I. Notice Requirements
Es gibt mehrere Benachrichtigungsanforderungen, die auf eine bestimmte Zwangsvollstreckungsmaßnahme anwendbar sein können und die vor einer Hypothek strikt befolgt werden müssen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen können eingeleitet werden.
Erstens gibt es gelegentlich vertragliche Kündigungspflichten, die entweder im Schuldschein oder in der Hypothek, die den Schuldschein sichert, enthalten sind und eine aufschiebende Bedingung für den Beginn einer Zwangsvollstreckungsklage darstellen. Unnötig zu erwähnen, dass der Praktiker den Schuldschein und die Hypothek lesen und sicherstellen muss, dass die vertraglichen Kündigungsanforderungen eingehalten wurden, bevor er mit dem Zwangsvollstreckungsprozess für Hypotheken fortfährt.
Zweitens, bevor eine Wohnhypothek in Pennsylvania abgeschottet werden kann, muss der Kreditgeber eine 30-tägige Ankündigung der Absicht zur Abschottung geben (auch bekannt als Act 6 Bekanntmachung), dem Kreditnehmer die Möglichkeit geben, zu heilen, und dem Kreditgeber verbieten, Anwaltsgebühren zu erheben, die während der Kündigungsfrist anfallen. Siehe Act. 6 von 1974, 41 P.S. § 403. Für eine Definition einer „Wohnhypothek“ siehe 41 P.S. § 101.
Am 9. August 2012 setzte Gouverneur Corbett das von der Pennsylvania Housing Finance Agency („PHFA“) verwaltete PA Homeowner’s Emergency Assistance Program („HEMPA“) wieder ein. Entsprechend, ab Oktober 2, 2012, Act 91 Mitteilungen sind erforderlich. Siehe Gesetz Nr. 91 von 1983 (in der geänderten Fassung), 35 P.S. §§ 1680 ff. Die Form der Act 91-Mitteilung sollte im Wesentlichen der auf der PHFA-Website verfügbaren Form entsprechen. Kreditgeber müssen auch eine Liste der Beratungsstellen für den jeweiligen Landkreis beifügen, in dem sich die Immobilie befindet. Wenn Sie dies nicht tun oder zusätzliche Informationen anhängen, wird die Mitteilung ungültig. Eine Act 6-Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn eine Act 91-Mitteilung gesendet wird. Act 91 erklärt ausdrücklich, dass ein Act 91-Hinweis anstelle anderer Hinweise gilt. 35 P.S. §1680.403c. Mitteilungen müssen an den / die Hypothekenschuldner in der Unterkunft und an seine / ihre Postanschrift gesendet werden, falls abweichend.
II. Beginn einer Hypothekenvollstreckungsmaßnahme
A. Pfandrechtspriorität
Vor Beginn einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme muss der Anwalt die Pfandrechtsposition der zu zwangsvollstreckenden Hypothek ermitteln. Im Allgemeinen nimmt der Zwangsvollstreckungskläger eine Immobilie zum Abschluss des Verkaufs des Sheriffs „unter und vorbehaltlich“ aller vorherigen Pfandrechte.
Pfandrechte gegen Immobilien haben Vorrang vor einander auf der folgenden Basis:
(1) Kaufen Sie Geldhypotheken ab dem Zeitpunkt, zu dem sie an den Hypothekengläubiger geliefert werden, wenn sie innerhalb von zehn Tagen nach ihrem Datum erfasst werden. andernfalls ab dem Zeitpunkt, zu dem sie zur Aufzeichnung übrig sind. Eine Hypothek ist eine „Kaufgeldhypothek“ in dem Maße, wie es ist:
(i) vom Verkäufer der verpfändeten Immobilie genommen, um die Zahlung des gesamten oder eines Teils des Kaufpreises zu sichern; oder
(ii) von einem anderen Hypothekengläubiger als dem Verkäufer genommen, um die Rückzahlung des Geldes zu sichern, das diese Person dem Hypothekenschuldner oder im Namen des Hypothekenschuldners zum Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums des Hypothekenschuldners an der Immobilie tatsächlich vorschreibt, und von dem Hypothekenschuldner zu diesem Zeitpunkt verwendet, um den gesamten oder einen Teil des Kaufpreises zu zahlen, es sei denn, es handelt sich um eine andere Hypothek als an den Verkäufer der eigentum ist keine Kaufgeldhypothek im Sinne dieses Abschnitts, es sei denn, dies ist ausdrücklich angegeben.
(2) Andere Hypotheken und nicht durchführbare Urkunden in der Natur von Hypotheken, ab dem Zeitpunkt, zu dem sie zur Aufzeichnung zurückgelassen werden.
(3) Urteile für einen bestimmten Geldbetrag ab dem Zeitpunkt ihrer Aufzeichnung durch das Gericht.
(4) Nachteilige Urteile und andere Anordnungen ab dem Zeitpunkt ihrer Erteilung.
(5) Gütliche Entscheidungen ab dem Zeitpunkt, zu dem die Instrumente, in die sie eingetragen sind, zur Einreise freigegeben werden.
(6) Schriftstücke, die, wenn sie vom Amt des Gerichtsschreibers des Court of Common Pleas ausgestellt und indexiert werden, ab dem Zeitpunkt ihrer Ausstellung Pfandrechte gegen Immobilien begründen.
(7) Andere Urkunden, die, wenn sie im Büro des Sachbearbeiters des Court of Common Pleas eingetragen oder eingereicht und indexiert werden, Pfandrechte an Immobilien begründen, ab dem Zeitpunkt, zu dem sie zur Eintragung oder Einreichung zurückgelassen werden.
42 Pa. Nachteil. Stat. Ann. § 8141
B. Veranstaltungsort
In Pennsylvania muss eine Hypothekenvollstreckungsklage in der Grafschaft eingereicht werden, in der sich die Immobilie befindet. Pa.R.C.P., Artikel 1142 GO. (Wenn Abschottung auf Immobilien in mehr als einer Grafschaft, siehe Pa.R.C.P., Artikel 3131 GO.)
C. Die Zwangsvollstreckungsbeschwerde
Der Kläger in der Zwangsvollstreckungsklage ist in der Regel der derzeitige Inhaber der Hypothek, dh der ursprüngliche Hypothekengläubiger oder sein aktueller Zessionar. Die Beklagten sind der (die) Hypothekengläubiger (n) (oder der persönliche Vertreter, Erbe oder Treuhänder eines verstorbenen Hypothekengläubigers) und der tatsächliche Eigentümer der Immobilie (oder, wenn er unbekannt ist, der Empfänger in der letzten Urkunde).
Der Kläger muss in seiner Beschwerde Folgendes darlegen:
(1) name, Anschrift und Interessen des Klägers;
(2) die Namen, Adressen und Interessen der Angeklagten;
(3) wenn der gegenwärtige wirkliche Eigentümer unbekannt ist, eine entsprechende Erklärung;
(4) die Identität der Parteien der ursprünglichen Hypothek;
(5) das Datum der Hypothek;
(6) wenn die abgeschottete Hypothek registriert wurde, geben Sie den Ort der Aufzeichnung der Hypothek an und integrieren Sie die Hypothek als Referenz (siehe Pa.R.C.P., Artikel 1019 Buchstabe g)). Wenn es nicht aufgezeichnet wurde, fügen Sie eine Kopie der Hypothek bei;
(7) das Datum der Zuweisungen;
(8) Wenn die Zuweisungen aufgezeichnet wurden, geben Sie den Ort der Aufzeichnung jeder Zuweisung an und fügen Sie sie als Referenz hinzu. Wenn sie nicht aufgezeichnet wurden, fügen Sie eine Kopie jeder Aufgabe bei;
(9) eine Beschreibung der Immobilie, die abgeschottet wird;
(10) ein spezifischer Ausfallmittelwert;
(11) eine detaillierte Aufstellung des fälligen Betrags;
(12) ein Durchschnitt der Einhaltung aller erforderlichen Kündigungsbestimmungen, wie z. B. die Einhaltung der Bestimmungen von Abschnitt 403 des Gesetzes Nr. 6; und
(13) eine Forderung nach Urteil über den fälligen Betrag. Siehe Pa.R.C.P., Artikel 1147 GO.
Nach dem Gesetz von Pennsylvania ist es unzulässig, einen Zwangsvollstreckungsgrund mit einem anderen Klagegrund in einer einzigen Beschwerde zu kombinieren. Pa.R.C.P., Artikel 1146 GO.
D. Zustellung des Verfahrens
Die Beklagten müssen nach den für Zivilklagen üblichen Regeln zugestellt werden. Pa.R.C.P., Artikel 1141 Buchstabe b). In der Regel müssen Angeklagte in Pennsylvania (außerhalb von Philadelphia) vom Sheriff bedient werden. Pa.R.C.P., Artikel 410 Buchstabe a) GO. Wenn eine persönliche Zustellung nicht möglich ist, können die Beklagten durch Veröffentlichung, Veröffentlichung, Einschreiben oder andere Methoden zugestellt werden, wie das Gericht dies für angemessen hält. Siehe Pa.R.C.P., Artikel 410 allgemein.
Pa.R.C.P., Regel 410 (b) (3) sieht vor, dass, wenn ein Beklagter in einer Hypothekenvollstreckungsklage nicht nach der geltenden Regel zugestellt werden kann, Der Kläger das Gericht um eine besondere Anordnung ersuchen kann, die die Zustellungsmethode regelt, Dies kann die Zustellung umfassen, indem eine Kopie des ursprünglichen Verfahrens auf dem öffentlichsten Teil der Immobilie veröffentlicht wird. Dem Antrag ist eine eidesstattliche Erklärung beizufügen, in der Art und Umfang der Untersuchung zur Feststellung des Aufenthaltsorts des Beklagten sowie die Gründe für die Unmöglichkeit der Zustellung angegeben sind.
Zusätzlich zu den Beklagten muss die Beschwerde auch jeder Person zugestellt werden, die im Besitz der Immobilie ist, die der Hypothekenvollstreckungsklage unterliegt. Pa.R.C.P., Artikel 410 Buchstabe a) GO.
E. Schlichtungskonferenzen
Pennsylvania hat kein landesweites Schlichtungsprogramm. Landkreise können sich freiwillig dafür entscheiden, einen zu adoptieren. Zu den aktuellen Landkreisen in unserer Region, in denen Schlichtungskonferenzen stattfinden, gehören:
• Allegheny
o Kreditnehmer, die sich in einer Zwangsvollstreckung befinden, können sich für das Programm entscheiden, indem sie die „Save Your Home Hotline“ des Allegheny County Department of Economic Development unter 1-866-298-8020 anrufen. Gehe zu www.alleghenycourts.us für weitere Informationen. Wählen Sie „Civil“ und „Mortgage Foreclosure Program“.
• *
o Kreditnehmer können sich für das Programm entscheiden, das eine Aussetzung aller Verfahren während der Schlichtung auslöst.
* *
o Kreditnehmer können eine Schlichtungskonferenz beantragen. Gehe zu www.buckscounty.org klicken Sie auf „Online Services“ und Mortgage Foreclosure Diversion Program, um weitere Informationen zu erhalten.
• Butler
o Kreditnehmer können eine Hotline anrufen, mit einem Wohnungsberater sprechen und eine Schlichtungskonferenz anfordern. Weitere Informationen finden Sie unter www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html .
• Delaware
o Kreditnehmer können an einer Konferenz mit einem Wohnungsberater teilnehmen und einen 30-tägigen Aufenthalt der Zwangsvollstreckung erhalten. Der Zweck des Aufenthalts ist es, den Kreditnehmern Zeit zu geben, mit dem Kreditgeber zusammenzuarbeiten, um einen Weg zu finden, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Weitere Informationen finden Sie unter
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html und klicken Sie auf „Administrative Order and Notice of Foreclosure Program“.
• Fayette
o Kreditnehmer können einen 90-tägigen Aufenthalt im Hypothekenvollstreckungsverfahren beantragen, um mit dem Kreditgeber eine für beide Seiten akzeptable Einigung über die Beilegung des Falls zu erzielen. Weitere Informationen finden Sie unter www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
• Lackawanna
o Kreditnehmer können sich für das Programm entscheiden, indem sie sich an einen Wohnungsberater wenden und einen Antrag auf eine Schlichtungskonferenz stellen. Weitere Informationen finden Sie unter www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html .
• Lehigh
o Das Gericht wird in jedem in Frage kommenden Fall nach Einreichung der Klage auf Zwangsvollstreckung eine Schlichtungs- / Fallmanagementkonferenz einberufen. Weitere Informationen finden Sie unter www.lccpa.org/rules.nex und klicken Sie auf „Mortgage Foreclosure Conciliation Program“.
* Lycoming
o Kreditnehmer können sich für das Programm entscheiden, indem sie eine Wahl zur Teilnahme beim Gericht einreichen.
• Monroe
o Wenn Kreditnehmer im Rahmen dieses Programms einen schriftlichen Antrag auf eine Schlichtungskonferenz stellen, wird eine Anordnung erlassen, die die Angelegenheit an eine Schlichtungskonferenz weiterleitet. Weitere Informationen finden Sie unter www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
• Northampton
o Schlichtungskonferenzen sind in allen Fällen der Zwangsvollstreckung von Eigenheimen geplant.
• Philadelphia
o Schlichtungskonferenzen sind in allen Fällen der Zwangsvollstreckung von Eigenheimen geplant. Gehe zu www.phila.gov und suchen Sie nach „Foreclosure Diversion Program“ für weitere Informationen.
• Schuylkill
o Um eine gerichtlich überwachte Schlichtungskonferenz beantragen zu können, müssen sich die Kreditnehmer an einen Wohnungsberater wenden und einen Termin vereinbaren. Weitere Informationen finden Sie unter www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
* Somerset
o Wenn die Kreditnehmer eine Hotline anrufen und an einer Beratungssitzung teilnehmen, können sie einen 60-tägigen Aufenthalt im Hypothekenvollstreckungsverfahren beantragen, um ihnen Zeit zu geben, mit dem Kreditgeber zu verhandeln und einen Weg zu finden, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Weitere Informationen finden Sie unter www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html .
• Washington
o Wenn die Kreditnehmer eine Hotline anrufen und an einer Beratung teilnehmen, können sie einen Aufenthalt im Zwangsvollstreckungsverfahren erhalten, um ihnen Zeit zu geben, mit dem Kreditgeber zu verhandeln und einen Weg zu finden, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
III. Antwort auf eine Zwangsvollstreckungsbeschwerde
Als Antwort auf eine Zwangsvollstreckungsbeschwerde können die Beklagten vorläufige Einwände erheben und einreichen oder eine Antwort einreichen und Absatz für Absatz auf die Vorwürfe der Beschwerde antworten. Die Antwort muss jede Ablehnung der Tatsache zugeben oder leugnen. Pa.R.C.P., Artikel 1029 Buchstabe a) GO. Eine allgemeine Verweigerung oder Beweisforderung stellt ein Geständnis dar. Pa.R.C.P., Artikel 1029 Buchstabe b). Einwendungen in einem Schriftsatz, zu denen kein Schriftsatz erforderlich ist, gelten jedoch als zurückgewiesen. Pa.R.C.P., Artikel 1029 Buchstabe d).
Die Antwort kann auch eine bejahende Verteidigung enthalten (bezeichnet als „neue Materie“), siehe Pa.R.C.P., Regel 1030, und Gegenansprüche, sofern die Gegenansprüche aus demselben Geschäft oder Ereignis oder einer Reihe von Geschäften oder Ereignissen resultieren, aus denen der Klagegrund des Klägers hervorgegangen ist. Siehe Pa.R.C.P., Artikel 1148 GO.
Jeder Mangel der Beschwerde in Bezug auf die oben genannten formalen Anforderungen kann als Grundlage für vorläufige Einwände oder eine bejahende Verteidigung in einer Antwort dienen. Das Versäumnis, einen ordnungsgemäßen Service zu erbringen, ist ein Gerichtsstandsmangel. Die Nichteinhaltung der geltenden Benachrichtigungsanforderungen (z. B. Zustellung einer Benachrichtigung nach Act 6) ist ein Gerichtsstandsmangel.
Darüber hinaus kann jede Verteidigung, die zeigt, dass der Hypothekengläubiger nicht zur Zwangsvollstreckung berechtigt ist, als Verteidigung gegen eine Zwangsvollstreckung eingerichtet werden. Zum Beispiel können Beklagte geltend machen, dass sie die Zahlung vollständig geleistet haben, dass sie nie verschuldet waren, dass die Hypothek oder ihre Abtretung durch Betrug verursacht wurde, dass die Hypothek oder eine Abtretung eine Fälschung ist, dass es an Gegenleistung mangelt, es gibt eine Freigabe oder Entlastung, es gibt eine Aufrechnung, Verzicht, Rechtsverwirkung, Entlastung im Konkurs und so weiter. (Betrug muss mit Spezifität behauptet werden. Pa.R.C.P., Artikel 1030 GO.)
IV. Urteil und Vollstreckung
Für den Fall, dass der Kläger in seiner Hypothekenvollstreckungsklage vorherrscht, entweder weil der Beklagte (die Beklagten) auf die Beschwerde nicht reagiert hat oder das Gericht auf Antrag des Klägers ein summarisches Urteil erlässt oder nach einem Plenarverfahren ein Urteil zugunsten des Klägers ergeht, ist der Kläger berechtigt, ein Urteil gegen den / die Beklagten zu fällen. Das Urteil ist ausschließlich ein Geldurteil für einen Betrag, der die Schulden, Zinsen und andere genehmigte Kosten und Gebühren bis zum Zeitpunkt des Urteils darstellt. Ein Urteil in der Hypothekenvollstreckungsklage ist jedoch kein Urteil für Geldschäden. Ihr einziger Zweck besteht darin, einen gerichtlichen Verkauf der dem Hypothekenpfandrecht unterliegenden Immobilie durchzuführen. Reed v. S&T Bank (In re Reed), 274 B.R. 155 (Bankr. W.D. Pa. 2002).
Die Hypothek verschwindet, sobald ein Urteil in eine Hypothekenvollstreckungsklage eingetragen wird. Mit anderen Worten, die Hypothek wird in einem Urteil zusammengeführt, das in einer Hypothekenvollstreckungsklage eingetragen ist. Stendardo gegen Federal Nat’l Mortgage Ass’n, 991 F.2d 1089 (3d Cir. Pa. 1993). Dies bedeutet unter anderem, dass der Hypothekengläubiger Anspruch auf Zinsen nach dem Urteil zum gesetzlichen Zinssatz und nicht zu dem in der Hypothek angegebenen Zinssatz hat. Soto gegen PNC Bank (In re Soto), 221 B.R. 343 (Bankr. E.D. Pa. 1998). Das Pfandrecht eines auf einer Hypothek begründeten Urteils bezieht sich auf die Hypothek. De Witts Berufung, 76 Pa. 283 (1874).
V. Sheriff’s Sale
Nach der Eintragung eines Vollstreckungsbescheids muss der Anwalt des Klägers dem Sheriff ein „Zwangsvollstreckungspaket“ vorbereiten und vorlegen, das unter anderem den Vollstreckungsbescheid, einen Einzahlungsscheck für die Gebühren des Sheriffs, eine Bekanntmachung über den Verkauf des Sheriffs, eine eidesstattliche Erklärung nach Regel 3129.1, den Text des Handzettel, den Text der zu veröffentlichenden Verkaufsanzeige, eine Überprüfung des nichtmilitärischen Dienstes, eine eidesstattliche Erklärung zum Gesetz Nr. 91 (falls zutreffend) , und eine eidesstattliche Erklärung nach Regel 3129.2.
Der Verkauf des Sheriffs muss durch Handzettel, durch Veröffentlichung und durch schriftliche Mitteilung an alle Personen erfolgen, deren Namen und Adressen in der eidesstattlichen Erklärung nach Regel 3129.1 aufgeführt sind. Siehe Pa.R.C.P., Artikel 3129 Absatz 2 Buchstabe a). Die erforderlichen Handzettel müssen vom Sheriff mindestens dreißig Tage vor dem Verkauf im Büro des Sheriffs und auf dem Grundstück veröffentlicht werden und Folgendes enthalten: (1) eine kurze Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie, ihres Standorts, etwaiger Verbesserungen, das Urteil des Gerichts, an dem der Verkauf stattfindet, der Name des Eigentümers oder des angeblichen Eigentümers sowie Zeitpunkt und Ort des Verkaufs; und (2) eine Mitteilung an alle Interessenparteien und Antragsteller, dass der Sheriff an einem vom Sheriff angegebenen Datum spätestens dreißig Tage nach dem Verkauf einen Verteilungsplan einreicht und dass die Verteilung gemäß dem Zeitplan erfolgt, es sei denn, Ausnahmen werden innerhalb von zehn Tagen nach Einreichung des Zeitplans eingereicht. Pa.R.C.P., Artikel 3129 Absatz 2 Buchstabe b).
Die Mitteilung, die die in der Handzettel erforderlichen Informationen enthält, muss auch durch Veröffentlichung durch den Sheriff einmal pro Woche für drei aufeinanderfolgende Wochen in einer Zeitung von allgemeiner Verbreitung in der Grafschaft und in der gesetzlichen Veröffentlichung, falls vorhanden, durch die Gerichtsregel für die Veröffentlichung von Mitteilungen bestimmt, wobei die erste Veröffentlichung nicht weniger als 21 Tage vor dem Datum des Verkaufs erfolgen muss. Pa.R.C.P., Artikel 3129 Absatz 2 Buchstabe d).
Die erforderliche schriftliche Mitteilung über den Verkauf des Sheriffs muss vom Anwalt des Klägers erstellt werden und muss die gleichen Informationen wie der Handzettel enthalten oder kann aus dem Handzettel bestehen, und eine solche Mitteilung muss mindestens 30 Tage vor dem Verkauf an alle Personen zugestellt werden, deren Namen und Adressen in der Regel 3129.1 Eidesstattliche Erklärung festgelegt sind. Pa.R.C.P., Artikel 3129 Absatz 2 Buchstabe c).
Die Zustellung der Verkaufsmitteilung des Sheriffs muss erfolgen: (1) bei jedem Angeklagten im Urteil, der nicht erschienen ist, und beim Eigentümer der Immobilie, wie gesetzlich vorgesehen (d. H.(2) auf jeden Angeklagten im Urteil, der durch den Anwalt des Klägers in Erscheinung getreten ist; und (3) auf jede andere in der Regel 3129.1 eidesstattliche Erklärung genannte Person, durch den Anwalt des Klägers, per Post an die in der eidesstattlichen Erklärung angegebene Adresse. Der Service ist beim Versand abgeschlossen. Pa.R.C.P., Artikel 3129 Absatz 2 Buchstabe c).
Nach Abschluss der Zustellung muss der Anwalt des Klägers eine eidesstattliche Erklärung nach Regel 3129.2 vorbereiten und einreichen, aus der hervorgeht, dass alle in der eidesstattlichen Erklärung nach Regel 3129.1 genannten Personen die erforderliche Zustellung geleistet haben.
Für den Fall, dass der Verkauf innerhalb von 130 Tagen nach dem ursprünglich geplanten Verkaufsdatum auf ein bestimmtes Datum verschoben, fortgesetzt, verschoben oder vertagt wird und eine öffentliche Bekanntgabe des neuen Datums an die zum Zeitpunkt und Ort des ursprünglich geplanten Verkaufs versammelten Bieter erfolgt, ist keine neue Ankündigung des Verkaufs erforderlich, es können jedoch nur zwei solche Aufenthalte, Fortsetzungen, Verschiebungen oder Vertagungen ohne neue Ankündigung oder Gerichtsbeschluss erfolgen. Pa.R.C.P., Artikel 3129 Absatz 3.
Am festgesetzten Tag und vorbehaltlich eines Aufenthalts, einer Fortsetzung, einer Verschiebung oder einer Vertagung wird die betreffende Immobilie gemäß den Regeln des örtlichen Sheriffs an den Meistbietenden verkauft. Typischerweise, Da jede zum Verkauf geplante Immobilie vom Sheriff oder seinem Vertreter angekündigt wird, Der Anwalt auf der Schrift öffnet das Gebot, Normalerweise bieten entweder einen Nennbetrag oder „Kosten.“ Gleichzeitig kündigt der Anwalt auf der Klageschrift einen gestörten Preis an (um den Betrag des Urteils nicht zu überschreiten), und das Gebot wird dann fortgesetzt, beginnend mit der nächsten zulässigen Erhöhung über dem gestörten Preis. Wenn es kein tatsächliches Bieten gibt, wird das Eigentum an den Anwalt auf der Schrift niedergeschlagen.
VI. Post Sheriff’s Sale
Innerhalb von 30 Tagen nach der Auktion muss der Sheriff einen Zeitplan für die vorgeschlagene Verteilung und eine Liste der Pfandrechte für jede auf der Auktion verkaufte Immobilie erstellen und einreichen. Pa.R.C.P., Artikel 3139 Buchstabe c) GO. Es muss jedoch kein Verteilungsplan oder eine Liste von Pfandrechten eingereicht werden, wenn die Immobilie nur aus Kostengründen an den Anwalt verkauft wird. Pa.R.C.P., Artikel 3136 Buchstabe a) GO.
Zehn Tage nach Einreichung des Verteilungsplans muss der Sheriff eine Urkunde für die verkaufte Immobilie vorbereiten, ausführen und an den Urkundenrekorder liefern. Pa.R.C.P., Artikel 3135 Buchstabea) GO. Darüber hinaus muss der Sheriff zehn Tage nach Einreichung des Verteilungsplans den Verkaufserlös gemäß dem vorgeschlagenen Verteilungsplan verteilen, es sei denn, innerhalb von zehn Tagen nach Einreichung des vorgeschlagenen Zeitplans werden beim Sheriff schriftliche Ausnahmen eingereicht. Pa.R.C.P., Artikel 3136 Buchstabe d GO.
Natürlich kann dieser Zeitplan gestört werden, wenn ein Antrag auf Aufhebung des Verkaufs gestellt wird. Auf Antrag einer interessierten Partei vor der Übergabe der Urkunde des Sheriffs an die Immobilie, Das Gericht kann, auf richtigen Grund gezeigt, Den Verkauf beiseite legen und einen Weiterverkauf anordnen oder eine andere Anordnung treffen, die unter den gegebenen Umständen gerecht und angemessen sein kann. Pa.R.C.P., Artikel 3132 GO. Zu den Gründen, die zur Unterstützung eines Antrags auf Aufhebung eines Verkaufs angeführt werden, gehören Mängel im Verfahren vor dem Verkauf oder Mängel im Verlauf der Auktion des Sheriffs selbst oder grobe Unzulänglichkeit des Verkaufspreises oder Betrug oder Absprachen unter den Bietern. Der anwendbare Standard, um zu bestimmen, ob ein Verkauf beiseite gelegt werden sollte, ist, ob „richtige Ursache“ gezeigt wird. Merrill Lynch Mortg. Hauptstadt v. Steele, 859 EIN.2d 788 (Pa. Super. Ct. 2004).
VII. Was erhält der erfolgreiche Bieter tatsächlich?
Im Allgemeinen erhält der erfolgreiche Bieter bei der Auktion des Sheriffs Titel frei von allen Junior-Pfandrechten und unbeeinflusst von Rechtsmängeln, die nicht aus der Aufzeichnung ersichtlich sind. Die Wirkung eines Zwangsvollstreckungsverkaufs besteht darin, alle Junior-Pfandrechte bei Bekanntgabe des Verkaufs auszulöschen, einschließlich Steuerpfandrechte gegen einen ehemaligen Eigentümer. Commonwealth v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A.2d 92 (1955). (Um jedoch ein gültig aufgezeichnetes Bundessteuerpfandrecht auszulöschen, müssen die Vereinigten Staaten zu einer Partei der Zwangsvollstreckungsklage gemacht werden. Bergleute Sav. Bank gegen Vereinigte Staaten, 110 F. Supp. 563 ).
Aus dem gleichen Grund nimmt der erfolgreiche Bieter Titel vorbehaltlich Belastungen und Interessen der Aufzeichnung höher als die Hypothek, auf die die Zwangsvollstreckung Urteil erhalten worden war. Und in Bezug auf den Zustand der Immobilie nimmt der erfolgreiche Bieter die Immobilie so, wie sie ist. Daher wird viel Due Diligence empfohlen, bevor sich jemand wagt, Immobilien bei einem Sheriff-Verkauf zu kaufen.
Wenn der Mietvertrag in Bezug auf bestehende Mietverträge auf dem Grundstück vor der Zwangsvollstreckung der Hypothek abgeschlossen wurde, übernimmt der Käufer bei der Zwangsvollstreckung des Sheriffs das Eigentum, das dem Mietvertrag unterliegt. Auf der anderen Seite, wenn der Mietvertrag nach der Hypothek abgeschlossen wurde, dann hat der Käufer beim Verkauf des Sheriffs die Möglichkeit, den Mietvertrag zu bestätigen oder zu disaffirming. Wenn der vorherige Eigentümer oder Mieter sich weigert, die Räumlichkeiten zu räumen, kann natürlich eine Auswurfaktion erforderlich sein.
VIII. Mangelurteile
Eine Hypothekenvollstreckung entlastet die Hypothek und befreit den Hypothekenschuldner von der Haftung, obwohl der erzielte Verkaufspreis geringer ist als der geschuldete Betrag der Hypothek. Meco Realty Co. v. Verbrennungen, 414 Pa. 495, 200 A.2d 869 (1964). Wenn neben dem Schuldschein und der Hypothek eine Garantie besteht, kann der Kreditgeber natürlich eine unabhängige Klage gegen den Garantiegeber wegen eines Mangels an der Garantie erheben.
Wenn der Kreditnehmer unabhängig von der Hypothek ein unabhängiges Zahlungsversprechen abgegeben hat, beispielsweise im zugrunde liegenden Schuldschein, kann der Kreditgeber wegen eines Mangels eine unabhängige Klage gegen den Kreditnehmer erheben. Vorschriften für das Verfahren in Bezug auf Mangelurteile, siehe Pa.R.C.P., Artikel 3276 ff.
Bei der Bestimmung der Höhe eines Mangels ist der bei der Zwangsvollstreckung erzielte Preis zwischen den Parteien hinsichtlich des Wertes der Räumlichkeiten schlüssig, es sei denn, der Hypothekengläubiger ist der Käufer bei der Zwangsvollstreckung. In diesem Fall, die Höhe eines Mangels, und der Umfang einer Haftung des Hypothekengläubigers gegenüber dem Hypothekengläubiger, muss in Übereinstimmung mit dem Pennsylvania Deficiency Judgment Act bestimmt werden, 42 Pa.C.S. § 8103.
Das Gesetz verlangt von jedem Hypothekengläubiger, der ein Mangelurteil gegen den Hypothekengläubiger anstreben möchte, beim Gericht einen Antrag auf Festsetzung des Marktwerts der verkauften Immobilie zu stellen. Der Hypothekengläubiger wird dann von jeglicher Haftung bis zur Höhe des vom Gericht festgelegten Marktwerts befreit, unabhängig von dem tatsächlichen Betrag, den der Hypothekengläubiger bei der Auktion des Sheriffs geboten hat. 42 Personen.C.S. § 8103. Siehe auch 42 Pa.C.S. § 5522.
Der Antrag auf Festsetzung des Marktwerts muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf der Immobilie zugestellt und eingereicht werden. Commonwealth Bank & Vertrauen Co., N.A. v. Hemsley, 395 Seiten. Super. 447, 577 A.2d 627 (1990).
Schließlich, wenn der Hypothekengläubiger eine Urkunde anstelle eines Sheriff-Verkaufs akzeptiert, verliert der Hypothekengläubiger jegliches Recht auf Erleichterung nach dem Deficiency Judgement Act und übernimmt den Titel vorbehaltlich aller bestehenden Pfandrechte, einschließlich minderwertiger Pfandrechte, die für einen Sheriff-Verkauf ausgelöscht worden wären.
IX. Auswurfaktionen
Wenn die Immobilie nach dem Verkauf eines Sheriffs besetzt ist, muss eine separate Auswurfaktion eingereicht werden.
A. Beschwerde in Ejectment
Ähnlich wie eine Zwangsvollstreckungsbeschwerde betrifft eine Beschwerde in Ejectment nur Immobilien und muss in der Grafschaft eingereicht werden, in der sich das Land befindet. Bei einer Auswurfklage muss der Kläger das fragliche Eigentum beschreiben und eine Zusammenfassung des Titels vorlegen, auf den er sich stützt. Pa.Nr.1054. Wenn Sie eine Auswurfklage erheben, müssen Sie die Person (en), die im Besitz des Eigentums sind, als Beklagte benennen. Um sicherzustellen, dass die Auswurfklage gültig ist, sollten die Schuldner des Urteils zusammen mit „allen Bewohnern / Mietern“ als Beklagte benannt werden.
B. Zustellung der Auswurfbeschwerde
Eine Auswurfbeschwerde muss auf die gleiche Weise zugestellt werden wie jede andere Zivilklage, einschließlich einer Zwangsvollstreckungsklage. Pa.Nr.410. Dementsprechend muss der Dienst mit Ausnahme von Philadelphia vom Sheriff’s Department durchgeführt werden.
C. Antwort auf eine Beschwerde in Ejectment
Ein Beklagter kann auf eine Beschwerde in Ejectment auf die gleiche Weise antworten, wie ein Beklagter auf eine Zwangsvollstreckungsbeschwerde antworten kann, d. H. vorläufiger Einspruch oder Zulassung oder Ablehnung jeder Behauptung. Während ein Beklagter auch bejahende Verteidigung erheben oder eine Widerklage einreichen kann, kann ein Beklagter diese Antwort nicht als Mittel verwenden, um den Verkauf des Sheriffs anzugreifen. Caplan gegen Kent, 76 A.2d 764 (Pa. 1950). In einer Ausweisungsklage kann jedoch geltend gemacht werden, dass das Urteil nichtig ist. Ein ungültiges Dekret kann jederzeit angegriffen werden. Brokans gegen Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Super.1989). Wo ein Urteil nichtig ist, ist der Verkauf des Sheriffs, der folgt, eine Nichtigkeit. ID.
D. Urteil und Vollstreckung
Sobald ein Kläger ein Urteil erhalten hat, entweder durch Versäumnis oder durch gerichtliche Anordnung nach einem Antrag auf summarisches Urteil, muss der Kläger einen Besitzbescheid einreichen, um das Urteil auszuführen. Pa.3254. Am Tag der Räumung begleitet der Sheriff den Kläger oder seinen Vertreter zum Grundstück. Der Kläger sollte auch einen Schlosser anwesend haben, um die Immobilie wieder zu betreten.
E. Protecting Tenants at Foreclosure Act von 2009
Im Jahr 2009 wurde der Protecting Tenants at Foreclosure Act verabschiedet, um Mieter vor Zwangsräumung wegen Zwangsvollstreckung auf den von ihnen besetzten Immobilien zu schützen. Die Mieterschutzbestimmungen gelten im Falle einer Zwangsvollstreckung eines „bundesbezogenen Hypothekendarlehens“ oder einer Wohnung oder Wohnimmobilie. Nach dem Gesetz muss jeder unmittelbare Interessennachfolger, einschließlich einer Bank, der bei der Zwangsvollstreckung das Eigentum an einem Haus übernimmt, das Interesse übernehmen, das den Rechten eines gutgläubigen Mieters unterliegt, und bestimmte Kündigungsanforderungen erfüllen. Das Gesetz schreibt vor, dass Mieter mindestens 90 Tage im Voraus über die Räumung informiert werden müssen.
Darüber hinaus müssen Mieter mit zwei Ausnahmen bis zum Ende ihres Mietverhältnisses in der Residenz bleiben dürfen:
(1) Wenn die Immobilie nach einer Zwangsvollstreckung an einen Käufer verkauft wird, der die Immobilie als Hauptwohnsitz bewohnt; oder
(2) Wenn kein Mietvertrag vorliegt oder der Mietvertrag nach Belieben kündbar ist.
In beiden Ausnahmefällen müssen die Mieter jedoch noch 90 Tage im Voraus benachrichtigt werden.
X. Befriedigung des Urteils und der Hypothek
A. Hypotheken 21 P.S. 681et seq.
PA Gesetz verlangt, dass jeder Hypothekengläubiger die volle Befriedigung und Zahlung aller im Rahmen der Hypothek fälligen Geld erhalten hat, wird, auf Antrag des Hypothekenschuldners, wird die Hypothek entweder auf den Rand der Aufzeichnung der Hypothek oder durch Einreichung eines sat Stück befriedigen.
Wenn die Hypothek nicht innerhalb von fünfundvierzig Tagen nach Antrag des Hypothekengläubigers befriedigt wurde, verfällt der Hypothekengläubiger für jede Straftat und zahlt jede Summe, die das Hypothekengeld nicht übersteigt, um von einem Gericht durch Rechnung, Beschwerde oder Information zurückgefordert zu werden. Die Höhe der Geldbuße wird von Fall zu Fall festgelegt.
Eine Bank, Sparkasse, Spar- und Darlehensgesellschaft oder ein anderes Kreditinstitut, das eine Wohnungsbauhypothek hält, sendet dem Hypothekengeber eine schriftliche Benachrichtigung per Post erster Klasse, wenn die Hypothek vollständig bezahlt ist. Alle Gelder, die auf einem für die Zahlung von Steuern oder Versicherungsprämien eingerichteten Treuhandkonto verbleiben, sind innerhalb von 30 Tagen an den Hypothekenschuldner zurückzuzahlen.
B. Urteile 42 Pa.C.S.A. 8104
Allgemeine Regel.–Ein Gläubiger eines Urteils, der von einem Urteil vor einem Gericht dieses Commonwealth Befriedigung erhalten hat, hat auf schriftlichen Antrag des Schuldners des Urteils oder eines daran Interessierten und auf Zahlung der Gebühr für die Eintragung der Befriedigung in das Büro des Gerichtsschreibers, in dem dieses Urteil noch aussteht, Befriedigung zu leisten, die das Urteil für immer entlastet.
Schäden.-Ein Gläubiger eines Urteils, der vorsätzlich oder unangemessen ohne wichtigen Grund versagt oder sich nach schriftlicher Mitteilung in der von den allgemeinen Regeln vorgeschriebenen Weise länger als 90 Tage weigert, einem Antrag gemäß Absatz (a) nachzukommen, zahlt dem Schuldner des Urteils als pauschalierten Schadensersatz 1% des ursprünglichen Betrags des Urteils für jeden Monat der Verspätung über diese 90 Tage hinaus, jedoch nicht weniger als 250 USD und nicht mehr als 2.500 USD. Ein solcher pauschalierter Schadensersatz ist nach den allgemeinen Vorschriften durch ergänzende Verfahren in der Sache, in der das Urteil ergangen ist, erstattungsfähig.
XI. Blighted Eigenschaften – Land Banken 68 Pa.C.S. 2101
Eine Landbank ist eine staatliche Einrichtung, die sich auf die Umwandlung von leerstehenden, verlassenen, steuerdelinquenten und ausgeschlossenen Immobilien in produktive Nutzung konzentriert. Sie konzentrieren sich auf überschüssiges öffentliches Eigentum, „Unter Wasser“ -Immobilien, verlassene Immobilien und steuerdelinquente Immobilien. Gemeinden erwägen die Schaffung von Landbanken, wenn sie fragmentierte Lagerbestände, große Lagerbestände an verlassenen oder leerstehenden Immobilien mit geringem Marktwert, Verstöße gegen den Kodex und Titelprobleme feststellen. Diese Immobilien werden am häufigsten durch Steuerverkäufe, kommunale Transfers, Käufe oder Schenkungstransfers von Finanzinstituten erworben.
Landbanken haben die Macht, Geld zu kontrahieren, zu investieren und zu leihen, eigenes Design zu entwickeln, abzureißen usw., Immobilien und delinquente Steuern auf Landbankeigentum auslöschen. Sie haben nicht die Macht von eminent Domain. Landbanken veräußern die Immobilien entsprechend den lokalen Bedürfnissen und Prioritäten. Dies könnte in Form von bezahlbarem Wohnraum, gemischt genutzten Immobilien und Grünflächen wie Parks oder Stadtgärten geschehen.
Das Ziel einer Landbank ist es, die Seuche zu beseitigen, kurz- und langfristige Einnahmen zu maximieren, bezahlbaren Wohnraum oder Gewerbeflächen bereitzustellen und Nachbarschaften zu stabilisieren.
