Les locataires de détail et les professionnels de l’immobilier commercial doivent connaître une disposition commune dans les baux appelée loyer en pourcentage. Cet article expliquera comment fonctionnent le loyer en pourcentage et les points d’arrêt, avec des exemples clairs en cours de route.
En termes simples, le loyer en pourcentage est un loyer supplémentaire payé basé sur un pourcentage des ventes brutes. Des situations de loyer en pourcentage peuvent être trouvées dans certains espaces commerciaux tels que les centres commerciaux et d’autres espaces de vente à locataires multiples. L’idée derrière le pourcentage de loyer est que le centre commercial est un attrait naturel pour les clients, qui auront tendance à se promener parmi les différents magasins. Le propriétaire crée également un avantage pour tous les détaillants en sélectionnant quelles entreprises sont placées dans le même espace, par exemple avoir un café, des nettoyeurs à sec, un restaurant et un magasin général étant tous voisins. Cet avantage et cette capacité à attirer des clients peuvent permettre au propriétaire de négocier un pourcentage des ventes.
Comment fonctionne le loyer en pourcentage
Les baux commerciaux avec une disposition de loyer en pourcentage auront un loyer minimum payé, qui n’est qu’une disposition de loyer de base généralement basée sur un montant en dollars par pied carré d’espace. Par exemple, un détaillant peut payer 10 per par pied carré avec 4 500 pieds carrés, et paierait donc 45 000 rent de loyer ou 3 750 month par mois.
Le loyer en pourcentage entrerait en vigueur une fois qu’un certain montant de ventes brutes aurait été atteint. Le point auquel le loyer en pourcentage est payé est appelé « point d’arrêt » et peut être un point d’arrêt naturel ou artificiel. Si le point d’arrêt n’est jamais atteint, le locataire n’est tenu que de payer le loyer minimum.
Un point d’arrêt artificiel est simplement un montant en dollars de ventes sur lequel les deux parties s’entendent. Par exemple, un propriétaire pourrait négocier que 5 % des ventes brutes de plus de 800 000 $ soient payées en pourcentage de loyer. Si les ventes brutes sont de 1 000 000 $, le locataire paie 5% de 200 000 $, soit 10 000 rent de loyer supplémentaire.
Pour calculer le point d’arrêt naturel, qui est également couramment utilisé, il vous suffit de diviser le loyer de base par le pourcentage établi. Dans l’exemple ci-dessus, cela signifierait diviser 45 000 $ par 5%, ce qui équivaut à 900 000 sales de ventes brutes comme point d’arrêt naturel. La logique derrière le point d’arrêt naturel est qu’un détaillant ne devrait payer que le pourcentage de loyer sur les ventes en plus de ce qui est requis pour payer le loyer minimum. En d’autres termes, prendre 5% des ventes de 900 000 $ équivaudrait au paiement minimum du loyer de 45 000 $, il est donc logique que le pourcentage de loyer requis ne soit atteint qu’une fois ce seuil de loyer minimum atteint.
Comme vous pouvez l’imaginer, le montant minimum du loyer et le pourcentage de loyer peuvent être négociés. Dans certains cas, un détaillant peut souhaiter avoir un loyer minimum plus élevé avec un point d’arrêt plus élevé, ce qui lui permet de profiter à des niveaux de vente inférieurs avant l’entrée en vigueur du loyer en pourcentage. Cela pourrait être le cas pour les entreprises qui ont récemment ouvert leurs portes et qui viennent de lancer leur marketing.
Lors de l’évaluation des situations de loyer en pourcentage, les détaillants doivent savoir quels types de revenus sont inclus et exclus, car dans la plupart des cas, les articles retournés et les ventes des employés ne sont pas pris en compte dans le total. Les propriétaires exigeront également que les locataires autorisent les audits des ventes brutes, exigent des rapports de vente réguliers, ne permettent pas aux locataires de fermer boutique pendant certaines périodes et demandent aux détaillants de ne pas ouvrir d’autres emplacements dans la même zone de marché.
Le loyer en pourcentage est un concept assez simple, mais peut parfois devenir délicat en ce qui concerne les points d’arrêt, les inclusions et les exclusions. Comme pour tous les baux immobiliers commerciaux, le diable est dans les détails et, en tant que tels, les baux doivent toujours être lus à fond.
