Wie ein Asset Depletion Mortgage Works

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Harry Jensen, vertrauenswürdiger Hypothekenexperte mit mehr als 45 Jahren Erfahrung

Aktualisiert November 7, 2020

Asset Depletion Mortgages, auch bekannt als Asset Dissipation Mortgages, ermöglichen es Kreditnehmern, liquide Mittel zu verwenden, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Asset Depletion Hypotheken sind gut für Kreditnehmer mit relativ geringem Einkommen oder keine überprüfbare Beschäftigung, aber erhebliche Vermögenswerte wie Fonds in einer Bank, Anlage- oder Rentenkonto. Beispiele für potenziell anwendbare Kreditnehmer sind Selbstständige, Rentner (oder fast Rentner) und Wohlhabende.

Die spezifischen Mechanismen einer Asset Depletion Hypothek variieren je nach Kreditgeber und Programm, aber sie funktionieren im Allgemeinen auf die gleiche Weise. Kreditgeber verwenden eine Formel, um das Einkommen zu berechnen, das durch die Erschöpfung der liquiden Mittel eines Borrowerâ € ™ s über einen festen Zeitraum generiert werden könnte, und verwenden dieses Einkommen, um die Fähigkeit eines Borrowerâ € ™ s zu bestimmen, sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Der Begriff â €œasset depletion” verwendet wird, weil der Kreditgeber davon ausgeht, dass der Kreditnehmer verkaufen könnte, oder liquidieren, sein Vermögen im Laufe der Zeit für die Hypothek zu zahlen.

Das aus der Vermögensabbauformel abgeleitete Einkommen wird zu anderen Einkünften addiert, die der Kreditnehmer verdienen kann, z. B. Arbeitslohn oder Sozialversicherung, um das Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu berechnen, das der Kreditgeber anwendet, um zu bestimmen, welche Hypothek der Kreditnehmer sich leisten kann. Ein Kreditnehmer kann erhebliche Vermögenswerte haben, aber wenn die lenderâ € ™ s Asset Depletion Formel nicht genügend Einkommen ergibt, kann der Kreditnehmer nicht für den gewünschten Kreditbetrag qualifizieren. Kreditnehmer Schulden-zu-Einkommen-Verhältnisse für Asset Depletion Hypothek variieren, aber in der Regel zwischen 40% und 50% liegen. Bitte beachten Sie, dass, wenn ein Kreditnehmer erhebliche Erträge aus seinem Vermögen erzielt, z. B. aus Dividenden, diese Erträge von den Erträgen aus Vermögensabbau abgezogen werden können, sodass keine Doppelzählung erfolgt. In diesem Szenario wird das Dividendeneinkommen immer noch verwendet, um dem Kreditnehmer zu helfen, sich zu qualifizieren, aber es wird nicht als Teil der Vermögensabbaugleichung betrachtet.

Es ist wichtig hervorzuheben, dass der Kreditnehmer bei einer Hypothek mit Vermögensabschöpfung im Laufe des Darlehens keine Vermögenswerte verkaufen muss. Darüber hinaus verpfändet der Kreditnehmer keine Vermögenswerte als Sicherheit für die Hypothek, sodass sie nach Abschluss der Hypothek nicht gebunden oder eingeschränkt sind

Zu den besten Kreditgebern für Kredite zur Erschöpfung von Vermögenswerten gehören Banken mit Hypothekarkrediten und Private Banking, die ihr verwaltetes Vermögen vergrößern möchten, wie First Republic oder Boston Private. Diese Banken bieten möglicherweise größere Hypothekenzinsrabatte an, wenn Sie einige oder alle Ihre Vermögenswerte auf sie übertragen. Andere Hypothekenkreditgeber für den Abbau von Vermögenswerten sind größere, nationale Banken wie Wells Fargo, Citibank, Bank of America und Chase sowie Portfolio-Kreditgeber, bei denen es sich um Banken handelt, die Hypotheken in ihren Bilanzen halten, anstatt sie zu verkaufen.

Wir empfehlen Ihnen, sich an mehrere Kreditgeber in der folgenden Tabelle zu wenden, um festzustellen, ob sie Hypotheken zum Abbau von Vermögenswerten anbieten, und um Programmanforderungen und Darlehensbedingungen einschließlich Ihres maximalen Darlehensbetrags, Zinssatzes und Abschlusskosten anzufordern. Kreditrichtlinien und Preise variieren je nach Kreditgeber, daher ist es wichtig, mehrere Vorschläge zu vergleichen, um die Hypothek zu finden, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht.

Die Förderfähigkeit von Vermögenswerten variiert je nach Kreditgeber, aber im Allgemeinen sind die meisten liquiden Mittel förderfähig. Beispiele hierfür sind:

• Checking / Sparkonten
• Anlagekonto mit Aktien, Anleihen, Investmentfonds, ETFs
• Geldmarktkonto
• Certificate of Deposit (CD)
• Rentenkonten wie 401 (k), IRA, SEP, KEOGH kann je nach borrowerâ € ™ s Alter und jede Strafe in Betracht gezogen werden beantragt den Zugriff auf Gelder auf dem Konto. Einige Kreditgeber können einen Kreditnehmer teilweise oder gar keine Gutschrift für Vermögenswerte in Rentenkonten geben, wenn der Kreditnehmer nicht von oder in der Nähe, Rentenalter

Stellen Sie sicher, ein Konto Förderfähigkeit Politik lenderâ € ™ s und den Wert Ihrer förderfähigen Vermögenswerte nach dieser Politik zu bestätigen, bevor Sie einen Kreditgeber auswählen

Es gibt zwei grundlegende Ansätze, um das Einkommen aus Vermögensabbau zu bestimmen, wie unten beschrieben. Überprüfen Sie die folgenden Beispiele und stellen Sie sicher, dass Sie den Ansatz bestätigen, den ein Kreditgeber zur Berechnung des Vermögensabschöpfungseinkommens verwendet, bevor Sie mit Ihrem Antrag fortfahren.

In der Regel sind nur Eigenheimkredite für primäre oder sekundäre / Ferienresidenzen für das Programm berechtigt. Einige Kreditgeber bieten Asset Depletion Hypotheken für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, aber sie sind relativ selten. Einige Kreditgeber können auch ein niedrigeres Loan-to-Value (LTV) -Verhältnis von 70% im Vergleich zum 80% – 90% maximalen LTV-Verhältnis für viele traditionelle Hypothekenprogramme verlangen. Kreditnehmer müssen in der Regel einen Mindestkredit-Score von 620 – 680 haben, um sich für eine Asset-Depletion-Hypothek zu qualifizieren. Um einen Vermögensnachweis zu erbringen, müssen Kreditnehmer zusätzlich zu den üblichen persönlichen Finanzdokumenten wie Steuererklärungen und Gehaltsabrechnungen aktuelle und historische monatliche Kontoauszüge vorlegen, falls zutreffend.

Die meisten Kreditgeber verlangen von Kreditnehmern nicht, dass sie ihr Vermögen an den Kreditgeber überweisen, um sich für eine Hypothek zur Erschöpfung der Vermögenswerte zu qualifizieren, aber in vielen Fällen können Kreditnehmer möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz erhalten, indem sie einige oder alle ihrer Vermögenswerte verschieben. Zinssatzrabatte variieren je nach Kreditgeber, aber die Höhe des Rabatts hängt normalerweise von der Höhe des Geldes ab, das der Kreditnehmer an den Kreditgeber überweist.

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