Herausgeber: Anthony S. Bakale, CPA, MT
Das Navigieren in den Regeln für den passiven Aktivitätsverlust kann manchmal eine entmutigende Aufgabe sein. Viele Steuerzahler verstehen die Regeln oder die möglichen Auswirkungen, die sie auf Transaktionen und Investitionen haben können, nicht wirklich. Es gibt Nuancen, die, wenn sie nicht im Voraus angesprochen werden, erhebliche negative steuerliche Auswirkungen haben können.
Eine dieser Nuancen ist die Behandlung von Selbstmieten nach den Regeln des passiven Aktivitätsverlusts. Viele Praktiker sind sich der Selbstmietregeln bewusst, aber es gibt eine Situation, die zu einer unbeabsichtigten Einschränkung führen kann. Dieser Punkt gibt einen allgemeinen Hintergrund der passiven Aktivitätsregeln und der Selbstmietvorsorge und befasst sich mit den Folgen eines Verkaufs einer Betreibergesellschaft, wenn das Selbstmietobjekt beibehalten wird.
Die meisten mittelständischen Unternehmen sind eng verbundene Familienunternehmen und haben Aktionäre / Eigentümer mit unterschiedlichem Engagement im Unternehmen. Flowthrough-Verluste, Aktionärstransaktionen und der Verkauf des Unternehmens sind nur einige der Gründe, warum Praktiker, die solche Unternehmen beraten, sich der passiven Aktivitätsverlustregeln nach Sec. 469, ihren Einschränkungen und Planungsmöglichkeiten bewusst sein müssen.
Sec. 469 sieht vor, dass ein passiver Aktivitätsverlust oder eine passive Aktivitätsgutschrift nur in Höhe des passiven Einkommens zulässig ist. Das klingt ziemlich einfach, aber betrachten Sie für einen Moment die potenziellen Probleme, mit denen ein Steuerzahler konfrontiert sein kann. Welche Fragen müssen beantwortet werden? Was muss passieren, damit die Transaktion so vorteilhaft wie möglich behandelt wird?
Was ist eine passive Aktivität?
Sec. 469(c) sieht vor, dass eine passive Tätigkeit jede Tätigkeit ist, die die Führung eines Handels oder Geschäfts beinhaltet, an dem der Steuerpflichtige nicht wesentlich beteiligt ist. Sec. 469 (c) (2) besagt, dass passive Aktivität jede Vermietungstätigkeit umfasst.
Die materielle Beteiligung ist im Kodex nicht klar definiert. Sek. 469 (h) (1) sieht vor, dass ein Steuerpflichtiger nur dann als wesentlich an einer Tätigkeit beteiligt behandelt wird, wenn der Steuerpflichtige regelmäßig, kontinuierlich und erheblich an den Vorgängen der Tätigkeit beteiligt ist. Dies ist eine Feststellung von Fakten und Umständen, aber es gibt vorübergehende Vorschriften, die viel detailliertere Leitlinien für eine klare Bestimmung der materiellen Beteiligung enthalten.
Die Beteiligung des Steuerpflichtigen muss bestimmten Standards entsprechen. Aktivitäten, die üblicherweise nicht von einem Eigentümer oder einem Investor durchgeführt werden, sind nicht qualifiziert. Die Tätigkeit des Steuerpflichtigen muss die eines aktiven Eigentümers sein, der direkt an der täglichen Verwaltung der Tätigkeit beteiligt ist.
Was passiert bei einer Selbstvermietung?
Viele Steuerzahler, die eine Betreibergesellschaft besitzen, besitzen auch begleitende Immobilien. Das Gebäude und das Land können in einer unterschiedlichen Entität aus einer Vielzahl von Gründen besessen werden. Wenn sich der Geschäftsbetrieb und die Immobilie in getrennten Einheiten befinden, wie werden die Durchflusserträge oder -verluste nach den Regeln für passive Aktivitätsverluste behandelt? Wenn es sich bei der Betreibergesellschaft um ein Unternehmen handelt, an dem der Anteilseigner täglich aktiv beteiligt ist, wird in den meisten Fällen davon ausgegangen, dass der Anteilseigner wesentlich an dieser Aktivität beteiligt ist. Die allgemeine Regel ist, dass die Vermietung von Immobilien eine passive Aktivität ist. Es gibt eine Ausnahme für bestimmte Immobilienprofis; Eine andere ist die Selbstmietregel. Führt also die bloße Tatsache, dass die beiden Aktivitäten in getrennten Unternehmen durchgeführt werden, zu einer anderen Behandlung gemäß Sec. 469 als der Besitz der Immobilie in einem Unternehmen?
Die Antwort lautet ja. Temp. Regs. Abschnitt 1.469-2T(f)(6) deckt die Behandlung von Selbstmietgeschäften ab. Es sieht vor, dass ein Betrag des Bruttomieteinkommens des Steuerpflichtigen für das Steuerjahr aus einem Vermögensgegenstand, der dem Nettomieteinkommen des Jahres aus diesem Vermögensgegenstand entspricht, als nicht aus einer passiven Tätigkeit stammt, wenn das Vermögen:
1. Vermietet zur Verwendung in einem Gewerbe oder einer Geschäftstätigkeit, an der der Steuerpflichtige für das Steuerjahr wesentlich beteiligt ist; und
2. Ist nicht in Temp. Regs. Sec. 1.469-2T (f) (5), für vermietete Immobilien im Zusammenhang mit einer Entwicklungstätigkeit.
Was normalerweise als Einkommen aus einer passiven Tätigkeit betrachtet wird, wird als nicht passives Einkommen behandelt, da der Eigentümer wesentlich am operativen Leasingnehmer beteiligt ist. Diese Regel scheint Steuerzahler, die die in ihrem Gewerbe oder Geschäft genutzten Immobilien in einer separaten Einheit platzieren, mit Steuerzahlern gleichzustellen, die die Immobilien in derselben Einheit wie der Geschäftsbetrieb behalten. Da die Einnahmen (oder Verluste) aus dem Geschäftsbetrieb nicht passiv wären, erscheint es gerechtfertigt, dass die für die Immobilientätigkeit „abgeschöpften“ Einnahmen ebenfalls nicht passiv sein sollten. Diese Bestimmung deckt jedoch keine Verluste ab, die aus der Mietaktivität entstehen können. Nach der Selbstmietregel gelten die Mietverluste weiterhin als passive Verluste, die nur in Höhe des passiven Einkommens abzugsfähig sind, während das Einkommen als „aktives Einkommen“ behandelt wird (Carlos, 123 TC 275 (2004)).
Falle 1-Eingeschlossene Verluste
Steuerzahler müssen bei der Verwendung einer Selbstmietungstransaktion genau aufpassen. Angenommen, der Steuerpflichtige hat einen Verlust aus der Vermietung von Immobilien an ein Unternehmen, an dem er wesentlich beteiligt ist. Dieser Verlust unterliegt den passiven Verlustregeln, so dass der Verlust, wenn kein anderes passives Einkommen im laufenden Jahr vorhanden ist, nicht abzugsfähig ist, sondern ausgesetzt und auf zukünftige Steuerjahre übertragen wird. Dies ist der Fall, obwohl der Steuerpflichtige möglicherweise Einnahmen aus der Tätigkeit hat, an die er die Immobilie vermietet. Wenn der Steuerpflichtige im Folgejahr Nettomieteinnahmen aus der an die damit verbundene Tätigkeit vermieteten Immobilie hat, an der der Steuerpflichtige wesentlich beteiligt ist, gilt das Einkommen als aktives Einkommen.
Dieses aktive Einkommen kann durch die suspendierten passiven Verluste aus der Aktivität ausgeglichen werden; es kann jedoch nicht durch passive Verluste aus anderen Aktivitäten ausgeglichen werden. Wenn der Steuerzahler plante, einen Teil seines Einkommens durch die Verwendung einer Selbstmietvereinbarung mit Verlusten aus anderen passiven Aktivitäten zu schützen, ist der Steuerzahler in die Selbstmietfalle geraten. Auch wenn der Steuerzahler plante, Verluste aus der Vermietungstätigkeit zu nutzen, um Einnahmen aus dem Betrieb des aktiven Geschäfts auszugleichen, ist er erneut in die Selbstmietfalle geraten.
Im zweiten Fall wäre die einfache Lösung, die Vermietungstätigkeit mit der betrieblichen Tätigkeit entweder durch eine tatsächliche rechtliche Verschmelzung oder durch eine Wahl zur Zusammenfassung der Aktivitäten zu kombinieren. Der Steuerpflichtige kann die Wahl nur treffen, um die Aktivitäten in dem ersten Jahr zu aggregieren, in dem der Steuerpflichtige die Aktivitäten meldet. Diese Wahl erfordert die Beifügung einer formellen Erklärung zur Rückkehr.
Eine rechtliche Verschmelzung kann in verschiedenen Formen und zu verschiedenen Zeiten erfolgen, wobei jede ihre eigenen steuerlichen Auswirkungen hat, die außerhalb des Anwendungsbereichs des Artikels liegen.
Falle 2-Verkauf der Betreibergesellschaft mit Immobilien
Kann ein Steuerpflichtiger die Selbstmietfalle nach dem Verkauf der Betreibergesellschaft vermeiden? Es ist durchaus üblich, dass ein mittelständisches Unternehmen das operative Geschäft (oder die Vermögenswerte des Unternehmens) verkauft, aber die mit diesem Geschäft verbundenen Immobilien behält. Nach dem Verkauf wird der Verkäufer die Immobilie weiterhin an den Käufer vermieten, der das jetzt unabhängige Geschäft betreibt.
Typischerweise wird der Verkäufer im Rahmen der Gesamttransaktion den Mietvertrag der Immobilie neu verhandeln, wenn er zuvor außerhalb der operativen Einheit gehalten wurde, oder mit dem neuen Käufer einen Mietvertrag abschließen, wenn er zuvor als Teil des operativen Geschäfts gehalten wurde. Der neue Mietvertrag, den der Verkäufer zu marktüblichen Konditionen aushandelt, führt im Allgemeinen zu einem positiven Cashflow für den Verkäufer und zu Nettomieteinnahmen. Oft glauben der Verkäufer (und seine Berater), dass dieses Einkommen (aus einer Vermietungstätigkeit mit einem unabhängigen Dritten) passives Einkommen schafft, das durch andere passive Verluste geschützt werden kann, die der Verkäufer in Jahren nach dem Verkauf erzielt hat oder zu generieren beabsichtigt aufgetreten.
Die oben beschriebene Selbstmietregel besagt, dass, wenn der Steuerpflichtige wesentlich an einer Aktivität teilnimmt, die Nettomieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien an die Aktivität als nicht passives (aktives) Einkommen behandelt werden. Der Steuerzahler ist in diesem Fall nicht mehr am Geschäft beteiligt; jedoch, unter den oben skizzierten Regeln für die materielle Beteiligung – speziell, Temp. Regs. 1.469-5T (a) (5) — Wenn der Steuerpflichtige in den letzten 5 von 10 Steuerjahren wesentlich an einer Tätigkeit teilgenommen hat, gilt der Steuerpflichtige als wesentlich am laufenden Jahr beteiligt. Wenn also das operative Geschäft eine „separate Tätigkeit“ in den Händen des Käufers bleibt, wird der Steuerpflichtige weiterhin ein wesentlicher Teilnehmer an der Tätigkeit sein, nachdem er unter der 5-von-10-Jahres-Regel bis zum Ablauf dieser Frist verkauft wurde. Es ist wichtig zu bedenken, dass das operative Geschäft nach den Regeln für passive Aktivitäten keine separate Einheit sein muss, um als separate Aktivität betrachtet zu werden.
Da der Steuerpflichtige plante, seine Mieteinnahmen mit anderen passiven Verlusten zu schützen, ist der Steuerpflichtige erneut in die Selbstmietfalle geraten. Die anderen passiven Verluste, die der Steuerpflichtige hat oder generieren wird, werden für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ab dem Datum des Verkaufs gegen die Mieteinnahmen unbrauchbar sein. Wenn die Immobilie in diesem Zeitraum verkauft wird, wird jeder Gewinn aus dem Verkauf auch als Einkommen aus selbst gemieteten Immobilien betrachtet und daher aktiv.
Fazit
Transaktionen, die möglicherweise den passiven Verlustregeln unterliegen, sollten sorgfältig geprüft werden. Oft ist das, was einfach erscheint, mit Ausnahmen behaftet, die eine gute Steuerplanung zerstören können. Steuerpraktiker sollten sich über die vielen Ausnahmen von den allgemeinen Regeln nach Abschnitt 469 und die potenziellen Möglichkeiten, diese zu planen oder vorteilhaft zu nutzen, im Klaren sein. Die Selbstmietfalle ist nur ein Beispiel für die vielen Ausnahmen in diesen Regeln, die in den Vorschriften und vorübergehenden Vorschriften vergraben sind. Eine sorgfältige Analyse kann oft kostspielige Fehler vermeiden.
EditorNotes
Anthony S. Bakale ist bei Cohen & Company, Ltd. Baker Tilly International in Cleveland, OH
Sofern nicht anders angegeben, sind Mitwirkende Mitglieder von Baker Tilly International oder mit Baker Tilly International verbunden.
Wenn Sie weitere Informationen zu diesen Artikeln wünschen, wenden Sie sich an Herrn Bakale unter (216) 579-1040 oder [email protected] .
