¿Cuáles son las Reglas del 1% y del 2% en la Inversión Inmobiliaria?

Resumen: En este artículo, aprenderá sobre las reglas del 1% y el 2% en la inversión inmobiliaria. Aprenda si y cuándo usar la regla del 1% y la regla del 2%, cómo estas reglas son útiles al evaluar inversiones en bienes raíces, los inconvenientes de cada una y otros consejos útiles para invertir en bienes raíces.

Introducción

Las reglas del 1 por ciento y del 2 por ciento en la inversión en bienes raíces pueden ser herramientas útiles para evaluar las inversiones en bienes raíces en ciertos escenarios. Con algunas matemáticas rápidas, los inversores pueden revisar las propiedades de alquiler para determinar si vale la pena buscar más.

Estas reglas de inversión en bienes raíces tienen que ver con el uso de la disciplina de ingresos al comprar propiedades de inversión. Dicho esto, no son reglas duras y rápidas. La regla del 1% es simplemente una prueba rápida para ver si la relación alquiler / valor de una propiedad es saludable o no. A continuación, te mostraré cómo calcular la regla del 1 por ciento y cuándo podría ser útil usarla.

¿Cuál es la Regla del 1% en la Inversión Inmobiliaria?

La regla del 1 por ciento en bienes raíces se usa para determinar si el ingreso mensual de alquiler obtenido de la propiedad es mayor o al menos igual al uno por ciento del precio de compra.

Ingresos mensuales por alquiler ≥ Uno por ciento del Precio de Compra

Puede obtener el mismo resultado revirtiendo la regla del 1 por ciento:

Si una propiedad se alquila por $1,500 por mes, después de un cálculo rápido, sabe que el precio de compra debe ser de alrededor de 1 150,000.

Tenga en cuenta que el mercado de alquiler dicta los valores de alquiler, no el precio de compra de una casa.

Cómo funciona la Regla del 1%

Para calcular, multiplique el precio de compra de la propiedad más las reparaciones necesarias por 1%. Si está financiando, compare el resultado con su hipoteca mensual potencial y tendrá una mejor comprensión del flujo de efectivo mensual de una propiedad.

Nota: La regla del 1 por ciento se usa mejor como una prueba de fuego rápida, «parte posterior de la servilleta», que los inversores usan para determinar si la relación entre alquiler y valor es saludable o no. No tiene en cuenta los costos adicionales, como el seguro, los impuestos y el mantenimiento.

Ejemplo de la Regla del 1%

Supongamos que está buscando obtener un préstamo hipotecario sobre una propiedad de inversión con un valor de $200,000. Usando la regla del 1 por ciento, multiplique 2 200,000 por 1%. El resultado de su cálculo sería de $2,000.

Lo que el resultado de la regla del 1 por ciento nos dice es que los pagos de su hipoteca cada mes no deben superar los 2 2,000. Si la hipoteca adeudada excede los 2 2,000 por mes, será difícil ganar un flujo de efectivo positivo en la propiedad de inversión.

Una excepción sería si está seguro de que puede alquilar la propiedad por más de $2,000 por mes. En la mayoría de los casos, es aconsejable que los inversores profundicen en los números más allá de la regla del 1% para determinar adecuadamente si suman y si hay una buena oportunidad para un retorno de la inversión positivo.

Comida para llevar:

• De acuerdo con la regla del 1%, los ingresos por alquiler deben ser iguales o superiores al precio de compra.
• Tome el precio de compra de la propiedad más los gastos de las reparaciones necesarias y los tiempos en un 1% para determinar si la relación alquiler / valor es saludable o no.
• Los mercados de alquiler dictan los valores de alquiler.

La Regla del Uno por Ciento vs Otros Cálculos Útiles de Inversión en Bienes Raíces

Como estudiantes de inversión en bienes raíces, aprendemos que hay docenas de cálculos útiles y cruciales que deben determinarse a lo largo del proceso de compra. Si bien la regla del uno por ciento es una forma rápida y fácil de evaluar la relación entre el alquiler y el valor, sabemos que es solo uno de los muchos indicadores a tener en cuenta antes de comprar una propiedad de inversión.

Los siguientes son algunos cálculos útiles para invertir en bienes raíces:

• Multiplicador de Alquiler Bruto: Se utiliza para medir el potencial de ingresos brutos relativos de un activo. Le indica cuánto tiempo pasará hasta que el activo comience a generar ingresos brutos iguales al precio de compra. Para calcular, tome el valor justo de mercado de una casa o el precio de compra, dividido por el ingreso bruto de alquiler.
• La regla del 70%: Esta regla sugiere lo que un inversor debe pagar por una propiedad arreglada para ganar dinero. La regla dice que los inversores deben pagar el 70% del valor estimado después de la reparación (ARV) de una propiedad menos los costos de reparación. Recuerde, esta métrica se usa principalmente en propiedades de reparación y volteo.
• La regla del 50 por ciento: Se utiliza para un análisis rápido de una propiedad de inversión familiar. La regla dice que, en promedio, los gastos totales de operación serán de aproximadamente el 50 por ciento de los alquileres brutos. La regla del 50 por ciento es una estimación promedio a largo plazo. Por lo tanto, aproximadamente la mitad de los ingresos generados se gasta en costos generales de operación a largo plazo. Si bien puede disfrutar de años con facturas bajas, eventualmente tendrá que reemplazar las canaletas, el techo, el aire acondicionado, la electricidad, etc.

Para obtener un glosario completo de términos, definiciones y cálculos de inversión en bienes raíces, consulte nuestras 54 principales Definiciones de Bienes Raíces para que las conozcan los inversores.

Cuál es la Regla del 2% en la Inversión Inmobiliaria

Al igual que la regla del 1 por ciento, la regla del 2 por ciento en bienes raíces puede ayudar a los inversores a medir la relación alquiler / precio. Esta regla general utiliza la misma idea que la regla del 1 por ciento. Sin embargo, la regla del 2 por ciento sugiere que una propiedad de alquiler es una buena inversión si el dinero del alquiler cada mes es igual o superior al 2% del precio de compra.

¿Cuán útil es la regla del 2%? En estos días, está casi completamente obsoleto y rara vez se usa. Sin embargo, los inversores que compran propiedades en subasta en vecindarios D & F podrían usar la regla del 2%.

Cómo funciona la Regla del 2%

Para calcular la regla del 2%, multiplique el precio de compra de la propiedad más los costos de reparación necesarios por un 2%.

Dependiendo de lo que un inversor esté buscando obtener de una propiedad de alquiler, si no cumple con la regla del 2%, aún podría ser una oportunidad para invertir para obtener una apreciación. Debe decidir si su objetivo a largo plazo es la apreciación o si es el flujo de efectivo mensual. Una vez que tenga una mejor idea de sus objetivos, puede elegir si desea usar o no la regla del 2%, en función de sus objetivos de inversión en bienes raíces.

Nota: Muy pocas propiedades de inversión siguen la regla del 2%.

Ejemplo de la Regla del 2%

Supongamos que compra una propiedad de inversión de 1 150,000. Usando la regla del 2 por ciento, multiplicado por 1 150,000 por 2 por ciento. El resultado del cálculo es de 3.000 dólares. Esto nos dice que su hipoteca no debe ser de más de 3 3,000 por mes.

Cuándo usar la Regla del 1% y la Regla del 2%

Las reglas del 1% y del 2% solo son útiles en la fase inicial de la evaluación de inversiones inmobiliarias. Utilice la regla del 1 por ciento como herramienta de preselección. La regla del 2 por ciento ya rara vez se usa como herramienta de detección.

Cuándo no usar la Regla del 1% y la Regla del 2%

En estos días, muchos expertos en bienes raíces ignoran por completo las reglas del 1% y el 2%.

Los mercados donde las propiedades cumplen con los criterios de la regla generalmente no se encuentran en los mejores vecindarios. Y para cumplir con la regla del 2 por ciento, las propiedades de alquiler deben ser menos costosas. Lo que a veces significa que un inversor pagará más por reparaciones y mantenimiento porque la propiedad es «más barata».

Comprar una casa que cumpla con la regla del 2% no es algo que recomendaríamos a nuestros inversores. Esto se debe a que es muy probable que esté ubicado en un vecindario D o F y en mal estado.

Independientemente de estas preocupaciones, algunos inversores siguen considerando que la regla del 1% es un indicador útil, en las circunstancias adecuadas.

Inconvenientes de las Reglas del 1% y del 2%

Sabemos que hay una serie de inconvenientes de las reglas del 1% y del 2% cuando se trata de invertir en bienes raíces. Si bien estas reglas pueden ayudar a los inversores a determinar si existen ratios saludables de renta a valor en el mercado, no se consideran por sí solas determinantes clave de una propiedad de inversión exitosa.

Los siguientes son algunos de los inconvenientes de las reglas del 1% y del 2%:

• Solo es útil para evaluar el valor de la renta de una propiedad, no necesariamente pinta el panorama completo del potencial de inversión.
• No contabilice otros gastos de la propiedad, como las tarifas de hipoteca y adquisición, los costos de cierre, las reparaciones y el mantenimiento, los seguros, los impuestos sobre la propiedad, etc.
• No le diga nada sobre el estado, la ubicación, los ingresos netos por alquiler, la devolución de efectivo a efectivo (COC), la tasa de límite o la apreciación de la propiedad.
• Es posible que ni siquiera sea posible cumplir estas normas en la mayoría de los mercados. Sus dos opciones si desea seguir las reglas incluyen: comprar en otros mercados o reducir sus criterios (0.8 por ciento).

Conclusión

Las reglas de 1 por ciento y 2 por ciento en la inversión en bienes raíces pueden ser herramientas útiles al evaluar inicialmente una propiedad. Pero es simplemente una prueba de fuego rápida para determinar si la relación entre alquiler y valor es saludable o no. Lo que es realmente importante es el ingreso neto de una propiedad o cuánto dinero queda después de que se hayan pagado todos los gastos.

Los inversores que solo usan la regla del 1% para decidir qué propiedades mirar más de cerca probablemente se están perdiendo grandes ofertas. La regla del 0,8% podría ser la nueva regla del 1% dadas las tasas de interés súper bajas en este momento. Para darle la mejor oportunidad de una inversión exitosa en bienes raíces, establezca metas para la tasa de límite y los ingresos netos de una propiedad después de la financiación.

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