Was sind die 1% und 2% Regeln in Immobilien investieren?

Zusammenfassung: In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die 1% – und 2% -Regeln für Immobilieninvestitionen. Erfahren Sie, ob und wann Sie die 1% -Regel und die 2% -Regel anwenden, wie diese Regeln bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen nützlich sind, welche Nachteile sie haben, und andere nützliche Tipps für Immobilieninvestitionen.

Einleitung

Die 1-Prozent- und 2-Prozent-Regeln für Immobilieninvestitionen können nützliche Instrumente zur Bewertung von Immobilieninvestitionen in bestimmten Szenarien sein. Mit etwas schneller Mathematik können Investoren Mietobjekte überprüfen, um festzustellen, ob es sich lohnt, weiter zu verfolgen.

Bei diesen Regeln für Immobilieninvestitionen geht es darum, beim Kauf von Anlageimmobilien Einkommensdisziplin anzuwenden. Das heißt, sie sind keine harten und schnellen Regeln. Die 1% -Regel ist einfach ein schneller Test, um festzustellen, ob das Verhältnis von Miete zu Wert einer Immobilie gesund ist oder nicht. Als nächstes zeige ich Ihnen, wie Sie die 1-Prozent-Regel berechnen und wann sie hilfreich sein kann.

Was ist die 1% -Regel bei Immobilieninvestitionen?

Die 1-Prozent-Regel in Immobilien wird verwendet, um festzustellen, ob die monatlichen Mieteinnahmen aus der Immobilie mehr als oder mindestens ein Prozent des Kaufpreises betragen.

Monatliche Mieteinnahmen ≥ Ein Prozent des Kaufpreises

Sie können das gleiche Ergebnis erzielen, indem Sie die 1-Prozent-Regel umkehren:

Wenn eine Immobilie für 1.500 USD pro Monat vermietet wird, wissen Sie nach einer schnellen Berechnung, dass der Kaufpreis bei etwa 150.000 USD liegen sollte.

Denken Sie daran, dass der Mietmarkt die Mietwerte bestimmt, nicht den Kaufpreis eines Eigenheims.

Funktionsweise der 1% -Regel

Multiplizieren Sie zur Berechnung den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich notwendiger Reparaturen mit 1%. Wenn Sie finanzieren, vergleichen Sie das Ergebnis mit Ihrer potenziellen monatlichen Hypothek und Sie werden den monatlichen Cashflow einer Immobilie besser verstehen.

Hinweis: Die 1-Prozent-Regel wird am besten als schneller „Back of Serviette“ -Lackmustest verwendet, mit dem Anleger feststellen, ob das Verhältnis von Miete zu Wert gesund ist oder nicht. Es berücksichtigt keine zusätzlichen Kosten wie Versicherung, Steuern und Wartung.

Beispiel für die 1% -Regel

Nehmen wir an, Sie möchten ein Hypothekendarlehen für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie im Wert von 200.000 USD erhalten. Multiplizieren Sie mit der 1-Prozent-Regel 200.000 USD mit 1%. Das Ergebnis Ihrer Berechnung wäre $ 2.000.

Was das Ergebnis der 1-Prozent-Regel uns sagt, ist, dass Ihre Hypothekenzahlungen jeden Monat nicht mehr als $ 2.000 betragen sollten. Wenn die geschuldete Hypothek 2.000 USD pro Monat übersteigt, wird es schwierig sein, einen positiven Cashflow für die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu erzielen.

Eine Ausnahme wäre, wenn Sie sicher sind, dass Sie die Immobilie für mehr als $ 2.000 pro Monat vermieten können. In den meisten Fällen ist es für Anleger ratsam, sich eingehender mit Zahlen zu befassen, die über die 1% -Regel hinausgehen, um angemessen festzustellen, ob sie sich addieren und ob es eine gute Gelegenheit für eine positive Kapitalrendite gibt.

Imbissbuden:

• Nach der 1% -Regel sollten die Mieteinnahmen gleich oder größer als der Kaufpreis sein.
• Nehmen Sie den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich der Kosten für notwendige Reparaturen und Zeiten um 1%, um festzustellen, ob das Verhältnis von Miete zu Wert gesund ist oder nicht.
• Mietmärkte diktieren Mietwerte.

Die Ein-Prozent-Regel im Vergleich zu anderen nützlichen Berechnungen für Immobilieninvestitionen

Als Studenten der Immobilieninvestition erfahren wir, dass es Dutzende nützlicher und entscheidender Berechnungen gibt, die während des gesamten Kaufprozesses ermittelt werden sollten. Während die Ein-Prozent-Regel eine schnelle und einfache Möglichkeit ist, das Verhältnis von Miete zu Wert zu bewerten, wissen wir, dass dies nur einer von vielen Indikatoren ist, die vor dem Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu betrachten sind.

Im Folgenden finden Sie einige nützliche Berechnungen für Immobilieninvestitionen:

• Bruttomietmultiplikator: Wird verwendet, um das relative Bruttoeinkommenspotenzial eines Vermögenswerts zu messen. Es sagt Ihnen, wie lange, bis der Vermögenswert beginnt Bruttoeinkommen zu verdienen, die dem Kaufpreis entspricht. Nehmen Sie zur Berechnung den Marktwert eines Eigenheims oder den Kaufpreis dividiert durch die Bruttomieteinnahmen.
• Die 70% -Regel: Diese Regel legt nahe, was ein Investor für eine Fix-and-Flip-Immobilie bezahlen sollte, um Geld zu verdienen. Die Regel besagt, dass Anleger 70% des geschätzten Wertes nach der Reparatur (ARV) einer Immobilie abzüglich der Reparaturkosten zahlen sollten. Denken Sie daran, dass diese Metrik hauptsächlich für Fix-and-Flip-Eigenschaften verwendet wird.
• Die 50-Prozent-Regel: Wird für eine schnelle Analyse einer Einfamilien-Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verwendet. Die Regel besagt, dass die Gesamtbetriebskosten im Durchschnitt etwa 50 Prozent der Bruttomieten betragen. Die 50-Prozent-Regel ist eine langfristige Durchschnittsschätzung. So wird etwa die Hälfte des generierten Umsatzes langfristig für die Betriebskosten aufgewendet. Während Sie Jahre mit niedrigen Rechnungen genießen können, müssen Sie schließlich die Dachrinnen, das Dach, die Klimaanlage, die Elektrik usw. ersetzen.

Ein vollständiges Glossar mit Begriffen, Definitionen und Berechnungen für Immobilieninvestitionen finden Sie in unseren Top 54 Immobiliendefinitionen, die Anleger kennen sollten.

Was ist die 2% -Regel bei Immobilieninvestitionen

Wie die 1-Prozent-Regel kann die 2-Prozent-Regel in Immobilien Anlegern helfen, das Verhältnis von Miete zu Preis zu messen. Diese Faustregel verwendet die gleiche Idee wie die 1-Prozent-Regel. Die 2-Prozent-Regel legt jedoch nahe, dass ein Mietobjekt eine gute Investition ist, wenn das Geld aus der monatlichen Miete 2% des Kaufpreises entspricht oder darüber liegt.

Wie nützlich ist die 2% -Regel? Heutzutage ist es fast völlig veraltet und wird selten verwendet. Anleger, die notleidende Immobilien in D & F-Vierteln kaufen, könnten jedoch die 2% -Regel anwenden.

Funktionsweise der 2% -Regel

Um die 2% -Regel zu berechnen, multiplizieren Sie den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich der erforderlichen Reparaturkosten mit 2%.

Je nachdem, was ein Investor aus einem Mietobjekt herausholen möchte, könnte es immer noch eine Gelegenheit sein, zur Aufwertung zu investieren, wenn es die 2% -Regel nicht erfüllt. Sie müssen entscheiden, ob Ihr langfristiges Ziel Wertschätzung ist oder ob es sich um einen monatlichen Cashflow handelt. Sobald Sie eine bessere Vorstellung von Ihren Zielen haben, können Sie wählen, ob Sie die 2% -Regel verwenden oder nicht, basierend auf Ihren Immobilieninvestitionszielen.

Bitte beachten Sie: Nur sehr wenige Anlageimmobilien folgen der 2%-Regel.

Beispiel für die 2% -Regel

Nehmen wir an, Sie kaufen eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie im Wert von 150.000 USD. Mit der 2-Prozent-Regel, mal $ 150.000 um 2%. Das Ergebnis der Berechnung ist $ 3.000. Dies sagt uns, dass Ihre Hypothek nicht mehr als $ 3.000 pro Monat betragen sollte.

Verwendung der 1% -Regel und 2% -Regel

Die 1-Prozent- und 2-Prozent-Regeln sind wirklich nur in der Anfangsphase der Bewertung von Immobilieninvestitionen nützlich. Verwenden Sie die 1-Prozent-Regel als Prescreening-Tool. Die 2-Prozent-Regel wird selten mehr als Screening-Tool verwendet.

Wenn Sie die 1% -Regel und die 2% -Regel nicht verwenden

Heutzutage ignorieren viele Immobilienexperten die 1-Prozent- und 2-Prozent-Regeln völlig.

Die Märkte, in denen Immobilien die Regelkriterien erfüllen, befinden sich normalerweise nicht in den besten Vierteln. Und um die 2-Prozent-Regel zu erfüllen, müssen Mietobjekte am günstigeren Ende sein. Was manchmal bedeutet, dass ein Investor mehr für Reparaturen und Wartung zahlt, weil die Immobilie „billiger“ ist.

Der Kauf eines Eigenheims, das die 2% -Regel erfüllt, würden wir unseren Anlegern nicht empfehlen. Das liegt daran, dass es sich sehr wahrscheinlich in einer D- oder F-Nachbarschaft befindet und in schlechtem Zustand ist.

Ungeachtet dieser Bedenken finden einige Anleger die 1% -Regel unter den richtigen Umständen immer noch als hilfreichen Indikator.

Nachteile der 1% – und 2% -Regeln

Wir wissen, dass es eine Reihe von Nachteilen der 1-Prozent- und 2-Prozent-Regeln gibt, wenn es um Immobilieninvestitionen geht. Diese Regeln können Anlegern zwar dabei helfen, festzustellen, ob auf dem Markt ein gesundes Verhältnis von Miete zu Wert besteht, Sie sind jedoch nicht die wichtigsten Determinanten für eine erfolgreiche als Finanzinvestition gehaltene Immobilie.

Im Folgenden sind einige der Nachteile der 1% – und 2% -Regeln aufgeführt:

• Es ist nur nützlich, um das Verhältnis von Miete zu Wert einer Immobilie zu bewerten, und zeichnet nicht unbedingt das gesamte Bild des Investitionspotenzials.
• Berücksichtigen Sie nicht andere Immobilienkosten wie Hypotheken- und Erwerbsgebühren, Abschlusskosten, Reparaturen und Wartung, Versicherungen, Grundsteuern usw.
• Sagen Sie nichts über den Zustand, den Standort, die Nettomieteinnahmen, die Cash-on-Cash-Rendite (COC), den Cap-Satz oder die Wertsteigerung der Immobilie aus.
• In den meisten Märkten ist es möglicherweise nicht einmal möglich, diese Regeln einzuhalten. Ihre zwei Optionen, wenn Sie die Regel (n) folgen wollen, sind: Kaufen Sie in anderen Märkten oder senken Sie Ihre Kriterien (0,8 Prozent).

Fazit

Die 1-Prozent- und 2-Prozent-Regeln für Immobilieninvestitionen können bei der anfänglichen Bewertung einer Immobilie hilfreich sein. Aber es ist nur ein kurzer Lackmustest, um festzustellen, ob das Verhältnis von Miete zu Wert gesund ist oder nicht. Was wirklich wichtig ist, ist das Nettoeinkommen einer Immobilie oder wie viel Geld übrig bleibt, nachdem alle Ausgaben bezahlt wurden.

Anleger, die nur die 1% -Regel verwenden, um zu entscheiden, welche Immobilien genauer unter die Lupe genommen werden sollen, verpassen wahrscheinlich tolle Angebote. Die 0,8% -Regel könnte angesichts der derzeit extrem niedrigen Zinsen die neue 1% -Regel sein. Um Ihnen die beste Chance auf eine erfolgreiche Immobilieninvestition zu geben, setzen Sie sich Ziele für die Cap-Rate und das Nettoeinkommen einer Immobilie nach der Finanzierung.

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