Evitar la Trampa del Auto-Alquiler

Editor: Anthony S. Bakale, CPA, MT

Navegar por las reglas de pérdida de actividad pasiva puede ser una tarea desalentadora a veces. Muchos contribuyentes no entienden realmente las reglas o el impacto potencial que pueden tener en las transacciones e inversiones. Hay matices que, si no se abordan con anticipación, pueden tener implicaciones fiscales negativas significativas.

Uno de esos matices es el tratamiento del autoalquiler bajo las reglas de pérdida de actividad pasiva. Muchos profesionales son conscientes de las reglas de auto-alquiler, pero hay una situación que puede crear una limitación involuntaria. Este epígrafe ofrece un panorama general de las normas de actividad pasiva y de la prestación de alquiler por cuenta propia, y aborda las consecuencias de la venta de una empresa explotadora cuando se retiene la propiedad de alquiler por cuenta propia.

La mayoría de las empresas de mercado medio son empresas familiares estrechamente mantenidas y tienen accionistas/propietarios con diversos grados de participación en la empresa. Las pérdidas de flujo, las transacciones de accionistas y la venta de la compañía son solo algunas de las razones por las que los profesionales que asesoran a dichas compañías deben estar muy conscientes de las reglas de pérdida de actividad pasiva bajo la Sección 469, sus limitaciones y oportunidades de planificación.

El artículo 469 establece que no se permitirá una pérdida por actividad pasiva o un crédito por actividad pasiva, excepto en la medida de los ingresos pasivos. Esto suena bastante básico, pero considere por un momento los problemas potenciales que un contribuyente puede enfrentar. ¿Qué preguntas necesitan respuesta? ¿Qué debe suceder para que la transacción se trate de la manera más ventajosa?

¿Qué es una Actividad Pasiva?
¿Qué sucede en una Situación de Auto-Alquiler?
Trampa 1-Pérdidas atrapadas
Trampa 2-Venta de la Empresa Arrendataria Operativa con Bienes Inmuebles Retenidos
Conclusión
EditorNotes

¿Qué es una Actividad Pasiva?

El artículo 469 c) establece que una actividad pasiva es cualquier actividad que implique la realización de un comercio o negocio en el que el contribuyente no participe materialmente. La sección 469 (c) (2) establece que la actividad pasiva incluye cualquier actividad de alquiler.

La participación material no está claramente definida en el Código. Sec. 469 (h) (1) establece que se considerará que un contribuyente participa materialmente en una actividad solo si participa en las operaciones de la actividad de manera regular, continua y sustancial. Esta es una determinación de hechos y circunstancias, pero hay regulaciones temporales que proporcionan una guía mucho más detallada para hacer una determinación clara de la participación material.

La participación del contribuyente debe cumplir ciertos estándares. Las actividades no realizadas habitualmente por un propietario o las actividades de un inversor no califican. La actividad del contribuyente debe ser la de un propietario activo que participe directamente en la gestión cotidiana de la actividad.

¿Qué sucede en una Situación de Auto-Alquiler?

Muchos contribuyentes que poseen una compañía operadora también poseen bienes raíces acompañantes. El edificio y el terreno pueden ser propiedad de una entidad separada por una variedad de razones. Si las operaciones y los bienes raíces se encuentran en entidades separadas, ¿cómo se tratan los ingresos o pérdidas de flujo continuo con arreglo a las reglas de pérdida de actividad pasiva? Si la sociedad explotadora es una entidad en la que el accionista participa activamente en el día a día, en la mayoría de los casos se considerará que el accionista participa materialmente en esta actividad. La regla general es que el alquiler de bienes raíces es una actividad pasiva. Hay una excepción para ciertos profesionales de bienes raíces; otra es la regla de auto-alquiler. Entonces, ¿el simple hecho de tener las dos actividades en entidades separadas causa un trato diferente bajo la Sección 469 que poseer los bienes raíces en una entidad?

La respuesta es sí. Temporal. Reglas. Sec. 1.469-2T (f) (6) abarca el tratamiento de las transacciones de alquiler por cuenta propia. Establece que un importe de los ingresos brutos por actividades de alquiler del contribuyente correspondientes al ejercicio fiscal procedentes de un bien inmueble igual a los ingresos netos por actividades de alquiler correspondientes al ejercicio de ese bien inmueble se considerará no procedente de una actividad pasiva si el bien inmueble es:

1. Alquilados para su uso en una actividad comercial en la que el contribuyente participe materialmente durante el ejercicio fiscal; y

2. No se describe en Temp. Reglas. Sec. 1.469-2T (f) (5), que abarca los bienes alquilados incidentalmente para una actividad de desarrollo.

Lo que normalmente se consideraría ingreso de una actividad pasiva se trata como ingreso no pasivo porque el propietario participa materialmente en la entidad arrendataria operativa. Esta regla parecería poner a los contribuyentes que colocan los bienes raíces utilizados en su comercio o negocio en una entidad separada en pie de igualdad con los contribuyentes que retienen los bienes raíces en la misma entidad que las operaciones comerciales. Dado que los ingresos (o pérdidas) de las operaciones comerciales no serían pasivos, parece justificado que los ingresos «desviados» a la actividad inmobiliaria también deberían ser no pasivos. Sin embargo, esta disposición no cubre ninguna pérdida que pueda derivarse de la actividad de alquiler. En virtud de la norma del alquiler por cuenta propia, las pérdidas de alquiler siguen considerándose deducibles de pérdidas pasivas sólo en la medida en que los ingresos pasivos, mientras que los ingresos se tratan como «ingresos activos» (Carlos, 123 TC 275 (2004)).

Trampa 1-Pérdidas atrapadas

Los contribuyentes deben prestar mucha atención al usar una transacción de auto-alquiler. Supongamos que el contribuyente tiene una pérdida en el alquiler de la propiedad a un negocio en el que participa materialmente. Esa pérdida está sujeta a las reglas de pérdida pasiva, por lo que, a falta de cualquier otro ingreso pasivo en el año en curso, la pérdida no será deducible, sino suspendida y arrastrada a ejercicios fiscales futuros. Este es el caso aunque el contribuyente pueda tener ingresos de la actividad a la que alquila la propiedad. En el año siguiente, si el contribuyente tiene ingresos netos de alquiler de la propiedad alquilada a la actividad relacionada en la que participa materialmente, entonces los ingresos se consideran ingresos activos.

Este ingreso activo puede compensarse con las pérdidas pasivas suspendidas de la actividad; sin embargo, no puede compensarse con pérdidas pasivas de otras actividades. Si el contribuyente planeaba proteger una parte de sus ingresos mediante el uso de un acuerdo de auto-alquiler con pérdidas de otras actividades pasivas, el contribuyente ha caído en la trampa del auto-alquiler. Además, si el contribuyente planeaba utilizar las pérdidas generadas por la actividad de alquiler para compensar los ingresos de las operaciones del negocio activo, ha caído de nuevo en la trampa del auto-alquiler.

En el segundo caso, la solución fácil sería combinar la actividad de alquiler con la actividad de operaciones, ya sea a través de una fusión legal real o mediante una elección para agregar las actividades. El contribuyente solo puede hacer la elección para agregar las actividades en el año inicial en que el contribuyente reporta las actividades. Esta elección requiere que se adjunte una declaración formal a la declaración.

Una fusión legal se puede realizar de varias formas y en varios momentos, cada uno con sus propias ramificaciones fiscales, que están fuera del alcance del artículo.

Trampa 2-Venta de la Empresa Arrendataria Operativa con Bienes Inmuebles Retenidos

¿Puede un contribuyente evitar la trampa de auto-alquiler después de la venta de la empresa arrendataria operativa? Es bastante común que una empresa de mercado medio venda el negocio operativo (o los activos del negocio), pero conserve los bienes raíces asociados con ese negocio. Con posterioridad a la venta, el vendedor continuará arrendando la propiedad al comprador que opera el negocio que ahora no está relacionado.

Normalmente, como parte de la transacción global, el vendedor renegociará el arrendamiento de los bienes inmuebles, si anteriormente se mantenía fuera de la entidad operadora, o celebrará un arrendamiento, si anteriormente se mantenía como parte de la actividad operadora, con el nuevo comprador. El nuevo arrendamiento, que el vendedor negocia en condiciones de plena competencia, generará generalmente un flujo de caja positivo para el vendedor e ingresos netos por alquiler. A menudo, el vendedor (y sus asesores) creen que estos ingresos (de una actividad de alquiler con un tercero no relacionado) crearán ingresos pasivos que pueden protegerse con otras pérdidas pasivas que el vendedor tiene o tiene la intención de generar en años después de que se haya producido la venta.

La regla de auto-alquiler descrita anteriormente dice que si el contribuyente participa materialmente en una actividad, entonces el ingreso neto de alquiler generado por el alquiler de la propiedad a la actividad se tratará como ingreso no pasivo (activo). En este caso, el contribuyente ya no participa en el negocio; sin embargo, bajo las reglas de participación material descritas anteriormente, específicamente, Temp. Reglas. Sec. 1.469-5T (a) (5)—si el contribuyente ha participado materialmente en una actividad durante 5 de los últimos 10 años fiscales, se considera que el contribuyente ha participado materialmente en el año en curso. Por lo tanto, cuando el negocio operativo sigue siendo una «actividad separada» en manos del comprador, el contribuyente continuará siendo un participante importante en la actividad después de que se venda bajo la regla de 5 de cada 10 años hasta el vencimiento de ese período. Es importante recordar que, con arreglo a las reglas de actividad pasiva, para que se considere una actividad separada, la empresa operativa no tiene que ser una entidad separada.

Desde que el contribuyente planeaba proteger sus ingresos de alquiler con otras pérdidas pasivas, el contribuyente ha vuelto a caer en la trampa del auto-alquiler. Las demás pérdidas pasivas que el contribuyente tenga o vaya a generar serán inutilizables contra los ingresos por alquiler durante un período de al menos cinco años a partir de la fecha de venta. Si los bienes raíces se venden durante este período, cualquier ganancia en la venta también se considerará ingreso de propiedad alquilada por cuenta propia y, por lo tanto, activa.

Conclusión

Las transacciones que puedan estar sujetas a las normas sobre pérdidas pasivas deben examinarse cuidadosamente. A menudo, lo que parece ser un asunto simple está lleno de excepciones que pueden causar estragos en la buena planificación fiscal. Los profesionales de impuestos deben ser conscientes de las muchas excepciones a las reglas generales bajo la Sección 469 y de las oportunidades potenciales para planificar o hacer un uso ventajoso de ellas. La trampa del auto-alquiler es solo un ejemplo de las muchas excepciones en estas reglas enterradas dentro de las regulaciones y regulaciones temporales. Un análisis cuidadoso a menudo puede evitar errores costosos.