Was passiert, wenn meine Hypothek verkauft wird? Dos and Don’ts

Wenn ein Hypothekenunternehmen Ihr Darlehen verkauft

Kreditgeber und Investoren kaufen und verkaufen Hypotheken die ganze Zeit, in der Regel ohne Probleme. Wie verhindern Sie Missgeschicke, wenn dies geschieht?

1. Kreditgeber verkaufen Kredite aus vielen Gründen, aber Ihre Kreditbedingungen ändern sich nicht
2. Ihr aktueller Kreditgeber muss Sie mindestens 30 Tage im Voraus über die Änderung informieren
3. Sie erfahren, wohin Sie Ihre Zahlungen senden und an wen Sie sich bei Fragen wenden können

Wenn Sie eine Benachrichtigung von einem neuen Servicer erhalten, ohne von Ihrem aktuellen Servicer benachrichtigt kein Geld. Wenden Sie sich an Ihren aktuellen Servicer. So vermeiden Sie Betrug.

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Was passiert, wenn meine Hypothek verkauft wird?

Einige Hauskäufer stehen nach dem Schließen vor einer großen Überraschung. Sie erfahren, dass ihre Hypothek verkauft wurde. Das mag alarmierend klingen. Aber es ist eigentlich ziemlich häufig. Und es hat keinen Einfluss auf den Kreditzins, die Bedingungen oder den geschuldeten Betrag. Dennoch ist es natürlich zu fragen: Was passiert, wenn meine Hypothek verkauft wird?

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Zu wissen, warum und wie dies geschieht, kann Ihre Ängste beruhigen. Während einige der Details komplex sind, ist das Endergebnis einfach. Dies sollte Sie finanziell nicht beeinträchtigen. Sie müssen lediglich Ihre monatliche Zahlung an ein anderes Unternehmen leisten.

Lerne den Jargon

Es ist hilfreich, den Unterschied zwischen häufig verwendeten Begriffen zu kennen. Dazu gehören „Originator,““Kreditgeber,““Eigentümer,“Und „Servicer.“

Der Urheber ist die Person, die Ihnen bei der Beantragung des Darlehens geholfen hat. Diese Person hat Ihre Bewerbung an die Underwriting-Abteilung des Kreditgebers gesendet. Der Kreditgeber (auch als Eigentümer bekannt) ist ein Unternehmen, das das Darlehen genehmigt, finanziert und besitzt. Der Servicer ist das Unternehmen, das das Darlehen verwaltet.

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„Der Servicer sammelt und verarbeitet die Zahlung des Kreditnehmers. Es wird die Kommunikation mit dem Kreditnehmer verwalten. Es zahlt Steuern und Versicherungen von Treuhandkonten. Und es wird monatliche Zahlungsbeträge berechnen „, sagt Anwältin Elizabeth A. Whitman.

Sie stellt fest, dass in einigen Fällen der Servicer der Kreditgeber ist. Oder es kann eine separate Firma beauftragen, die mit der Verwaltung des Darlehens beauftragt ist.

Warum Kreditgeber Hypotheken verkaufen oder übertragen

Keith Baker, Programmkoordinator für Hypothekenbanken und Fakultät am North Lake College, sagt, dass rund sieben von 10 Hypothekendarlehen den Besitzer wechseln. Er fügt hinzu, dass, wenn ein Hypothekendarlehen schließt und Fonds, der Kreditgeber hat vier Möglichkeiten:

1. Halten Sie die Hypothek in ihrem Kreditportfolio
2. Übertragen Sie den Service an einen anderen Servicer
3. Verkaufen Sie das Darlehen an ein anderes Unternehmen oder einen anderen Investor
4. Übertragen Sie den Service und verkaufen Sie das Darlehen

Käufer des Darlehens auf dem Sekundärmarkt können Freddie Mac, Fannie Mae und Ginnie Mae sein. Sie können auch Versicherungsgesellschaften, Hypotheken-REITs (Real Estate Investment Trusts), den Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) -Markt oder Wall Street Brokerage-Firmen umfassen.

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„Kreditgeber verkaufen häufig ihre Hypotheken, um die für das Darlehen verwendeten Mittel zu ersetzen. Dies ermöglicht es ihnen, zusätzliche Kredite an Hauskäufer zu vergeben „, sagt Baker. „Es reduziert auch ihre Risikoexposition, einschließlich Asset-Liability-Mismatch.“

Ein Asset-Liability-Mismatch tritt auf, wenn der Kreditgeber beispielsweise viele langfristige Schulden (30-jährige Hypotheken) besitzt, aber kurzfristige Einlagen (z. B. 5-jährige CDs) behält. Es kann einige 30-jährige Kredite verkaufen und 5-jährige Kredite kaufen, um sich auszugleichen.

Wenn Sie Ihre Hypothek verkaufen, kann Ihr Kreditgeber „eine Vorauszahlung in bar erhalten, anstatt darauf zu warten, dass Sie Zahlungen leisten“, sagt Whitman. „Es verbessert ihre Liquidität.“

Was als Kreditnehmer zu erwarten

Die gute Nachricht? Eine Übertragung oder ein Verkauf Ihres Hypothekendarlehens sollte Sie nicht betreffen.

„Ein Kreditgeber kann die Bedingungen, den Saldo oder den Zinssatz des Darlehens nicht von denen ändern, die in den Dokumenten angegeben sind, die Sie ursprünglich unterzeichnet haben. Der Zahlungsbetrag sollte sich auch nicht nur ändern. Und es sollte keinen Einfluss auf Ihre Kreditwürdigkeit haben „, sagt Whitman.

Wenn Ihr Darlehen einen neuen Servicer erhält, „Können Sie einen anderen Ansatz für die Kreditbedienung erfahren. Aber es sollte Ihre Verpflichtungen nicht erhöhen „, fügt sie hinzu.

Was tun, wenn Sie einen neuen Servicer haben

Sagen Sie, Ihr Darlehen ist verkauft, aber der Servicer bleibt derselbe. Wenn ja, werden Sie normalerweise nicht benachrichtigt. Sie werden weiterhin die gleichen Zahlungen an die gleiche Quelle leisten.

„Manchmal kann ein Hypothekendarlehen ohne Wissen des Kreditnehmers mehrmals verkauft werden, wenn sich der Servicer mit dem Verkauf nicht ändert“, sagt Whitman.

Wenn Ihr Darlehen verkauft oder übertragen wird und sich der Servicer ändert, können Sie Folgendes erwarten und tun:

• Erwarten Sie zwei Mitteilungen. Einer wird von Ihrem aktuellen Servicer kommen. Der andere wird von Ihrem neuen Servicer kommen. „In der Regel muss der derzeitige Servicer eines Kreditnehmers ihn mindestens 15 Tage vor dem Datum des Inkrafttretens der Übertragung benachrichtigen“, sagt Baker.
• Überprüfen Sie Ihre Servicetransfermitteilung sorgfältig. Es muss enthalten:
  • Name und Adresse des neuen Dienstleisters
  • Wenn der aktuelle Dienstleister Ihre Zahlungen nicht mehr akzeptiert
  • Das Datum, an dem der neue Dienstleister Ihre Zahlungen akzeptiert
  • Das Datum, an dem die erste Hypothekenzahlung an den neuen Dienstleister fällig ist
  • Telefonnummern für den aktuellen und den neuen Hypothekendienst
  • Ob Sie kann jede optionale Versicherung wie Kredit-Lebens- oder Invalidenversicherung fortsetzen, welche Maßnahmen Sie ergreifen müssen, um die Deckung aufrechtzuerhalten, und ob sich die Versicherungsbedingungen ändern
  • Eine Erklärung, dass die Übertragung keine Auswirkungen hat bedingungen oder Konditionen Ihrer Hypothek, mit Ausnahme derjenigen, die in direktem Zusammenhang mit der Bedienung des Darlehens stehen. „Sagen Sie zum Beispiel, Ihr Vertrag besagt, dass Sie Grundsteuern und Versicherungsprämien selbst bezahlen durften. Der neue Servicer kann nicht verlangen, dass Sie ein Treuhandkonto einrichten „, sagt Baker.
  • Eine Erklärung, in der Ihre Rechte erläutert werden und was zu tun ist, wenn Sie eine Frage oder Beschwerde zur Bedienung Ihres Darlehens haben.

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Bereiten Sie sich darauf vor, Ihre Zahlung an die Adresse des neuen Dienstleisters zu senden. Zum Glück gibt es eine 60-tägige Gnadenfrist nach der Übertragung, fügt Baker hinzu. Während dieser Zeit kann Ihnen keine verspätete Gebühr berechnet werden, wenn Sie Ihre Zahlung fälschlicherweise an den alten Servicer senden.

Was tun, wenn Sie einen neuen Kreditgeber haben

Wenn Ihr Darlehen an einen neuen Kreditgeber verkauft wird:

• Erwarten Sie eine separate Mitteilung vom neuen Kreditgeber. Dies ist Ihnen innerhalb von 30 Tagen nach der Übernahme des Darlehens geschuldet.
• Lesen Sie den Hinweis sorgfältig durch. Baker sagt, dass diese Mitteilung enthalten muss:
  • Name, Adresse und Telefonnummer des neuen Eigentümers des Darlehens
  • Das Datum, an dem der neue Eigentümer das Darlehen in Besitz nimmt
  • Die Person, die rechtliche Hinweise erhält und Probleme mit Kreditzahlungen lösen kann
  • Wo die Eigentumsübertragung aufgezeichnet wird.

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„Ihr neuer Kreditgeber sollte Unterlagen mit Ihren County Real Estate Records einreichen. Dies wird den Verkauf des Darlehens widerspiegeln „, stellt Whitman fest.

Andere Gebote und Verbote

Darüber hinaus schlägt Whitman diese Schritte vor:

• Wenn Sie Ihre Zahlungen automatisch von Ihrem Bankkonto abgebucht haben, bestätigen Sie, dass diese automatischen Zahlungen fortgesetzt werden. Und wenn nicht, fragen Sie nach den notwendigen Unterlagen, um sich für diesen Service mit dem neuen Kreditgeber / Servicer anzumelden.
• Wenn Sie Zahlungen automatisch von Ihrem Bankkonto senden (anstatt dass der Kreditgeber sie zurückzieht), aktualisieren Sie die Zahlungsinformationen. Achten Sie genau auf das Datum des Inkrafttretens der Kredit- / Servicetransfer.
• Wenn Sie Zahlungsschecks verschicken, überprüfen Sie die neue Adresse und die neue Kontonummer für das Darlehen beim neuen Kreditgeber / Servicer.
• Ein oder zwei Wochen nach der ersten Zahlung an den neuen Kreditgeber / Servicer, kontaktieren Sie sie, um zu bestätigen, dass sie Ihre Zahlung erhalten haben. Es gibt eine Gnadenfrist für fehlgeleitete Zahlungen. Nutzen Sie diese Zeit, um sicherzustellen, dass Ihre Zahlungen wieder reibungslos funktionieren.
• Senden Sie niemals Zahlungen an einen neuen Dienstleister / eine neue Adresse, bis Sie eine Überweisungs- / Verkaufsmitteilung erhalten haben.
• Bestätigen Sie im Zweifelsfall, dass die Übertragung / der Verkauf legitim ist. Wenn Sie eine Übertragungs- / Verkaufsmitteilung von einem neuen Dienstleister erhalten haben, aber nicht von Ihrem aktuellen, wenden Sie sich an diesen. „Es ist nicht ungewöhnlich, dass Betrüger Kreditnehmer auffordern, Kreditzahlungen umzuleiten“, sagt Whitman.
• Kämpfen Sie nicht gegen die Übertragung oder den Verkauf des Darlehens. Es gibt keine Möglichkeit, dass ein Kreditnehmer dies verhindern kann, sobald ein Darlehen aktiv ist.
• Wenn Sie ein zukünftiges Darlehen benötigen, können Sie einen Kreditgeber auswählen, der seine eigenen Darlehen behält. „Nur kleinere, lokale Banken haben in der Regel dieses Geschäftsmodell“, stellt Whitman fest.

Lesen Sie beim Kauf eines zukünftigen Darlehens die Erklärung zur Offenlegung des Hypothekendienstes, die der Kreditgeber vorlegen muss. „Dies zeigt, ob der Kreditgeber beabsichtigt, das Darlehen zu bedienen oder an einen anderen Kreditgeber zu übertragen“, sagt Baker.

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