Einzelhandelsmieter und Gewerbeimmobilienfachleute sollten sich einer gemeinsamen Bestimmung in Mietverträgen bewusst sein, die als prozentuale Miete bezeichnet wird. In diesem Artikel wird erläutert, wie prozentuale Miete und Haltepunkte funktionieren, mit klaren Beispielen auf dem Weg.
Einfach ausgedrückt, ist die prozentuale Miete eine zusätzliche Miete, die auf der Grundlage eines Prozentsatzes des Bruttoumsatzes gezahlt wird. Prozentuale Mietsituationen können in bestimmten Gewerbeflächen wie Einkaufszentren und anderen Multi-Tenant-Einzelhandelsflächen gefunden werden. Die Idee hinter prozentuale Miete ist das Einkaufszentrum ist ein natürlicher Anziehungspunkt für Kunden, die dazu neigen, zwischen den verschiedenen Geschäften zu gehen. Der Eigentümer schafft auch einen Vorteil für alle Einzelhändler, indem er auswählt, welche Geschäfte sich im selben Raum befinden, z. B. ein Coffeeshop, eine chemische Reinigung, ein Restaurant und ein Gemischtwarenladen, die alle Nachbarn sind. Dieser Vorteil und die Fähigkeit, Kunden anzulocken, können es dem Eigentümer ermöglichen, einen Prozentsatz des Umsatzes auszuhandeln.
Funktionsweise der prozentualen Miete
Bei gewerblichen Mietverträgen mit einer prozentualen Mietrückstellung wird eine Mindestmiete gezahlt, die nur eine Grundmiete darstellt, die normalerweise auf einem Dollarbetrag pro Quadratfuß Fläche basiert. Zum Beispiel kann ein Einzelhändler $ 10 pro Quadratfuß mit 4.500 sqft zahlen, und würde somit $ 45.000 Miete oder $ 3.750 pro Monat zahlen.
Die prozentuale Miete würde eintreten, nachdem ein bestimmter Bruttoumsatz erreicht wurde. Der Punkt, an dem die Miete gezahlt wird, wird als „Haltepunkt“ bezeichnet und kann entweder ein natürlicher oder künstlicher Haltepunkt sein. Wenn der Haltepunkt nie erreicht wird, ist der Mieter nur verpflichtet, die Mindestmiete zu zahlen.
Ein künstlicher Haltepunkt ist einfach ein Dollarbetrag, auf den sich beide Parteien einigen. Zum Beispiel könnte ein Vermieter verhandeln, dass 5% des Bruttoumsatzes über 800.000 US-Dollar in prozentualer Miete gezahlt werden sollten. Wenn der Bruttoumsatz 1.000.000 US-Dollar beträgt, zahlt der Mieter 5% von 200.000 US-Dollar oder 10.000 US-Dollar zusätzliche Miete.
Um den natürlichen Haltepunkt zu berechnen, der ebenfalls häufig verwendet wird, teilen Sie einfach die Grundmiete durch den festgelegten Prozentsatz. Im obigen Beispiel würde dies bedeuten, 45.000 USD durch 5% zu dividieren, was einem Bruttoumsatz von 900.000 USD als natürlichem Haltepunkt entspricht. Die Logik hinter dem natürlichen Haltepunkt besteht darin, dass ein Einzelhändler nur die prozentuale Miete für den Verkauf zahlen sollte, die über das hinausgeht, was zur Zahlung der Mindestmiete erforderlich ist. Mit anderen Worten, 5% des Umsatzes von 900.000 US-Dollar würden der Mindestmietzahlung von 45.000 US-Dollar entsprechen, so dass es sinnvoll ist, dass die prozentuale Mietanforderung erst dann eintritt, wenn dieser Mindestmiet-Haltepunkt erreicht ist.
Wie Sie sich vorstellen können, können der Mindestmietbetrag und die prozentuale Miete ausgehandelt werden. In einigen Fällen möchte ein Einzelhändler möglicherweise eine höhere Mindestmiete mit einem höheren Haltepunkt haben, wodurch er bei niedrigeren Verkaufszahlen profitieren kann, bevor die prozentuale Miete in Kraft tritt. Dies könnte bei Unternehmen der Fall sein, die kürzlich eröffnet haben und gerade ihr Marketing starten.
Bei der Bewertung von prozentualen Mietsituationen sollten Einzelhändler wissen, welche Arten von Einnahmen ein- und ausgeschlossen sind, da in den meisten Fällen zurückgegebene Artikel und Mitarbeiterverkäufe nicht auf die Gesamtsumme angerechnet werden. Die Eigentümer werden auch von den Mietern verlangen, dass sie Audits des Bruttoumsatzes zulassen, regelmäßige Verkaufsberichte verlangen, den Mietern nicht erlauben, das Geschäft während bestimmter Strecken zu schließen, und die Einzelhändler auffordern, keine zusätzlichen Standorte innerhalb desselben Marktgebiets zu eröffnen.
Prozentuale Miete ist ein ziemlich einfaches Konzept, kann aber manchmal schwierig werden, wenn es um Haltepunkte, Ein- und Ausschlüsse geht. Wie bei allen gewerblichen Immobilienverträgen steckt der Teufel im Detail und daher sollten Mietverträge immer gründlich gelesen werden.
