COVID-19 a tout martelé ou mis en péril, des entreprises de Wall Street aux entrepreneurs de la rue principale en Amérique, faisant des ravages sur l’économie du pays. Mais le maître investisseur immobilier Joseph Asamoah a défié la pandémie en s’en tenant à un modèle d’affaires qui fonctionne depuis plus de 25 ans.
Son approche comprend l’achat, la rénovation et la gestion de maisons unifamiliales. De plus, il fournit des maisons à des familles à faible revenu qui ne pouvaient généralement pas vivre dans ces endroits.
Né au Ghana et élevé en Angleterre, Asamoah est arrivé en Amérique il y a plus de trois décennies avec 100 dollars en poche et a décidé d’investir dans l’immobilier. En convertissant un passe-temps en entreprise, Asamoah a construit une entreprise d’investissement et de gestion immobilière avec un portefeuille de 32 maisons unifamiliales dans la région de Washington, D.C., l’un des marchés du logement les plus chers du pays.
Mais le chemin vers le succès pour Asamoah ne s’est pas fait sans obstacles. Lorsqu’il a acheté sa première propriété d’investissement en 1987 à Washington pour 47 000 $, plusieurs personnes l’ont averti qu’il payait trop cher. Et il y avait des pièges. Malgré les assurances du vendeur, Asamoah a découvert que les locataires n’avaient pas payé de loyer depuis plusieurs mois. De plus, les locataires avaient accumulé une facture d’eau de 5 000 $.
« Démêler cette situation était très stressant et quelque chose pour lequel je n’étais absolument pas préparé », dit-il. « En tant que novice en investissement immobilier, j’étais bien au-dessus de ma tête. »
Asamoah a appris de ses erreurs et a trouvé une niche dans l’espace immobilier. Ayant travaillé dans des entreprises américaines, y compris un passage chez IBM, son objectif n’a jamais été de construire une société de plusieurs millions de dollars. Au lieu de cela, son objectif était d’atteindre l’indépendance financière en possédant des actifs appréciables qui génèrent un revenu passif. Il y est parvenu en 2003 lorsque les revenus de son portefeuille de locations ont égalé son salaire chez IBM. Depuis lors, son objectif est de mettre en œuvre des systèmes reproductibles et évolutifs, d’acquérir sélectivement des biens locatifs sur la base de critères clairs et de rechercher des opportunités d’affaires à mesure qu’elles se présentent.
Son modèle d’affaires comprend un flux de revenus très stable qui est garanti via un contrat avec ce qu’il appelle la source la plus sûre au monde: le gouvernement américain. « Tant que le locataire (client) est à la maison, le flux de revenus continuera — garanti », dit-il. « Peu importe que l’économie soit bonne ou mauvaise, le flux de revenus est prévisible et fiable. Pour moi, c’est ce qui rend mon approche éprouvée par le temps. »
Sa valeur varie de 180 000 $ à 1,5 million de dollars. Du côté de la location, le loyer mensuel varie de 1 400 $ à 6 000 $. Asamoah dit que la plupart de ses acquisitions immobilières sont détenues comme des propriétés de portefeuille à long terme. Prenez la première maison qu’il a achetée et qu’il possède encore aujourd’hui. Il dit que la maison est maintenant évaluée à 750 000 $ et que le loyer mensuel de la propriété est supérieur à 4 700 $. Asamoah dit que les revenus locatifs immobiliers ont constamment augmenté en valeur en raison des augmentations de loyer et des acquisitions de nouvelles propriétés. Grâce aux acquisitions, son entreprise a pu augmenter régulièrement son chiffre d’affaires annuel de 5% à 10% en moyenne depuis plusieurs années.
Il a ajouté que comme la plupart de ses locataires sont des détenteurs de bons de choix de logement à faible revenu (section 8), la plupart des loyers sont payés par l’autorité locale du logement. Asamoah dit que les portions des locataires vont généralement de zéro à 700 $ par mois. La plupart de ses propriétés se trouvent dans des « quartiers embourgeoisés ou sur la voie de la gentrification. »
La société d’Asamoah gagne de l’argent de plusieurs façons, y compris les flux de trésorerie provenant des propriétés locatives, les revenus provenant des services d’éducation et de coaching et les bénéfices nets lors de la vente d’immeubles de portefeuille à long terme. Connu sous le nom de Dr Joe (il a un doctorat en Systèmes d’information), Asamoah prévoit de continuer à développer son entreprise. Il a récemment acquis deux autres propriétés à Washington qui sont maintenant embellies et transformées avec l’ajout de chambres et de salles de bains.
En tant qu’entrepreneur et stratège en investissement, Asamoah enseigne aux autres comment prospérer. Et avec toute l’incertitude causée par la crise du coronavirus, Asahmoah a offert cinq conseils pour aider les locataires, les propriétaires, les investisseurs immobiliers ou les propriétaires de petites entreprises de la communauté noire à survivre dans les conditions actuelles.
Il suggère qu’ils évaluent leurs dépenses mensuelles — prenez des mesures pour réduire les dépenses inutiles aussi vite que possible. Cherchez des options pour augmenter vos revenus, y compris la location d’une partie de votre maison, en explorant d’autres sources de revenus. Prenez des mesures pour constituer un fonds d’urgence. Déterminez combien de capital vous devez avoir pour acheter votre prochaine propriété. Si vous n’avez pas les fonds, trouvez un partenaire financier et/ou de crédit.
ENTREPRISE NOIRE a rattrapé Asamoah par e-mail pour obtenir son expertise sur l’immobilier.
Vous avez un modèle d’affaires qui a survécu à quatre récessions. Nous comprenons que votre modèle d’affaires s’appelle BRRRR? Qu’est-ce que cela signifie?
Depuis 1987, j’ai traversé quatre cycles immobiliers : début des années 1990, milieu/fin des années 1990, 2001-2002 et 2008-2011. Il semble que nous approchions d’une récession induite par le COVID-19 en 2020.
Le modèle commercial BRRRR comprend les éléments suivants:
Acheter – Acquérir des propriétés dans des quartiers souhaitables en voie de gentrification
Rénover – Transformer des maisons « laides » en belles maisons
Louer – Louer les propriétés à des familles à faible revenu de « niveau 1 » avec des bons qui aspirent à une opportunité de vivre dans des maisons de qualité de qualité HGTV dans des zones sûres et souhaitables
Refinancer – Remplacer les fonds d’acquisition et de rénovation à court terme par des fonds permanents financement basé sur la valeur appréciée de la maison et le flux de trésorerie mensuel
Répéter – Répétez le processus pour le prochain property
La stratégie BRRRR me permet d’acquérir et de rénover des propriétés dans des zones gentrifiées avec un financement bancaire, de forcer l’appréciation via des améliorations ciblées, puis de remplacer le financement à court terme par un financement permanent basé sur les valeurs estimées les plus élevées. Grâce à BRRRR, je suis en mesure de remplacer la plupart de mes fonds initiaux par refinancement afin que l’argent soit recyclé pour de nouvelles acquisitions.
Comment avez-vous pu atteindre une telle diversité de logement avec des familles noires à faible revenu vivant dans les mêmes zones que les familles blanches à revenu élevé?
Mon processus de sélection est extrêmement approfondi et comprend plusieurs étapes, y compris la visite des domiciles des locataires potentiels. Le dépistage est basé sur le principe qu’il est facile de faire entrer quelqu’un chez vous et très difficile de le faire sortir une fois qu’il est là.
Je n’investis pas dans les zones à faible revenu. Toutes mes maisons sont dans des zones souhaitables. À la base, mes locataires de bons ne sont pas différents de vous et moi. Ils ne veulent pas vivre dans des zones mauvaises, ou dans des maisons « merdiques » ou louer à des propriétaires de bidonvilles. Ils aspirent à une belle maison dans un quartier agréable et à louer auprès d’un propriétaire de qualité. J’appelle ces locataires des détenteurs de bons « Tier 1 ».
Si vous traitez bien vos détenteurs de bons de niveau 1, j’ai constaté qu’ils s’occupent de la maison, paient leurs loyers, sont agréables à gérer et restent très longtemps. Mon plus long locataire me loue depuis plus de 23 ans. J’ai régulièrement des locataires de 10 à 15 ans. Comme les bons locataires restent longtemps, ils me permettent de développer mon portefeuille avec un minimum de stress et de tracas. Mes locataires sont la raison pour laquelle j’ai pu atteindre l’indépendance financière et créer une véritable richesse. Sans eux, rien de tout cela n’aurait été possible.
Si je suis un investisseur immobilier, quelle stratégie ou approche puis-je appliquer pour survivre sur le marché actuel face au COVID-19?
En période de récession, votre capacité à survivre en tant qu’investisseur immobilier sera étroitement liée à votre capacité à accéder au financement (financement bancaire, prêteurs et investisseurs privés). En période de ralentissement, le financement devient plus difficile, cependant, si vous êtes « bancable », il y aura d’excellentes opportunités d’achat. Dans cet esprit, certaines de mes suggestions pour augmenter vos chances d’accéder au financement immobilier incluent:
- Mettez de l’ordre dans votre maison financière.
- Vérifiez et construisez votre pointage de crédit – obtenez une réparation de crédit si nécessaire.
- Constituez des réserves de trésorerie, rassemblez et organisez vos documents financiers – maintenant!
Comment un investisseur immobilier peut-il transformer les capitaux propres immobiliers en flux de trésorerie? Et pourquoi serait-ce une bonne stratégie à appliquer maintenant si je veux financer un projet ou un développement immobilier?
De nombreux propriétaires et investisseurs à long terme sont riches en actions et pauvres en liquidités. Bien que les actions semblent bonnes dans un état financier, il est parfois approprié de puiser dans ces « actions mortes » et de réinvestir les fonds pour profiter des opportunités d’achat et transformer les actions mortes en flux de trésorerie. Par exemple, un investisseur peut tirer parti des capitaux propres de la maison. Obtenez une marge de crédit d’affaires ou une marge de crédit sur la valeur nette d’une maison ou refinancez simplement un prêt hypothécaire existant. Faites preuve de diligence raisonnable et localisez les propriétés qui peuvent être achetées à des prix réduits et qui, une fois louées, généreraient des flux de trésorerie mensuels positifs. Achetez un bien locatif ou des actifs de qualité à des prix réduits. Préparez la propriété à être louée en effectuant des améliorations mineures ou de niveau intermédiaire. Comme mentionné précédemment, en période de récession, l’accès au financement est extrêmement important. En puisant dans les « capitaux propres morts », un flux prêt de fonds à faible taux d’intérêt est rapidement accessible pour financer des projets immobiliers et de développement.
Vous avez accompagné 150 investisseurs expérimentés et novices dans votre stratégie d’investissement rare. Quels programmes avez-vous développés qui pourraient aider les autres à atteindre l’indépendance financière?
Le programme de joint-venture (JV) est mon premier programme et le principal forum où je m’engage avec des investisseurs immobiliers débutants et intermédiaires. À mon humble avis, la meilleure façon d’apprendre à investir dans l’immobilier est de faire une affaire, point final — ne pas aller à des séminaires, des camps d’entraînement, lire des livres ou écouter des fichiers MP3. Il n’y a pas de meilleure expérience d’apprentissage que de faire un marché. Aucun. En dehors de cette option, la meilleure chose à faire est de « regarder par-dessus les épaules » d’un investisseur immobilier prospère lorsqu’il exécute une transaction du début à la fin. Nous nous réunissons au moins deux fois par mois pratiquement du premier jour à l’emménagement et au refinancement des locataires (généralement de 6 à 8 mois).Instagram Facebook et Instagram (@drjoeasamoah).
J’anime gratuitement des Livestreams hebdomadaires « Wealth Wednesday » sur Facebook et Instagram (@drjoeasamoah). Instagram Facebook, Instagram et YouTube diffusent également des livestreams « Get Real with Dr. Joe » tous les deux vendredis sur la plateforme « Bigger Pockets ». Bigger Pockets est la plus grande plateforme en ligne au monde au service de la communauté immobilière (@biggerpockets). Je contribue fréquemment à De plus grandes poches. J’ai publié un certain nombre d’articles.
Pourquoi l’immobilier est-il toujours une bonne affaire pour les Noirs pour se constituer une richesse financière pour eux-mêmes et leurs familles?
L’immobilier, en particulier sur de nombreux marchés américains, s’est avéré être un véhicule éprouvé pour créer de la richesse et des héritages générationnels. Par rapport aux autres groupes raciaux, les Noirs Américains connaissent un écart de richesse distinct qui semble se creuser. Correctement exécuté, l’investissement immobilier offre de nombreux avantages, en particulier par rapport aux autres classes d’actifs. L’immobilier peut créer de la richesse financière et créer des legs. De plus, l’immobilier offre plusieurs autres avantages, notamment les flux de trésorerie, les avantages fiscaux, l’accumulation de capitaux propres, l’appréciation et la capacité de levier.
Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs immobiliers noirs avant de démarrer ou de se lancer dans l’entreprise?
Malgré ce que vous disent les gourous de l’infopublicité en fin de soirée, un investissement immobilier réussi nécessite un travail acharné, de la patience et un système commercial. Pour réaliser une indépendance financière grâce à l’immobilier, il est important que vous traitiez vos activités immobilières comme une entreprise plus qu’un passe-temps. Travaillez d’abord sur vous-même et fixez-vous des objectifs. Allouez du temps à l’éducation et à la formation. Comprenez vos forces et vos faiblesses. Discutez avec votre conjoint et votre famille et obtenez leur adhésion et leur soutien (si possible). Décidez de votre méthode de concentration en fonction de votre situation financière, de votre tolérance au risque, de votre disponibilité en temps, etc. Identifier et travailler avec un mentor local. Trouvez un mentor qui connaît bien votre domaine d’intérêt, capable et disposé à fournir des conseils, et qui a fait ses preuves en matière de succès et d’expérience dans le monde réel. Passez immédiatement à votre première affaire et faites ce qu’il faut pour obtenir cette première affaire sous votre ceinture. N’attendez pas le moment idéal. Il n’y a jamais de moment idéal pour commencer. Tu dois juste commencer.
