El grupo de expertos de investigación estadounidense Brookings Institution organizó un evento en Washington, D. C. el lunes por la mañana que incluyó una amplia mesa redonda sobre hipotecas inversas en Estados Unidos y en todo el mundo. El evento también incluyó la presentación de dos trabajos de investigación, el diagnóstico de problemas y la prescripción de posibles soluciones para los vientos en contra que enfrentan los productos de hipotecas inversas en el mercado.
El evento, titulado » Hipotecas inversas: Promesa, problemas y propuestas para un mejor mercado», se llevó a cabo en conjunto con la Kellogg School of Management con sede en la Universidad Northwestern en Evanston, Illinois. y fue parte de una serie de reuniones más grandes y continuas organizadas por Brookings dedicadas a la reforma de la política de jubilación encabezada por Brookings y Kellogg school de Northwestern.
El evento comenzó con un discurso de apertura de Debra Whitman, vicepresidenta ejecutiva y directora de políticas públicas de AARP. Mientras discutía principalmente los problemas actuales que enfrentan los estadounidenses mayores en términos de dificultades relacionadas con ahorrar adecuadamente para la jubilación, Whitman proporcionó cierto contexto para la posición de AARP sobre los productos de hipotecas inversas en general.
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«En AARP no vemos la plusvalía de la vivienda ni las hipotecas inversas como una solución importante para todas las personas para el problema de la seguridad de jubilación», dijo Whitman en su discurso de apertura. «En nuestra opinión, incluso las hipotecas inversas transparentes y bien diseñadas solo pueden desempeñar un papel limitado en la mejora de las perspectivas financieras para la mayoría de las personas.»
Citando el valor medio de la plusvalía de la vivienda en 2016 de 1 145,000, Whitman argumentó que fuera de las principales áreas metropolitanas que tienen valores de propiedad mucho más altos, la mayoría de las personas no podrán garantizar la seguridad de jubilación durante la duración total de sus períodos de jubilación cada vez más largos al emplear productos de plusvalía de la vivienda como hipotecas inversas, al tiempo que afirma que las ejecuciones hipotecarias inversas son «demasiado altas.»Sin embargo, también dijo que las hipotecas inversas pueden funcionar para algunas personas en situaciones específicas.
Nuevos trabajos de investigación de hipotecas inversas
El mismo día del evento, los investigadores presentaron dos de los tres trabajos de investigación recientemente publicados que diagnosticaban problemas con productos de hipotecas inversas, además de ofrecer algunas soluciones posibles a problemas identificados específicamente. La primera presentadora, la Dra. Stephanie Moulton de la Universidad Estatal de Ohio, describió que la baja tasa de utilización de las hipotecas inversas se puede mejorar racionalizando las opciones de productos que se dirigen a segmentos de consumidores con demanda demostrada de préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda.
«El desafío que nos planteó Brookings de cómo podemos reformar las hipotecas inversas para mejorar el mercado», dijo Moulton.
Dado que la plusvalía en la vivienda a menudo es una fuente primaria de riqueza para muchos hogares estadounidenses, la plusvalía en la vivienda puede servir como una fuente viable de ingresos suplementarios para las personas mayores de la nación, dijo. Con ese fin, y en un esfuerzo potencial para aumentar la tasa de utilización de hipotecas inversas para los estadounidenses mayores, Moulton y el coautor Donald Haurin (también del estado de Ohio) hicieron dos recomendaciones para ofertas adicionales de productos de hipotecas inversas.
La primera son las hipotecas inversas de bajo costo, una opción de bajo costo que puede dirigirse a 6.1 millones de propietarios de vivienda para quienes el valor de la vivienda es un activo principal de jubilación y que pueden beneficiarse del acceso a liquidez a corto plazo. El segundo es conversiones de hipotecas de adelante a atrás simplificadas que pueden dirigirse a más de 3 millones de propietarios de viviendas mayores que aún tienen una hipoteca a plazo, y podrían mejorar significativamente la asequibilidad de la vivienda a través de la eliminación de un pago hipotecario mensual a plazo, escriben los autores.
Moulton y Haurin añadieron que es necesario racionalizar las reformas tanto para la originación como para el servicio de las hipotecas inversas, lo que puede disminuir la probabilidad de que un préstamo termine en ejecución hipotecaria. Las reformas propuestas para el Front-end incluyen la suscripción basada en el riesgo que toma en cuenta los puntajes de crédito de los prestatarios y los montos de los retiros, mientras que las propuestas de reforma del back-end incluyen servicios preventivos y pasos proactivos por parte de los administradores y la Administración Federal de Vivienda (FHA) para mejorar el valor de las propiedades colaterales para las propiedades propiedad de prestatarios de hipotecas inversas.
El segundo documento presentado es del profesor Thomas Davidoff de la Universidad de Columbia Británica, y propone que las hipotecas inversas se pueden hacer más atractivas para los prestatarios y prestamistas aumentando los montos de los préstamos en el momento de la creación para comprar una anualidad de vida. La anualidad, sostiene Davidoff, se puede usar para pagar el capital y los intereses del préstamo mientras los prestatarios pueden permanecer en sus hogares. Esto puede servir para transferir saldos de préstamos desde mucho después de la originación, cuando es probable que la casa valga menos que el saldo pendiente, a fechas más tempranas cuando es más probable que la casa valga más de lo que los prestatarios deben.
«Los ejemplos numéricos muestran que los costos para los prestamistas de responsabilidad limitada pueden reducirse significativamente al suavizar el saldo del préstamo a lo largo del tiempo», escribe Davidoff. «Por lo tanto, los prestamistas pueden proporcionar más efectivo a los prestatarios en el momento de la originación del préstamo, al tiempo que ofrecen tarifas y tasas de interés más bajas.»
Mesa redonda
Las presentaciones de los documentos fueron seguidas por una mesa redonda moderada por Benjamin Harris de la Universidad Northwestern, que incluyó a Moulton y Davidoff, junto con el Dr. Christopher Mayer de la Universidad de Columbia y Longbridge Financial, así como la Dra. Laurie Goodman, vicepresidenta de política de financiamiento de vivienda del Urban Institute.
Goodman comenzó la discusión alabando la solución propuesta en el documento de Moulton.
«Me encanta la propuesta de Stephanie», dijo Goodman. «Hace muchas recomendaciones de sentido común para aumentar el alcance del producto de hipoteca inversa, y no solo hace estas recomendaciones, sino que también mide el uso del mismo. Ella reconoce el hecho de que el programa de hipoteca inversa no es para todos, pero que hay dos usos específicos que son muy, muy comunes: HECM de pequeño dólar y HECM de hipoteca a plazo. Ambos tienen mucho sentido. Apoyo de todo corazón el documento.»
Desde la perspectiva académica y de la industria, Mayer se hizo eco en gran medida de los sentimientos de Goodman con respecto a la propuesta de Moulton, pero calificó que su propuesta tiene un enfoque particular en el mercado de ingresos bajos a moderados, un mercado que dice que tendría «dificultades para existir sin el gobierno».»
Mayer también describió que el Reino Unido tiene un mercado de hipotecas inversas que es de seis a siete veces mayor per cápita que el mercado de los Estados Unidos.
«La visión más importante en el Reino Unido creo que sería útil que entendiéramos que una hipoteca de tasa fija a 30 años o una hipoteca a largo plazo con pagos para alguien de 50 o 60 años, que van a pagar por otros 30 años sin un sistema de pensiones, no es claramente un producto apropiado para muchas personas», dijo Mayer. «Y los pone en una situación en la que están haciendo pagos en la jubilación con los que tendrán que luchar.»
Una forma de crear un producto que sirva a esas personas donde se realizan pagos por un período de tiempo antes de convertirse en una hipoteca inversa y eliminar la necesidad de pagos es algo que tiene mucho potencial en los Estados Unidos, y ese ser un factor impulsor en el Reino Unido podría servir como prueba de eso. Sin embargo, es probable que la logística requiera trabajo para servir en última instancia como una solución viable, dijo.
En cuanto a la solución propuesta por Davidoff, Goodman la llamó «increíblemente inteligente».»Mayer caracterizó la propuesta de Davidoff diciendo que su idea, en la práctica, está sucediendo a nivel de piscina en el lado de la etiqueta privada de la industria.
«Creo que la idea de la que está hablando Tom tiene mucho sentido, y es algo que las personas que buscan financiar estas cosas están haciendo hoy en día en alguna variación del enfoque», dijo Mayer.
‘Preguntas y respuestas increíblemente complejas
Introduciendo algunos comentarios en la discusión, el moderador Harris intervino diciendo que, en general, encuentra que los temas relacionados con las hipotecas inversas son «increíblemente complejos», comparándolos con sus estudios generales sobre asuntos fiscales en su puesto en la Escuela Kellogg.
«Las hipotecas inversas eliminan los impuestos de la complejidad», dijo Harris. «Tanto los detalles de préstamos particulares, como el funcionamiento de los programas, las reformas que han ocurrido. Este es un programa que se transforma ante nuestros ojos casi todos los años. Lo encuentro muy confuso, y eso es antes de que llegues a la economía. Este es un tema increíblemente complejo, así que tal vez deberíamos reconocerlo desde el principio.»
La complejidad fue un sello distintivo constante de la discusión continua, con Goodman planteando problemas relacionados con las restricciones a los planificadores financieros bajo la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) que prohíbe que los asesores financieros sean compensados si eligen recomendar una hipoteca inversa.
Moulton también discutió las complejidades que pueden surgir de los HECM originados antes de que se promulgaran varias reformas del programa, al tiempo que abordaba las opciones de productos para personas mayores que no penalizan a futuros prestatarios de hipotecas inversas. Abordar las preocupaciones fiscales relacionadas con el costo del programa para los contribuyentes fue una prioridad para los investigadores al tratar de pensar en sus propuestas presentadas. También discutió los desafíos relacionados con la caracterización de las ejecuciones hipotecarias inversas, ya que muchos de los préstamos terminan naturalmente en ejecuciones hipotecarias que no resultan en desplazamientos reales, ya que una ejecución hipotecaria ocurre principalmente cuando un prestatario de hipoteca inversa muere o abandona la casa.
La mesa redonda principal fue seguida de un período de preguntas& A. La primera pregunta se enmarcó en torno al tema de la complejidad, con un miembro de la audiencia describiendo no solo una «asimetría de información, sino una asimetría de la cognición» que hace que las personas mayores sean particularmente vulnerables a no comprender el producto de la hipoteca inversa. Moulton y Goodman estuvieron de acuerdo con la premisa de la pregunta, enfatizando que existe la necesidad de simplificar la oferta de productos, una idea que Goodman expresó el mes pasado cuando testificó ante el Subcomité de Vivienda, Desarrollo Comunitario y Seguros de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes.
La transcripción completa y el video del evento estarán disponibles a finales de esta semana en su página dedicada, según un portavoz de medios de la Institución Brookings.
