Letztes Update: 1 / 25 / 19
Probleme mit Miteigentum und Möglichkeiten zur Kündigung eines gemeinsamen Mietverhältnisses
In Florida können zwei Personen ein Stück Immobilien besitzen (wie eine einzelne Familie residenz oder eine Ferienwohnung) zusammen, auch wenn sie nicht verheiratet sind, oder in irgendeiner Weise verwandt. Die häufigste Form des Eigentums, bei der mehr als eine Person eine Beteiligung an Immobilien in Florida besitzt, wird als „Joint Tenancy“ bezeichnet und ist eine von drei Arten von Eigentum, die in Florida möglich sind (die anderen beiden sind „tenancy in common“ und „tenancy by the entireties.“)
Hier in Florida können Sie wählen, ob Sie ein Auto, eine Eigentumswohnung oder ein Haus als „Miteigentümer mit Überlebensrecht“ besitzen möchten (Bild: Surfside)
Mieter durch die Gesamtheit
Verheiratete Paare nach Florida Gesetz dürfen Wohnimmobilien als „Mieter durch die Gesamtheit“ miteignen.“ Dies bedeutet, dass der Titel der Immobilie in beiden Namen steht. Wenn einer der Ehegatten stirbt, wird der überlebende Ehegatte automatisch Eigentümer des gesamten Anteils an der Immobilie. Es besteht keine Notwendigkeit, das Immobilieninteresse des Verstorbenen nachzuweisen, da sein Interesse an der Immobilie durch das Hinterbliebenenrecht, das dieser Form des Eigentums innewohnt, auf den überlebenden Ehegatten übergeht.
Mieter gemeinsam
Jeder, der legal Immobilien in Florida besitzen kann, kann eine Miteigentumsbeteiligung an der Immobilie haben. Darüber hinaus gibt es keine gesetzliche Begrenzung für die Anzahl der Miteigentümer, die Immobilien haben können.
In Florida ist „Mieter gemeinsam“ die Standardform des Miteigentums an Immobilien. Ein gemeinsames Mietverhältnis ist eine Eigentumsform, bei der jeder Mitmieter einen separaten Bruchteil des ungeteilten Eigentums besitzt. Es zeichnet sich dadurch aus, dass jeder Eigentümer das Recht auf Besitz des Eigentums sowie andere gesetzlich gewährte Rechte hat.
Das Ausmaß des Interesses jedes Miteigentümers an der Immobilie hängt im Allgemeinen davon ab, wie viel er dazu beigetragen hat. Wenn beispielsweise ein Eigentümer einer Eigentumswohnung in Miami Beach am Meer 50% des Verkaufspreises bezahlt hat, besitzt er oder sie 50% des ungeteilten Anteils an der Immobilie (es wird angenommen, dass Mitmieter die gleichen ungeteilten Interessen besitzen).
In dieser Eigentumsform besteht kein Hinterbliebenenrecht. Wenn ein Miteigentümer stirbt, werden seine Zinsen auf seine Erben übertragen (durch Testament, wenn kein Testament vorliegt) oder gemäß den Wünschen der Miteigentümer in ihrem Testament.
Florida Joint Tenancy With Right of Survivorship Means Survivor Gets Full Ownership
Wenn Sie nach Florida-Recht die Wörter „right of survivorship“ zu einem gemeinsamen Mietverhältnis hinzufügen, bedeutet dies, dass der volle Titel der Immobilie an den Eigentümer geht, der überlebt. Der „Überlebende“ der Miteigentümer besitzt automatisch 100% des Vermögenswerts, wenn der andere Miteigentümer stirbt.
Viele Urkunden, die in unseren Immobilienbüchern verzeichnet sind, identifizieren die Eigentümer als „Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht“. Banken, Makler, Titelgesellschaften usw. entsprechend erkennen alle Florida-Immobilien, die als „Mitmieter mit Überlebensrecht“ gehalten werden, als das alleinige Eigentum des überlebenden Mieters an, wenn einer der Eigentümer stirbt.
Gemeinsames Mietverhältnis mit Überlebensrecht muss absichtlich von den Miteigentümern eingerichtet werden
Die Schaffung eines gemeinsamen Mietverhältnisses mit Überlebensrecht in Florida muss absichtlich von den Miteigentümern durchgeführt werden. Wie im Florida Statute 689.15 erläutert, besteht das Gesetz darauf, dass das „gemeinsame Mietverhältnis mit Überlebensrecht“ eindeutig als die gewählte Eigentumsform zwischen den Parteien identifiziert wird:
Die Lehre vom Hinterbliebenenrecht bei Immobilien und persönlichem Eigentum von Mitmietern hat in diesem Staat keine Vorrang; das heißt, außer in Fällen von Nachlässen durch Gesamtheit, Ein Entwurf, Eine Übertragung oder Beförderung, die zuvor oder später an zwei oder mehr Personen vorgenommen wurden, schafft ein gemeinsames Mietverhältnis, es sei denn, das Instrument, das den Nachlass schafft, sieht ausdrücklich das Recht auf Hinterbliebene vor; und in Fällen von Nachlässen durch Gesamtheit, Die Mieter, nach Auflösung der Ehe, werden gemeinsame Mieter.
Gemeinsames Mietverhältnis mit Überlebensrecht ist daher eine gängige Methode, um Eigentum im Bundesstaat Florida zu besitzen. In einigen Situationen ist dies jedoch möglicherweise nicht die klügste Wahl für die Eigentümer.
Warum? Einer der Hauptgründe dafür, dass diese Eigentumsform problematisch sein kann, ist, dass einer der Eigentümer möglicherweise eine Schuld gegen sich hat, die ein Pfandrecht gegen sein Interesse an der gemeinsam gehaltenen Immobilie begründet: etwas, von dem der andere Eigentümer (der schuldenfreie Miteigentümer) möglicherweise nichts weiß, bis der Gläubiger anfängt, Zahlungsrechte gegen das gemeinsam gehaltene Eigentum einzufordern.
Überraschungsfaktor eines gemeinsamen Mietverhältnisses mit Hinterbliebenenrecht: Wenn ein Gläubiger gemeinsam Mieter wird
Gläubiger können und werden auf unbezahlte Schulden klagen. Wenn ein Gläubiger erfolgreich einen gemeinsamen Mieter für eine unbezahlte Schuld verklagt und ein Urteil gegen ihn (oder sie) erhält, kann das Urteil des Gläubigers aktenkundig gemacht werden, was ein Pfandrecht gegen das Eigentum des Schuldners-Mitmieters schafft .
Es spielt keine Rolle, was der andere schuldenfreie Miteigentümer will. Die Frage ist zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner-Mitmieter auf der Grundlage der Schuld selbst.
Damit der Gläubiger bezahlt wird, erlaubt das Gesetz von Florida, dass die Zinsen, die der Schuldner-Miteigentümer an der Immobilie hält, der Abgabe und dem Verkauf unterliegen.
Was ist mit dem anderen, ahnungslosen Miteigentümer? Das Interesse des Schuldners-Mitmieters kann verkauft werden, ohne den anderen Mitmieter einzubeziehen — wenn das Interesse verkauft wird, erfährt der schuldenfreie Miteigentümer dann, dass das Florida-Gesetz besagt, dass das gemeinsame Mietverhältnis dann getrennt wird — der schuldenfreie Miteigentümer wird sich als Mieter gemeinsam mit dem Gläubiger oder einem Dritten finden.
Stellen Sie sich vor, wie kompliziert dies werden kann, wenn der Gläubiger der Internal Revenue Service oder ein Darlehensgeber für Studentendarlehen ist, bei dem die gemeinsamen Mieter Eltern und Kinder sind. Gemeinsame Mietverhältnisse mit Hinterbliebenenrecht sind oft Eltern und Kinder oder Ehepartner oder andere Angehörige — und manchmal teilen diese Angehörigen ihre finanziellen Nöte nicht immer mit ihren gemeinsamen Mietern vor der Forderung des Gläubigers.
Beendigung des gemeinsamen Mietverhältnisses oder des Miteigentums an Immobilien in Florida
Nicht jeder möchte ein gemeinsames Eigentum an Immobilien haben. Dies gilt insbesondere, wenn die Eigentümer ein Ehepaar sind, das sich scheiden lässt. Oder, Kinder oder Enkelkinder, die Florida Immobilien erben. Es kann finanziell nicht klug sein, dass sie das Eigentum an einer Immobilie teilen, oder vielleicht kommen die Miteigentümer einfach nicht miteinander aus.
3 Möglichkeiten, ein gemeinsames Mietverhältnis in Florida zu kündigen
Für diejenigen, die lernen möchten, wie man das Miteigentum an Wohnimmobilien in Florida beendet, bietet das Gesetz von Florida die folgenden Möglichkeiten, ein gemeinsames Mietverhältnis zu kündigen:
1. Kündigung kraft Gesetzes.
Per Definition bestehen „joint tenancies with right of survivorship“ (JTWROS) für eine begrenzte Zeit. Das liegt daran, dass diese Eigentumsform endet, wenn einer der gemeinsamen Mieter stirbt. Das Interesse der sterbenden Partei geht irgendwann in der Zukunft auf den überlebenden Eigentümer oder Miteigentümer über.
Der Fall der Zwangsvollstreckung eines Mitmieters
Im Fall Moring reichte ein Kreditgeber in Florida eine Zwangsvollstreckungsklage gegen Mattie Moring wegen Nichtzahlung einer Hypothek ein. Als Kläger schloss sich der Kreditgeber Herrn und Frau Richard Roundtree im Zwangsvollstreckungsfall an, weil angenommen wurde, dass sie ein gemeinsames Interesse an der Immobilie haben. VATER, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. App. 1969).
Sie taten es. Das Eigentum hier war als Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht. In der Urkunde für die Immobilie, die in den St. Lucie County Real Estate Records hinterlegt ist, heißt es ausdrücklich, dass Mattie Moring und Richard Roundtree (1) gemeinsame Mieter mit Hinterbliebenenrecht waren und (2) nach dem Tod des Nachlasses für den anderen Mieter überleben würden. (Frau Roundtree hatte ein rechtliches Interesse als Ehefrau von Herrn Roundtree.)
Probleme traten auf, als Mattie Moring ging und einen Kredit auf dem Grundstück bekam, ohne sich die Mühe zu machen, Mr. Roundtree davon zu erzählen. Die Dinge wurden komplizierter, als Mattie einige Monate nach Einreichung der Zwangsvollstreckungsklage verstarb.
Herr Roundtree argumentierte, dass er jetzt das Eigentum frei und klar besaß. Die Bank stimmte nicht zu und wollte, dass er die unbezahlte Hypothek deckt.
Was passiert jetzt? Nach Florida Gesetz, das Gericht erklärte, das Interesse des gemeinsamen Mieters endet mit ihrem Tod vor dem anderen gemeinsamen Mieter.
Die Hypothek auf die Zinsen des Mitmieters war ein „nicht realisierbares Interesse“ des Kreditgebers. Als Mattie starb, endete das Pfandrecht, weil die Zinsen des Hypothekengläubigers kraft Gesetzes gekündigt wurden.
Die Bank hat verloren. Die Zwangsvollstreckungsklage wurde vom Gericht abgewiesen (und im Berufungsverfahren bestätigt).
2. Verkaufe es an einen Fremden.
Eine Möglichkeit, ein gemeinsames Mietverhältnis in Florida Real Estate zu beenden, besteht darin, Ihr Interesse an der Immobilie an einen Fremden zu verkaufen. Es ist völlig zulässig, dass jemand, der Wohnimmobilien in Florida besitzt, sein Interesse an jemanden seiner Wahl verkauft. VATER, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. App. 1969).
Darüber hinaus kann ein Mitmieter von Wohnimmobilien in Florida sein Interesse an der Immobilie ohne Zustimmung der anderen Mitmieter an einen völlig Fremden verkaufen. Harelik v. Teshoney, 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. Ct. App. 1976).
Mutter verkauft ihr gemeinsames Interesse an einen Fremden
Im Fall von Harelik v. Teshoney hat Esther Lawrence Charles Harelik und seiner Mutter Stella Harelik ein Grundstück im Volusia County übertragen. Stella war Witwe. Die Urkunde war spezifisch und übermittelte den Trakt der Mutter und dem Sohn als gemeinsame Mieter mit Hinterbliebenenrechten und insbesondere nicht als gemeinsame Mieter.
Einige Zeit später vermittelte Mrs. Harelik Lila Teshoney ihr Interesse an der Immobilie. Mrs. Harelik behielt einen Nachlass in der Transaktion. Charles war an diesem Deal nicht beteiligt.
Stella Harelik ist gestorben. Charles beanspruchte das volle Eigentum und Lila sagte nein, Sie hatte auch ein Eigentumsinteresse. Charles reichte eine Klage ein, um die Gerichte entscheiden zu lassen, wer das Recht auf das Land innehatte.
Das Gericht prüfte, ob die Witwe Harelik die Urkunde, in der das Land als gemeinsames Pachtverhältnis mit dem Recht auf Hinterbliebene übertragen wurde, ganz allein ausnehmen konnte oder nicht.
Kann jemand, der Land als JTWROS besitzt, das Hinterbliebenenrecht einseitig kündigen? Ja.
Unter Berufung auf den Obersten Gerichtshof von Florida in Erklärung, das Gericht hielt es Florida Gesetz, dass ein gemeinsamer Mieter das Recht auf Hinterbliebene zerstören kann. Die Anforderung hier ist, dass sie, wenn sie dies tut, ihr Interesse auf eine Weise beenden muss, die sie daran hindert, durch Hinterbliebene ein Interesse am Gegenstand des gemeinsamen Mietverhältnisses geltend zu machen.
Da die Mutter ihre Anteile so übertragen hatte, dass sie im Falle des Todes ihres Sohnes nicht den vollen Titel als JTWROS beanspruchen konnte, hatte sie das gemeinsame Mietverhältnis beendet. Das Gericht nannte dieses Ende die „Einheit“ zwischen Mutter und Sohn als Miteigentümer des Landes.
Sie können also ein gemeinsames Mietverhältnis in Florida Land kündigen, wenn Sie Ihr Interesse an einen Fremden übertragen, weil Sie getan haben, was Gerichte als „die Einheit des Titels“ mit Ihren gemeinsamen Mietern zerstört haben.
2. Übertragen Sie es auf einen anderen gemeinsamen Mieter.
Eine andere Möglichkeit, das Miteigentum an Immobilien in Florida zu beenden, besteht darin, dass ein Miteigentümer sein Eigentumsinteresse an einen anderen Mitmieter (oder Mieter) überträgt. Wenn es mehrere Miteigentümer gibt, müssen diejenigen, die nicht an der Transaktion beteiligt sind, nichts über die Beförderung wissen, geschweige denn zustimmen. Countrywide Funding Corp. v. Palmer, 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. Ct. App. 1991).
Der Fall von Countrywide Funding Corp. v. Palmer
Im Fall Countrywide reichte Countrywide eine Zwangsvollstreckungsklage gegen ein Grundstück in Florida ein, das gemeinsam von einer Mutter, Adelina Hentzschel, und ihrem Sohn Jose Baca in einer Urkunde gehalten wurde.
Die Urkunde war spezifisch, dass Mutter und Sohn das Haus als gemeinsame Mieter mit Hinterbliebenenrecht besaßen. Ursprünglich hatte Mutter Adelina die Immobilie gekauft und dann die Urkunde als JTWROS für sich und ihren Sohn Jose eingereicht.
Später wurde eine weitere Urkunde eingereicht. Dies war eine Quitclaim-Tat von Mutter und Sohn an Jose Baca.
Nachdem diese quitclaim zu Jose mit dem Büro des Angestellten eingereicht wurde, bekam Jose eine Hypothek von Essex Mortgage Company und dann mit Bayside Federal Savings and Loan refinanziert. Bayside übertrug dann die Hypothek an Countrywide.
Dann starb Jose Baca. Hypothekenzahlungen wurden nicht bezahlt. Der Kreditgeber, landesweit, abgeschottet.
In der Zwangsvollstreckungsklage wurde nachgewiesen, dass die Quitclaim-Urkunde gefälscht war. Mutter Adelina hatte diese Urkunde nie unterschrieben. Jose hatte es getan.
Hatte Jose mit der Unterzeichnung dieser Urkunde das gemeinsame Mietverhältnis mit Überlebensrecht mit seiner Mutter gekündigt? Ja.
Die Quitclaim hat das gemeinsame Mietverhältnis mit Hinterbliebenenrecht gekündigt. Nun besaß seine Mutter das Land als Pächterin gemeinsam.
Jose hatte die Macht, diese JTWROS ohne Wissen oder Zustimmung seiner Mutter in ein gemeinsames Mietverhältnis umzuwandeln. Er beendete die JTWROS, indem er seine gemeinsamen Mieterinteressen auf sich selbst als Stipendiat übertrug.
Der Darlehensgeber hatte das Recht, das ungeteilte halbe Interesse des Sohnes an dem gemeinsamen Mietverhältnis, das sich aus seiner Tat an sich selbst ergab, abzuschotten. Zwischen den beiden Unschuldigen, der Mutter, die Opfer einer Fälschung geworden war, und dem Kreditgeber, der Geld geliehen hatte, stellte sich das Gericht auf die Seite des Kreditgebers.
(Andere Möglichkeiten, ein gemeinsames Mietverhältnis zu beenden, umfassen die einfache Übertragung des Interesses an der Immobilie auf ein Familienmitglied. Außerdem kann ein Miteigentümer versuchen, die Florida-Immobilien zu partitionieren. Partition ist, wo das Gericht die Immobilie verkauft, weil ein Mitmieter einen anderen verklagt hat, um das gemeinsame Eigentum an der Immobilie zu beenden. Dies geschieht normalerweise, wenn die Immobilie geerbt wird, nach einer Scheidung oder Trennung, oder wenn ein Miteigentümer ein gutes Geschäft blockiert, indem er sich weigert, die Immobilie zu verkaufen, auch wenn dies finanziell sinnvoll erscheint.
Was sollten Sie tun?
Ein guter Ratschlag, wenn Sie mit einem gemeinsamen Mietverhältnis konfrontiert sind, ist, zumindest mit einem erfahrenen Florida Immobilienanwalt zu sprechen, um mehr über Ihre Rechte zu erfahren. Die meisten Immobilienanwälte, wie Larry Tolchinsky, bieten eine kostenlose Erstberatung (telefonisch oder persönlich, je nachdem, was Sie bevorzugen) an, um Ihre Fragen zu beantworten.
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