Von Richard Lawson
CoStar News
An einem ungewöhnlich warmen Wintertag in Memphis, Tennessee, mühlen Dutzende von Menschen um einen riesigen ehemaligen Sears-Laden und ein Distributionszentrum, das in ein vertikales städtisches Dorf umgewandelt wurde.
Wenn sie an kunstvollen Wänden vorbeigehen, halten sie im kleinen Lebensmittelgeschäft an oder nehmen einen Happen in einem von mehreren Restaurants, bevor sie von einem der Büros im Gebäude nach Hause gehen.
Andere gehen zu Zahnarzt- oder Arztterminen oder zu einem Kunstkurs. Die Schüler der Charter High School dort drängen sich nach der letzten Glocke des Tages mit ihren Freunden, Einige von ihnen werden schließlich zu den Wohnungen gehen, in denen ihre Familien leben.
Sie bringen Leben in die sanierte 93-jährige, 1.5-Millionen-Quadratfuß-Gebäude namens Crosstown Concourse ein paar Meilen von der Innenstadt von Memphis, eine Stadt am Mississippi bekannt für Blues-Musik, Elvis Presley und FedEx. Das Dorf konzentriert sich auf Kunst, Gesundheitswesen und Bildung und ist Teil eines immer stärkeren Trends im ganzen Land, alten städtischen Gebäuden ein neues und anderes Leben zu geben.
Aber es war nicht einfach. Crosstown Concourse dauerte sieben Jahre vom Konzept bis zur Fertigstellung mit einem einzigartigen Entwicklungsteam, zu dem ein Kunsthistorieprofessor, ein Künstler und der Enkel des Holiday Inn-Gründers Kemmons Wilson gehörten.
Sie sammelten 210 Millionen Dollar aus 30 verschiedenen Finanzierungsquellen zusammen, um das Gebäude wieder zu dem wirtschaftlichen Anker zu machen, der es seit Jahrzehnten in der Nachbarschaft und in der Stadt war.
Der Curb Market ist das Lebensmittelgeschäft in Crosstown Concourse. (Richard Lawson / CoStar)
In Bezug auf die Komplexität „war dieses Ding aus den Charts“, sagte Jim Howard, CEO von Dudley Ventures, einer in Phoenix ansässigen Firma, die sich auf Steuergutschriften des Bundes spezialisiert hat und Teil des Finanzierungsmixes von Crosstown Concourse ist.
Crosstown, benannt nach sich kreuzenden Straßenbahngleisen, als sie im Viertel Midtown Memphis existierten, litt unter der Schließung des Betriebs durch Sears im Jahr 1993. Immobilien rund um den Laden leerten sich im Laufe der Zeit, um den Bereich zu drücken.
„Es war ein ziemlich schweres Gewicht um den Knöchel der umliegenden Gemeinde“, sagte Todd Richardson, der Mitbegründer der Crosstown Concourse, der sich vom Kunstgeschichtsunterricht an der Universität von Memphis beurlaubt hatte, als er den Deal zusammenstellte. „Es hatte einen enormen negativen Einfluss auf die Immobilienwerte.“
Heute arbeiten rund 1.500 Menschen in dem Gebäude und etwa 3.000 Menschen kommen und gehen jeden Tag aus dem Gebäude.
Es gibt nur noch wenig Gewerbeflächen zu vermieten und die 265 Wohnungen mit gemischtem Einkommen in den oberen Etagen sind voll.
Öffentliche Kunst begrüßt Patienten, die im Erdgeschoss der Crosstown Concourse in die Church Health eintreten. (Richard Lawson / CoStar)
Zu den Büromietern gehört die Spendenorganisation des St. Jude Children’s Research Hospital namens American Lebanese Syrian Association Charities; Church Health, ein Gesundheitsdienstleister für diejenigen, die keine Versicherung haben; Methodist Le Bonheur Healthcare; und NexAir, ein Distributor von Gasen und Schweißzubehör.
Zu den Bildungsmietern gehören Memphis Teacher Residency, ein glaubensbasiertes vierjähriges Lehrervorbereitungsprogramm; ein Satellitencampus für die Christian Brothers University; und Crosstown High School, eine Charterschule, in der das Lernen durch von Studenten geleitete Projekte erfolgt.
Es gibt eine Mischung aus Einzelhandelsmietern wie einem Lebensmittelgeschäft, einem FedEx-Standort, einem AT& T-Geschäft, einer Nagelbar und einer Kreditgenossenschaft. Diese sind unter zahlreichen Lebensmitteloptionen verstreut. Für Bewegung hat ein YMCA Platz im Gebäude.
Richardson lebt mit seiner Familie in dem Gebäude. Seine Tochter besucht die High School. Sein Büro befindet sich im zweiten Stock.
Er sagte, es gibt Zeiten, in denen er merkt, dass drei oder vier Tage vergehen, ohne das Gebäude zu verlassen, und denkt: „Ich muss das Gebäude verlassen.“
Großer Arbeitgeber in Memphis
Sears expandierte in den 1920er Jahren im ganzen Land mit großen Katalogvertriebszentren, zu denen auch Einzelhandelsgeschäfte gehörten.
Das Unternehmen wollte ein Netzwerk schaffen, das ländliche Gebiete schneller erreicht. Seine Memphis-Operation diente Tennessee und den umliegenden Staaten.
Im Wesentlichen war es Amazon vor dem Internet. Ähnlich wie Sears hat der in Seattle ansässige Einzelhändler große Vertriebszentren im ganzen Land gemietet und gebaut, um sein Netzwerk zu erweitern, um näher an die Kunden heranzukommen und die Lieferzeiten auf nur einen Tag zu verkürzen. Anstelle des berühmten Sears-Katalogs von vor 100 Jahren bestellen die Leute heutzutage von zu Hause aus für die Lieferung nach Hause über die Einzelhandels-Website von Amazon.
Zufällig hat Amazon kürzlich ein großes Distributionszentrum etwa 10 Meilen nordöstlich von Crosstown Concourse im Stadtteil Raleigh angekündigt. Das Erdgeschoss des Amazon-Distributionszentrums wird voraussichtlich 865.000 Quadratfuß messen, aber Mezzanine im Gebäude werden die Gesamtfläche auf etwa 2,1 Millionen Quadratfuß erhöhen.
Wenn es später in diesem Jahr eröffnet wird, sagte Amazon, dass 1.000 Menschen dort arbeiten werden.
Das ist die gleiche Anzahl von Mitarbeitern, die Sears an seinem ersten Tag im Jahr 1927 hatte, als es den ersten Teil eröffnete, ein 650.000 Quadratmeter großes Gebäude, das in 180 Tagen gebaut wurde. Sears baute im Laufe der Jahre Ergänzungen, um diesen Raum mehr als zu verdoppeln.
Aber Sears begann einen langsamen Rückgang, als sich die Einkaufsgewohnheiten der Verbraucher zu ändern begannen, und schließlich räumte Sears das Gebäude 1993.
Im Gegensatz zum utilitaristischen Amazon-Design für Distributionszentren hinterließ Sears ein Gebäude im Art-Deco-Stil mit einem großen Turm als Herzstück.
Alt ist neu
Sears baute ähnliche Gebäude an Orten wie Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta und Seattle. Und viele wurden zu neuen Verwendungszwecken saniert.
Der Kaffeehändler Starbucks hat seinen Hauptsitz in das ehemalige Sears in Seattle verlegt. Der in Atlanta ansässige Entwickler Jamestown hat das Atlanta-Gebäude zum Ponce City Market umgebaut. Das ehemalige Sears Gebäude teilte den gleichen ursprünglichen Architekten wie die Struktur in Memphis. In Houston begannen im vergangenen Jahr die Arbeiten zur Umwandlung eines ehemaligen Art Deco Sears in der 4201 Main St. in ein Innovationszentrum.
Aber das sind nicht die einzigen adaptiven Wiederverwendungsprojekte im ganzen Land. Millionen weitere Quadratmeter historischer Gebäude wurden umgewidmet und noch mehr könnten saniert werden.
„Der Markt nimmt den alten Raum mit neuer Leidenschaft an“, sagte Ed McMahon, Senior Fellow des in Washington, DC, ansässigen Urban Land Institute.
Ponce City Market mischt Neubau mit dem Umbau eines ehemaligen Sears-Gebäudes in Atlanta. (CoStar)
McMahon sagte, kreative Unternehmen mögen Räume, die sich authentischer anfühlen als neue, und die alten Gebäude haben in der Regel große Grundrisse, die eine einfache Neukonfiguration des Raums ermöglichen. Die 600-Millionen-Dollar-Sanierung von Chicagos lang leerstehendem alten Hauptpostamt sei ein Beispiel, sagte er.
Die Apothekenkette Walgreens hat einen Mietvertrag für ihren Hauptsitz unterzeichnet, um sich in dem 2,8 Millionen Quadratmeter großen, gemischt genutzten Gebäude niederzulassen. Das in San Francisco ansässige Ride-Hailing-Unternehmen Uber unterzeichnete einen Mietvertrag für 450.000 Quadratmeter für ein großes Drehkreuz in Chicago.
In einem anderen Beispiel umgewandelt Entwickler einen Teil eines ehemaligen Buffalo, New York, psychiatrische Klinik, die geöffnet in 1872 in Hotel Henry Urban Resort Conference Center. McMahon sagte, das Anwesen sei der „größte weiße Elefant in New York“ gewesen.“ Es gibt Gebäude auf dem Gelände, die restauriert werden müssen.5554 1181 Ford Motor Co. saniert die ehemalige Michigan Central Station, die 1913 in Detroit für ein Forschungszentrum eröffnet wurde.
Zu messen, wie viel Inventar vorhanden ist, ist eine Herausforderung, sagte K.C. Conway, Chefökonom des CCIM Institute, einer Organisation, die Kurse und Zertifizierungen für gewerbliche Immobilienmakler anbietet.
„Viele dieser Deals werden als neu eingestuft“, was die Zahlen abwirft, sagte Conway. Er sagte, dass die adaptive Wiederverwendung etwa 5% bis 7% der gesamten Immobilienentwicklung ausmacht.
Viele der historischen Immobilien befinden sich in städtischen Zentren, wo die Verfügbarkeit von offenem Land begrenzt ist und die Grundstückskosten dadurch gestiegen sind. Dies hat dazu beigetragen, das Interesse der Entwickler an der adaptiven Wiederverwendung nicht nur historischer Gebäude, sondern auch leerstehender und veralteter Gebäude zu wecken.
Conway sagte, dass die adaptive Wiederverwendung im Allgemeinen etwa 15% bis 20% weniger kostet als der Neubau und schneller abgeschlossen werden kann. Unterstützungssysteme wie Wasser und Abwasser sowie Strom sind beispielsweise bereits am Standort vorhanden.
Mieter in diesen Gebäuden bleiben tendenziell länger als in neuen Räumen und geben mehr für die Verbesserung des Raums aus, sagte er und fügte hinzu, dass „sie eine sehr gewissenhafte Entscheidung getroffen haben“, in den Raum zu gehen.
Die Projekte helfen auch beim grünen und nachhaltigen Bauen, insbesondere beim Versuch, eine LEED-Zertifizierung zu erhalten.
„Aufgrund der gesamten Klimaaktivität können Sie durch die Sanierung eines bestehenden Gebäudes Ihren Kohlenstoff-Fußabdruck erheblich verringern“, sagte McMahon.
Herausforderndes Projekt
Bei der Eröffnung eines Dokumentarfilms über Crosstown Concourse sagte Lafayette Draper, ein ehemaliger Mitarbeiter von Sears Crosstown, der vor der Reha im Gebäude saß, er wolle das Gebäude zurückkommen sehen, dass es der Gemeinde viel Gutes tun würde.
„Es ist eine gute Struktur“, sagte er. „Es ist stout. Sicher ist. Du könntest hier alles reinstecken.“
Aber es war eine Herkulesaufgabe, voranzukommen und die Finanzierung zu erhalten. Große historische Projekte wie dieses sind außerordentlich schwierig, vor allem wegen der Komplexität bei der Finanzierung des Deals, nach Conway.
Crosstown Concourse hat das und mehr bewiesen. Conway sah es aus erster Hand. Bevor er CCIMS Chefökonom wurde, arbeitete er an der Finanzierung als Senior Vice President für Kreditrisikomanagement bei der in Atlanta ansässigen SunTrust Bank, jetzt Truist Bank genannt und mit Hauptsitz in Charlotte, North Carolina.
„Man muss wirklich ein lokales Schwergewicht haben“, das einen philanthropischen Geist hat, um so große Sanierungsprojekte zu erledigen, sagte Conway.
Er sagte, die riskante Natur mache sie zu einer Herausforderung für das notwendige Underwriting, um Geschäfte zu finanzieren. Lebensversicherungsunternehmen und andere institutionelle Investoren haben sich in der Regel von ihnen ferngehalten, sagte Conway.
In Crosstown Concourse gibt es vier Atrien, die durch Entfernen von Teilen des alten Betonbodens entstanden sind. (Richard Lawson / CoStar)
Mit dem ehemaligen Sears-Gebäude in Memphis kaufte Staley Cates, stellvertretender Vorsitzender von Southeastern Capital Management mit Sitz in Memphis, es 2007 für 3,5 Millionen US-Dollar mit einer philanthropischen Mission.
Ein paar Jahre später gründeten Richardson und ein lokaler Künstler, Christopher Miner, Crosstown Arts, eine gemeinnützige Organisation mit dem Ziel, ein zeitgenössisches Kunstzentrum im ehemaligen Sears zu schaffen.
Sie haben Ende 2010 eine Machbarkeitsstudie abgeschlossen. Die Leute waren skeptisch, dass es passieren könnte, da das Land aus der Großen Rezession kam, sagte Richardson. Eigentlich, Der bekannte lokale Entwickler Henry Turley sagte Cates, dass es am besten sei, das Gebäude abzureißen und von vorne zu beginnen.
Zu Turleys herausragenden Entwicklungen gehören Harbor Town, eine neue Stadtentwicklung auf Mud Island gegenüber von Uptown Memphis, und die Sanierung der Baumwollbörse in der Innenstadt von 1925.
Aber Richardson und Miner drängten vorwärts. Sie begannen mit dem Aufbau der Unterstützung der Gemeinschaft, indem sie häufig Kunstshows und Musikaufführungen außerhalb und innerhalb des Gebäudes veranstalteten.
McLean Wilson, Enkel des Holiday Inn-Gründers Kemmons Wilson, hat sich mit Richardson und Miner zusammengetan, um die Entwicklungs- und Geldseite ins Rollen zu bringen. Im Jahr 2007 kehrte Wilson in seine Heimat Memphis zurück und trat dem Familienunternehmen bei, das sich über Hotels hinaus in Restaurants, Technologieunternehmen und eine Brauerei diversifiziert hatte.
Tony Bologna, ein lokaler Architekt und Berater, der Entwicklungsdirektor für Turley für Harbor Town und andere Projekte war, trat dem Entwicklungsteam zusammen mit dem in Memphis ansässigen Architekturbüro LRK und dem in Vancouver ansässigen Architekturbüro Dialog bei.
Finanzierung einziehen
Schließlich haben Mieter wie die Gesundheitsunternehmen unterschrieben, aber sie waren auch skeptisch, sagte Richardson. Preleasing half ihnen, langsam verschiedene Finanzierungsquellen zu gewinnen.
Die Stadt Memphis genehmigte eine Investition in Höhe von 15 Millionen US-Dollar in das Projekt. SunTrust leitete die Beschaffung von 80,5 Millionen US-Dollar, an der sieben weitere Banken beteiligt waren.
SunTrust Community Capital, ein Zweig der Bank, der sich mit Steuergutschriften befasst, wickelte die Transaktion ab, die 56 Millionen US-Dollar an Steuergutschriften für neue Märkte brachte, ein Bundesprogramm, das auf einkommensschwache Gebiete abzielt und Anlegern eine Pause bei der Einkommensteuer einräumt. Dudley Ventures und vier weitere Firmen waren in diesen 56 Millionen Dollar enthalten.
Goldman Sachs mit Sitz in New York City investierte 36,5 Millionen US-Dollar in historische Steuergutschriften für das Projekt.
Sobald sie alle Zusagen erhalten hatten, liefen sie gegen eine Frist von Dez. 31, 2014, um die gesamte Finanzierung zu schließen. Wenn sie die Frist verpassen, würde dies bedeuten, dass ein großer Teil der Finanzierung ausläuft. Sie arbeiteten tief in den Monat hinein.
Eine leuchtend rote Treppe aus Stahl führt Sie in einen zweiten Stock im Crosstown Concourse. (Richard Lawson / CoStar)
Es genügt zu sagen, dass viele Anwälte und Banker involviert waren. Mitbegründer Richardson sagte, dass er und Wilson in den sechs Monaten vor dem Abschluss eine wöchentliche Telefonkonferenz mit 55 Personen, hauptsächlich Anwälten, geführt hätten.
Eine Änderung in einem Dokument durchzog alles. „Es war nicht einfach, es zusammenzuziehen“, sagte Howard von Dudley Ventures.
Conway sagte, die Stadt Memphis habe spät im Prozess entschieden, dass sie den Boden unter dem Gebäude besitzen wolle. Das erforderte eine große Änderung, um einen Grundpachtvertrag zu erstellen, was keine leichte Aufgabe war.
Alles wurde mit wenig Zeit erledigt. Die Entwickler legten im Februar den Grundstein. 21, 2015, am selben Tag Sears Spatenstich auf dem ursprünglichen Gebäude im Jahr 1927. Der Bau wurde im August 2017 abgeschlossen.
Elaine Parker, eine Immobilienverwalterin auf dem Gelände von Cushman & Wakefield | Commercial Advisors, sagte, 40 Mieter seien ungefähr zur gleichen Zeit in diesem Monat in das Gebäude gezogen. „Im August 2017 war es hier wirklich wild“, sagte Parker.
Die Auswirkungen der Crosstown Concourse sind spürbar. Immobilien in der Nähe sehen neues Leben, weil die Sanierung und Crosstown Arts direkt in die umliegende Nachbarschaft reichen, nach Nash Hassen, Besitzer von Grandpoint Realty.
Hassen vertrat ein nur einen kurzen Spaziergang entferntes Einzelhandelsgebäude, das Crosstown Arts gepachtet, Geld für Mieterverbesserungen ausgegeben und an Black Lodge untervermietet hatte, einen beliebten unabhängigen Videoladen mit einer Filmbibliothek von über 30.000 Titeln. Es verkauft monatliche Mitgliedschaften für $ 10 und hat auch einen Veranstaltungsort.
Große Gewinne sind auch auf der Wohnseite zu verzeichnen. Hassen sagte, dass Häuser, die Sie für $ 20.000 bis $ 25.000 kaufen könnten, bevor die Sanierung jetzt für $ 100.000 bis $ 150.000 verkauft wird.
„Ich erinnere mich, als die Leute in dieser Gegend kein Haus verschenken konnten“, sagte Hassen.
