Los inquilinos minoristas y los profesionales de bienes raíces comerciales deben conocer una disposición común en los arrendamientos conocida como alquiler porcentual. Este artículo explicará cómo funcionan el alquiler porcentual y los puntos de interrupción, con ejemplos claros a lo largo del camino.
En pocas palabras, el alquiler porcentual es un alquiler adicional pagado en función de un porcentaje de las ventas brutas. Las situaciones de alquiler porcentual se pueden encontrar en ciertos espacios comerciales, como centros comerciales y otros espacios comerciales de múltiples inquilinos. La idea detrás del porcentaje de alquiler es que el centro comercial es un atractivo natural para los clientes, que tienden a caminar entre las diversas tiendas. El propietario también crea una ventaja para todos los minoristas al seleccionar qué negocios se colocan en el mismo espacio, por ejemplo, tener una cafetería, tintorería, restaurante y una tienda general, todos vecinos. Esta ventaja y capacidad de atraer clientes puede permitir al propietario negociar un porcentaje de las ventas.
Cómo funciona el alquiler Porcentual
Los arrendamientos comerciales con una provisión de alquiler porcentual tendrán un alquiler mínimo pagado, que es solo una provisión de alquiler básico que generalmente se basa en un monto en dólares por pie cuadrado de espacio. Por ejemplo, un minorista puede pagar 1 10 por pie cuadrado con 4,500 pies cuadrados, y por lo tanto pagaría rent 45,000 en alquiler o 3 3,750 por mes.
El porcentaje de alquiler se activaría después de alcanzar una cierta cantidad de ventas brutas. El punto en el que se paga el porcentaje de alquiler se denomina «punto de interrupción» y puede ser un punto de interrupción natural o artificial. Si el punto de interrupción nunca se cumple, el inquilino solo está obligado a pagar el alquiler mínimo.
Un punto de interrupción artificial es simplemente una cantidad en dólares de ventas que ambas partes acuerdan. Por ejemplo, un propietario puede negociar que el 5% de las ventas brutas de más de 8 800,000 se paguen en alquiler porcentual. Si las ventas brutas son de 1 1,000,000, entonces el arrendatario paga el 5% de 2 200,000, o 1 10,000 en alquiler adicional.
Para calcular el punto de interrupción natural, que también se usa comúnmente, simplemente divida la renta base por el porcentaje establecido. En el ejemplo anterior, eso significaría dividir 4 45,000 por 5%, lo que equivale a sales 900,000 en ventas brutas como el punto de interrupción natural. La lógica detrás del punto de interrupción natural es que un minorista solo debe pagar el porcentaje de alquiler sobre las ventas por encima de lo que se requiere para pagar el alquiler mínimo. En otras palabras, tomar el 5% de sales 900,000 en ventas equivaldría al pago mínimo de alquiler de 4 45,000, por lo que tiene sentido que el requisito de porcentaje de alquiler solo se aplique después de que se alcance este punto de interrupción de alquiler mínimo.
Como puede imaginar, el monto mínimo de alquiler y el porcentaje de alquiler se pueden negociar. En algunos casos, un minorista puede desear tener un alquiler mínimo más alto con un punto de interrupción más alto, lo que le permite obtener ganancias a niveles de ventas más bajos antes de que el alquiler porcentual entre en vigor. Este podría ser el caso de las empresas que abrieron recientemente y están lanzando su marketing.
Al evaluar situaciones de alquiler porcentual, los minoristas deben saber qué tipos de ingresos se incluyen y excluyen, ya que en la mayoría de los casos, los artículos devueltos y las ventas de los empleados no se cuentan para el total. Los propietarios también requerirán que los inquilinos permitan auditorías de ventas brutas, requieran informes de ventas regulares, no permitan que los inquilinos cierren la tienda durante ciertos tramos y pidan que los minoristas no abran ubicaciones adicionales dentro de la misma área del mercado.
El alquiler porcentual es un concepto bastante sencillo, pero a veces puede ser complicado cuando se trata de puntos de interrupción, inclusiones y exclusiones. Al igual que con todos los arrendamientos de bienes raíces comerciales, el diablo está en los detalles y, como tales, los arrendamientos siempre deben leerse a fondo.
