Éviter le piège de l'auto-location

Éditeur: Anthony S. Bakale, CPA, MT

Naviguer dans les règles de perte d’activité passive peut parfois être une tâche ardue. De nombreux contribuables ne comprennent pas vraiment les règles ou l’impact potentiel qu’elles peuvent avoir sur les transactions et les investissements. Il y a des nuances qui, si elles ne sont pas abordées à l’avance, peuvent avoir des répercussions fiscales négatives importantes.

L’une de ces nuances est le traitement des auto-locations en vertu des règles de perte d’activité passive. De nombreux praticiens connaissent les règles de l’auto-location, mais il existe une situation qui peut créer une limitation involontaire. Cet article donne un aperçu général des règles d’activité passive et de la disposition d’auto-location et traite des conséquences d’une vente d’une société exploitante lorsque le bien auto-loué est conservé.

La plupart des entreprises du marché intermédiaire sont des entreprises familiales étroitement détenues et ont des actionnaires / propriétaires avec des degrés divers d’implication dans l’entreprise. Les pertes de flux, les transactions entre actionnaires et la vente de la société ne sont que quelques-unes des raisons pour lesquelles les praticiens conseillant de telles sociétés doivent être parfaitement conscients des règles sur les pertes d’activité passives en vertu de l’article 469, de leurs limites et des possibilités de planification.

L’article 469 prévoit qu’une perte d’activité passive ou un crédit d’activité passive ne peut être autorisé que dans la mesure du revenu passif. Cela semble assez basique, mais considérez un instant les problèmes potentiels auxquels un contribuable peut être confronté. Quelles questions doivent être répondues? Que doit-il se passer pour que la transaction soit traitée de la manière la plus avantageuse?

Qu’est-ce qu’une Activité Passive ?
Que se passe-t-il dans une situation d’auto-location?
Piège 1 – Pertes piégées
Piège 2 – Vente d’une Société Prenante d’exploitation avec des biens immobiliers conservés
Conclusion
Notes d’édition

Qu’est-ce qu’une Activité Passive ?

L’alinéa 469c) prévoit qu’une activité passive est toute activité qui implique la conduite d’un commerce ou d’une entreprise auquel le contribuable ne participe pas de manière significative. L’article 469(c)(2) stipule que l’activité passive comprend toute activité de location.

La participation matérielle n’est pas clairement définie dans le Code. Sec. L’alinéa 469h)(1) prévoit qu’un contribuable n’est considéré comme participant substantiellement à une activité que s’il participe aux activités de l’activité de façon régulière, continue et substantielle. Il s’agit d’une détermination des faits et des circonstances, mais il existe des règlements temporaires qui fournissent des directives beaucoup plus détaillées pour déterminer clairement la participation matérielle.

La participation du contribuable doit répondre à certaines normes. Les activités qui ne sont pas habituellement effectuées par un propriétaire ou les activités d’un investisseur ne sont pas admissibles. L’activité du contribuable doit être celle d’un propriétaire actif directement impliqué dans la gestion quotidienne de l’activité.

Que se passe-t-il dans une situation d’auto-location?

De nombreux contribuables qui possèdent une société d’exploitation possèdent également des biens immobiliers qui les accompagnent. Le bâtiment et le terrain peuvent appartenir à une entité distincte pour diverses raisons. Si les opérations et les biens immobiliers sont dans des entités distinctes, comment le revenu ou la perte de flux est-il traité en vertu des règles sur la perte d’activité passive? Si la société d’exploitation est une entité à laquelle l’actionnaire participe activement au quotidien, dans la plupart des cas, l’actionnaire serait considéré comme participant de manière significative à cette activité. La règle générale est que l’immobilier locatif est une activité passive. Il existe une exception pour certains professionnels de l’immobilier; une autre est la règle de l’auto-location. Le simple fait d’avoir les deux activités dans des entités distinctes entraîne-t-il un traitement différent en vertu de l’article 469 que de posséder les biens immobiliers dans une entité?

La réponse est oui. Temp. Regs. Section 1.469-2T(f)(6) couvre le traitement des transactions d’auto-location. Il prévoit qu’un montant du revenu brut d’activité locative du contribuable pour l’année d’imposition provenant d’un bien égal au revenu net d’activité locative pour l’année provenant de ce bien est considéré comme ne provenant pas d’une activité passive si le bien est :

1. Loué pour une utilisation dans une activité commerciale ou commerciale à laquelle le contribuable participe de manière significative pour l’année d’imposition; et

2. N’est pas décrit dans Temp. Regs. Article 1.469-2T(f)(5), qui couvre les biens loués dans le cadre d’une activité de développement.

Ce qui serait habituellement considéré comme un revenu provenant d’une activité passive est traité comme un revenu non passif parce que le propriétaire participe matériellement à l’entité preneuse en exploitation. Cette règle semble placer les contribuables qui placent les biens immobiliers utilisés dans leur métier ou leur entreprise dans une entité distincte sur un pied d’égalité avec les contribuables qui conservent les biens immobiliers dans la même entité que les opérations commerciales. Étant donné que le revenu (ou la perte) des activités commerciales serait non passible, il semble justifié que le revenu « siphonné » à l’activité immobilière devrait également être non passible. Toutefois, cette disposition ne couvre pas les pertes pouvant résulter de l’activité de location. En vertu de la règle de l’auto-location, les pertes locatives sont toujours considérées comme des pertes passives déductibles uniquement dans la mesure du revenu passif, tandis que le revenu est traité comme un « revenu actif » (Carlos, 123 TC 275 (2004)).

Piège 1 – Pertes piégées

Les contribuables doivent faire très attention lorsqu’ils utilisent une transaction de location automatique. Supposons que le contribuable a une perte sur la location de biens à une entreprise à laquelle il participe matériellement. Cette perte est assujettie aux règles sur les pertes passives, de sorte qu’en l’absence de tout autre revenu passif de l’année en cours, la perte ne sera pas déductible, mais suspendue et reportée à des années d’imposition futures. C’est le cas même si le contribuable peut avoir des revenus de l’activité à laquelle il loue le bien. Au cours de l’année suivante, si le contribuable a un revenu locatif net du bien loué à l’activité liée à laquelle il participe matériellement, le revenu est considéré comme un revenu actif.

Ce revenu actif peut être compensé par les pertes passives suspendues de l’activité; cependant, il ne peut pas être compensé par les pertes passives d’autres activités. Si le contribuable avait l’intention de mettre à l’abri une partie de son revenu au moyen d’un arrangement d’auto-location avec des pertes provenant d’autres activités passives, il est tombé dans le piège de l’auto-location. De plus, si le contribuable avait l’intention d’utiliser les pertes générées par l’activité locative pour compenser les revenus provenant des activités de l’entreprise exploitée activement, il est de nouveau tombé dans le piège de l’auto-location.

Dans le second cas, la solution la plus simple serait de combiner l’activité de location avec l’activité d’exploitation soit par une fusion juridique effective, soit en faisant le choix de regrouper les activités. Le contribuable ne peut faire le choix de regrouper les activités que dans l’année initiale où il déclare les activités. Ce choix nécessite de joindre une déclaration officielle au rapport.

Une fusion légale peut être réalisée sous différentes formes et à différents moments, chacune avec ses propres ramifications fiscales, qui ne relèvent pas du champ d’application du poste.

Piège 2 – Vente d’une Société Prenante d’exploitation avec des biens immobiliers conservés

Un contribuable peut-il éviter le piège de l’auto-location après la vente de la société prenante d’exploitation? Il est assez courant pour une entreprise du marché intermédiaire de vendre l’entreprise en exploitation (ou les actifs de l’entreprise) mais de conserver les biens immobiliers associés à cette entreprise. Après la vente, le vendeur continuera de louer la propriété à l’acheteur exploitant l’entreprise désormais indépendante.

En règle générale, dans le cadre de la transaction globale, le vendeur renégociera le bail du bien immobilier, s’il était précédemment détenu en dehors de l’entité d’exploitation, ou conclura un bail, s’il était précédemment détenu dans le cadre de l’activité d’exploitation, avec le nouvel acheteur. Le nouveau bail, que le vendeur négocie sans lien de dépendance, générera généralement des flux de trésorerie positifs pour le vendeur et un revenu locatif net. Souvent, le vendeur (et ses conseillers) pensent que ces revenus (provenant d’une activité de location avec un tiers indépendant) créeront des revenus passifs qui peuvent être protégés par d’autres pertes passives que le vendeur a ou a l’intention de générer dans les années suivant la vente.

La règle d’auto-location décrite ci-dessus stipule que si le contribuable participe matériellement à une activité, le revenu locatif net généré par la location d’un bien à l’activité sera traité comme un revenu non passif (actif). Le contribuable dans ce cas n’est plus impliqué dans l’entreprise; cependant, en vertu des règles de participation matérielle décrites ci—dessus – en particulier, Temp. Regs. Article 1.469-5T(a)(5) – si le contribuable a participé de manière importante à une activité pendant 5 des 10 dernières années d’imposition, il est alors considéré comme ayant participé de manière importante à l’année en cours. Ainsi, lorsque l’entreprise en exploitation demeure une » activité distincte » entre les mains de l’acheteur, le contribuable continuera d’être un participant important à l’activité après sa vente en vertu de la règle des 5 ans sur 10 jusqu’à l’expiration de cette période. Il est important de se rappeler qu’en vertu des règles d’activité passive, pour être considérée comme une activité distincte, l’entreprise en exploitation n’a pas besoin d’être une entité distincte.

Étant donné que le contribuable envisageait de mettre son revenu de location à l’abri d’autres pertes passives, le contribuable est à nouveau tombé dans le piège de l’auto-location. Les autres pertes passives que le contribuable a ou générera seront inutilisables par rapport aux revenus locatifs pendant une période d’au moins cinq ans à compter de la date de vente. Si le bien immobilier est vendu pendant cette période, tout gain sur la vente sera également considéré comme un revenu de propriété auto-louée et donc actif.

Conclusion

Les transactions qui peuvent être soumises aux règles sur les pertes passives doivent être examinées attentivement. Souvent, ce qui semble être une question simple se heurte à des exceptions qui peuvent nuire à une bonne planification fiscale. Les fiscalistes devraient prendre conscience des nombreuses exceptions aux règles générales prévues à l’article 469 et des possibilités potentielles de les planifier ou d’en faire un usage avantageux. Le piège de l’auto-location n’est qu’un exemple des nombreuses exceptions à ces règles enfouies dans les règlements et les règlements temporaires. Une analyse minutieuse peut souvent éviter des erreurs coûteuses.