Cómo Funciona una Hipoteca de Agotamiento de Activos

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Harry Jensen, Experto en Hipotecas de confianza con más de 45 Años de experiencia

Actualizado en noviembre 7, 2020

Las hipotecas por agotamiento de activos, también conocidas como hipotecas por disipación de activos, permiten a los prestatarios usar activos líquidos para calificar para una hipoteca. Las hipotecas por agotamiento de activos son buenas para prestatarios con ingresos relativamente mínimos o sin empleo verificable, pero con activos significativos, como fondos en un banco, una cuenta de inversión o de jubilación. Ejemplos de prestatarios potencialmente aplicables incluyen a los trabajadores por cuenta propia, jubilados (o casi jubilados) y ricos.

La mecánica específica de una hipoteca de agotamiento de activos varía según el prestamista y el programa, pero generalmente funcionan de la misma manera. Los prestamistas usan una fórmula para calcular los ingresos que podrían generarse al agotar los activos líquidos de un prestatario durante un período de tiempo fijo y usan esos ingresos para determinar la capacidad del prestatario para calificar para una hipoteca. El término «agotamiento de activos» se usa porque el prestamista asume que el prestatario podría vender o liquidar sus activos con el tiempo para pagar la hipoteca.

Los ingresos derivados de la fórmula de agotamiento de activos se agregan a otros ingresos que el prestatario puede ganar, como salarios laborales o seguridad social, para calcular la relación deuda-ingresos que aplica el prestamista para determinar el tamaño de la hipoteca que el prestatario puede pagar. Un prestatario puede tener activos significativos, pero si la fórmula de agotamiento de activos del prestatario no produce ingresos suficientes, el prestatario puede no calificar para el monto del préstamo deseado. Los ratios de deuda a ingresos del prestatario para la hipoteca de agotamiento de activos varían, pero generalmente oscilan entre el 40% y el 50%. Tenga en cuenta que si un prestatario genera ingresos significativos de sus activos, como dividendos, esos ingresos pueden restarse de los ingresos por agotamiento de activos, por lo que no hay doble contabilidad. En este escenario, los ingresos por dividendos se siguen utilizando para ayudar al prestatario a calificar, pero no se consideran parte de la ecuación de agotamiento de activos.

Es importante destacar que con una hipoteca de agotamiento de activos, el prestatario no está realmente obligado a vender ningún activo durante el transcurso del préstamo. Además, el prestatario no está en realidad comprometiendo ningún activo como garantía para la hipoteca, por lo que no están atados o restringidos después del cierre de la hipoteca

Los mejores prestamistas para préstamos por agotamiento de activos incluyen bancos con préstamos hipotecarios y operaciones de banca privada que buscan aumentar sus activos bajo administración, como First Republic o Boston Private. Estos bancos pueden ofrecer descuentos de tasa hipotecaria más significativos si traslada algunos o todos sus activos a ellos. Otros prestamistas hipotecarios por agotamiento de activos incluyen bancos nacionales más grandes como Wells Fargo, Citibank, Bank of America y Chase, así como prestamistas de cartera, que son bancos que mantienen hipotecas en sus balances en lugar de venderlas.

Le recomendamos que se comunique con varios prestamistas en la tabla a continuación para determinar si ofrecen hipotecas por agotamiento de activos y para solicitar los requisitos del programa y los términos del préstamo, incluido el monto máximo del préstamo, la tasa de interés y los costos de cierre. Las pautas y los precios de los préstamos varían según el prestamista, por lo que es importante comparar varias propuestas para encontrar la hipoteca de agotamiento de activos que mejor se adapte a sus necesidades.

La elegibilidad de los activos varía según el prestamista, pero en general la mayoría de los activos líquidos son elegibles. Los ejemplos incluyen:

• Cuentas de cheques / ahorros
• Cuenta de inversión con acciones, bonos, fondos mutuos, ETFS
• Cuenta del mercado monetario
• Certificado de depósito (CD)
• Las cuentas de jubilación, como 401(k), IRA, SEP, KEOGH, se pueden considerar dependiendo de la edad del prestatario y de cualquier penalización solicitado para acceder a los fondos de la cuenta. Algunos prestamistas pueden otorgar crédito parcial o nulo a un prestatario por activos en cuentas de jubilación si el prestatario no tiene o está cerca de la edad de jubilación

Asegúrese de confirmar la política de elegibilidad de la cuenta del prestatario y el valor de sus activos elegibles de acuerdo con esa política antes de seleccionar un prestamista

Hay dos métodos básicos para determinar los ingresos por agotamiento de activos, como se indica a continuación. Revise los ejemplos a continuación y asegúrese de confirmar el enfoque que utiliza un prestamista para calcular los ingresos por agotamiento de activos antes de seguir adelante con su solicitud.

Normalmente, solo los préstamos ocupados por el propietario para residencias primarias o secundarias / de vacaciones son elegibles para el programa. Algunos prestamistas ofrecen hipotecas por agotamiento de activos para propiedades de inversión, pero son relativamente poco comunes. Algunos prestamistas también pueden requerir una relación de préstamo a valor (LTV) más baja del 70% en comparación con la relación de LTV máxima del 80% al 90% para muchos programas hipotecarios tradicionales. Los prestatarios generalmente deben tener un puntaje de crédito mínimo de 620 a 680 para calificar para una hipoteca de agotamiento de activos. Para demostrar la prueba de los activos, los prestatarios deben proporcionar estados de cuenta mensuales actuales e históricos, además de documentos financieros personales estándar, como declaraciones de impuestos y talones de pago, si corresponde.

La mayoría de los prestamistas no requieren que los prestatarios muevan sus activos al prestamista para calificar para una hipoteca de agotamiento de activos, pero en muchos casos los prestatarios pueden obtener una tasa de interés más baja cambiando algunos o todos sus activos. Los descuentos en las tasas de interés varían según el prestamista, pero el tamaño del descuento generalmente depende de la cantidad de dinero que el prestatario transfiere al prestamista.

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