Groupe de réflexion de recherche américain la Brookings Institution a organisé un événement à Washington, D.C. lundi matin, qui comprenait une vaste table ronde sur les hypothèques inversées en Amérique et dans le monde. L’événement comprenait également la présentation de deux documents de recherche, le diagnostic des problèmes et la prescription de solutions potentielles aux vents contraires auxquels sont confrontés les produits hypothécaires inversés sur le marché.
L’événement, intitulé « Prêts hypothécaires inversés: Promesse, problèmes et propositions pour un meilleur marché », a eu lieu en collaboration avec la Kellogg School of Management basée à l’Université Northwestern à Evanston, dans l’Illinois. et faisait partie d’une plus grande série de réunions en cours organisées par Brookings consacrées à la réforme des politiques de retraite, menées à la fois par Brookings et la Kellogg school de Northwestern.
L’événement s’est terminé par un discours liminaire de Debra Whitman, vice-présidente exécutive et directrice des politiques publiques à l’AARP. Tout en discutant principalement des problèmes actuels auxquels sont confrontés les Américains plus âgés en termes de difficultés liées à une épargne adéquate pour la retraite, Whitman a fourni un contexte pour la position de l’AARP sur les produits hypothécaires inversés en général.
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» À l’AARP, nous ne voyons pas l’équité immobilière ou les prêts hypothécaires inversés comme une solution majeure pour toutes les personnes au problème de la sécurité de la retraite « , a déclaré Whitman dans son discours d’ouverture. « À notre avis, même des prêts hypothécaires inversés transparents et bien conçus ne peuvent jouer qu’un rôle limité dans l’amélioration des perspectives financières de la majorité des gens. »
Citant la valeur médiane de l’avoir immobilier en 2016 de 145 000 $, Whitman a fait valoir qu’en dehors des grandes régions métropolitaines qui ont des valeurs foncières beaucoup plus élevées, la plupart des gens ne seront pas en mesure d’assurer la sécurité de la retraite pendant toute la durée de leur retraite de plus en plus longue en utilisant des produits d’avoir immobilier comme les prêts hypothécaires inversés, tout en déclarant que les saisies hypothécaires inversées sont « trop élevées. »Elle a cependant également déclaré que les hypothèques inversées peuvent fonctionner pour certaines personnes dans des situations spécifiques.
Nouveaux documents de recherche sur les prêts hypothécaires inversés
Le jour même de l’événement, les chercheurs ont présenté deux des trois documents de recherche récemment publiés sur le diagnostic des problèmes liés aux produits hypothécaires inversés, ainsi que des solutions possibles à des problèmes spécifiquement identifiés. La première présentatrice, Stephanie Moulton, de l’Université d’État de l’Ohio, a décrit que le faible taux d’utilisation des prêts hypothécaires inversés peut être amélioré en rationalisant les options de produits qui ciblent les segments de consommateurs présentant une demande démontrée d’emprunt immobilier.
» Le défi que Brookings nous a lancé est de savoir comment nous pouvons réformer les prêts hypothécaires inversés pour améliorer le marché « , a déclaré Moulton.
Étant donné que l’équité dans la maison est souvent une source primaire de richesse pour de nombreux ménages américains, l’équité dans la maison peut servir de source viable de revenu supplémentaire pour les personnes âgées du pays, a-t-elle déclaré. À cette fin, et dans un effort potentiel pour augmenter le taux d’utilisation des prêts hypothécaires inversés pour les Américains plus âgés, Moulton et son coauteur Donald Haurin (également de l’État de l’Ohio) ont formulé deux recommandations pour des offres supplémentaires de produits hypothécaires inversés.
Le premier concerne les prêts hypothécaires inversés à petits dollars, une option peu coûteuse qui peut cibler 6,1 millions de propriétaires pour qui la valeur nette d’une maison est un actif de retraite principal et qui peuvent bénéficier d’un accès à des liquidités à court terme. La seconde est la rationalisation des conversions hypothécaires à terme qui peut cibler plus de 3 millions de propriétaires plus âgés qui ont encore une hypothèque à terme, et pourrait améliorer considérablement l’abordabilité du logement grâce à l’élimination d’un paiement hypothécaire mensuel à terme, écrivent les auteurs.
Moulton et Haurin ont ajouté qu’il est nécessaire de rationaliser les réformes pour l’origine et le service des prêts hypothécaires inversés, ce qui peut réduire la probabilité qu’un prêt se termine par une forclusion. Les réformes proposées au départ comprennent une souscription fondée sur le risque qui tient compte des cotes de crédit et des montants des tirages des emprunteurs, tandis que les propositions de réforme au départ comprennent un service préventif et des mesures proactives de la part des prestataires et de la Federal Housing Administration (FHA) pour améliorer la valeur des biens en garantie pour les propriétés appartenant à des emprunteurs hypothécaires inversés.
Le deuxième document présenté est le professeur Thomas Davidoff de l’Université de la Colombie-Britannique, et propose que les prêts hypothécaires inversés puissent être rendus plus attrayants pour les emprunteurs et les prêteurs en augmentant les montants des prêts à l’origine pour acheter une rente viagère. La rente, soutient Davidoff, peut être utilisée pour rembourser le capital et les intérêts du prêt pendant que les emprunteurs peuvent rester chez eux. Cela peut servir à transférer les soldes de prêts depuis longtemps après l’origine – lorsque la maison est susceptible d’avoir une valeur inférieure au solde impayé – à des dates antérieures où la maison est plus susceptible d’avoir une valeur supérieure à ce que les emprunteurs doivent.
» Des exemples numériques montrent que les coûts pour les prêteurs à responsabilité limitée peuvent être considérablement réduits par ce lissage du solde du prêt au fil du temps « , écrit Davidoff. « Les prêteurs peuvent ainsi être en mesure de fournir plus d’argent aux emprunteurs à l’origine du prêt tout en offrant des frais et des taux d’intérêt plus bas. »
Table ronde
Les présentations ont été suivies d’une table ronde animée par Benjamin Harris de l’Université Northwestern, et comprenait Moulton et Davidoff, ainsi que le Dr Christopher Mayer de l’Université Columbia et de Longbridge Financial, ainsi que le Dr Laurie Goodman, vice-présidente de la politique de financement du logement à l’Urban Institute.
Goodman a commencé la discussion en saluant la solution proposée dans l’article de Moulton.
» J’adore la proposition de Stephanie « , a déclaré Goodman. « Elle fait beaucoup de recommandations de bon sens pour augmenter la portée du produit hypothécaire inversé, et non seulement elle fait ces recommandations, mais elle en évalue également l’utilisation. Elle reconnaît le fait que le programme de prêts hypothécaires inversés n’est pas pour tout le monde, mais qu’il y a deux utilisations spécifiques qui sont très, très courantes: les HECM à petits dollars et les HECM hypothécaires à terme. Les deux ont beaucoup de sens. J’approuve sans réserve le document. »
Du point de vue académique et industriel, Mayer a largement fait écho aux sentiments de Goodman concernant la proposition de Moulton, mais a qualifié que sa proposition se concentre particulièrement sur le marché des revenus faibles à modérés, un marché qui, selon lui, aurait « du mal à exister sans le gouvernement. »
Mayer a également décrit que le Royaume-Uni avait un marché hypothécaire inversé six à sept fois plus important par habitant que celui des États-Unis.
» L’aperçu majeur au Royaume-Uni. je pense qu’il serait utile que nous comprenions qu’une hypothèque à taux fixe de 30 ans ou à long terme avec des paiements pour une personne âgée de 50 ou 60 ans – qu’elle paiera encore 30 ans sans système de retraite – n’est pas clairement un produit approprié pour beaucoup de gens « , a déclaré Mayer. « Et cela les place dans une situation où ils effectuent des paiements à la retraite avec lesquels ils devront ensuite lutter. »
Une façon de créer un produit qui dessert les personnes où les paiements sont effectués pendant un certain temps avant de passer à une hypothèque inversée et d’éliminer le besoin de paiements est quelque chose qui a beaucoup de potentiel aux États-Unis, et cela pourrait servir de preuve au Royaume-Uni. Cependant, la logistique nécessitera probablement du travail pour servir finalement de solution viable, a-t-il déclaré.
Quant à la solution proposée par Davidoff, Goodman l’a qualifiée d' »incroyablement intelligente. »Mayer a caractérisé la proposition de Davidoff en disant que son idée, dans la pratique, se passe réellement au niveau de la piscine du côté des marques privées de l’industrie.
» Je pense que l’idée dont parle Tom a beaucoup de sens, et c’est quelque chose que les gens qui envisagent de financer ces choses font aujourd’hui dans une variante de l’approche « , a déclaré Mayer.
‘ Incroyablement complexe, « questions et réponses
Injectant quelques commentaires dans la discussion, le modérateur Harris a interjeté qu’en général, il trouve que les sujets relatifs aux hypothèques inversées sont « incroyablement complexes », les comparant à ses études générales sur les questions fiscales dans son poste à la Kellogg School.
» Les hypothèques inversées font exploser les impôts sur la complexité « , a déclaré Harris. « À la fois les détails des prêts particuliers, le fonctionnement des programmes, les réformes qui se sont produites. C’est un programme qui se transforme sous nos yeux presque chaque année. Je trouve cela très déroutant, et c’est avant même d’arriver à l’économie. C’est une question incroyablement complexe, alors peut-être devrions-nous le reconnaître dès le départ. »
La complexité était une caractéristique constante de la discussion continue, Goodman soulevant des questions liées aux restrictions imposées aux planificateurs financiers en vertu de la Loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) qui interdit aux conseillers financiers d’être rémunérés s’ils choisissent de recommander une hypothèque inversée.
Moulton a également discuté des complexités qui peuvent découler des MCEH avant l’adoption d’un certain nombre de réformes des programmes, tout en abordant les options de produits pour les personnes âgées qui ne pénalisent pas les futurs emprunteurs hypothécaires inversés. Répondre aux préoccupations financières liées au coût du programme pour les contribuables était une priorité pour les chercheurs lorsqu’ils tentaient de réfléchir à leurs propositions présentées. Elle a également discuté des défis liés à la caractérisation des saisies hypothécaires inversées, car bon nombre des prêts se terminent naturellement par des saisies qui n’entraînent pas de déplacements réels, car une forclusion survient principalement lorsqu’un emprunteur hypothécaire inversé décède ou quitte la maison.
La discussion principale a été suivie d’une période Q &A. La première question était articulée autour de la question de la complexité, un membre de l’auditoire décrivant non seulement une « asymétrie de l’information, mais une asymétrie de la cognition » qui rend les aînés particulièrement vulnérables à ne pas comprendre le produit hypothécaire inversé. Moulton et Goodman étaient d’accord avec la prémisse de la question, soulignant qu’il était nécessaire de simplifier les offres de produits — ce qui était une idée que Goodman a exprimée le mois dernier lors de son témoignage devant le Sous-comité des services financiers de la Chambre des représentants sur le logement, le développement communautaire et l’assurance.
La transcription complète et la vidéo de l’événement seront disponibles plus tard cette semaine sur sa page dédiée, selon un porte-parole des médias de la Brookings Institution.
