¿Qué sucede cuando se vende mi hipoteca? Qué hacer y qué no hacer

Cuando una compañía hipotecaria vende su préstamo

Los prestamistas e inversores compran y venden hipotecas todo el tiempo, generalmente sin ningún problema. Entonces, ¿cómo se evitan los contratiempos si esto ocurre?

1. Los prestamistas venden préstamos por muchas razones, pero los términos de su préstamo no cambian
2. Su prestamista actual debe notificarle el cambio con al menos 30 días de anticipación
3. Le indicará a dónde enviar sus pagos y con quién ponerse en contacto si tiene preguntas

Si recibe un aviso de un nuevo administrador sin notificación de su administrador actual, no envíe cualquier dinero. Póngase en contacto con su administrador actual. Así es como se evita el fraude.

Verifique su nueva tarifa (25 de marzo de 2021)

¿Qué sucede cuando se vende mi hipoteca?

Algunos compradores de vivienda se enfrentan a una gran sorpresa después del cierre. Se enteran de que su hipoteca fue vendida. Esto puede sonar alarmante. Pero en realidad es bastante común. Y no afectará la tasa de préstamo, los términos o la cantidad adeudada. Sin embargo, es natural preguntar: ¿Qué sucede cuando se vende mi hipoteca?

Relacionado: Evitar estafas de venta hipotecaria

Saber por qué y cómo ocurre esto puede calmar sus temores. Si bien algunos de los detalles son complejos, el resultado final es simple. Esto no debería afectarle financieramente. Simplemente tendrá que hacer su pago mensual a una empresa diferente.

Aprende la jerga

Es útil saber la diferencia entre los términos de uso común. Estos incluyen «originador», «prestamista», «propietario» y «administrador».»

El originador es la persona que le ayudó a solicitar el préstamo. Esta persona envió su solicitud al departamento de suscripción del prestamista. El prestamista (también conocido como el propietario) es una empresa que aprueba, financia y es propietaria del préstamo. El administrador es la empresa que administra el préstamo.

Relacionado: ¿Puede pagar su hipoteca con una tarjeta de crédito?

«El administrador recoge y procesa el pago del prestatario. Gestionará las comunicaciones con el prestatario. Pagará los impuestos y el seguro de los fideicomisos. Y calculará los montos de los pagos mensuales», dice la abogada Elizabeth A. Whitman.

Señala que, en algunos casos, el administrador es el prestamista. O puede contratar a una compañía separada para administrar el préstamo.

Por qué los prestamistas venden o transfieren hipotecas

Keith Baker, coordinador del Programa de Banca Hipotecaria y profesor de North Lake College, dice que alrededor de siete de 10 préstamos hipotecarios cambian de manos. Agrega que, cuando un préstamo hipotecario se cierra y se financia, el prestamista tiene cuatro opciones:

1. Mantener la hipoteca en su cartera de préstamos
2. Transferir el servicio a otro administrador
3. Vender el préstamo a otra empresa o inversor
4. Tanto transferir el servicio como vender el préstamo

Los compradores del préstamo en el mercado secundario pueden incluir a Freddie Mac, Fannie Mae y Ginnie Mae. También pueden incluir compañías de seguros, REIT hipotecarios (fideicomisos de inversión en bienes raíces), el mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) o firmas de corretaje de Wall Street.

Relacionado: ¿Cuánto ganan los prestamistas hipotecarios con su préstamo?

» Los prestamistas a menudo venden sus hipotecas para reemplazar los fondos utilizados para hacer el préstamo. Esto les permite hacer préstamos adicionales a los compradores de vivienda», dice Baker. «También reduce su exposición al riesgo, incluida la asimetría de activos y pasivos.»

Se produce un desajuste entre activos y pasivos cuando, por ejemplo, el prestamista posee una gran cantidad de deuda a largo plazo (hipotecas a 30 años), pero retiene depósitos a corto plazo (CDS a 5 años, por ejemplo). Puede vender algunos préstamos a 30 años y comprar préstamos a 5 años para equilibrarse.

Vender su hipoteca le permite a su prestamista «recibir un pago en efectivo por adelantado en lugar de esperar a que usted realice los pagos», dice Whitman. «Mejora su liquidez.»

¿Qué esperar como prestatario

Las buenas noticias? Una transferencia o venta de su préstamo hipotecario no debería afectarle.

» Un prestamista no puede cambiar los términos, el saldo o la tasa de interés del préstamo de los establecidos en los documentos que firmó originalmente. El monto del pago tampoco debe cambiar. Y no debería tener ningún impacto en su puntaje de crédito», dice Whitman.

Si su préstamo recibe un nuevo administrador, » Es posible que experimente un enfoque diferente para el servicio del préstamo. Pero no debería aumentar sus obligaciones», agrega.

Qué hacer si tiene un nuevo administrador

Diga que su préstamo se vende pero el administrador permanece igual. Si es así, normalmente no se le notificará. Continuará haciendo los mismos pagos a la misma fuente.

«A veces, un préstamo hipotecario se puede vender varias veces sin el conocimiento del prestatario si el administrador no cambia con la venta», dice Whitman.

Si su préstamo se vende o transfiere y el administrador cambia, esto es lo que debe esperar y hacer:

• Espere recibir dos avisos. Uno vendrá de su administrador actual. El otro vendrá de su nuevo administrador. «Por lo general, el administrador actual de un prestatario debe notificarles no menos de 15 días antes de la fecha efectiva de la transferencia», dice Baker.
• Revise cuidadosamente su aviso de transferencia de servicio. Debe incluir::
  • Nombre y dirección del nuevo administrador
  • Cuando el administrador actual dejará de aceptar sus pagos
  • La fecha en que el nuevo administrador comenzará a aceptar sus pagos
  • La fecha en que el primer pago de la hipoteca se debe al nuevo administrador
  • Números de teléfono del administrador hipotecario actual y nuevo
  • puede continuar con cualquier seguro opcional, como el seguro de vida de crédito o por discapacidad, qué medidas debe tomar para mantener la cobertura y si los términos del seguro cambiarán
  • Una declaración de que la transferencia no afectará a términos o condiciones de su hipoteca, excepto aquellos directamente relacionados con el servicio del préstamo. «Por ejemplo, supongamos que su contrato establece que se le permitió pagar impuestos a la propiedad y primas de seguros por su cuenta. El nuevo administrador no puede exigirle que establezca una cuenta de garantía bloqueada», dice Baker.
  • Una declaración que explique sus derechos y qué hacer si tiene una pregunta o queja sobre el servicio de su préstamo.

Relacionado: Cómo evitar tener una cuenta de depósito en garantía (incautación)

Prepárese para enviar su pago a la dirección del nuevo administrador. Afortunadamente, hay un período de gracia de 60 días después de la transferencia, agrega Baker. Durante este tiempo, no se le puede cobrar un cargo por retraso si envía por error su pago al administrador anterior.

Qué hacer si tiene un nuevo prestamista

Si su préstamo se vende a un nuevo prestamista:

• Espere recibir un aviso por separado del nuevo prestamista. Esto se debe a usted dentro de los 30 días posteriores a que ellos tomen la propiedad del préstamo.
• Revise el aviso cuidadosamente. Baker dice que este aviso debe incluir:
  • El nombre, la dirección y el número de teléfono del nuevo propietario del préstamo
  • La fecha en que el nuevo propietario toma posesión del préstamo
  • La persona que recibe notificaciones legales y puede resolver problemas sobre los pagos del préstamo
  • Donde se registra la transferencia de propiedad.

Relacionado: ¿Cuándo puedo cancelar el seguro hipotecario? ¿Al 80% o al 78% del valor del préstamo?

» Su nuevo prestamista debe presentar documentos con los registros de bienes raíces de su condado. Esto reflejará la venta del préstamo», señala Whitman.

Otras cosas que hacer y no hacer

Además, Whitman sugiere estos pasos:

• Si sus pagos se retiran automáticamente de su cuenta bancaria, confirme que esos pagos automáticos continuarán. Y si no, pida la documentación necesaria para inscribirse en ese servicio con el nuevo prestamista/administrador.
• Si envía pagos automáticamente desde su cuenta bancaria (en lugar de que el prestamista los retire), actualice la información de pago. Preste mucha atención a la fecha de vigencia de la transferencia de préstamo / servicio.
• Si envía cheques de pago por correo, verifique la nueva dirección y el nuevo número de cuenta para el préstamo con el nuevo prestamista/administrador.
• Una o dos semanas después del primer pago al nuevo prestamista / administrador, comuníquese con él para confirmar que recibió su pago. Hay un período de gracia para los pagos mal dirigidos. Por lo tanto, aproveche ese tiempo para asegurarse de que sus pagos funcionen de nuevo.
• Nunca envíe pagos a un nuevo administrador / dirección hasta que haya recibido un aviso de transferencia/venta.
• En caso de duda, confirme que la transferencia/venta es legítima. Si recibió un aviso de transferencia/venta de un nuevo administrador, pero no el actual, comuníquese con este último. «No es inaudito que los estafadores les digan a los prestatarios que redireccionen los pagos de los préstamos», dice Whitman.
• No luche contra la transferencia o venta del préstamo. No hay manera de que un prestatario pueda evitar que esto suceda una vez que el préstamo está activo.
• Si necesita un préstamo futuro, puede elegir un prestamista que retenga sus propios préstamos. «Solo los bancos locales más pequeños suelen tener este modelo de negocio», señala Whitman.

Cuando busque un préstamo futuro, lea la declaración de divulgación de servicio hipotecario que el prestamista debe proporcionar. «Esto revela si el prestamista tiene la intención de reparar el préstamo o transferirlo a otro prestamista», dice Baker.

Verifique su nueva tarifa (25 de marzo de 2021)