Por Richard Lawson
Coastar News
n un día de invierno inusualmente cálido en Memphis, Tennessee, decenas de personas molían alrededor de una gigantesca tienda y centro de distribución de Sears convertida en un pueblo vertical urbano.
Pasando por las paredes cubiertas de arte, se detienen en la pequeña tienda de comestibles o comen algo en uno de los varios restaurantes antes de regresar a casa desde una de las oficinas del edificio.
Otros acuden a citas con el dentista o el médico o a una clase de arte. Los estudiantes de la escuela secundaria chárter se reúnen con sus amigos después de la última campana del día, algunos de los cuales eventualmente se dirigirán a los apartamentos donde viven sus familias.
Le dan vida al niño de 93 años reconstruido, 1.edificio de 5 millones de pies cuadrados llamado Crosstown Concourse a pocos kilómetros del centro de Memphis, una ciudad a lo largo del río Mississippi conocida por la música blues, Elvis Presley y FedEx. Centrado en las artes, la salud y la educación, el pueblo es parte de una tendencia cada vez más fuerte en todo el país para dar a los edificios urbanos antiguos una vida nueva y diferente.
Pero no fue fácil. Crosstown Concourse tardó siete años desde el concepto hasta la finalización con un equipo de desarrollo único que incluía un profesor de historia del arte, un artista y el nieto del fundador de Holiday Inn, Kemmons Wilson.
Juntaron 2 210 millones de 30 fuentes de financiamiento diferentes para transformar el edificio de nuevo en el ancla económica que había sido durante décadas en el vecindario y en la ciudad.
The Curb Market es la tienda de comestibles para residentes de Crosstown Concourse. (Richard Lawson/coprotagonista)
En términos de complejidad,» esto estaba fuera de serie», dijo Jim Howard, CEO de Dudley Ventures, una firma con sede en Phoenix especializada en créditos fiscales federales y parte de la combinación de fondos de Crosstown Concourse.
Crosstown, llamado así por las vías de tranvía que se cruzan cuando existían en el vecindario de midtown Memphis, sufrió a raíz de que Sears cerrara la operación en 1993. Los bienes raíces alrededor de la tienda se vaciaron con el tiempo para deprimir el área.
» Era un peso bastante pesado alrededor del tobillo de la comunidad circundante», dijo Todd Richardson, cofundador de Crosstown Concourse que se había tomado un permiso de ausencia de la enseñanza de historia del arte en la Universidad de Memphis mientras preparaba el acuerdo. «Tuvo un enorme impacto negativo en el valor de las propiedades.»
Hoy en día, unas 1.500 personas trabajan en el edificio y aproximadamente 3.000 personas van y vienen del edificio cada día.
Queda poco espacio comercial para alquilar y los 265 apartamentos de ingresos mixtos en los pisos superiores están llenos.
El arte público saluda a los pacientes que ingresan a la Salud de la Iglesia en la planta baja de Crosstown Concourse. (Richard Lawson/coprotagonista)
Los inquilinos de la oficina incluyen la organización de recaudación de fondos del Hospital de Investigación Infantil St. Jude, llamada American Lebanese Syrian Association Charities; Church Health, un proveedor de atención médica para aquellos que no tienen seguro; Methodist Le Bonheur Healthcare; y NexAir, un distribuidor de gases y suministros de soldadura.
Los inquilinos de educación incluyen Memphis Teacher Residency, un programa de preparación para maestros de cuatro años basado en la fe; un campus satélite para la Universidad Christian Brothers; y Crosstown High School, una escuela chárter donde el aprendizaje se realiza a través de proyectos dirigidos por estudiantes.
Hay una mezcla de inquilinos minoristas, como una tienda de comestibles, una ubicación de FedEx, una tienda AT&T, una barra de uñas y una cooperativa de crédito. Esos se espolvorean entre numerosas opciones de comida. Para hacer ejercicio, un YMCA tiene espacio en el edificio.
Richardson vive en el edificio con su familia. Su hija asiste a la escuela secundaria. Su oficina está en el segundo piso.
Dijo que a veces se da cuenta de que pasan tres o cuatro días sin salir del edificio y piensa: «Tengo que salir del edificio.»
Big Memphis Employer
Sears se había expandido por todo el país en la década de 1920 con grandes centros de distribución de catálogos que incluían tiendas minoristas.
La empresa buscó crear una red que llegara mejor a las zonas rurales con mayor rapidez. Su operación de Memphis sirvió a Tennessee y los estados circundantes.
Esencialmente, era Amazon antes de Internet. Al igual que Sears, el minorista con sede en Seattle ha estado arrendando y construyendo grandes centros de distribución en todo el país para expandir su red y acercarse a los clientes y acelerar los tiempos de entrega a tan solo un día. En lugar del famoso catálogo de Sears de hace 100 años, en estos días la gente hace pedidos desde casa para entrega a domicilio a través del sitio web minorista de Amazon.
Coincidentemente, Amazon anunció recientemente un importante centro de distribución a unas 10 millas al noreste de Crosstown Concourse en el vecindario de Raleigh. Se espera que el nivel del suelo del centro de distribución de Amazon mida 865,000 pies cuadrados, pero los entrepisos en el edificio elevarán el espacio total a aproximadamente 2.1 millones de pies cuadrados.
Cuando se abra a finales de este año, Amazon dijo que 1,000 personas trabajarán allí.
Es el mismo número de empleados que tenía Sears en su primer día en 1927 cuando abrió la primera parte, un edificio de 650,000 pies cuadrados construido en 180 días. Sears construyó adiciones a lo largo de los años para más del doble de ese espacio.
Pero Sears comenzó un lento declive cuando los hábitos de compra de los consumidores comenzaron a cambiar y, finalmente, Sears desocupó el edificio en 1993.
A diferencia del diseño utilitario de Amazon para centros de distribución, Sears dejó un edificio diseñado en estilo art déco con una gran torre que sirve como pieza central.
Lo viejo es nuevo
Sears construyó edificios similares en lugares como Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Ángeles, Boston, Atlanta y Seattle. Y muchos se han reconvertido en nuevos usos.
El minorista de café Starbucks trasladó su sede a la antigua Sears en Seattle. El desarrollador Jamestown, con sede en Atlanta, remodeló el edificio de Atlanta para convertirlo en Ponce City Market. Ese antiguo edificio de Sears compartía el mismo arquitecto original que la estructura de Memphis. En Houston, el trabajo comenzó el año pasado para transformar un antiguo Sears art deco en el 4201 de Main St. en un centro de innovación.
Pero esos no son los únicos proyectos de reutilización adaptativa en todo el país. Millones de pies cuadrados más de edificios históricos han sido reutilizados y aún más podrían ser reconstruidos.
» El mercado está abrazando el espacio antiguo con un nuevo fervor», dijo Ed McMahon, investigador principal del Urban Land Institute, con sede en Washington, D. C.
Ponce City Market mezcla la nueva construcción con la conversión de un antiguo edificio de Sears en Atlanta. (Coprotagonista)
McMahon dijo que a los negocios creativos les gusta el espacio que se siente más auténtico que nuevo, y que los edificios antiguos tienden a tener grandes planos de planta que permiten reconfigurar el espacio fácilmente. La remodelación de Chicago 600 millones de la Antigua Oficina Principal de Correos de Chicago, que ha estado vacante durante mucho tiempo, es un ejemplo, dijo.
La cadena de farmacias Walgreens firmó un contrato de arrendamiento para que su sede se ubicara en la remodelación de uso mixto de 2,8 millones de pies cuadrados. Uber, una compañía de transporte con sede en San Francisco, firmó un contrato de arrendamiento de 450,000 pies cuadrados para un centro importante en Chicago.
En otro ejemplo, los desarrolladores convirtieron una parte de un antiguo hospital psiquiátrico de Buffalo, Nueva York, que abrió sus puertas en 1872 en el Centro de Conferencias del Hotel Henry Urban Resort. McMahon dijo que la propiedad había sido el «elefante blanco más grande de Nueva York».»Hay edificios en el sitio para ser restaurados.
Ford Motor Co. está rehabilitando la antigua Estación Central de Michigan que abrió en 1913 en Detroit para un centro de investigación.
Medir cuánto inventario existe es un desafío, dijo K. C. Conway, economista jefe del Instituto CCIM, una organización que ofrece cursos y certificación para corredores de ventas de inversión en bienes raíces comerciales.
«Muchas de estas ofertas se clasifican como nuevas», lo que arroja los números, dijo Conway. Dijo que la reutilización adaptativa representa alrededor del 5% al 7% de todo el desarrollo inmobiliario.
Muchas de las propiedades históricas se encuentran en centros urbanos, donde la disponibilidad de terrenos abiertos es limitada y los costos de los terrenos han aumentado como resultado. Esto ha ayudado a estimular el interés entre los desarrolladores en la reutilización adaptativa no solo de edificios históricos, sino también de edificios vacíos y obsoletos.
Conway dijo que la reutilización adaptativa generalmente cuesta entre un 15% y un 20% menos que la construcción nueva y puede ser más rápida de completar. Por ejemplo, en el lugar ya existen sistemas de apoyo, como agua y alcantarillado y electricidad.
Los inquilinos de estos edificios tienden a quedarse más tiempo que en un espacio nuevo y gastan más en mejorar el espacio, dijo, y agregó que» han tomado una decisión muy concienzuda » para entrar en el espacio.
Los proyectos también ayudan con la construcción ecológica y sostenible, especialmente cuando se trata de obtener la certificación LEED.
» Debido a toda la actividad climática, rehabilitar un edificio existente lo pone muy por delante en la reducción de su huella de carbono», dijo McMahon.
Proyecto desafiante
En la apertura de un documental realizado en Crosstown Concourse, Lafayette Draper, un ex empleado de Sears Crosstown, sentado en el edificio antes de la rehabilitación, dijo que quería ver que el edificio regresara, que le haría mucho bien a la comunidad.
«Es una buena estructura», dijo. «Es robusto. Claro que lo es. Podrías poner cualquier cosa aquí.»
Pero se necesitó un esfuerzo hercúleo para avanzar y obtener la financiación. Grandes proyectos históricos como este son extraordinariamente difíciles de hacer, principalmente debido a la complejidad en la financiación del acuerdo, según Conway.
Crosstown Concourse demostró eso y más. Conway lo vio de primera mano. Antes de convertirse en economista jefe de CCIM, trabajó en el financiamiento como vicepresidente sénior de gestión de riesgos de crédito en SunTrust Bank, con sede en Atlanta, ahora llamado Truist Bank y con sede en Charlotte, Carolina del Norte.
«Realmente tienes que tener un peso pesado local» que tenga una mente filantrópica para realizar proyectos de reurbanización tan grandes, dijo Conway.
Dijo que la naturaleza riesgosa los convierte en un desafío para la suscripción necesaria para financiar acuerdos. Las compañías de seguros de vida y otros inversores institucionales generalmente se han alejado de ellos como resultado, dijo Conway.
Hay cuatro atrios en la explanada de Crosstown creados mediante la eliminación de partes del viejo piso de concreto. (Richard Lawson/coprotagonista)
Con el antiguo edificio Sears en Memphis, Staley Cates, vicepresidente de Southeastern Capital Management, con sede en Memphis, lo compró en 2007 por $3.5 millones con una misión filantrópica en mente.
Un par de años más tarde, Richardson y un artista local, Christopher Miner, formaron Crosstown Arts, una organización sin fines de lucro con el objetivo de crear un centro de arte contemporáneo en el antiguo Sears.
Completaron un estudio de viabilidad a finales de 2010. La gente estaba escéptica de que pudiera suceder, dado que el país estaba saliendo de la Gran Recesión, dijo Richardson. De hecho, el destacado desarrollador local Henry Turley le dijo a Cates que su mejor opción era derribar el edificio y comenzar de nuevo.
Los desarrollos destacados de Turley incluyen Harbor Town, un nuevo desarrollo urbano en Mud Island frente a uptown Memphis, y la remodelación de la Bolsa de Algodón construida en el centro de la ciudad en 1925.
Pero Richardson y Miner avanzaron. Comenzaron con la construcción de apoyo comunitario al tener con frecuencia espectáculos de arte y actuaciones musicales fuera y dentro del edificio.
McLean Wilson, nieto del fundador de Holiday Inn, Kemmons Wilson, se unió a Richardson y Miner para ayudar a que el desarrollo y el dinero se desarrollaran. En 2007, Wilson regresó a su hogar en Memphis y se unió al negocio familiar, que se había diversificado más allá de los hoteles en restaurantes, compañías de tecnología y una cervecería.
Tony Bologna, un arquitecto y consultor local que había sido director de desarrollo de Turley para Harbor Town y otros proyectos, se unió al equipo de desarrollo junto con la firma de arquitectura con sede en Memphis, LRK y Dialog, una firma de arquitectura con sede en Vancouver.
Tirando de la financiación
Finalmente, los inquilinos, como las compañías de atención médica, firmaron, pero también eran escépticos, dijo Richardson. La prelanzamiento les ayudó a atraer lentamente diferentes fuentes de financiación.
La ciudad de Memphis aprobó una inversión de 1 15 millones en el proyecto. SunTrust lideró el abastecimiento de 80,5 millones de dólares, incluidos otros siete bancos.
SunTrust Community Capital, un brazo del banco que se ocupa de los créditos fiscales, manejó la transacción que trajo $56 millones en créditos fiscales para nuevos mercados, un programa federal que se enfoca en áreas de bajos ingresos que brinda a los inversionistas una oportunidad en impuestos sobre la renta. Dudley Ventures y otras cuatro empresas se incluyeron en esos 56 millones de dólares.
Goldman Sachs, con sede en la ciudad de Nueva York, invirtió 3 36.5 millones en créditos fiscales históricos para el proyecto.
Una vez que obtuvieron todos los compromisos, se enfrentaron a una fecha límite de diciembre. 31 de diciembre de 2014, para cerrar toda la financiación. Si no cumplían el plazo, una gran parte de la financiación expiraría. Trabajaron hasta bien entrado el mes.
Una escalera de acero de color rojo brillante te lleva a un segundo piso dentro de la explanada de Crosstown. (Richard Lawson/coprotagonista)
Basta con decir que hubo muchos abogados y banqueros involucrados. El cofundador Richardson dijo que él y Wilson tuvieron una conferencia telefónica semanal con 55 personas, en su mayoría abogados, en los seis meses previos al cierre.
Un cambio en un documento ondulado a través de todo. «No había nada fácil en unirlo», dijo Howard de Dudley Ventures.
Conway dijo que la ciudad de Memphis decidió al final del proceso que quería poseer el suelo debajo del edificio. Eso requirió un cambio importante para crear un arrendamiento de terreno, que no fue una tarea fácil.
Todo se hizo con poco tiempo. Los desarrolladores comenzaron a construir en febrero. el 21 de diciembre de 2015, el mismo día en que Sears comenzó a construir el edificio original en 1927. La construcción finalizó en agosto de 2017.
Elaine Parker, gerente de propiedades en el sitio de Cushman & Wakefield / Asesores comerciales, dijo que 40 inquilinos se mudaron al edificio aproximadamente a la misma hora ese mes. «Fue realmente salvaje por aquí en agosto de 2017», dijo Parker.
El impacto de Crosstown Concourse se ha sentido. Las propiedades cercanas están viendo una nueva vida porque la remodelación y las Artes del cruce llegan directamente al vecindario circundante, según Nash Hassen, propietario de Grandpoint Realty.
Hassen representó un edificio comercial a pocos pasos de distancia que Crosstown Arts alquiló, gastó dinero en mejoras para inquilinos y subarrendó a Black Lodge, una popular tienda de videos independiente con una biblioteca de películas de más de 30,000 títulos. Vende membresías mensuales por $10 y también tiene un lugar para eventos.
Las grandes ganancias también han llegado en el lado residencial. Hassen dijo que los hogares que se podría comprar por $20,000 a $25,000 antes de la reurbanización ahora se venden por $100,000 a $150,000.
«Recuerdo cuando la gente no podía regalar una casa en esa área», dijo Hassen.
