Par Richard Lawson
CoStar News
n une journée d’hiver exceptionnellement chaude à Memphis, Tennessee, des dizaines de personnes se meulent autour d’un gigantesque ancien magasin et centre de distribution Sears transformé en village vertical urbain.
Passant devant des murs couverts d’art, ils s’arrêtent dans la petite épicerie ou prennent une bouchée dans l’un des nombreux restaurants avant de rentrer chez eux depuis l’un des bureaux de l’immeuble.
D’autres se rendent à un rendez-vous chez le dentiste ou le médecin ou à un cours d’art. Les élèves de la charter high school s’y blottissent avec leurs amis après la dernière cloche de la journée, dont certains finiront par se diriger vers les appartements où vivent leurs familles.
Ils donnent vie à l’homme de 93 ans réaménagé, 1.bâtiment de 5 millions de pieds carrés nommé Crosstown Concourse à quelques kilomètres du centre-ville de Memphis, une ville le long du fleuve Mississippi connue pour la musique blues, Elvis Presley et FedEx. Centré sur les arts, la santé et l’éducation, le village s’inscrit dans une tendance de plus en plus forte à travers le pays pour donner aux anciens bâtiments urbains une vie nouvelle et différente.
Mais ce n’était pas facile. Crosstown Concourse a pris sept ans, du concept à la réalisation, avec une équipe de développement unique comprenant un professeur d’histoire de l’art, un artiste et le petit-fils du fondateur de Holiday Inn Kemmons Wilson.
Ils ont réuni 210 millions de dollars provenant de 30 sources de financement différentes pour transformer le bâtiment en l’ancrage économique qu’il était depuis des décennies dans le quartier comme dans la ville.
The Curb Market est l’épicerie résidente de Crosstown Concourse. (Richard Lawson / CoStar)
En termes de complexité, « cette chose était hors du commun », a déclaré Jim Howard, PDG de Dudley Ventures, une société basée à Phoenix spécialisée dans les crédits d’impôt fédéraux et faisant partie de la combinaison de financement de Crosstown Concourse.
Crosstown, du nom des voies de trolley qui se croisaient lorsqu’elles existaient dans le quartier de Midtown Memphis, a souffert de la fermeture de Sears en 1993. L’immobilier autour du magasin s’est vidé au fil du temps pour déprimer la zone.
« C’était un poids assez lourd autour de la cheville de la communauté environnante », a déclaré Todd Richardson, le cofondateur de Crosstown Concourse qui avait pris un congé de l’enseignement de l’histoire de l’art à l’Université de Memphis tout en préparant l’affaire. « Cela a eu un impact négatif énorme sur la valeur des propriétés. »
Aujourd’hui, quelque 1 500 personnes travaillent dans le bâtiment et environ 3 000 personnes vont et viennent du bâtiment chaque jour.
Il reste peu d’espace commercial à louer et les 265 appartements à revenus mixtes des étages supérieurs sont pleins.
L’art public accueille les patients entrant dans la santé de l’Église au rez-de-chaussée du hall de Crosstown. (Richard Lawson / CoStar)
Les locataires du bureau incluent l’organisation de collecte de fonds de l’Hôpital de recherche pour enfants St. Jude, appelée American Lebanese Syrian Association Charities; Church Health, un fournisseur de soins de santé pour ceux qui n’ont pas d’assurance; Methodist Le Bonheur Healthcare; et NexAir, un distributeur de gaz et de fournitures de soudage.
Les locataires de l’éducation comprennent Memphis Teacher Residency, un programme de préparation des enseignants de quatre ans basé sur la foi; un campus satellite pour l’Université Christian Brothers; et Crosstown High School, une école à charte où l’apprentissage se fait par le biais de projets dirigés par des étudiants.
Il y a un mélange de locataires de détail tels qu’une épicerie, un magasin FedEx, un magasin AT & T, un bar à ongles et une caisse populaire. Ceux-ci sont saupoudrés parmi de nombreuses options alimentaires. Pour l’exercice, un YMCA a de l’espace dans le bâtiment.
Richardson vit dans l’immeuble avec sa famille. Sa fille fréquente le lycée. Son bureau est au deuxième étage.
Il dit qu’il arrive qu’il se rende compte que trois ou quatre jours passent sans quitter le bâtiment et pense: » Je dois quitter le bâtiment. »
Le grand employeur de Memphis
Sears avait pris de l’expansion dans tout le pays dans les années 1920 avec de grands centres de distribution de catalogues comprenant des magasins de détail.
L’entreprise a cherché à créer un réseau qui atteint plus rapidement les zones rurales. Son opération de Memphis a servi le Tennessee et les États environnants.
Essentiellement, c’était Amazon avant Internet. Comme Sears, le détaillant basé à Seattle loue et construit de grands centres de distribution à travers le pays pour étendre son réseau afin de se rapprocher des clients et d’accélérer les délais de livraison à aussi peu qu’une journée. Au lieu du célèbre catalogue Sears d’il y a 100 ans, ces jours-ci, les gens commandent à domicile pour une livraison à domicile via le site Web de vente au détail d’Amazon.
Par coïncidence, Amazon a récemment annoncé un important centre de distribution à environ 10 miles au nord-est de Crosstown Concourse dans le quartier de Raleigh. Le niveau du sol du centre de distribution d’Amazon devrait mesurer 865 000 pieds carrés, mais les mezzanines du bâtiment porteront l’espace total à environ 2,1 millions de pieds carrés.
Lors de son ouverture plus tard cette année, Amazon a déclaré que 1 000 personnes y travailleraient.
C’est le même nombre d’employés que Sears avait à son premier jour en 1927 lorsqu’elle a ouvert la première partie, un bâtiment de 650 000 pieds carrés construit en 180 jours. Sears a construit des ajouts au fil des ans pour plus que doubler cet espace.
Mais Sears a commencé un lent déclin lorsque les habitudes d’achat des consommateurs ont commencé à changer et Sears a finalement quitté l’immeuble en 1993.
Contrairement à la conception utilitaire d’Amazon pour les centres de distribution, Sears a laissé un bâtiment conçu dans le style art déco avec une grande tour servant de pièce maîtresse.
L’ancien est nouveau
Sears a construit des bâtiments similaires dans des endroits tels que Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta et Seattle. Et beaucoup ont été réaménagés pour de nouveaux usages.
Le détaillant de café Starbucks a déménagé son siège social dans l’ancien Sears à Seattle. Le promoteur Jamestown, basé à Atlanta, a réaménagé le bâtiment d’Atlanta en marché de la ville de Ponce. Cet ancien bâtiment de Sears partageait le même architecte d’origine que la structure de Memphis. À Houston, les travaux ont commencé l’année dernière pour transformer un ancien Sears art déco situé au 4201 Main St. en un centre d’innovation.
Mais ce ne sont pas les seuls projets de réutilisation adaptative à travers le pays. Des millions de pieds carrés supplémentaires de bâtiments historiques ont été réutilisés et d’autres pourraient encore être réaménagés.
« Le marché embrasse l’ancien espace avec une nouvelle ferveur », a déclaré Ed McMahon, Senior fellow de l’Urban Land Institute, basé à Washington.
Le marché de la ville de Ponce mélange de nouvelles constructions et la conversion d’un ancien bâtiment de Sears à Atlanta. (CoStar)
McMahon a déclaré que les entreprises créatives aiment l’espace qui semble plus authentique que neuf, et que les anciens bâtiments ont tendance à avoir de grands plans d’étage qui permettent de reconfigurer facilement l’espace. Le réaménagement de 600 millions de dollars de l’ancien bureau de poste principal de Chicago, longtemps vacant, en est un exemple, a-t-il déclaré.
La chaîne de pharmacies Walgreens a signé un bail pour que son siège social s’installe dans la rénovation à usage mixte de 2,8 millions de pieds carrés. La société de transport Uber basée à San Francisco a signé un bail de 450 000 pieds carrés pour un hub majeur à Chicago.
Dans un autre exemple, les promoteurs ont converti une partie d’un ancien hôpital psychiatrique de Buffalo, dans l’État de New York, ouvert en 1872, en centre de conférence de l’hôtel Henry Urban Resort. McMahon a déclaré que la propriété avait été le « plus grand éléphant blanc de New York. »Il y a des bâtiments sur le site à restaurer.
Ford Motor Co. est la réhabilitation de l’ancienne gare centrale du Michigan qui a ouvert ses portes en 1913 à Detroit pour un centre de recherche.
Mesurer la quantité d’inventaire est un défi, a déclaré K.C. Conway, économiste en chef de l’Institut CCIM, une organisation qui offre des cours et une certification aux courtiers en investissement immobilier commercial.
« Beaucoup de ces offres sont classées comme nouvelles », ce qui jette les chiffres, a déclaré Conway. Il a déclaré que la réutilisation adaptative représentait environ 5% à 7% de tout le développement immobilier.
Bon nombre des propriétés historiques se trouvent dans des centres urbains, où la disponibilité de terrains ouverts est limitée et les coûts fonciers ont augmenté en conséquence. Cela a contribué à susciter l’intérêt des promoteurs pour la réutilisation adaptative non seulement des bâtiments historiques, mais aussi des bâtiments vacants et obsolètes.
Conway a déclaré que la réutilisation adaptative coûte généralement environ 15% à 20% de moins que la nouvelle construction et peut être plus rapide à terminer. Des systèmes de soutien tels que l’eau, les égouts et l’électricité existent déjà sur le site, par exemple.
Les locataires de ces immeubles ont tendance à rester plus longtemps que dans un nouvel espace et à dépenser plus pour améliorer l’espace, a-t-il déclaré, ajoutant qu ‘ »ils ont pris une décision très consciencieuse » d’aller dans l’espace.
Les projets aident également à la construction verte et durable, en particulier lors de la tentative d’obtenir la certification LEED.
« En raison de toute l’activité climatique, la réhabilitation d’un bâtiment existant vous permet de réduire votre empreinte carbone », a déclaré McMahon.
Projet difficile
Lors de l’ouverture d’un documentaire réalisé sur Crosstown Concourse, Lafayette Draper, un ancien employé de Sears Crosstown, assis dans le bâtiment avant la cure de désintoxication, a déclaré qu’il voulait voir le bâtiment revenir, que cela ferait beaucoup de bien à la communauté.
« C’est une bonne structure », a-t-il déclaré. » C’est costaud. Bien sûr. Tu peux mettre n’importe quoi ici. »
Mais il a fallu un effort herculéen pour aller de l’avant et obtenir le financement. De grands projets historiques comme celui-ci sont extraordinairement difficiles à réaliser, principalement en raison de la complexité du financement de l’opération, selon Conway.
Crosstown Concourse l’a prouvé et plus encore. Conway l’a vu de première main. Avant de devenir économiste en chef de la CCIM, il a travaillé sur le financement en tant que vice-président principal de la gestion du risque de crédit chez SunTrust Bank, basée à Atlanta, maintenant appelée Truist Bank et dont le siège est à Charlotte, en Caroline du Nord.
« Il faut vraiment avoir un poids lourd local » qui a un esprit philanthropique pour mener à bien des projets de réaménagement aussi importants, a déclaré Conway.
Il a déclaré que la nature risquée les rendait un défi pour la souscription nécessaire au financement des transactions. Les compagnies d’assurance-vie et autres investisseurs institutionnels ont généralement évité d’eux en conséquence, a déclaré Conway.
Il y a quatre atriums dans Crosstown Concourse créés en enlevant des parties de l’ancien sol en béton. (Richard Lawson / CoStar)
Avec l’ancien bâtiment Sears à Memphis, Staley Cates, vice-président de Southeastern Capital Management, basé à Memphis, l’a acheté en 2007 pour 3,5 millions de dollars avec une mission philanthropique à l’esprit.
Quelques années plus tard, Richardson et un artiste local, Christopher Miner, ont formé Crosstown Arts, une organisation à but non lucratif dans le but de créer un centre d’arts contemporains dans l’ancien Sears.
Ils ont terminé une étude de faisabilité à la fin de 2010. Les gens étaient sceptiques que cela puisse arriver, étant donné que le pays sortait de la Grande récession, a déclaré Richardson. En fait, le célèbre développeur local Henry Turley a dit à Cates que son meilleur pari était de démolir le bâtiment et de recommencer.
Les principaux développements de Turley incluent Harbor Town, un nouveau développement urbain sur Mud Island en face du centre-ville de Memphis, et le réaménagement de la Bourse du coton construite au centre-ville en 1925.
Mais Richardson et Miner ont avancé. Ils ont commencé par renforcer le soutien de la communauté en organisant fréquemment des expositions d’art et des performances musicales à l’extérieur et à l’intérieur du bâtiment.
McLean Wilson, petit-fils du fondateur de l’Holiday Inn Kemmons Wilson, s’est lié avec Richardson et Miner pour aider à faire rouler le développement et l’argent. En 2007, Wilson est retourné dans sa maison de Memphis et a rejoint l’entreprise familiale, qui s’était diversifiée au-delà des hôtels en restaurants, entreprises technologiques et brasserie.
Tony Bologna, un architecte et consultant local qui avait été directeur du développement pour Turley pour Harbor Town et d’autres projets, s’est joint à l’équipe de développement avec le cabinet d’architectes LRK basé à Memphis et Dialog, un cabinet d’architectes basé à Vancouver.
Tirant dans le financement
Finalement, les locataires tels que les entreprises de soins de santé ont signé, mais ils étaient également sceptiques, a déclaré Richardson. Le pré-lancement les a aidés à attirer lentement différentes sources de financement.
La ville de Memphis a approuvé un investissement de 15 millions de dollars dans le projet. SunTrust a dirigé l’approvisionnement de 80,5 millions de dollars qui comprenait sept autres banques.
SunTrust Community Capital, une branche de la banque qui s’occupe des crédits d’impôt, a géré la transaction qui a rapporté 56 millions de dollars en crédits d’impôt sur les nouveaux marchés, un programme fédéral qui cible les zones à faible revenu et qui donne aux investisseurs une pause sur les impôts sur le revenu. Dudley Ventures et quatre autres entreprises ont été incluses dans ces 56 millions de dollars.
Goldman Sachs, basée à New York, a investi 36,5 millions de dollars en crédits d’impôt historiques pour le projet.
Une fois qu’ils ont obtenu tous les engagements, ils couraient contre un délai de décembre. 31, 2014, pour clôturer l’ensemble du financement. S’ils ne respectaient pas la date limite, cela signifierait qu’une grande partie du financement expirerait. Ils ont travaillé profondément dans le mois.
Un escalier rouge vif en acier vous emmène au deuxième étage à l’intérieur du hall de Crosstown. (Richard Lawson / CoStar)
Il suffit de dire qu’il y avait beaucoup d’avocats et de banquiers impliqués. Le cofondateur Richardson a déclaré que lui et Wilson avaient organisé une conférence téléphonique hebdomadaire avec 55 personnes, principalement des avocats, au cours des six mois précédant la clôture.
Un changement dans un document a tout traversé. « Il n’y avait rien de facile à rassembler », a déclaré Howard de Dudley Ventures.
Conway a déclaré que la ville de Memphis avait décidé tard dans le processus qu’elle voulait posséder le terrain sous le bâtiment. Cela a nécessité un changement majeur pour créer un bail foncier, ce qui n’était pas une tâche facile.
Tout cela a été fait avec peu de temps. Les développeurs ont ouvert la voie en février. Le 21 janvier 2015, le même jour, Sears a inauguré le bâtiment d’origine en 1927. La construction s’est terminée en août 2017.
Elaine Parker, gestionnaire immobilière sur le site pour Cushman &Wakefield / Commercial Advisors, a déclaré que 40 locataires ont emménagé dans l’immeuble à peu près au même moment ce mois-là. « C’était vraiment sauvage ici en août 2017 », a déclaré Parker.
L’impact du Crosstown Concourse s’est fait sentir. Les propriétés voisines voient une nouvelle vie parce que le réaménagement et les arts de Crosstown atteignent directement le quartier environnant, selon Nash Hassen, propriétaire de Grandpoint Realty.
Hassen représentait un immeuble de vente au détail à quelques pas que Crosstown Arts louait, dépensait de l’argent pour améliorer les locataires et sous-louait à Black Lodge, un magasin de vidéo indépendant populaire avec une cinémathèque de plus de 30 000 titres. Il vend des abonnements mensuels pour 10 $ et dispose également d’un lieu d’événement.
Des gains importants sont également survenus du côté résidentiel. Hassen a déclaré que les maisons que vous pouviez acheter pour 20 000 à 25 000 before avant le réaménagement se vendent maintenant pour 100 000 à 150 000 $.
« Je me souviens quand les gens ne pouvaient pas donner de maison dans ce quartier », a déclaré Hassen.
