COVID-19 ha golpeado o puesto en peligro todo, desde empresas de Wall Street hasta empresarios de Main Street en Estados Unidos, causando estragos en la economía del país. Pero el gran inversor inmobiliario Joseph Asamoah ha desafiado la pandemia al apegarse a un modelo de negocio que ha funcionado durante más de 25 años.
Su enfoque incluye la compra, renovación y gestión de casas unifamiliares. Además, proporciona hogares para familias de bajos ingresos que normalmente no podían vivir en esos lugares.
Nacido en Ghana y criado en Inglaterra, Asamoah llegó a Estados Unidos hace más de tres décadas con 100 dólares en el bolsillo y decidió invertir en bienes raíces. Convirtiendo un pasatiempo en un negocio, Asamoah ha construido un negocio de inversión y administración de bienes raíces con una cartera de 32 casas unifamiliares en el área de Washington, D. C., uno de los mercados de vivienda más caros del país.
Pero el camino hacia el éxito de Asamoah no vienen sin obstáculos. Cuando compró su primera propiedad de inversión en 1987 en Washington por 4 47,000, varias personas le advirtieron que estaba pagando demasiado. Y había trampas. A pesar de las seguridades dadas por el vendedor, Asamoah descubrió que los inquilinos no habían pagado el alquiler durante varios meses. Además, los inquilinos habían acumulado una factura de agua de 5.000 dólares.
«Desentrañar esta situación fue muy estresante y algo para lo que no estaba preparado», dice. «Como novato inversionista de bienes raíces, estaba muy por encima de mi cabeza.»
Asamoah aprendió de sus errores y encontró un nicho en el espacio inmobiliario. Después de haber trabajado en América corporativa, incluyendo una temporada en IBM, su objetivo nunca fue construir una corporación multimillonaria. En cambio, su objetivo era lograr la independencia financiera al poseer activos apreciables que generen ingresos pasivos. Lo logró en 2003, cuando los ingresos de su cartera de alquileres igualaron su salario en IBM. Desde entonces, su objetivo ha sido implementar sistemas repetibles y escalables, adquirir de forma selectiva propiedades de alquiler basadas en criterios claros y buscar oportunidades de negocio a medida que surgen.
Su modelo de negocio incluye un flujo de ingresos muy estable que está garantizado a través de un contrato con lo que él llama la fuente más segura del mundo: el gobierno de los Estados Unidos. «Mientras el inquilino (cliente) esté en la casa, el flujo de ingresos continuará—garantizado», dice. «Realmente no importa si la economía es buena o mala, el flujo de ingresos es predecible y confiable. Para mí, esto es lo que hace que mi enfoque sea probado en el tiempo.»
Sus propiedades van de 1 180,000 a 1 1.5 millones en valor. En el lado del alquiler, el alquiler mensual varía de 1 1,400 a 6 6,000. Asamoah dice que la mayoría de sus adquisiciones de bienes raíces se mantienen como propiedades de cartera a largo plazo. Llévate la primera casa que compró y que aún posee hoy. Él dice que la casa ahora está valorada en $750.000 y alquiler mensual de la propiedad es de más de $4,700. Asamoah dice que los ingresos por alquiler de bienes raíces han aumentado constantemente en valor debido a aumentos de alquiler y adquisiciones de nuevas propiedades. Con las adquisiciones, su empresa ha podido aumentar de manera constante los ingresos anuales a un promedio del 5% al 10% durante varios años.
Agregó que, dado que la mayoría de sus inquilinos son titulares de cupones de elección de vivienda para personas de bajos ingresos (también conocido como Sección 8), la mayoría de los alquileres los paga la autoridad local de vivienda. Asamoah dice que las porciones de los inquilinos generalmente varían de cero a 7 700 por mes. La mayoría de sus propiedades están en » barrios aburguesados o en el camino del aburguesamiento.»
La firma de Asamoah gana dinero de muchas maneras, incluyendo flujos de efectivo de propiedades de alquiler, ingresos de servicios de educación y entrenamiento, y ganancias netas cuando se venden propiedades de cartera a largo plazo. Conocido como el Dr. Joe (tiene un doctorado en Sistemas de Información), Asamoah planea seguir haciendo crecer su empresa. Recientemente adquirió dos propiedades más en Washington que ahora están siendo embellecidas y transformadas con la adición de dormitorios y baños.
Como emprendedor y estratega de inversiones, Asamoah enseña a otros a prosperar. Y con toda la incertidumbre que ha causado la crisis del coronavirus, Asahmoah ofreció cinco consejos para ayudar a los inquilinos, propietarios, inversionistas de bienes raíces o propietarios de pequeñas empresas en la comunidad negra a sobrevivir en las condiciones actuales.
Sugiere que evalúen sus gastos mensuales: tomen medidas para reducir los gastos innecesarios lo más rápido posible. Busque opciones para aumentar sus ingresos, incluido el alquiler de parte de su casa, explorando fuentes de ingresos alternativas. Tome medidas para crear un fondo de emergencia. Determine cuánto capital debe tener para comprar su próxima propiedad. Si no tiene los fondos, localice a un socio financiero y/o de crédito.
BLACK ENTERPRISE se puso al día con Asamoah por correo electrónico para obtener su experiencia en bienes raíces.
Tiene un modelo de negocio que ha sobrevivido a cuatro recesiones. Entendemos que su modelo de negocio es algo llamado BRRRR? ¿Qué significa?
Desde 1987, he pasado por cuatro ciclos inmobiliarios: principios de la década de 1990, mediados/finales de la década de 1990, 2001-2002 y 2008-2011. Parece que nos estamos acercando a una recesión inducida por la COVID-19 en 2020.
El modelo de negocio BRRRR comprende los siguientes elementos:
Comprar – Adquirir propiedades en vecindarios deseables que están en el camino de la gentrificación
Renovar – Transformar casas «feas» en casas hermosas
Alquilar – Alquilar las propiedades a familias de bajos ingresos de «Nivel 1» con vales que anhelan la oportunidad de vivir en hogares de calidad de grado HGTV en áreas seguras y deseables
Refinanciar-Reemplazar los fondos de adquisición y renovación a corto plazo con financiamiento permanente basado en el valor apreciado de la casa y el flujo de efectivo mensual
Repetir: Repita el proceso para el siguiente propiedad
La estrategia BRRRR me permite adquirir y renovar propiedades en áreas de gentrificación con financiamiento bancario, forzar la apreciación a través de mejoras específicas y luego reemplazar el financiamiento a corto plazo con financiamiento permanente basado en los valores tasados más altos. A través de BRRRR, puedo reemplazar la mayoría de mis fondos iniciales a través de la refinanciación para que el dinero se recicle para nuevas adquisiciones.
¿Cómo ha podido lograr tal diversidad de viviendas con familias negras de bajos ingresos que viven en las mismas áreas que las familias blancas de altos ingresos?
Mi proceso de selección es extremadamente exhaustivo e implica varios pasos, incluida la visita a las casas de posibles inquilinos. Las pruebas de detección se basan en la premisa de que es fácil conseguir que alguien entre en su casa y muy difícil sacarlos una vez que están allí.
No invierto en áreas de bajos ingresos. Todas mis casas están en áreas deseables. En el centro, mi vale inquilinos no son diferentes de usted y yo no quiero vivir en zonas mal, o en «cutre» o casas de alquiler de slumlords. Anhelan una casa bonita en un vecindario agradable y alquilarla a un propietario de calidad. Llamo a estos inquilinos titulares de cupones de «Nivel 1».
Si trata bien a los titulares de cupones de nivel 1, he descubierto que cuidan la casa, pagan sus alquileres, son agradables de tratar y se quedan mucho tiempo. Mi inquilino más antiguo me ha estado alquilando por más de 23 años. Regularmente tengo inquilinos de 10 a 15 años. Dado que los buenos inquilinos se quedan mucho tiempo, me permiten hacer crecer mi cartera con un mínimo de estrés y molestias. Mis inquilinos son la razón por la que he podido lograr independencia financiera y construir riqueza real. Sin ellos, nada de esto habría sido posible.
Si soy un inversor inmobiliario, ¿qué estrategia o enfoque puedo aplicar para sobrevivir en el mercado actual en medio de la COVID-19?
En una recesión, su capacidad para sobrevivir como inversor inmobiliario estará estrechamente vinculada a su capacidad para acceder a financiación (financiación bancaria, prestamistas e inversores privados). En una recesión, el financiamiento se vuelve más difícil, sin embargo, si usted es «financiable», entonces habrá algunas excelentes oportunidades de compra. Con esto en mente, algunas de mis sugerencias para ayudar a aumentar sus posibilidades de acceder al financiamiento de bienes raíces incluyen:
- Ponga su casa financiera en orden.
- Verifique y desarrolle su puntaje de crédito – obtenga reparación de crédito si es necesario.
- Cree reservas de efectivo, reúna y organice sus documentos financieros, ¡ya!
¿Cómo puede un inversor inmobiliario convertir el capital inmobiliario en flujo de caja? ¿Y por qué sería una buena estrategia para aplicar ahora si quiero financiar un proyecto o desarrollo inmobiliario?
Muchos propietarios de vivienda e inversores a largo plazo son ricos en capital y pobres en efectivo. Aunque el capital se ve bien en un estado financiero, a veces es apropiado aprovechar este «capital muerto» y reinvertir los fondos para aprovechar las oportunidades de compra y transformar el capital muerto en flujos de flujo de efectivo. Por ejemplo, un inversor puede aprovechar la plusvalía de la casa. Obtenga una línea de crédito comercial o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda o simplemente refinancie una hipoteca existente. Lleve a cabo la diligencia debida y localice propiedades que se pueden comprar a precios reducidos que una vez alquiladas generarían flujos de efectivo mensuales positivos. Compre una propiedad de alquiler o activos de grado de inversión a precios reducidos. Prepare el alquiler de la propiedad completando mejoras de nivel menor o medio. Como se mencionó anteriormente, en una recesión, el acceso a la financiación es extremadamente importante. Al aprovechar el «capital muerto», se puede acceder rápidamente a un flujo listo de fondos de bajo interés para financiar proyectos inmobiliarios y de desarrollo.
Ha entrenado a 150 inversores experimentados y novatos en su estrategia de inversión rara. ¿Qué programas ha desarrollado que podrían ayudar a otros a lograr la independencia financiera?
El Programa de Joint Venture (JV) es mi programa principal y el foro principal donde me relaciono con inversores inmobiliarios principiantes e intermedios. En mi humilde opinión, la mejor manera de aprender a invertir en bienes raíces es hacer un trato, punto, no ir a seminarios, campamentos de entrenamiento, leer libros o escuchar archivos MP3. No hay mejor experiencia de aprendizaje que hacer un trato. Ninguno. A falta de esta opción, la siguiente mejor opción es «mirar por encima de los hombros» de un inversor de bienes raíces exitoso mientras ejecuta una transacción de principio a fin. Nos reunimos al menos dos veces al mes prácticamente desde el primer día hasta la mudanza y refinanciación del inquilino (generalmente de 6 a 8 meses).Instagram Facebook e Instagram (@drjoeasamoah), que se transmiten semanalmente y gratuitamente «Wealth Wednesday» (Miércoles de riqueza). Facebook Instagram y YouTube transmiten en directo «Get Real with Dr. Joe» cada dos viernes en la plataforma «Bigger Pockets». Bigger Pockets es la plataforma en línea más grande del mundo que sirve a la comunidad de bienes raíces (@biggerpockets). Soy un colaborador frecuente de Bolsillos más grandes. He publicado varios artículos.
¿Por qué los bienes raíces siguen siendo un buen negocio para los negros para construir riqueza financiera para ellos y sus familias?
Los bienes raíces, especialmente en muchos mercados de Estados Unidos, han demostrado ser un vehículo probado por el tiempo para crear riqueza y legados generacionales. En comparación con otros grupos raciales, los estadounidenses negros experimentan una brecha de riqueza distinta que parece estar creciendo. Si se ejecuta correctamente, la inversión en bienes raíces ofrece muchas ventajas, especialmente en comparación con otras clases de activos. Los bienes raíces pueden generar riqueza financiera y crear legados. Además, los bienes raíces ofrecen varios otros beneficios que incluyen flujo de efectivo, beneficios fiscales, acumulación de capital, apreciación y la capacidad de apalancamiento.
¿Qué consejo ofrecería a los inversores inmobiliarios negros antes de comenzar o expandirse en el negocio?
A pesar de lo que dicen los gurús de los infomerciales nocturnos, invertir en bienes raíces con éxito requiere trabajo duro, paciencia y un sistema de negocios. Para lograr la independencia financiera a través de los bienes raíces, es importante que trate sus actividades inmobiliarias como un negocio más que como un pasatiempo. Trabaja en ti mismo primero y establece metas. Asigne tiempo a la educación y la capacitación. Comprende tus fortalezas y debilidades. Hable con su cónyuge y su familia y obtenga su aceptación y apoyo (si es posible). Decida su método de enfoque en función de su situación financiera, tolerancia al riesgo, disponibilidad de tiempo, etc. Identificar y trabajar con un mentor local. Busque un mentor que esté bien informado en su área de enfoque, capaz y dispuesto a proporcionar orientación, y que tenga un historial probado de éxito y experiencia en el mundo real. Proceda inmediatamente a su primer trato y haga lo que sea necesario para conseguir ese primer trato en su haber. No esperes el momento perfecto. Nunca hay un momento perfecto para empezar. Sólo tienes que empezar.
