformieren können, um den Markt zu verbessern „, sagte Moulton.
Da Eigenkapital in der Heimat oft eine primäre Quelle des Reichtums für viele amerikanische Haushalte ist, kann Eigenkapital als eine tragfähige Quelle für zusätzliches Einkommen für die Senioren der Nation dienen, sagte sie. Zu diesem Zweck und in einem möglichen Versuch, die Auslastung von umgekehrten Hypotheken für ältere Amerikaner zu erhöhen, gaben Moulton und Co-Autor Donald Haurin (ebenfalls aus Ohio) zwei Empfehlungen für zusätzliche Reverse-Hypothek-Produktangebote ab.
Die erste ist Small-Dollar Reverse Mortgages, eine kostengünstige Option, die 6,1 Millionen Hausbesitzer ansprechen kann, für die Eigenheimkapital ein primäres Altersvorsorgevermögen ist und die vom Zugang zu kurzfristiger Liquidität profitieren können. Die zweite ist eine optimierte Forward-to-Reverse-Hypothekenumwandlung, die auf über 3 Millionen ältere Hausbesitzer abzielen kann, die noch eine Forward-Hypothek haben, und die Erschwinglichkeit von Wohnraum durch den Wegfall einer monatlichen Forward-Hypothekenzahlung erheblich verbessern könnte, schreiben die Autoren.
Moulton und Haurin fügten hinzu, dass Rationalisierungsreformen sowohl für die Entstehung als auch für die Bedienung von umgekehrten Hypotheken notwendig sind, was die Wahrscheinlichkeit verringern kann, dass ein Darlehen in einer Zwangsvollstreckung endet. Die vorgeschlagenen Front-End-Reformen umfassen ein risikobasiertes Underwriting, das die Kredit-Scores und Kreditbeträge der Kreditnehmer berücksichtigt, während die Vorschläge für die Back-End-Reform präventive Wartung und proaktive Schritte sowohl der Servicemitarbeiter als auch der Federal Housing Administration (FHA) umfassen, um die Werte der Sicherheiten für Immobilien im Besitz von Reverse Mortgage-Kreditnehmern zu verbessern.
Das zweite vorgestellte Papier stammt von Professor Thomas Davidoff von der University of British Columbia und schlägt vor, dass umgekehrte Hypotheken für Kreditnehmer und Kreditgeber attraktiver gemacht werden können, indem die Kreditbeträge bei der Entstehung erhöht werden, um eine Leibrente zu erwerben. Die Rente, Davidoff behauptet, kann verwendet werden, um Kapital und Zinsen für das Darlehen zu zahlen, während die Kreditnehmer in ihren Häusern bleiben können. Dies kann dazu dienen, Darlehensguthaben von lange nach der Entstehung zu übertragen – wenn das Haus wahrscheinlich weniger wert ist als der ausstehende Saldo – zu früheren Terminen, wenn das Haus eher mehr wert ist als die Kreditnehmer schulden.
“ Numerische Beispiele zeigen, dass die Kosten für Kreditgeber mit beschränkter Haftung durch diese Glättung des Kreditsaldos im Laufe der Zeit erheblich reduziert werden können „, schreibt Davidoff. „Kreditgeber können somit in der Lage sein, Kreditnehmern bei der Kreditvergabe mehr Geld zur Verfügung zu stellen und gleichzeitig niedrigere Gebühren und Zinssätze anzubieten.“
Podiumsdiskussion
Auf die Papierpräsentationen folgte eine Podiumsdiskussion, die von Benjamin Harris von der Northwestern University moderiert wurde und an der Moulton und Davidoff sowie Dr. Christopher Mayer von der Columbia University und Longbridge Financial sowie Dr. Laurie Goodman, Vizepräsidentin für Wohnungsfinanzpolitik am Urban Institute, teilnahmen.
Goodman begann die Diskussion, indem er die in Moultons Papier vorgeschlagene Lösung lobte.
“ Ich liebe Stephanies Vorschlag,“Goodman sagte. „Sie gibt viele Empfehlungen mit gesundem Menschenverstand, um die Reichweite des Reverse Mortgage-Produkts zu erhöhen, und sie gibt nicht nur diese Empfehlungen ab, sondern empfiehlt auch die Verwendung. Sie erkennt die Tatsache an, dass das umgekehrte Hypothekenprogramm nicht jedermanns Sache ist, aber dass es zwei spezifische Verwendungszwecke gibt, die sehr, sehr häufig sind: HECMs für kleine Dollars und HECMs für Forward-Hypotheken. Beide machen eine Menge Sinn. Ich unterstütze das Papier voll und ganz.“
Sowohl aus akademischer als auch aus industrieller Sicht, Mayer wiederholte weitgehend Goodmans Gefühle in Bezug auf Moultons Vorschlag, aber qualifiziert, dass ihr Vorschlag einen besonderen Fokus auf den Markt mit niedrigem bis mittlerem Einkommen hat, Ein Markt, von dem er sagt, dass es „schwer wäre, ohne die Regierung zu existieren.“
Mayer beschrieb auch, dass das Vereinigte Königreich einen umgekehrten Hypothekenmarkt hat, der pro Kopf sechs- bis siebenmal größer ist als der Markt in den Vereinigten Staaten.
“ Die wichtigsten Erkenntnisse in Großbritannien. „Ich denke, es wäre hilfreich für uns zu verstehen, dass eine 30-jährige festverzinsliche oder eine langfristige Hypothek mit Zahlungen für jemanden in ihren 50ern oder 60ern – dass sie für weitere 30 Jahre ohne Rentensystem bezahlen werden – für viele Menschen eindeutig kein geeignetes Produkt ist „, sagte Mayer. „Und es bringt sie in eine Situation, in der sie Zahlungen im Ruhestand leisten, mit denen sie dann kämpfen müssen.“
Ein Weg, ein Produkt zu schaffen, das den Menschen dient, bei denen Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum geleistet werden, bevor sie in eine umgekehrte Hypothek umgewandelt werden, und die Notwendigkeit von Zahlungen zu eliminieren, hat in den USA viel Potenzial, und das ist ein treibender Faktor in Großbritannien könnte als Beweis dafür dienen. Die Logistik werde jedoch wahrscheinlich Arbeit erfordern, um letztendlich als praktikable Lösung zu dienen, sagte er.
Was Davidoffs vorgeschlagene Lösung betrifft, nannte Goodman sie „unglaublich clever.“ Mayer charakterisierte Davidoffs Vorschlag, indem er sagte, dass seine Idee in der Praxis tatsächlich auf Poolebene auf der Private-Label-Seite der Branche geschieht.
“ Ich denke, die Idee, über die Tom spricht, macht sehr viel Sinn, und es ist etwas, was Leute, die sich mit der Finanzierung dieser Dinge befassen, heute in einer Variation des Ansatzes tun „, sagte Mayer.
‚ Unglaublich komplex“, Fragen und Antworten
Moderator Harris fügte einige Kommentare in die Diskussion ein und warf ein, dass er im Allgemeinen feststelle, dass Themen im Zusammenhang mit umgekehrten Hypotheken „unglaublich komplex“ seien, verglichen mit seinen allgemeinen Studien zu Steuerfragen in seiner Position an der Kellogg School.
“ Reverse-Hypotheken blasen Steuern weg auf Komplexität „, sagte Harris. „Sowohl die Details bestimmter Kredite, wie die Programme funktionieren, die Reformen, die stattgefunden haben. Dies ist ein Programm, das sich fast jedes Jahr vor unseren Augen verändert. Ich finde es sehr verwirrend, und das ist, bevor Sie überhaupt zur Wirtschaft kommen. Dies ist ein unglaublich komplexes Thema, also sollten wir das vielleicht von Anfang an anerkennen.“
Komplexität war ein konsequentes Kennzeichen der anhaltenden Diskussion, wobei Goodman Fragen im Zusammenhang mit Beschränkungen für Finanzplaner im Rahmen des Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) aufwirft, die es Finanzberatern verbieten, entschädigt zu werden, wenn sie eine umgekehrte Hypothek empfehlen.
Moulton diskutierte auch die Komplexität, die sich aus HECMs ergeben kann, die vor der Verabschiedung einer Reihe von Programmreformen entstanden sind, während er sich weiterhin mit Produktoptionen für Senioren befasste, die zukünftige Reverse-Hypothekarkreditnehmer nicht bestrafen. Die Berücksichtigung steuerlicher Bedenken im Zusammenhang mit den Kosten des Programms für die Steuerzahler war für die Forscher von vorrangiger Bedeutung, wenn sie versuchten, an ihre vorgelegten Vorschläge zu denken. Sie diskutierte auch Herausforderungen im Zusammenhang mit der Charakterisierung von Reverse Mortgage Foreclosures, da viele der Kredite natürlich in Zwangsvollstreckungen enden, die nicht zu tatsächlichen Verschiebungen führen, da eine Zwangsvollstreckung in erster Linie auftritt, wenn ein Reverse Mortgage Kreditnehmer entweder stirbt oder das Haus verlässt.
Auf die primäre Podiumsdiskussion folgte eine Q&A-Periode. Die erste Frage wurde um das Komplexitätsproblem herum gestellt, wobei ein Zuschauer nicht nur eine „Asymmetrie der Informationen, sondern auch eine Asymmetrie der Kognition“ beschrieb, die Senioren besonders anfällig dafür macht, das umgekehrte Hypothekenprodukt nicht zu verstehen. Moulton und Goodman stimmten der Prämisse der Frage zu und betonten, dass es notwendig sei, die Produktangebote zu vereinfachen — eine Idee, die Goodman letzten Monat zum Ausdruck brachte, als er vor dem Unterausschuss für Finanzdienstleistungen des Repräsentantenhauses für Wohnungsbau, Gemeindeentwicklung und Versicherungen aussagte.
Die vollständige Abschrift und das Video der Veranstaltung werden später in dieser Woche auf ihrer speziellen Seite zur Verfügung gestellt, so ein Mediensprecher der Brookings Institution.
