I. Requisitos de notificación
Hay varios requisitos de notificación, que pueden ser aplicables a una acción de ejecución hipotecaria en particular, y que deben seguirse estrictamente antes de que una acción de ejecución hipotecaria comience.
En primer lugar, ocasionalmente hay requisitos de notificación contractual contenidos en el pagaré o en la hipoteca que garantiza el pagaré, que constituyen una condición previa al inicio de una acción de ejecución hipotecaria. Huelga decir que el profesional debe leer el pagaré y la hipoteca, y asegurarse de que se ha cumplido con los requisitos de notificación contractual, antes de proceder con el proceso de ejecución hipotecaria.
En segundo lugar, antes de que una hipoteca residencial pueda ser ejecutada en Pensilvania, el prestamista debe dar un aviso de 30 días de intención de ejecutar la hipoteca (también conocido como Aviso de la Ley 6), dando al prestatario la oportunidad de curar y prohibiendo al prestamista cobrar los honorarios de abogados incurridos durante el período de aviso. Véase Act. No. 6 de 1974, 41 P. S. § 403. Para una definición de «hipoteca residencial», ver 41 P. S. § 101.
El 9 de agosto de 2012, el Gobernador Corbett restableció el Programa de Asistencia de Emergencia para Propietarios de Viviendas de Pensilvania («HEMPA») administrado por la Agencia de Financiación de Viviendas de Pensilvania («PHFA»). En consecuencia, a partir del 2 de octubre de 2012, se requieren Notificaciones de la Ley 91. Véase la Ley Nº 91 de 1983 (en su forma enmendada), 35 P. S. §§ 1680 y ss. La forma del Aviso de la Ley 91 debe estar sustancialmente en la forma disponible en el sitio web de PHFA. Los prestamistas también deben adjuntar una lista de agencias de asesoramiento para el condado correspondiente donde se encuentra la propiedad. El no hacerlo, o adjuntar condados adicionales, anulará el Aviso. No se requiere un Aviso de la Ley 6 si se envía un Aviso de la Ley 91. La Ley 91 establece expresamente que un Aviso de la Ley 91 sustituye a cualquier otro aviso. 35 P. S. §1680.403 c. Los avisos deben enviarse al deudor hipotecario en la propiedad y a su dirección postal, si es diferente.
II. Inicio de una Acción de Ejecución Hipotecaria
A. Prioridad de gravamen
Antes de comenzar una acción de ejecución hipotecaria, el abogado debe determinar la posición de gravamen de la hipoteca a ejecutar. En general, el demandante que ejecuta la hipoteca toma una propiedad al concluir la venta del sheriff «bajo y sujeto» a todos los embargos previos.
Los embargos contra bienes inmuebles tendrán prioridad entre sí sobre la base de lo siguiente:
(1) Hipotecas de dinero de compra, desde el momento en que se entregan al acreedor hipotecario, si se registran dentro de los diez días posteriores a su fecha; de lo contrario, desde el momento en que se dejan para su registro. Una hipoteca es una «hipoteca de dinero de compra» en la medida en que es:
(i) tomado por el vendedor de la propiedad hipotecada para garantizar el pago de la totalidad o parte del precio de compra; o
(ii) tomado por un acreedor hipotecario distinto del vendedor para garantizar el reembolso del dinero realmente adelantado por dicha persona al deudor hipotecario o en su nombre en el momento en que el deudor hipotecario adquiera el título de propiedad de la propiedad y utilizado por el deudor hipotecario en ese momento para pagar la totalidad o parte del precio de compra, excepto que una hipoteca distinta del vendedor de la la propiedad no será una hipoteca de dinero de compra en el sentido de esta sección a menos que se indique expresamente que así sea.
(2) Otras hipotecas y títulos no viables en la forma de hipotecas, desde el momento en que se dejan para su registro.
(3) Veredictos por una suma de dinero específica, desde el momento en que son registrados por el tribunal.
(4) Sentencias adversas y otras órdenes, desde el momento en que se dictan.
(5) Sentencias amistosas, a partir del momento en que se dejan para su inscripción los instrumentos en los que se inscriben.
(6) Los escritos que, cuando son emitidos e indexados por la oficina del secretario del tribunal de causas comunes, crean embargos contra bienes inmuebles, desde el momento en que se emiten.
(7) Otros instrumentos que, al ser introducidos o presentados e indexados en la oficina del secretario del tribunal de causas comunes, crean embargos contra bienes inmuebles, desde el momento en que se dejan para su inscripción o presentación.
42 Pa. Desventaja. Stat. Ana. § 8141
B. Lugar
En Pensilvania, se debe iniciar una acción de ejecución hipotecaria en el condado en el que se encuentra la propiedad inmobiliaria. Pensilvania.R. C. P., artículo 1142. (Si ejecuta una hipoteca sobre bienes inmuebles ubicados en más de un condado, consulte Pa.R. C. P., Regla 3131.)
C. La Demanda de ejecución hipotecaria
El demandante en la acción de ejecución hipotecaria suele ser el titular actual de la hipoteca, es decir, el acreedor hipotecario original o su cesionario actual. Los demandados son el deudor hipotecario (o el representante personal, heredero o devisee de un deudor hipotecario fallecido) y el propietario real de la propiedad (o si es desconocido, el concesionario en la última escritura registrada).
El demandante debe establecer lo siguiente en su demanda:
(1) el nombre, dirección e interés del demandante;
(2) los nombres, direcciones e intereses de los acusados;
(3) si el propietario real actual es desconocido, una declaración a tal efecto;
(4) la identidad de las partes de la hipoteca original;
(5) la fecha de la hipoteca;
(6) si la hipoteca que está siendo ejecutada ha sido registrada, indique el lugar de registro de la hipoteca e incorpore la hipoteca por referencia (vea Pa.R. C. P., artículo 1019 g)). Si no se ha registrado, adjunte una copia de la hipoteca;
(7) la fecha de cualquier asignación;
(8) si las asignaciones se han registrado, indique el lugar de registro de cada asignación e incorpore por referencia. Si no se han registrado, adjunte una copia de cada asignación;
(9) una descripción de los bienes inmuebles que se embargan en;
(10) una estimación específica de impago;
(11) una declaración detallada de la cantidad adeudada;
(12) un promedio de cumplimiento de cualquier disposición de notificación requerida, como el cumplimiento de las disposiciones de la Sección 403 de la Ley No. 6; y
(13) una demanda de sentencia por el monto adeudado. Véase Pa.R.C. P., artículo 1147.
Es inadmisible, bajo la ley de Pensilvania, combinar una causa de acción de ejecución hipotecaria con cualquier otra causa de acción en una sola queja. Pensilvania.R. C. P., artículo 1146.
D. Notificación del Proceso
Los demandados deben ser notificados de acuerdo con las reglas habituales aplicables a las acciones civiles. Pensilvania.R. C. P., artículo 1141 b). Por lo general, los acusados en Pensilvania (fuera de Filadelfia) deben ser notificados por el sheriff. Pensilvania.R. C. P., artículo 410 a). Si la entrega en persona no es posible, los demandados pueden ser notificados mediante publicación, envío, correo certificado u otros métodos, según lo considere apropiado el tribunal. Véase Pa.R. C. P., Regla 410 en general.
Pa.R. C. P., Regla 410 (b) (3) establece que si un demandado en una acción de ejecución hipotecaria no puede ser notificado conforme a la regla aplicable, el demandante puede solicitar al tribunal una orden especial que dirija el método de notificación, que puede incluir la notificación mediante la publicación de una copia del proceso original en la parte más pública de la propiedad. La petición irá acompañada de una declaración jurada en la que se indique la naturaleza y el alcance de la investigación realizada para determinar el paradero del acusado y las razones por las que no se puede hacer la notificación.
Además de los demandados, la demanda también debe entregarse a cualquier persona que se encuentre en posesión de la propiedad sujeta a la acción de ejecución hipotecaria. Pensilvania.R. C. P., artículo 410 a).
E. Conferencias de Conciliación
Pensilvania no tiene un programa de conciliación a nivel estatal. Los condados pueden elegir voluntariamente adoptar uno. Los condados actuales en nuestra área que tienen conferencias de conciliación en su lugar incluyen los siguientes:
* Allegheny
o Los prestatarios que están en ejecución hipotecaria pueden optar por el programa llamando a la línea directa «Save Your Home» del Departamento de Desarrollo Económico del Condado de Allegheny al 1-866-298-8020. Ir a www.alleghenycourts.us para más información. Elija «Civil» y «Programa de Ejecución Hipotecaria».
* Blair
o Los prestatarios pueden optar por el programa, lo que desencadena una suspensión de todos los procedimientos mientras se lleva a cabo la conciliación.
* Bucks
o Los prestatarios pueden solicitar una conferencia de conciliación. Ir a www.buckscounty.org y haga clic en «Servicios en línea» y en el Programa de Desvío de Ejecución Hipotecaria para obtener más información.
* Mayordomo
o Los prestatarios pueden llamar a una línea directa, hablar con un consejero de vivienda y solicitar una conferencia de conciliación. Para más información, vaya a www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
* Delaware
o Los prestatarios pueden participar en una conferencia con un consejero de vivienda y obtener una suspensión de ejecución hipotecaria de 30 días. El propósito de la suspensión es dar a los prestatarios tiempo para trabajar con el prestamista para encontrar una manera de evitar la ejecución hipotecaria. Para más información, vaya a
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html y haga clic en «Orden Administrativa y Aviso del Programa de Ejecución Hipotecaria».
• Fayette
o Los prestatarios pueden solicitar una suspensión de 90 días en el procedimiento de ejecución hipotecaria con el fin de llegar a un acuerdo mutuamente aceptable con el prestamista para resolver el caso. Para más información, vaya a www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
* Lackawanna
los prestatarios pueden optar por el programa contactando a un consejero de vivienda y presentando una solicitud para una conferencia de conciliación. Para más información, vaya a www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html.
* Lehigh
o El tribunal programará una conferencia de conciliación/administración de casos en cada caso elegible tras la presentación de la demanda de ejecución hipotecaria. Para más información, vaya a www.lccpa.org/rules.nex y haga clic en «Programa de Conciliación de Ejecución Hipotecaria».
* Lycoming
o Los prestatarios pueden optar por el programa presentando una elección para participar ante el tribunal.
* Monroe
o Cuando los prestatarios presentan una solicitud por escrito para una conferencia de conciliación bajo este programa, se ingresará una orden que remite el asunto a una conferencia de conciliación. Para más información, vaya a www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
* Northampton
se programan conferencias de conciliación en todos los casos de ejecución hipotecaria residencial ocupada por el propietario.
* Filadelfia
o Se programan conferencias de conciliación en todos los casos de ejecución hipotecaria residencial ocupada por el propietario. Ir a www.phila.gov y busque «Programa de Desvío de Ejecución Hipotecaria» para obtener más información.
* Schuylkill
o Para ser elegible para solicitar una conferencia de conciliación supervisada por la corte, los prestatarios deben comunicarse con un consejero de vivienda y programar una cita. Para más información, vaya a www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
* Somerset
o Si los prestatarios llaman a una línea directa y asisten a una sesión de asesoramiento, pueden solicitar una estadía de 60 días en el procedimiento de ejecución hipotecaria para darles tiempo de negociar con el prestamista y encontrar una manera de evitar la ejecución hipotecaria. Para más información, vaya a www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
* Washington
o Si los prestatarios llaman a una línea directa y asisten a una sesión de asesoramiento, pueden obtener una suspensión en el procedimiento de ejecución hipotecaria para darles tiempo de negociar con el prestamista y encontrar una manera de evitar la ejecución hipotecaria.
III. Respuesta a una Demanda de Ejecución Hipotecaria
En respuesta a una demanda de ejecución hipotecaria, los demandados pueden hacer la entrega legal y presentar objeciones preliminares o hacer la entrega legal y presentar una respuesta, respondiendo párrafo por párrafo a las alegaciones de la demanda. La respuesta debe admitir o negar cada aversión de hecho. Pensilvania.R. C. P., artículo 1029 a). Una denegación general o una solicitud de prueba constituye una admisión. Pensilvania.R. C. P., artículo 1029 b). Sin embargo, se considera que se deniegan las aversiones en un alegato para el que no se requiere un alegato de respuesta. Pensilvania.R. C. P., artículo 1029 d).
La respuesta también puede incluir defensas afirmativas (designadas como «asunto nuevo»), ver Pa.R. C. P., Regla 1030, y reconvenciones, siempre que las reconvenciones surjan de la misma transacción o suceso o serie de transacciones o sucesos de los que surgió la causa de la acción del demandante. Véase Pa.R. C. P., artículo 1148.
Cualquier defecto de la demanda, con respecto a los requisitos formales establecidos anteriormente, puede servir de base para objeciones preliminares o una defensa afirmativa en una respuesta. La falta de servicio adecuado es un defecto jurisdiccional. El incumplimiento de los requisitos de notificación aplicables (por ejemplo, la entrega de un Aviso de la Ley 6) es un defecto jurisdiccional.
Además, cualquier defensa que demuestre que el acreedor hipotecario no tiene derecho a ejecutar una hipoteca puede configurarse como una defensa contra una ejecución hipotecaria. Por ejemplo, los demandados pueden alegar que han hecho el pago en su totalidad, que nunca se endeudaron, que la hipoteca o su cesión fue inducida por fraude, que la hipoteca o cualquier cesión es una falsificación, que hay una falta de consideración, hay una liberación o descarga, existe una compensación, renuncia, impedimento, descarga en bancarrota, etc. (El fraude debe ser alegado con especificidad. Pensilvania.R. C. P., Regla 1030.)
IV. Sentencia y ejecución
En el caso de que el demandante prevalezca en su acción de ejecución hipotecaria, ya sea porque el demandado(s) no responde a la demanda, o el tribunal otorga un juicio sumario a petición del demandante, o hay un veredicto a favor del demandante después de un juicio plenario, el demandante tiene derecho a presentar un juicio contra el demandado(s). El fallo es exclusivamente un fallo monetario por un monto que representa la deuda, los intereses y otros costos y cargos autorizados hasta el momento del fallo. Sin embargo, un fallo en una acción de ejecución hipotecaria no es un fallo por daños pecuniarios. Su único propósito es efectuar una venta judicial de la propiedad sujeta al embargo hipotecario. Reed v. S& T Bank (En re Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. W. D. Pa. 2002).
La hipoteca desaparece, una vez que se ingresa un fallo en una acción de ejecución hipotecaria. En otras palabras, la hipoteca se fusiona en un fallo dictado en una acción de ejecución hipotecaria. Stendardo v. Federal Nat’l Mortgage Ass’n, 991 F. 2d 1089 (3d Cir. Pensilvania. 1993). Esto significa, entre otras cosas, que el acreedor hipotecario tiene derecho a intereses posteriores al fallo a la tasa legal, en lugar de la tasa especificada en la hipoteca. Soto c. PNC Bank (In re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). El gravamen de un fallo basado en una hipoteca se relaciona con la hipoteca. Apelación de De Witt, 76 Pa. 283 (1874).
V. Venta del Alguacil
Después de la entrada de una orden de ejecución, el abogado del demandante debe preparar y presentar al alguacil un «paquete de ejecución hipotecaria» que contenga, entre otras cosas, la orden de ejecución, un cheque de depósito por los honorarios del alguacil, un Aviso de Venta del Alguacil, una Declaración jurada de la Regla 3129.1, el texto del folleto, el texto del anuncio de venta que se publicará, una Verificación del Servicio No Militar, una Declaración Jurada de la Ley No.91 (cuando corresponda) y una Declaración Jurada de la Regla 3129.2.
La notificación de la venta del alguacil debe entregarse mediante folletos, publicación y notificación por escrito a todas las personas cuyos nombres y direcciones se enumeran en la Declaración jurada de la Regla 3129.1. Véase Pa.R. C. P., regla 3129.2 a). Los folletos requeridos deben ser colocados por el alguacil en la oficina del alguacil y en la propiedad al menos treinta días antes de la venta, y deben incluir: (1) una breve descripción de la propiedad a vender, su ubicación, cualquier mejora, el fallo del tribunal en el que se realiza la venta, el nombre del propietario o el propietario; y (2) un aviso dirigido a todas las partes interesadas y demandantes de que el sheriff presentará un cronograma de distribución en una fecha especificada por el sheriff a más tardar treinta días después de la venta y que la distribución se realizará de acuerdo con el cronograma a menos que se presenten excepciones dentro de los diez días posteriores a la presentación del cronograma. Pensilvania.R. C. P., regla 3129.2 b).
El aviso que contenga la información requerida en el folleto también debe ser publicado por el sheriff una vez a la semana durante tres semanas sucesivas en un periódico de circulación general en el condado y en la publicación legal, si la hubiera, designada por la regla del tribunal para la publicación de avisos, la primera publicación debe hacerse al menos 21 días antes de la fecha de venta. Pensilvania.R. C. P., regla 3129.2 d).
La Notificación por escrito requerida de la Venta del Sheriff debe ser preparada por el abogado del demandante, y debe contener la misma información que el folleto, o puede consistir en el folleto, y dicha notificación debe entregarse al menos 30 días antes de la venta a todas las personas cuyos nombres y direcciones se establecen en la Declaración jurada de la Regla 3129.1. Pensilvania.R. C. P., regla 3129.2 c).
La entrega del Aviso de Venta del Alguacil debe ser entregada: (1) a cada demandado en el fallo que no haya comparecido y al propietario de la propiedad, según lo dispuesto por la ley (i. e., normalmente por el alguacil); (2) a cada acusado en el juicio que ha comparecido, por el abogado del demandante; y (3) a cada persona nombrada en la Declaración Jurada de la Regla 3129.1, por el abogado del demandante, por correo ordinario a la dirección establecida en la Declaración Jurada. El servicio se completa al enviar por correo. Pensilvania.R. C. P., regla 3129.2 c).
Después de que se complete la entrega legal, el abogado del demandante debe preparar y presentar una Declaración Jurada de la Regla 3129.2, que certifique la finalización de la entrega legal requerida sobre todas las personas identificadas en la Declaración Jurada de la Regla 3129.1.
En el caso de que la venta se suspenda, continúe, posponga o aplace a una fecha determinada dentro de los 130 días posteriores a la fecha de venta originalmente programada, y se haga un anuncio público de la nueva fecha a los postores reunidos en el momento y lugar de la venta originalmente programada, no se requiere un nuevo Aviso de Venta del Sheriff, pero solo puede haber dos de tales suspensiones, continuaciones, aplazamientos o aplazamientos sin nuevo aviso u orden judicial. Pensilvania.R. C. P., Regla 3129.3.
En el día designado, y salvo una suspensión, aplazamiento, aplazamiento o aplazamiento, la propiedad en cuestión se vende al mejor postor, de acuerdo con las reglas del sheriff local. Por lo general, como cada propiedad programada para la venta es anunciada por el sheriff o su representante, el abogado en la orden abre la licitación, normalmente ofertando una cantidad nominal o «costos».»Al mismo tiempo, el abogado en la orden anuncia un precio alterado (que no exceda el monto del fallo), y la licitación continúa, comenzando con el siguiente incremento permisible por encima del precio alterado. Si no hay una licitación real, la propiedad es derribada al abogado en el auto.
VI. Post Venta del Sheriff
Dentro de los 30 días posteriores a la subasta, se requiere que el sheriff prepare y presente un cronograma de distribución propuesta y una lista de gravámenes para cada propiedad vendida en la subasta. Pensilvania.R. C. P., artículo 3139 c). Sin embargo, no es necesario presentar un cronograma de distribución o una lista de gravámenes cuando la propiedad se vende al abogado en el mandamiento judicial solo para los costos. Pensilvania.R. C. P., artículo 3136 a).
Diez días después de la presentación del cronograma de distribución, el sheriff debe preparar, ejecutar y entregar al Registrador de Escrituras una escritura de la propiedad vendida. Pensilvania.R. C. P., artículo 3135 a). Además, diez días después de la presentación del cronograma de distribución, el alguacil debe distribuir el producto de la venta de acuerdo con el cronograma de distribución propuesto, a menos que se presenten excepciones por escrito ante el alguacil dentro de los diez días posteriores a la presentación del cronograma propuesto. Pensilvania.R. C. P., artículo 3136 d).
Por supuesto, este horario puede verse interrumpido en caso de que se presente una petición para anular la venta. A petición de cualquier parte interesada antes de la entrega de la escritura del alguacil sobre los bienes inmuebles, el tribunal, con causa justificada, puede anular la venta y ordenar una reventa o emitir cualquier otra orden que pueda ser justa y adecuada en las circunstancias. Pensilvania.R. C. P., Regla 3132. Algunos de los motivos citados en apoyo de una petición de anulación de una venta incluyen defectos en el procedimiento previo a la venta, o defectos en el curso de la subasta del sheriff en sí, o insuficiencia grave del precio de venta, o fraude o colusión entre los licitadores. La norma aplicable para determinar si una venta debe ser anulada es si se muestra la «causa adecuada». Merrill Lynch Mortg. Capital v. Steele, 859 A. 2d 788 (Pa. Superusuario. Tomografía. 2004).
VII. ¿Qué Obtiene Realmente el Adjudicatario?
En general, el postor ganador en la subasta del sheriff obtiene el título libre de todos los gravámenes menores, y no se ve afectado por defectos en el título que no aparecen en el registro. El efecto de una venta por ejecución hipotecaria es eliminar todos los gravámenes de menor cuantía en el momento de la notificación de la venta, incluidos los gravámenes fiscales aplicados contra un antiguo propietario. Commonwealth c. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2d 92 (1955). (Sin embargo, para eliminar un gravamen fiscal federal registrado válidamente, los Estados Unidos deben ser parte de la acción de ejecución hipotecaria. Mineros Sav. Bank v. United States, 110 F. Supp. 563 ).
Por la misma razón, el adjudicatario adquiere el título sujeto a gravámenes e intereses de registro superiores a la hipoteca sobre la que se obtuvo el fallo de ejecución hipotecaria. Y, con respecto a la condición de la propiedad, el licitador ganador toma la propiedad tal cual. Por lo tanto, se aconseja una gran cantidad de diligencia debida antes de que alguien se aventure a comprar una propiedad en la venta de un sheriff.
Con respecto a los arrendamientos existentes en la propiedad, si el arrendamiento se celebró antes de que se ejecutara la hipoteca, entonces el comprador en la venta de ejecución hipotecaria del sheriff toma el título sujeto al arrendamiento. Por otro lado, si el contrato de arrendamiento se firmó después de la hipoteca, entonces el comprador en la venta del sheriff tiene la opción de afirmar o anular el contrato de arrendamiento. Por supuesto, si el propietario o inquilino anterior se niega a desalojar el local, es posible que se requiera una acción de expulsión.
VIII. Fallos de deficiencia
Una venta de ejecución hipotecaria libera la hipoteca y libera al deudor hipotecario de responsabilidad, a pesar de que el precio de venta realizado es inferior al monto adeudado por la hipoteca. Meco Realty Co. v. Burns, 414 Pa. 495, 200 A. 2d 869 (1964). Si hay una garantía, además del pagaré y la hipoteca, entonces, por supuesto, el prestamista puede iniciar una acción independiente contra el garante de la garantía por cualquier deficiencia.
Además, si el prestatario hizo una promesa de pago independiente, independiente de la hipoteca, por ejemplo en el pagaré subyacente, el prestamista puede iniciar una acción independiente contra el prestatario por cualquier deficiencia. Para las normas que rigen el procedimiento relativo a las sentencias por deficiencias, véase Pa.R. C. P., Art. 3276 y ss.
Para determinar el monto de cualquier deficiencia, el precio obtenido en la venta por ejecución hipotecaria es concluyente entre las partes en cuanto al valor de los locales, a menos que el acreedor hipotecario sea el comprador en la venta por ejecución hipotecaria. En ese caso, la cantidad de cualquier deficiencia y el alcance de cualquier responsabilidad del deudor hipotecario ante el acreedor hipotecario deben determinarse de acuerdo con la Ley de Juicio por Deficiencia de Pensilvania, 42 Pa.C. S. § 8103.
El estatuto requiere que cualquier acreedor hipotecario que desee perseguir un fallo por deficiencia contra el deudor hipotecario solicite al tribunal que fije el valor justo de mercado de la propiedad vendida. El deudor hipotecario queda liberado de toda responsabilidad hasta la cantidad del valor justo de mercado determinado por el tribunal, independientemente de la cantidad real ofertada por el acreedor hipotecario en la subasta del sheriff. 42 Pa.C. S. § 8103. Véase también 42 Pa.C. S. § 5522.
La petición para fijar el valor justo de mercado debe entregarse y presentarse dentro de los seis meses posteriores a la venta de la propiedad. Commonwealth Bank & Trust Co., N. A. v. Hemsley, 395 Pa. Superusuario. 447, 577 A. 2d 627 (1990).
Finalmente, si el acreedor hipotecario acepta una escritura en lugar de una venta del sheriff, el acreedor hipotecario pierde cualquier derecho de alivio bajo la Ley de Fallo por Deficiencia, y toma el título sujeto a todos los gravámenes existentes, incluidos los gravámenes inferiores que habrían sido eliminados por una venta del sheriff.
IX. Acciones de expulsión
Si, después de la venta de un sheriff, la propiedad está ocupada, se debe presentar una acción de expulsión por separado.
A. Queja en Expulsión
Al igual que una queja de ejecución hipotecaria, una Queja en expulsión solo se refiere a bienes inmuebles y debe presentarse en el condado en el que se encuentra el terreno. Al iniciar una acción de expulsión, el demandante debe describir la propiedad en cuestión y proporcionar un resumen del título en el que se basa. Pensilvania.R. C. P. 1054. Al presentar una acción de expulsión, se le requiere que nombre a la(s) persona (s) en posesión de la propiedad como demandados. Para asegurar que la acción de expulsión sea válida, el deudor del fallo junto con «todos los ocupantes/inquilinos» deben ser nombrados como demandados.
B. Notificación de reclamación de Expulsión
Una Reclamación de Expulsión debe ser notificada de la misma manera que cualquier otra acción civil, incluida una acción de ejecución hipotecaria. Pensilvania.R. C. P. 410. En consecuencia, con la excepción de Filadelfia, el servicio debe ser efectuado por el departamento del sheriff.
C. Responder a una Queja en Expulsión
Un demandado puede responder a una Queja en Expulsión de la misma manera en que un demandado puede responder a una queja de ejecución hipotecaria, es decir, objeción preliminar o admitir o negar cada alegación. Si bien un demandado también puede presentar defensas afirmativas o presentar una contrademanda, un demandado no puede usar esta respuesta como un medio para atacar la venta del sheriff. Caplan c. Kent, 76 A. 2d 764 (Pa. 1950). Sin embargo, en una acción de expulsión se puede alegar que la sentencia es nula. Un decreto nulo puede ser atacado en cualquier momento. Brokans c. Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Superusuario.1989). Cuando un fallo es nulo, la venta del sheriff que sigue es una nulidad. Id.
D. Sentencia y Ejecución
Una vez que el demandante ha obtenido una sentencia, ya sea por incumplimiento o por orden judicial tras una moción de sentencia sumaria, el demandante debe presentar una orden de posesión para ejecutar la sentencia. Pensilvania.R. C. P. 3254. El día del desalojo, el sheriff acompañará al demandante o a su representante a la propiedad. El demandante también debe tener un cerrajero presente para cambiar la llave de la propiedad.
E. Ley de Protección de Inquilinos en Ejecución Hipotecaria de 2009
En 2009, se aprobó la Ley de Protección de Inquilinos en Ejecución Hipotecaria para proteger a los inquilinos del desalojo debido a la ejecución hipotecaria de las propiedades que ocupan. Las disposiciones de protección del inquilino se aplican en el caso de cualquier ejecución hipotecaria de un «préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal» o de cualquier vivienda o propiedad residencial. Bajo la Ley, cualquier sucesor inmediato en interés, incluido un banco, que tome el título de una casa tras la ejecución hipotecaria, debe asumir el interés sujeto a los derechos de cualquier inquilino de buena fe y deberá cumplir con ciertos requisitos de notificación. La Ley requiere que los inquilinos reciban un aviso de desalojo con al menos 90 días de anticipación.
Además, se debe permitir a los inquilinos permanecer en la residencia hasta el final de sus contratos de arrendamiento con dos excepciones:
(1) Cuando la propiedad se vende después de una ejecución hipotecaria a un comprador que ocupará la propiedad como residencia principal; o
(2) Cuando no hay arrendamiento o el arrendamiento se puede cancelar a voluntad.
Sin embargo, bajo cualquiera de las excepciones, los inquilinos deben recibir un preaviso de 90 días.
X. Satisfacción del Fallo y de la Hipoteca
A. Hipotecas 21 P. S. 681et ss.
La ley de PA requiere que cualquier acreedor hipotecario que haya recibido la plena satisfacción y el pago de todo el dinero adeudado en virtud de la hipoteca, deberá, a solicitud del deudor hipotecario, satisfacer la hipoteca ya sea al margen del registro de la hipoteca o mediante la presentación de una pieza sat.
Si la hipoteca no se ha satisfecho dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la solicitud del deudor hipotecario, el acreedor hipotecario, por cada delito, perderá y pagará cualquier suma que no exceda el dinero de la hipoteca, que se recuperará en cualquier Tribunal de Registro mediante factura, queja o información. La cuantía de la multa se determina caso por caso.
Un banco, caja de ahorros, asociación de ahorros y préstamos u otra institución de crédito que tenga una hipoteca residencial enviará una notificación por escrito por correo de primera clase al deudor hipotecario cuando la hipoteca haya sido pagada en su totalidad. Cualquier dinero restante en cualquier cuenta de garantía bloqueada establecida para el pago de impuestos o primas de seguros se devolverá dentro de los 30 días al deudor hipotecario.
B. Sentencias 42 Pa.C. S. A. 8104
Regla general.–Un acreedor de sentencia que haya recibido satisfacción de cualquier sentencia en cualquier tribunal de esta Comunidad, a solicitud por escrito del deudor de la sentencia, o de cualquier persona interesada en ella, y la oferta de la tarifa para la inscripción de la satisfacción, ingresará la satisfacción en la oficina del secretario de la corte donde dicha sentencia esté pendiente, la cual liberará para siempre la sentencia.
Daños.–Un acreedor del fallo que, voluntaria o injustificadamente, falle sin causa justificada o se niegue por más de 90 días después de la notificación por escrito de la manera prescrita por las reglas generales para cumplir con una solicitud de conformidad con la subsección (a), pagará al deudor del fallo como daños y perjuicios el 1% de la cantidad original del fallo por cada mes de mora más allá de esos 90 días, pero no menos de 2 250 ni más de 2 2,500. La indemnización por daños y perjuicios será resarcible, de conformidad con las normas generales, mediante un procedimiento complementario en el asunto en que se dictó la sentencia.
XI. Propiedades Deterioradas-Bancos de Tierras 68 Pa.C. S. 2101
Un banco de tierras es una entidad gubernamental que se enfoca en la conversión de propiedades vacantes, abandonadas, morosas de impuestos y embargadas para uso productivo. Se centran en bienes públicos excedentes, propiedades «bajo el agua», propiedades abandonadas y propiedades morosas de impuestos. Los municipios consideran la creación de bancos de tierras cuando comienzan a ver inventarios fragmentados, grandes inventarios de propiedades abandonadas o vacías con poco valor de mercado, violaciones del código y problemas de título. Estas propiedades se adquieren más comúnmente a través de ventas de impuestos, transferencias municipales, compras o transferencias donativas de institutos financieros.
Los bancos de tierras tienen el poder de contratar, invertir y pedir dinero prestado, desarrollar diseños propios,demoler, etc., bienes inmuebles, y extinguir los impuestos morosos sobre la propiedad del banco de tierras. No tienen el poder de expropiación. Los bancos de tierras disponen de las propiedades de acuerdo con las necesidades y prioridades locales. Esto podría ser en forma de viviendas asequibles, propiedades de uso mixto y espacios verdes, incluidos parques o jardines urbanos.
El objetivo de un banco de tierras es eliminar las plagas, maximizar los ingresos a corto y largo plazo, proporcionar viviendas asequibles o espacio comercial y estabilizar los vecindarios.
