¿Qué es el Deterioro Físico?
El deterioro físico es el desgaste más evidente de un activo porque es visible. Un activo es testigo de tal deterioro si no se somete a un mantenimiento regular. O bien, su mantenimiento no puede seguir el ritmo del desgaste físico del activo. Por ejemplo, un automóvil nuevo comenzará a parecer viejo unos años más tarde si el mantenimiento no está a la altura de la marca.
En palabras simples, podemos decir que es la pérdida en el valor de un activo debido a causas naturales, edad, uso o intervención humana. Las causas naturales pueden ser lluvia, termitas, polvo, terremotos, inundaciones, etc. Y la causa humana podría ser el fuego, la negligencia, la descomposición y más.
Comprender dicho deterioro es útil para determinar la depreciación.
Deterioro Físico – Son Curables?
Sobre el papel o en teoría, todo tipo de deterioro físico es curable. Pero, es mejor dejar algo de deterioro, ya que se debe a razones prácticas. Por ejemplo, si hay un problema con los cimientos de la casa. Será costoso repararlo.
Un punto a tener en cuenta es que el deterioro físico no significa obsolescencia. Por lo tanto, es posible reparar la mayoría de las formas de deterioro físico. Por ejemplo, supongamos que la pintura de su casa empieza a parecer vieja. Siempre puedes curar este deterioro repintando tu casa. Algunas de las formas comunes de deterioro físico que se pueden curar son: cableado suelto o defectuoso, reparaciones, impermeabilización, pintura, material de construcción, baldosas sueltas y más.
La intensidad del deterioro que atraviesa un activo depende del mantenimiento y la calidad original del activo. Por ejemplo, es probable que una casa que utiliza materiales de construcción de buena calidad sobreviva mejor al deterioro que una casa construida con materiales de construcción de baja calidad. Además, una casa que pasa por trabajos de mantenimiento regulares,como pintura, reparación, etc., testigos de un deterioro menor.
Categorías de Deterioro físico
Existen principalmente dos tipos de deterioro:
Deterioro curable
Tales deterioros son económicamente viables para tratar o curar. El deterioro es económicamente factible de tratar si el aumento en el valor del activo (después de la reparación) es mayor o igual al costo de la reparación. Para determinar si curar el deterioro es económicamente factible o no, es necesario estimar el costo de las reparaciones. Además, es necesario estimar el aumento de valor de la reparación, si lo hubiera, en el valor del activo.
Por ejemplo, el techo de una casa sufre daños debido a un terremoto. La factura para reparar el techo es de 5 5,000. Optar por esta reparación es factible porque repararla definitivamente aumentaría el valor de la casa.
Deterioro incurable
Como su nombre indica, es el tipo de deterioro que es incurable. Esto significa que el costo de realizar esas reparaciones sería superior al valor que generaría. Por lo tanto, esos deterioros no son económicamente viables. Por ejemplo, una falla está en los cimientos de una casa. Para repararlo, hay que reconstruir la casa desde cero. En todos estos casos, por lo general, el costo de curar o reparar el activo siempre sigue siendo muy alto en comparación con el valor final de ese activo después de la reparación. En otras palabras, el valor agregado al activo sigue siendo menor que el costo que necesitaría reparar. 
Deterioro Físico Incurable de corta duración
Esta es una subcategoría de deterioro incurable. Incluye los artículos que no son más deseables y, por lo tanto, requieren reemplazo. O bien, esta categoría incluye los objetos que tienen una vida útil menor que la de las mejoras. Esta categoría incluye los objetos que se desgastan más rápido que el trabajo de mantenimiento.
Por ejemplo, una chimenea eléctrica se vuelve indeseable después de unos años porque hay chimeneas nuevas y más eficientes disponibles en el mercado. Si la chimenea vieja está en condiciones de funcionar, es posible que no sea rentable reemplazarla por una nueva. Con el tiempo, cuando esta chimenea se vuelva muy vieja, sería económicamente viable reemplazarla en lugar de repararla y aumentar la vida útil por un corto período de tiempo.
Sin embargo, algunos creen que el deterioro físico de corta duración es curable. Argumentan que tal deterioro eventualmente se arreglará (se reemplazarán los medios).
Otras formas de deterioro
Un activo puede ser testigo de otros tipos de deterioro, además del deterioro físico. Estos son
Obsolescencia funcional
Se refiere al deterioro debido a una característica en el activo que ya no es útil. La presencia de esa característica resulta en una caída en el valor del activo. Del mismo modo, el deterioro puede deberse a la ausencia de una característica particular en el activo. Tal deterioro podría deberse a un cambio en la tecnología, un cambio en las preferencias y más. Por ejemplo, un antiguo edificio de varios pisos no tiene ascensor, lo que es una necesidad en el tiempo actual. Un punto a tener en cuenta es que tal obsolescencia es sanable si el precio de la reparación es menor que el valor que aporta. Por ejemplo, no hay extintores ni bocas de incendios en un edificio de varios pisos. Sin embargo, estas instalaciones son fáciles de instalar, y definitivamente, el costo también es menor en comparación con el valor agregado que ofrecerá al edificio.
Obsolescencia externa
Esta es la pérdida en el valor de la propiedad debido a factores externos sobre los que el propietario no tiene control. Los factores externos podrían ser una nueva política gubernamental, cambios en el tráfico, limitaciones ambientales y más. También podemos decir que estos son los factores que resultan en la pérdida del valor de una propiedad sin culpa del propietario. Por ejemplo, el gobierno decide construir una cárcel en la localidad. El valor de la propiedad en tal caso bajaría.
