Última Actualización: 25/1/19
Problemas Con la Copropiedad Y Formas De Terminar Un Arrendamiento Conjunto
En Florida, dos personas pueden poseer un inmueble (como una sola familia residencia o un condominio de vacaciones) juntos, incluso si no están casados o relacionados de ninguna manera. La forma más común de propiedad, donde más de una persona posee un interés en bienes raíces en Florida, se llama «arrendamiento conjunto» y es uno de los tres tipos de propiedad posibles en Florida (los otros dos son «arrendamiento en común» y «arrendamiento por todas las partes».»)
Aquí en Florida, puede elegir ser propietario de un automóvil, un condominio o una casa como «copropietario con derecho de supervivencia» (imagen: Surfside, Florida)
Inquilinos en su Totalidad
Las parejas casadas bajo la ley de Florida pueden ser copropietarias de bienes raíces residenciales como «inquilinos en su totalidad».»Esto significa que el título de los bienes raíces está a nombre de ambos. Cuando cualquiera de los cónyuges fallece, el cónyuge sobreviviente se convierte automáticamente en propietario de todo el interés en los bienes raíces. No hay necesidad de testimoniar el interés de bienes raíces del difunto porque su interés en la propiedad se transfiere al cónyuge sobreviviente a través del derecho de supervivencia, que es inherente a esta forma de propiedad.
Inquilinos en Común
Cualquier persona que pueda poseer legalmente bienes raíces en Florida puede tener un interés de copropiedad en la propiedad. Además, no hay un límite legal establecido en el número de copropietarios que pueden tener los bienes raíces.
En Florida,» Inquilinos en común » es la forma predeterminada de copropiedad en bienes raíces. Un arrendamiento en común es una forma de propiedad en la que cada copropietario posee una parte fraccionada separada de la propiedad indivisa. Se caracteriza por que cada propietario tiene derecho a la posesión de la propiedad, así como otros derechos otorgados por la ley.
El grado de interés de cada copropietario en la propiedad generalmente depende de cuánto contribuyeron a ella. Por ejemplo, si un propietario de un condominio frente al mar en Miami Beach pagó el 50% del precio de venta, él o ella posee el 50% del interés indiviso en la propiedad (se presume que los co-inquilinos poseen intereses indivisos iguales).
En esta forma de propiedad, no hay derecho de supervivencia. Cuando un copropietario muere, sus intereses se transfieren a sus herederos (por sucesión intestada si no hay testamento) o de acuerdo con los deseos de los copropietarios en su testamento.
El Arrendamiento Conjunto de Florida Con Derecho de Supervivencia Significa Que el Sobreviviente Obtiene la Propiedad Completa
Según la ley de Florida, cuando agrega las palabras «derecho de supervivencia» a un arrendamiento conjunto, significa que el título completo de los bienes raíces va al propietario que sobrevive. El» sobreviviente » de los copropietarios posee automáticamente el 100% del activo cuando el otro copropietario fallece.
Muchas escrituras registradas en nuestros registros de bienes raíces identificarán a los propietarios como»inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia». Bancos, agentes inmobiliarios, compañías de títulos de propiedad, etc. en consecuencia, todos reconocen que los bienes raíces de Florida mantenidos como» inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia » son propiedad exclusiva del inquilino sobreviviente cuando uno de los propietarios fallece.
El Arrendamiento Conjunto Con Derecho de Supervivencia Debe ser Establecido Intencionalmente por los Copropietarios
La creación de un Arrendamiento Conjunto con Derecho de Supervivencia en Florida debe ser realizada intencionalmente por los copropietarios. Como se explica en el Estatuto de Florida 689.15, la ley insiste en que el «arrendamiento conjunto con derecho de supervivencia» se identifique claramente como la forma de propiedad elegida entre las partes:
La doctrina del derecho de supervivencia en los casos de bienes raíces y bienes personales en manos de copropietarios no prevalecerá en este estado; es decir, salvo en los casos de sucesiones en su totalidad, un proyecto, transferencia o transmisión que se haya hecho antes o en el futuro a dos o más creará un arrendamiento en común, a menos que el instrumento de creación de la herencia establezca expresamente el derecho de supervivencia; y en los casos de sucesiones en su totalidad, los inquilinos, al disolverse el matrimonio, se convertirán en inquilinos en común.
El arrendamiento conjunto con derecho de supervivencia, por lo tanto, es un método común de propiedad en el Estado de Florida. Sin embargo, puede que no sea la opción más sabia para los propietarios en algunas situaciones.
¿Por qué? Una de las grandes razones por las que esta forma de propiedad puede ser problemática es porque uno de los propietarios puede tener una deuda contra ellos que crea un gravamen contra su interés en los bienes raíces de propiedad conjunta: algo que el otro propietario (el copropietario libre de deudas) puede no saber nada hasta que el acreedor comience a exigir derechos de pago contra la propiedad de propiedad conjunta.
Factor Sorpresa de un Arrendamiento Conjunto Con Derecho de Supervivencia: Cuando un Acreedor Se Convierte en Inquilino en Común
Los acreedores pueden, y lo harán, demandar por deudas impagadas. Si un acreedor demanda con éxito a un inquilino conjunto por una deuda impaga y obtiene un fallo en su contra, entonces el fallo del acreedor se puede registrar, lo que creará un gravamen contra la propiedad en poder del deudor-inquilino conjunto .
No importa lo que el otro copropietario libre de deudas quiera. El problema es entre el acreedor y el deudor-inquilino conjunto basado en la deuda en sí.
Para que el acreedor reciba el pago, la ley de Florida permite que el interés que el deudor y el copropietario tiene en la propiedad esté sujeto a embargo y venta.
¿Y el otro copropietario desprevenido? El interés del deudor-inquilino conjunto se puede vender sin involucrar al otro inquilino conjunto — cuando se vende el interés, el propietario conjunto libre de deudas se enterará de que la ley de Florida dice que el arrendamiento conjunto se rompe-el propietario conjunto libre de deudas se encontrará a sí mismo como inquilino en común con el acreedor o un tercero.
Imagine lo complicado que puede llegar a ser esto cuando el acreedor es el Servicio de Impuestos Internos, o un Prestamista de Préstamos Estudiantiles, donde los inquilinos conjuntos son padres e hijos. Los arrendamientos conjuntos con derecho de supervivencia a menudo son padres e hijos, cónyuges u otros seres queridos, y a veces estos seres queridos no siempre comparten sus angustias financieras con sus inquilinos conjuntos antes del reclamo del acreedor.
Finalización de la Tenencia Conjunta o Copropiedad de Florida Real Estate
No todos quieren tener una propiedad compartida en bienes raíces. Esto es especialmente cierto si los propietarios son una pareja casada que está pasando por un divorcio. O, hijos o nietos que heredan bienes raíces en Florida. Puede que no sea prudente desde el punto de vista financiero compartir la propiedad de una propiedad inmobiliaria, o tal vez los copropietarios simplemente no se llevan bien.
3 Formas de Terminar un Arrendamiento Conjunto de Florida
Para aquellos interesados en aprender cómo terminar la propiedad conjunta en bienes raíces residenciales de Florida, la ley de Florida ofrece las siguientes formas de terminar un arrendamiento conjunto:
1. Terminación Por Ley.
Por definición, los» arrendamientos conjuntos con derecho de supervivencia » (JTWROS) existen por un tiempo limitado. Esto se debe a que esta forma de propiedad termina cuando uno de los inquilinos conjuntos muere. Los intereses de la parte moribunda se transfieren al propietario o copropietarios sobrevivientes en algún momento en el futuro.
El Caso de Ejecución Hipotecaria de un Inquilino Conjunto
En el caso Moring, un prestamista de Florida presentó una acción de ejecución hipotecaria contra Mattie Moring por falta de pago de una hipoteca. Como demandante, el prestamista se unió al Sr. y la Sra. Richard Roundtree en el caso de ejecución hipotecaria porque se creía que tenían un interés compartido en la propiedad. DAD, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Tomografía. App. 1969).
lo hicieron. La propiedad aquí era como Copropietarios con Derecho de Supervivencia. La escritura de la propiedad presentada en los registros de bienes raíces del Condado de St. Lucie declaró específicamente que Mattie Moring y Richard Roundtree eran (1) inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia y (2) en la muerte de cualquiera de los dos, el patrimonio sobreviviría al otro inquilino. (La Sra. Roundtree tenía un interés legal como esposa del Sr. Roundtree.)
Surgieron problemas cuando Mattie Moring fue y obtuvo un préstamo sobre la propiedad sin molestarse en decírselo al Sr. Roundtree. Las cosas se complicaron cuando Mattie falleció varios meses después de que se presentara la demanda por ejecución hipotecaria.
El Sr. Roundtree argumentó que ahora era dueño de la propiedad libre de cargos. El banco no aceptó y quería que cubriera la hipoteca sin pagar.
¿Qué pasa ahora? Según la ley de Florida, explicó el tribunal, el interés de la inquilina conjunta termina tras su muerte antes que el otro inquilino conjunto.
La hipoteca sobre el interés del copropietario era un» interés no viable » en poder del prestamista. Cuando Mattie falleció, el embargo terminó porque el interés en poder del deudor hipotecario terminó por ley.
El banco perdió. La acción de ejecución hipotecaria fue desestimada por el tribunal de primera instancia (y confirmada en apelación).
2. Vender a un extraño.
Una forma de terminar un arrendamiento conjunto en bienes raíces de Florida es vender su interés en la propiedad a un extraño. Es totalmente permisible para alguien que posee bienes raíces residenciales en Florida vender su interés a cualquiera de su elección. DAD, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Tomografía. App. 1969).
Además, en Florida, un inquilino conjunto de bienes raíces residenciales puede vender su interés en la propiedad a un total extraño sin el consentimiento de los otros inquilinos conjuntos. Harelik v. Teshoney, 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. Tomografía. App. 1976).
La madre Vende Su Interés Conjunto a un Extraño
En el caso de Harelik v. Teshoney, Esther Lawrence transmitió algunas propiedades en el condado de Volusia a Charles Harelik y su madre, Stella Harelik. Stella era viuda. La escritura era específica, transmitiendo el tratado a la madre y al hijo como inquilinos conjuntos con derechos de supervivencia y específicamente no como inquilinos en común.
Algún tiempo después, la Sra. Harelik transmitió su interés en la propiedad a Lila Teshoney. La Sra. Harelik tenía un patrimonio vitalicio en la transacción. Charles no estaba involucrado en este trato.
Stella Harelik murió. Charles reclamó la propiedad total y Lila dijo que no, que también tenía una participación en la propiedad. Charles presentó una demanda para que los tribunales decidieran quién tenía el título legal de la tierra.
El tribunal consideró si la viuda Harelik podía o no destripar esa escritura que transmitía la tierra como arrendamiento conjunto con el derecho de supervivencia por sí misma.
¿Puede alguien que posea tierras como JTWROS rescindir unilateralmente el derecho de supervivencia? Sí.
Citando a la Corte Suprema de Florida en explicación, la corte sostuvo que es la ley de Florida que un inquilino conjunto puede destruir el derecho de supervivencia. El requisito aquí es que cuando lo haga, debe poner fin a su interés de una manera que le impida reclamar por sobrevivencia cualquier interés en el objeto del arrendamiento conjunto.
Dado que la madre había transferido su interés de tal manera que si su hijo había fallecido, no podía reclamar el título completo como JTWROS, había terminado el arrendamiento conjunto. La corte llamó a esto el fin de la» unidad » entre madre e hijo como copropietarios en la tierra.
Por lo tanto, puede terminar un arrendamiento conjunto en terrenos de Florida si transfiere su interés a un extraño, porque ha hecho lo que los tribunales consideran que ha destruido «la unidad de título» con sus inquilinos conjuntos.
2. Transfiéralo a otro inquilino conjunto.
Otra forma de terminar la propiedad conjunta de bienes raíces de Florida es que un copropietario transmita su interés de propiedad a otro copropietario (o inquilinos). Si hay varios copropietarios, entonces los que no están involucrados en la transacción no tiene que saber sobre el transporte, y mucho menos la aprueba. Countrywide Funding Corp. contra Palmer, 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. Tomografía. App. 1991).
El caso de Countrywide Funding Corp. v. Palmer
En el caso Countrywide, Countrywide presentó una acción de ejecución hipotecaria contra una parte de los bienes raíces de Florida en una escritura conjunta de una madre, Adelina Hentzschel, y su hijo, José Baca.
La escritura especificaba que la madre y el hijo eran propietarios de la casa como inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia. Originalmente, la madre Adelina había comprado los bienes raíces y luego presentó la escritura como JTWROS para ella y su hijo José.
Más tarde, se presentó otra escritura. Esta fue una escritura de renuncia de madre e hijo a José Baca.
Después de que se presentó esta reclamación a José en la oficina del secretario, José obtuvo una hipoteca de Essex Mortgage Company y luego se refinanció con Bayside Federal Savings and Loan. Bayside luego asignó la hipoteca a Countrywide.
Luego murió José Baca. Los pagos de la hipoteca no se pagaron. El prestamista, en todo el país, embargado.
En la acción de ejecución hipotecaria, se demostró que la escritura de renuncia fue falsificada. La madre Adelina nunca había firmado esa escritura. Sin embargo, José lo había hecho.
Al firmar esa escritura, ¿José había terminado el Arrendamiento Conjunto con Derecho de Supervivencia con su madre? Sí.
El finiquito terminada la tenencia conjunta con derecho de supervivencia. Ahora, su madre era propietaria de la tierra como inquilina en común.
José tenía el poder de convertir a ese JTWROS en un arrendamiento en común, sin el conocimiento o consentimiento de su madre. Terminó con los JTWRO transfiriendo su interés de inquilino conjunto a sí mismo como concesionario.
El prestamista tenía el derecho de ejecutar la hipoteca de la mitad del interés indiviso del hijo en el arrendamiento en común que resultó de su escritura para sí mismo. Entre los dos inocentes, la madre que había sido víctima de falsificación y el prestamista que había prestado dinero, el tribunal se puso del lado del prestamista.
(Otras formas de terminar un arrendamiento conjunto incluyen simplemente transferir el interés en la propiedad a un miembro de la familia. Además, un copropietario puede tratar de dividir los bienes raíces de Florida. La partición es donde el tribunal ordena la venta de la propiedad porque un co-inquilino ha demandado a otro para terminar con la propiedad compartida de la propiedad. Esto generalmente sucede cuando la propiedad se hereda, después de un divorcio o ruptura, o cuando un copropietario bloquea un buen negocio al negarse a vender la propiedad, incluso si esto parece tener un buen sentido financiero.
¿Qué Debe Hacer?
Un buen consejo si se enfrenta a un problema de arrendamiento conjunto es al menos hablar con un abogado de bienes raíces con experiencia en Florida para conocer sus derechos. La mayoría de los abogados de bienes raíces, como Larry Tolchinsky, ofrecen una consulta inicial gratuita (por teléfono o en persona, lo que prefiera) para responder sus preguntas.
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