COVID-19 hat alles von Wall Street-Unternehmen bis hin zu Main Street-Unternehmern in Amerika gehämmert oder gefährdet und die Wirtschaft des Landes verwüstet. Der Immobilieninvestor Joseph Asamoah hat sich jedoch der Pandemie widersetzt, indem er an einem Geschäftsmodell festhielt, das seit über 25 Jahren funktioniert.
Sein Ansatz umfasst den Kauf, die Renovierung und die Verwaltung von Einfamilienhäusern. Außerdem bietet er Familien mit niedrigem Einkommen ein Zuhause, die normalerweise nicht an diesen Orten leben könnten.
Geboren in Ghana und aufgewachsen in England, kam Asamoah vor über drei Jahrzehnten mit 100 Dollar in der Tasche nach Amerika und beschloss, in Immobilien zu investieren. Asamoah hat aus einem Hobby ein Geschäft gemacht und ein Immobilieninvestitions- und -verwaltungsgeschäft mit einem Portfolio von 32 Einfamilienhäusern in der Region Washington, DC, einem der teuersten Immobilienmärkte des Landes, aufgebaut.
Aber der Weg zum Erfolg für Asamoah verlief nicht ohne Hindernisse. Als er 1987 seine erste als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in Washington für 47.000 US-Dollar kaufte, warnten ihn mehrere Leute, er zahle zu viel. Und es gab Fallstricke. Trotz Zusicherungen des Verkäufers stellte Asamoah fest, dass die Mieter mehrere Monate lang keine Miete gezahlt hatten. Außerdem hatten die Mieter eine Wasserrechnung von 5.000 US-Dollar angesammelt.
„Diese Situation zu lösen, war sehr stressig und etwas, auf das ich völlig unvorbereitet war“, sagt er. „Als Immobilieninvestor Anfänger, Ich war weit über meinen Kopf.“
Asamoah hat aus seinen Fehlern gelernt und eine Nische im Immobilienbereich gefunden. Nachdem er in Corporate America gearbeitet hatte, einschließlich einer Zeit bei IBM, war es sein Ziel nie, ein Multimillionen-Dollar-Unternehmen aufzubauen. Stattdessen war es sein Ziel, finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen, indem er wertschätzende Vermögenswerte besaß, die passives Einkommen generierten. Dies gelang ihm 2003, als die Einnahmen aus seinem Mietportfolio seinem Gehalt bei IBM entsprachen. Seitdem ist es sein Ziel, wiederholbare und skalierbare Systeme zu implementieren, Mietobjekte nach klaren Kriterien selektiv zu erwerben und Geschäftsmöglichkeiten zu suchen.
Sein Geschäftsmodell beinhaltet einen sehr stabilen Einkommensstrom, der durch einen Vertrag mit der, wie er es nennt, sichersten Quelle der Welt garantiert wird: der US-Regierung. „Solange der Mieter (Kunde) im Haus ist, wird der Einkommensstrom weitergehen — garantiert“, sagt er. „Es ist wirklich egal, ob die Wirtschaft gut oder schlecht ist, der Einkommensstrom ist vorhersehbar und zuverlässig. Für mich ist es das, was meinen Ansatz zeitgetestet macht.“
Seine Eigenschaften reichen von $ 180.000 bis $ 1,5 Millionen im Wert. Auf der Mietseite liegt die monatliche Miete zwischen 1.400 und 6.000 US-Dollar. Asamoah sagt, dass die meisten seiner Immobilienakquisitionen als langfristige Portfolioimmobilien gehalten werden. Nehmen Sie das erste Haus, das er gekauft hat und noch heute besitzt. Er sagt, dass das Haus jetzt bei $ 750.000 geschätzt wird und die monatliche Miete für die Immobilie über $ 4.700 liegt. Laut Asamoah haben die Mieteinnahmen von Immobilien aufgrund von Mieterhöhungen und neuen Immobilienerwerben stetig an Wert gewonnen. Mit Akquisitionen konnte sein Unternehmen den Jahresumsatz seit mehreren Jahren kontinuierlich um durchschnittlich 5% bis 10% steigern.
Er fügte hinzu, da die meisten seiner Mieter einkommensschwache Inhaber von Wohnungswahlgutscheinen sind (auch bekannt als Abschnitt 8), werden die meisten Mieten von der örtlichen Wohnungsbehörde bezahlt. Laut Asamoah liegen die Anteile der Mieter in der Regel zwischen null und 700 US-Dollar pro Monat. Die meisten seiner Immobilien befinden sich in „gentrifizierten Vierteln oder auf dem Weg der Gentrifizierung.“
Asamoahs Firma verdient Geld in vielerlei Hinsicht, einschließlich Cashflows aus Mietobjekten, Einnahmen aus Bildungs- und Coaching-Dienstleistungen und Nettogewinnen, wenn langfristige Portfolioimmobilien verkauft werden. Bekannt als Dr. Joe (er hat einen Doktortitel in Informationssystemen), plant Asamoah, sein Unternehmen weiter auszubauen. Er erwarb vor kurzem zwei weitere Immobilien in Washington, die jetzt mit dem Zusatz von Schlafzimmern und Bädern verschönert und umgewandelt werden.
Als Unternehmer und Anlagestratege lehrt Asamoah andere, wie man gedeiht. Und bei all der Unsicherheit, die die Coronavirus-Krise verursacht hat, Asahmoah bot fünf Tipps an, um Mietern zu helfen, Vermieter, Immobilieninvestoren, oder Kleinunternehmer in der schwarzen Gemeinschaft überleben unter den gegenwärtigen Bedingungen.
Er schlägt vor, dass sie ihre monatlichen Ausgaben bewerten – ergreifen Sie Maßnahmen, um unnötige Ausgaben so schnell wie möglich zu senken. Suchen Sie nach Optionen, um Ihr Einkommen zu steigern, einschließlich der Anmietung eines Teils Ihres Hauses, Erkundung alternativer Einkommensströme. Ergreifen Sie Maßnahmen, um einen Notfallfonds aufzubauen. Bestimmen Sie, wie viel Kapital Sie haben müssen, um Ihre nächste Immobilie zu kaufen. Wenn Sie nicht über die Mittel verfügen, suchen Sie einen Finanz- und / oder Kreditpartner.
BLACK ENTERPRISE holte Asamoah per E-Mail ein, um sein Fachwissen über Immobilien zu erhalten.
Sie haben ein Geschäftsmodell, das vier Rezessionen überstanden hat. Wir verstehen Ihr Geschäftsmodell ist etwas namens BRRRR? Was bedeutet das?
Seit 1987 habe ich vier Immobilienzyklen durchlaufen: Anfang der 1990er Jahre, Mitte / Ende der 1990er Jahre, 2001-2002 und 2008-2011. Es scheint, dass wir uns einer COVID-19-induzierten Rezession 2020 nähern.
Das BRRRR-Geschäftsmodell umfasst die folgenden Elemente:
Kaufen – Erwerben Sie Immobilien in begehrten Vierteln, die sich auf dem Weg der Gentrifizierung befinden
Renovieren – Verwandeln Sie „hässliche“ Häuser in schöne Häuser
Mieten – Vermieten Sie die Immobilien an „Tier 1“ einkommensschwache Familien mit Gutscheinen, die sich nach einer Gelegenheit sehnen, in HGTV-Qualitätshäusern in sicheren, begehrten Gebieten zu leben
Refinanzierung – Ersetzen Sie kurzfristige Akquisitions– und Renovierungsfonds durch dauerhafte basierend auf dem geschätzten Wert des Hauses und dem monatlichen Cashflow
Wiederholen – Wiederholen Sie den Vorgang für den nächsten immobilien
Die BRRRR-Strategie ermöglicht es mir, Immobilien in gentrifizierenden Gebieten mit Bankfinanzierung zu erwerben und zu renovieren, durch gezielte Verbesserungen eine Aufwertung zu erzwingen und dann die kurzfristige Finanzierung durch eine dauerhafte Finanzierung auf der Grundlage der höheren Schätzwerte zu ersetzen. Durch BRRRR kann ich den größten Teil meiner ursprünglichen Mittel durch Refinanzierung ersetzen, sodass das Geld für Neuanschaffungen recycelt wird.
Wie konnten Sie eine solche Wohnvielfalt erreichen, wenn schwarze Familien mit niedrigem Einkommen in denselben Gebieten leben wie weiße Familien mit hohem Einkommen?
Mein Screening-Prozess ist äußerst gründlich und umfasst mehrere Schritte, einschließlich des Besuchs potenzieller Mieter. Das Screening basiert auf der Prämisse, dass es einfach ist, jemanden in Ihr Haus zu bringen, und dass es sehr schwierig ist, ihn herauszuholen, sobald er dort ist.
Ich investiere nicht in einkommensschwache Gebiete. Alle meine Häuser befinden sich in begehrten Gegenden. Sie wollen nicht in schlechten Gegenden leben, oder in „beschissenen“ Häusern oder mieten von Slumlords. Sie sehnen sich nach einem schönen Haus in einer schönen Nachbarschaft und von einem hochwertigen Vermieter zu mieten. Ich nenne diese Mieter „Tier 1“ Gutscheininhaber.
Wenn Sie Ihre Tier-1-Gutscheininhaber gut behandeln, habe ich festgestellt, dass sie sich um das Haus kümmern, ihre Mieten bezahlen, angenehm zu handhaben sind und sehr lange bleiben. Mein längster Mieter vermietet seit über 23 Jahren bei mir. Ich habe regelmäßig 10-15-jährige Mieter. Da gute Mieter lange bleiben, können sie mein Portfolio mit minimalem Stress und Aufwand erweitern. Meine Mieter sind der Grund, warum ich finanzielle Unabhängigkeit erreichen und echten Wohlstand aufbauen konnte. Ohne sie wäre nichts davon möglich gewesen.
Welche Strategie oder welchen Ansatz kann ich als Immobilieninvestor anwenden, um auf dem heutigen Markt inmitten von COVID-19 zu überleben?
In einem Abschwung hängt Ihre Überlebensfähigkeit als Immobilieninvestor eng mit Ihrer Fähigkeit zusammen, Zugang zu Finanzierungen (Bankfinanzierung, Kreditgeber und Privatinvestoren) zu erhalten. In einem Abschwung wird die Finanzierung schwieriger, wenn Sie jedoch „bankfähig“ sind, gibt es einige hervorragende Kaufmöglichkeiten. In diesem Sinne sind einige meiner Vorschläge zur Erhöhung Ihrer Chancen auf den Zugang zu Immobilienfinanzierungen:
- Bringen Sie Ihr Finanzhaus in Ordnung.
- Überprüfen und bauen Sie Ihre Kredit-Score – Kredit-Reparatur, wenn nötig.
- Bauen Sie Bargeldreserven auf, sammeln und organisieren Sie Ihre Finanzdokumente – jetzt!
Wie kann ein Immobilieninvestor Immobilien-Eigenkapital in Cashflow umwandeln? Und warum wäre das eine gute Strategie, sich jetzt zu bewerben, wenn ich ein Immobilienprojekt oder eine Immobilienentwicklung finanzieren möchte?
Viele Hausbesitzer und langfristige Investoren sind aktienreich und bargeldarm. Obwohl das Eigenkapital in einem Jahresabschluss gut aussieht, ist es manchmal angebracht, dieses „tote Eigenkapital“ zu nutzen und die Mittel zu reinvestieren, um Kaufgelegenheiten zu nutzen und totes Eigenkapital in Cashflow-Ströme umzuwandeln. Zum Beispiel kann ein Investor das Eigenkapital des Hauses nutzen. Erhalten Sie eine Business-Kreditlinie oder Home-Equity-Kreditlinie oder refinanzieren Sie einfach eine bestehende Hypothek. Führen Sie eine Due Diligence durch und suchen Sie nach Immobilien, die zu ermäßigten Preisen erworben werden können und die nach der Vermietung positive monatliche Cashflows generieren würden. Kaufen Sie ein Mietobjekt oder Investment-Grade-Vermögenswerte zu ermäßigten Preisen. Machen Sie die Immobilie mietbereit, indem Sie kleinere oder mittlere Upgrades durchführen. Wie bereits erwähnt, ist der Zugang zu Finanzmitteln in einem Abschwung äußerst wichtig. Durch die Erschließung von „Dead Equity“ kann schnell auf einen großen Strom von Niedrigzinsfonds zugegriffen werden, um Immobilien- und Entwicklungsprojekte zu finanzieren.
Sie haben 150 erfahrene und unerfahrene Investoren in Ihrer seltenen Anlagestrategie gecoacht. Welche Programme haben Sie entwickelt, die anderen helfen könnten, finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen?
Das Joint Venture (JV) -Programm ist mein erstes Programm und das primäre Forum, in dem ich mich mit Immobilieninvestoren auf Anfänger- und Mittelstufe-Ebene beschäftige. Meiner bescheidenen Meinung nach ist der beste Weg, Immobilieninvestitionen zu lernen, ein Geschäft zu machen, Punkt — nicht zu Seminaren, Bootcamps, Büchern oder MP3-Dateien zu gehen. Es gibt keine bessere Lernerfahrung als einen Deal zu machen. Kein. Abgesehen von dieser Option ist es das nächstbeste, einem erfolgreichen Immobilieninvestor „über die Schultern zu schauen“, wenn er eine Transaktion von Anfang bis Ende ausführt. Wir treffen uns mindestens zweimal im Monat praktisch vom ersten Tag bis zum Einzug und der Refinanzierung des Mieters (normalerweise 6-8 Monate).Instagram Facebook
Ich veranstalte wöchentlich kostenlose „Wealth Wednesday“ Facebook- und Instagram-Livestreams (@drjoeasamoah). Facebook Instagram und YouTube Livestreams jeden zweiten Freitag auf der „Bigger Pockets“ Plattform. Bigger Pockets ist die weltweit größte Online-Plattform für die Immobilien-Community (@biggerpockets). Ich bin ein häufiger Beitrag zu größeren Taschen. Ich habe eine Reihe von Artikeln veröffentlicht.
Warum sind Immobilien immer noch ein gutes Geschäft für Schwarze, um finanziellen Wohlstand für sich und ihre Familien aufzubauen?
Immobilien, insbesondere in vielen US-Märkten, haben sich als bewährtes Vehikel für die Schaffung von Wohlstand und Generationenvermächtnissen erwiesen. Im Vergleich zu anderen Rassengruppen, Schwarze Amerikaner erleben eine deutliche Wohlstandslücke, die zu wachsen scheint. Richtig ausgeführt bietet Immobilieninvestment viele Vorteile, insbesondere im Vergleich zu anderen Anlageklassen. Immobilien können finanziellen Wohlstand schaffen und Vermächtnisse schaffen. Darüber hinaus bietet Immobilien mehrere andere Vorteile, darunter Cashflow, Steuervorteile, Eigenkapitalaufbau, Aufwertung und die Fähigkeit zur Hebelwirkung.
Welchen Rat würden Sie schwarzen Immobilieninvestoren geben, bevor Sie ein Unternehmen gründen oder expandieren?
Trotz allem, was Late-Night-Infomercial-Gurus Ihnen sagen, erfordert eine erfolgreiche Immobilieninvestition harte Arbeit, Geduld und ein Geschäftssystem. Um finanzielle Unabhängigkeit durch Immobilien zu erreichen, ist es wichtig, dass Sie Ihre Immobilienaktivitäten eher als Geschäft als als Hobby behandeln. Arbeite zuerst an dir selbst und setze dir Ziele. Weisen Sie Zeit für Bildung und Ausbildung zu. Verstehen Sie Ihre Stärken und Schwächen. Besprechen Sie mit Ehepartner und Familie und holen Sie sich deren Buy-In und Unterstützung (wenn möglich). Entscheiden Sie sich für Ihre Fokusmethode basierend auf Ihrer finanziellen Situation, Risikotoleranz, Zeitverfügbarkeit usw. Identifizieren und arbeiten Sie mit einem lokalen Mentor. Suchen Sie einen Mentor, der sich in Ihrem Schwerpunktbereich auskennt, in der Lage und willens ist, Anleitung zu geben, und hat eine nachgewiesene Erfolgsbilanz und praktische Erfahrung. Fahren Sie sofort mit Ihrem ersten Deal fort und tun Sie alles, um diesen ersten Deal unter Ihren Gürtel zu bekommen. Warte nicht auf die perfekte Zeit. Es gibt nie einen perfekten Zeitpunkt, um anzufangen. Du musst nur anfangen.
