Dernière Mise À jour: 25/1/19
Problèmes De Copropriété Et Moyens De Résilier Une Location Conjointe
En Floride, deux personnes peuvent posséder un bien immobilier (comme Une seule famille résidence ou un condo de vacances) ensemble même s’ils ne sont pas mariés ou liés d’aucune façon. La forme de propriété la plus courante, où plus d’une personne possède un intérêt dans l’immobilier en Floride, est appelée « location conjointe » et c’est l’un des trois types de propriété possibles en Floride (les deux autres sont la « location en commun » et la « location par l’ensemble des parties. »)
Ici, en Floride, vous pouvez choisir de posséder une voiture, un condo ou une maison en tant que « copropriétaire avec droit de survie » (image: Surfside, Floride)
Locataires par l’ensemble
Les couples mariés en vertu de la loi de la Floride sont autorisés à co-posséder des biens immobiliers résidentiels en tant que « locataires par l’ensemble. »Cela signifie que le titre de propriété de l’immobilier est dans leurs deux noms. Lorsque l’un des conjoints décède, le conjoint survivant devient automatiquement propriétaire à part entière de la totalité de la participation dans le bien immobilier. Il n’est pas nécessaire d’homologuer l’intérêt immobilier du défunt car son intérêt dans le bien est transféré au conjoint survivant par le biais du droit de survie, qui est inhérent à cette forme de propriété.
Locataires en commun
Toute personne qui peut légalement posséder un bien immobilier en Floride peut avoir une participation en copropriété dans la propriété. De plus, il n’y a pas de limite légale fixée au nombre de copropriétaires que l’immobilier peut avoir.
En Floride, « Locataires en commun » est la forme de copropriété par défaut dans l’immobilier. Une location en commun est une forme de propriété dans laquelle chaque copropriétaire possède une fraction distincte de la propriété indivise. Il se caractérise par le fait que chaque propriétaire a le droit de posséder le bien ainsi que d’autres droits accordés par la loi.
L’étendue de la participation de chaque copropriétaire dans le bien dépend généralement du montant de sa contribution. Par exemple, si un propriétaire d’un condo en bord de mer à Miami Beach a payé 50% du prix de vente, il détient 50% de la participation indivise dans la propriété (les copropriétaires sont présumés posséder des intérêts indivis égaux).
Dans cette forme de propriété, il n’y a pas de droit de survie. Lorsqu’un copropriétaire décède, ses intérêts sont transférés à ses héritiers (par testament s’il n’y a pas de testament) ou selon les souhaits des copropriétaires dans leur testament.
La location conjointe en Floride Avec Droit de survie Signifie Que le Survivant Obtient la pleine propriété
En vertu de la loi de la Floride, lorsque vous ajoutez les mots « droit de survie » à une location conjointe, cela signifie que le titre complet du bien immobilier revient au propriétaire qui survit. Le » survivant » des copropriétaires détient automatiquement 100% du bien lorsque l’autre copropriétaire décède.
De nombreux actes enregistrés dans nos registres immobiliers identifient les propriétaires comme « locataires conjoints avec droit de survie ». Banques, agents immobiliers, sociétés de titres, etc., en conséquence, tous reconnaissent que les biens immobiliers de Floride détenus en tant que « locataires conjoints avec droit de survie » sont la propriété exclusive du locataire survivant lorsque l’un des propriétaires décède.
La Location Conjointe avec Droit de Survie Doit Être Intentionnellement Établie par les Copropriétaires
La création d’une Location Conjointe avec Droit de Survie en Floride doit être intentionnellement effectuée par les copropriétaires. Comme l’explique la loi de Floride 689.15, la loi insiste pour que la « location conjointe avec droit de survie » soit clairement identifiée comme la forme de propriété choisie entre les parties:
La doctrine du droit de survie dans les cas de biens immobiliers et de biens personnels détenus par des locataires conjoints ne prévaudra pas dans cet état; c’est-à-dire que, sauf en cas de succession intégrale, un projet, un transfert ou un transfert effectué jusqu’ici ou à l’avenir à deux ou plusieurs crée une location en commun, à moins que l’instrument créant la succession ne prévoie expressément le droit de survie; et en cas de succession intégrale, les locataires, à la dissolution du mariage, deviennent locataires en commun.
La location conjointe avec droit de survie est donc une méthode courante de propriété dans l’État de Floride. Cependant, ce n’est peut-être pas le choix le plus sage pour les propriétaires dans certaines situations.
Pourquoi? L’une des grandes raisons pour lesquelles cette forme de propriété peut être problématique est que l’un des propriétaires peut avoir une dette contre eux qui crée un privilège contre leur intérêt dans le bien immobilier en copropriété: quelque chose dont l’autre propriétaire (le copropriétaire sans dette) peut ne rien savoir jusqu’à ce que le créancier commence à exiger des droits de paiement contre le bien détenu en copropriété.
Facteur Surprise d’une Location Conjointe Avec Droit de Survie : Lorsqu’un Créancier Devient Locataire en Commun
Les créanciers peuvent et poursuivront pour dettes impayées. Si un créancier poursuit avec succès un locataire conjoint pour une dette impayée et obtient un jugement contre lui (ou elle), le jugement du créancier peut être déposé au dossier, ce qui créera un privilège contre le bien détenu par le débiteur-locataire conjoint.
Peu importe ce que veut l’autre copropriétaire sans dette. La question se pose entre le créancier et le débiteur-locataire conjoint sur la base de la dette elle-même.
Pour que le créancier soit payé, la loi de la Floride permet que les intérêts que le débiteur-copropriétaire détient dans le bien soient soumis à prélèvement et à vente.
Qu’en est-il de l’autre copropriétaire sans méfiance? L’intérêt du locataire conjoint débiteur peut être vendu sans impliquer l’autre locataire conjoint — lorsque l’intérêt est vendu, le copropriétaire sans dette apprendra alors que la loi de la Floride stipule que la location conjointe est alors rompue – le copropriétaire sans dette se trouvera en tant que locataire en commun avec le créancier ou un tiers.
Imaginez à quel point cela peut devenir compliqué lorsque le créancier est l’Internal Revenue Service, ou un prêteur de prêt étudiant, où les locataires conjoints sont parents et enfants. Les copropriétés avec droit de survie sont souvent des parents et des enfants, des conjoints ou d’autres proches — et parfois ces proches ne partagent pas toujours leurs difficultés financières avec leurs locataires conjoints avant la réclamation du créancier.
Mettre fin à la copropriété ou à la copropriété de biens immobiliers en Floride
Tout le monde ne veut pas avoir une copropriété dans l’immobilier. Cela est particulièrement vrai si les propriétaires sont un couple marié en instance de divorce. Ou, des enfants ou des petits-enfants qui héritent de biens immobiliers en Floride. Il n’est peut-être pas financièrement prudent pour eux de partager la propriété d’un bien immobilier, ou peut-être que les copropriétaires ne s’entendent tout simplement pas.
3 Façons de résilier une location en copropriété en Floride
Pour ceux qui souhaitent apprendre à mettre fin à la copropriété en immobilier résidentiel en Floride, la loi de Floride propose les moyens suivants de résilier une location en copropriété:
1. Résiliation de plein droit.
Par définition, les » baux en copropriété avec droit de survie » (OCMT) existent pour une durée limitée. En effet, cette forme de propriété prend fin lorsque l’un des locataires conjoints décède. Les intérêts de la partie mourante sont transférés au propriétaire ou aux copropriétaires survivants à un moment donné dans le futur.
Le cas de forclusion d’un locataire conjoint
Dans l’affaire Moring, un prêteur de Floride a intenté une action de forclusion contre Mattie Moring pour défaut de paiement d’une hypothèque. En tant que demandeur, le prêteur s’est joint à M. et Mme Richard Roundtree dans l’affaire de forclusion parce qu’on croyait qu’ils avaient un intérêt commun dans la propriété. PAPA, INC. v. Moring, 218 Donc. 2d 451 (Fla. Dist. Tomodensitométrie. App. 1969).
Ils l’ont fait. La propriété ici était en tant que locataires conjoints avec Droit de Survie. L’acte de propriété déposé dans les archives immobilières du comté de St. Lucie indiquait spécifiquement que Mattie Moring et Richard Roundtree étaient (1) locataires conjoints avec droit de survie et (2) au décès de l’un ou l’autre, la succession survivrait à l’autre locataire. (Mme Roundtree avait un intérêt légal en tant que conjointe de M. Roundtree.)
Des problèmes sont apparus lorsque Mattie Moring est allée obtenir un prêt sur la propriété sans prendre la peine de le dire à M. Roundtree. Les choses se sont compliquées lorsque Mattie est décédée plusieurs mois après le dépôt du procès en forclusion.
M. Roundtree a soutenu qu’il était maintenant propriétaire de la propriété libre et claire. La banque n’était pas d’accord et voulait qu’il couvre l’hypothèque impayée.
Que se passe-t-il maintenant? En vertu de la loi de la Floride, a expliqué le tribunal, l’intérêt du locataire conjoint prend fin à son décès avant l’autre locataire conjoint.
L’hypothèque sur les intérêts du co-locataire était un » intérêt défaisable » détenu par le prêteur. Lorsque Mattie est décédée, le privilège a pris fin parce que les intérêts détenus par le débiteur hypothécaire ont pris fin de plein droit.
La banque a perdu. L’action de forclusion a été rejetée par le tribunal de première instance (et confirmée en appel).
2. Vendez-le à un étranger.
Une façon de mettre fin à une location conjointe en Floride est de vendre votre intérêt dans la propriété à un étranger. Il est tout à fait permis à une personne qui possède des biens immobiliers résidentiels en Floride de vendre ses intérêts à quiconque de son choix. PAPA, INC. v. Moring, 218 Donc. 2d 451 (Fla. Dist. Tomodensitométrie. App. 1969).
De plus, en Floride, un locataire conjoint d’un bien immobilier résidentiel peut vendre sa participation dans la propriété à un étranger total sans le consentement des autres locataires conjoints. Harelik c. Teshoney, 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. Tomodensitométrie. App. 1976).
La mère vend ses intérêts communs à un étranger
Dans l’affaire Harelik c. Teshoney, Esther Lawrence a cédé des biens dans le comté de Volusia à Charles Harelik et à sa mère, Stella Harelik. Stella était veuve. L’acte était spécifique, transmettant le tract à la mère et au fils en tant que locataires conjoints avec des droits de survie et spécifiquement non en tant que locataires en commun.
Quelque temps plus tard, Mme Harelik a transmis son intérêt pour la propriété à Lila Teshoney. Mme Harelik a conservé une succession viagère dans la transaction. Charles n’était pas impliqué dans cette affaire.
Stella Harelik est décédée. Charles a revendiqué la pleine propriété et Lila a dit non, elle avait aussi une participation. Charles a intenté une action en justice pour que les tribunaux décident qui détenait le titre légal de la terre.
Le tribunal s’est demandé si la veuve Harelik pouvait ou non annuler cet acte transmettant le terrain comme une location conjointe avec le droit de survie toute seule.
Quelqu’un qui possède des terres en tant que JTWRO peut-il unilatéralement mettre fin au droit de survie? Oui.
Citant la Cour suprême de Floride en explication, la cour a estimé que la loi de la Floride stipule qu’un locataire conjoint peut détruire le droit de survie. L’exigence ici est que lorsqu’elle le fait, elle doit mettre fin à son intérêt d’une manière qui l’empêche de réclamer par survivance tout intérêt dans l’objet de la location conjointe.
Puisque la mère avait transféré ses intérêts de telle manière que si son fils était décédé, elle ne pouvait pas revendiquer le titre complet en tant que JTWRO, elle avait mis fin à la location conjointe. La cour a appelé cela la fin de « l’unité » entre la mère et le fils en tant que copropriétaires du terrain.
Ainsi, vous pouvez résilier une location conjointe sur un terrain en Floride si vous transférez votre intérêt à un étranger, car vous avez fait ce que les tribunaux considèrent comme ayant détruit « l’unité de titre » avec vos locataires conjoints.
2. Transférez-le à un autre locataire conjoint.
Une autre façon de mettre fin à la copropriété d’un bien immobilier en Floride consiste pour un copropriétaire à transmettre son intérêt de propriété à un autre locataire (ou à des locataires). S’il y a plusieurs copropriétaires, ceux qui ne sont pas impliqués dans la transaction n’ont pas à connaître le moyen de transport, encore moins à l’approuver. Countrywide Funding Corp. v. Palmer, 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. Tomodensitométrie. App. 1991).
L’affaire Countrywide Funding Corp. v. Palmer
Dans l’affaire Countrywide, Countrywide a intenté une action en forclusion contre un bien immobilier de Floride détenu conjointement par une mère, Adelina Hentzschel, et son fils, Jose Baca.
L’acte précisait que la mère et le fils étaient propriétaires de la maison en tant que locataires conjoints avec droit de survie. À l’origine, mère Adelina avait acheté le bien immobilier et avait ensuite déposé l’acte en tant que JTWROS pour elle-même et son fils Jose.
Plus tard, un autre acte a été déposé. C’était un acte de réclamation de la mère et du fils à Jose Baca.
Après que cette demande d’abandon à Jose a été déposée auprès du bureau du greffier, Jose a obtenu une hypothèque d’Essex Mortgage Company, puis refinancée avec Bayside Federal Savings and Loan. Bayside a ensuite attribué l’hypothèque à Countrywide.
Puis José Baca est mort. Les paiements hypothécaires n’ont pas été payés. Le prêteur, dans tout le pays, a été saisi.
Dans l’action de forclusion, il a été prouvé que l’acte de quittance était falsifié. Mère Adelina n’avait jamais signé cet acte. Cependant, José l’avait fait.
En signant cet acte, José avait-il mis fin à la Location conjointe avec Droit de Survie avec sa mère? Oui.
La demande de quittance a mis fin à la location conjointe avec droit de survie. Maintenant, sa mère possédait la terre en tant que locataire en commun.
Jose avait le pouvoir de convertir ces JTWRO en une location en commun, à l’insu ou sans le consentement de sa mère. Il a mis fin aux OPCJ en se transférant ses intérêts de locataire commun en tant que bénéficiaire.
Le prêteur avait le droit de saisir la demi-participation indivise du fils dans la location en commun qui résultait de son acte envers lui-même. Entre les deux innocents, la mère qui avait été victime de faux et le prêteur qui avait prêté de l’argent, le tribunal s’est rangé du côté du prêteur.
(D’autres moyens de mettre fin à une location conjointe incluent simplement le transfert de l’intérêt dans la propriété à un membre de la famille. En outre, un copropriétaire peut chercher à diviser l’immobilier en Floride. Le partage est le cas où le tribunal ordonne la vente du bien parce qu’un co-locataire en a poursuivi un autre pour mettre fin à la propriété partagée du bien. Cela se produit généralement lorsque la propriété est héritée, après un divorce ou une rupture, ou lorsqu’un copropriétaire bloque une bonne affaire en refusant de vendre la propriété même si cela semble avoir un bon sens financier.
Que Devez-Vous Faire?
Un bon conseil si vous êtes confronté à un problème de location conjointe est d’au moins parler à un avocat immobilier expérimenté en Floride pour en savoir plus sur vos droits. La plupart des avocats en droit immobilier, comme Larry Tolchinsky, offrent une première consultation gratuite (par téléphone ou en personne, selon votre préférence) pour répondre à vos questions.
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