I. Exigences de préavis
Il existe plusieurs exigences de préavis, qui peuvent être applicables à une action de forclusion particulière, et qui doivent être strictement suivies avant une hypothèque une action de forclusion peut être engagée.
Premièrement, il y a parfois des exigences de préavis contractuels contenues soit dans le billet à ordre, soit dans l’hypothèque garantissant le billet, qui constituent une condition préalable à l’ouverture d’une action de forclusion. Il va sans dire que le praticien doit lire le billet à ordre et l’hypothèque, et s’assurer qu’il y a eu conformité aux exigences de préavis contractuel, avant de procéder au processus de forclusion hypothécaire.
Deuxièmement, avant qu’une hypothèque résidentielle puisse être saisie en Pennsylvanie, le prêteur doit donner un avis d’intention de saisie de 30 jours (également connu sous le nom d’avis de la Loi 6), donnant à l’emprunteur la possibilité de guérir et interdisant au prêteur de percevoir les honoraires d’avocat engagés pendant la période de préavis. Voir Loi. N° 6 de 1974, 41 P.s. § 403. Pour une définition d’une » hypothèque résidentielle « , voir 41 P.S. § 101.
Le 9 août 2012, le gouverneur Corbett a rétabli le Programme d’aide d’urgence aux propriétaires de maisons de l’AP (« HEMPA ») administré par la Pennsylvania Housing Finance Agency (« PHFA »). Par conséquent, à compter du 2 octobre 2012, des avis de la Loi 91 sont requis. Voir Loi n° 91 de 1983 (telle que modifiée), 35 P.s. §§ 1680 et suivants. La forme de l’avis de la Loi 91 devrait être essentiellement la forme disponible sur le site Web de la PHFA. Les prêteurs sont également tenus de joindre une liste d’agences de conseil pour le comté applicable où la propriété est située. Le défaut de le faire, ou la fixation de comtés supplémentaires, rend l’avis nul. Un avis de la Loi 6 n’est pas requis si un avis de la Loi 91 est envoyé. La Loi 91 stipule expressément qu’un avis de la Loi 91 remplace tout autre avis. 35 P.S. §1680.403c. Les avis doivent être envoyés au(x) débiteur(s) hypothécaire(s) de la propriété et à son adresse postale, si elle est différente.
II. Commencer une action de forclusion hypothécaire
A. Priorité de privilège
Avant d’entamer une action de forclusion, l’avocat doit vérifier la position de privilège de l’hypothèque à saisir. Généralement, le demandeur forcené prend un bien à la conclusion de la vente du shérif « sous et sous réserve » de tous les privilèges antérieurs.
Les privilèges sur des biens immobiliers ont priorité les uns sur les autres sur les bases suivantes:
(1) Les hypothèques au prix d’achat, à partir du moment où elles sont remises au créancier hypothécaire, si elles sont enregistrées dans les dix jours suivant leur date; sinon, à partir du moment où elles sont laissées pour enregistrement. Une hypothèque est une » hypothèque au prix d’achat » dans la mesure où elle est:
(i) prise par le vendeur du bien hypothéqué pour garantir le paiement de la totalité ou d’une partie du prix d’achat; ou
(ii) prise par un créancier hypothécaire autre que le vendeur pour garantir le remboursement de l’argent effectivement avancé par cette personne au débiteur hypothécaire ou en son nom au moment où celui-ci acquiert le titre de propriété du bien et utilisée par le débiteur hypothécaire à ce moment pour payer tout ou partie du prix d’achat, sauf qu’une hypothèque autre qu’au vendeur du bien hypothéqué est la propriété ne doit pas être une hypothèque au prix d’achat au sens du présent article, sauf indication expresse.
(2) Autres hypothèques et actes défaisables dans la nature des hypothèques, à partir du moment où ils sont laissés pour enregistrement.
(3) Verdicts pour une somme d’argent spécifique, à partir du moment où ils sont enregistrés par le tribunal.
(4) Jugements défavorables et autres ordonnances, à partir du moment où elles sont rendues.
(5) Jugements à l’amiable, à partir du moment où les instruments sur lesquels ils sont inscrits sont laissés pour inscription.
(6) Les brefs qui, lorsqu’ils sont délivrés et indexés par le greffier de la cour des plaids communs, créent des privilèges sur des biens immobiliers, à partir du moment où ils sont délivrés.
(7) Les autres instruments qui, lorsqu’ils sont inscrits ou déposés et indexés au greffe de la cour des plaids communs, créent des privilèges sur les biens immobiliers, à partir du moment où ils sont laissés pour inscription ou dépôt.
42 Pa. Inconvénient. Stats. Ann. § 8141
B. Lieu
En Pennsylvanie, une action en forclusion hypothécaire doit être intentée dans le comté dans lequel se trouve le bien immobilier. PA.C.R.P., article 1142. (En cas de saisie sur des biens immobiliers situés dans plus d’un comté, voir Pa.C.R.P., Article 3131.)
C. La plainte de forclusion
Le demandeur dans l’action de forclusion est généralement le titulaire actuel de l’hypothèque, c’est-à-dire le créancier hypothécaire initial ou son cessionnaire actuel. Les défendeurs sont le ou les débiteurs hypothécaires (ou le représentant personnel, l’héritier ou le créancier d’un débiteur hypothécaire décédé) et le véritable propriétaire du bien (ou, s’il est inconnu, le bénéficiaire du dernier acte enregistré).
Le demandeur doit énoncer ce qui suit dans sa plainte:
(1) le nom, l’adresse et les intérêts du demandeur;
(2) les noms, adresses et intérêts des défendeurs;
(3) si le propriétaire réel actuel est inconnu, une déclaration à cet effet;
(4) l’identité des parties à l’hypothèque initiale;
(5) la date de l’hypothèque;
(6) si l’hypothèque saisie a été enregistrée, indiquez le lieu d’enregistrement de l’hypothèque et incorporez l’hypothèque par référence (voir Pa.C.R.P., Règle 1019.g)). S’il n’a pas été enregistré, joignez une copie de l’hypothèque;
(7) la date de toute mission;
(8) si les affectations ont été enregistrées, indiquer le lieu d’enregistrement de chaque affectation et les incorporer par renvoi. S’ils n’ont pas été enregistrés, joignez une copie de chaque devoir;
(9) une description du bien immobilier saisi;
(10) une moyenne spécifique de défaut;
(11) un état détaillé du montant dû;
(12) une moyenne de conformité à toutes les dispositions relatives à l’avis requis, telles que le respect des dispositions de l’article 403 de la loi no 6; et
(13) une demande de jugement pour le montant dû. Voir Pa.R.C.P., article 1147.
Il est inadmissible, en vertu de la loi de Pennsylvanie, de combiner une cause d’action de forclusion avec toute autre cause d’action dans une seule plainte. PA.C.R.P., article 1146.
D. Signification de procédure
Les défendeurs doivent être signifiés conformément aux règles habituelles applicables aux actions civiles. PA.C.R.P., Règle 1141.b). En règle générale, les accusés en Pennsylvanie (en dehors de Philadelphie) doivent être servis par le shérif. PA.C.R.P., Règle 410.a). Si la signification à personne n’est pas possible, les défendeurs peuvent être signifiés par publication, affichage, courrier recommandé ou d’autres méthodes, selon ce que le tribunal juge approprié. Voir Pa.R.C.P., Règle 410 en général.
Pa.La règle 410(b)(3) de la C.R.P. prévoit que si un défendeur dans une action de forclusion hypothécaire ne peut être signifié en vertu de la règle applicable, le demandeur peut demander au tribunal une ordonnance spéciale ordonnant la méthode de signification, qui peut inclure la signification en affichant une copie du processus original sur la partie la plus publique du bien. La requête est accompagnée d’un affidavit indiquant la nature et l’étendue de l’enquête qui a été faite pour déterminer où se trouve le défendeur et les raisons pour lesquelles la signification ne peut être faite.
En plus des défendeurs, la plainte doit également être signifiée à toute personne trouvée en possession du bien faisant l’objet de l’action de forclusion hypothécaire. PA.C.R.P., Règle 410.a).
E. Conférences de conciliation
La Pennsylvanie n’a pas de programme de conciliation à l’échelle de l’État. Les comtés peuvent choisir volontairement d’en adopter un. Les comtés actuels de notre région qui ont des conférences de conciliation en place sont les suivants:
o Les emprunteurs qui sont en forclusion peuvent adhérer au programme en appelant « Save Your Home Hotline » du département du Développement économique du comté d’Allegheny au 1-866-298-8020. Aller à www.alleghenycourts.us pour plus d’informations. Choisissez « Civil » et « Programme de forclusion hypothécaire ».
* Blair
o Les emprunteurs peuvent adhérer au programme, ce qui déclenche la suspension de toutes les procédures pendant la conciliation.
* Dollars
o Les emprunteurs peuvent demander une conférence de conciliation. Aller à www.buckscounty.org et cliquez sur « Services en ligne » et Programme de détournement de forclusion hypothécaire pour plus d’informations.
• Majordome
o Les emprunteurs peuvent appeler une ligne d’urgence, parler à un conseiller en logement et demander une conférence de conciliation. Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html .
• Delaware
o Les emprunteurs peuvent participer à une conférence avec un conseiller en logement et obtenir un séjour de forclusion de 30 jours. Le but du séjour est de donner aux emprunteurs le temps de travailler avec le prêteur pour trouver un moyen d’éviter la forclusion. Pour plus d’informations, allez à
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html et cliquez sur « Ordre administratif et Avis de programme de forclusion ».
• Fayette
o Les emprunteurs peuvent demander un sursis de 90 jours dans la procédure de forclusion hypothécaire afin de parvenir à un accord mutuellement acceptable avec le prêteur pour résoudre le cas. Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html .
• Lackawanna
o Les emprunteurs peuvent opter pour le programme en communiquant avec un conseiller en logement et en déposant une demande de conférence de conciliation. Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html .
• Lehigh
o Le tribunal organisera une conférence de conciliation /gestion des affaires dans chaque cas admissible au moment du dépôt de la plainte pour forclusion. Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.lccpa.org/rules.nex et cliquez sur « Programme de conciliation de forclusion hypothécaire ».
• Lycoming
o Les emprunteurs peuvent adhérer au programme en déposant un choix de participation auprès du tribunal.
• Monroe
o Lorsque les emprunteurs déposent une demande écrite pour une conférence de conciliation dans le cadre de ce programme, une ordonnance sera rendue pour renvoyer l’affaire à une conférence de conciliation. Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
• Northampton
o Des conférences de conciliation sont prévues dans tous les cas de forclusion résidentielle occupée par le propriétaire.
* Philadelphie
o Des conférences de conciliation sont prévues dans tous les cas de forclusion résidentielle occupée par le propriétaire. Aller à www.phila.gov et recherchez « Programme de détournement de forclusion » pour plus d’informations.
• Schuylkill
o Pour pouvoir demander une conférence de conciliation supervisée par le tribunal, les emprunteurs doivent communiquer avec un conseiller en logement et fixer un rendez-vous. Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html .
• Somerset
o Si les emprunteurs appellent une ligne d’urgence et assistent à une séance de conseil, ils peuvent demander un sursis de 60 jours dans la procédure de forclusion hypothécaire pour leur donner le temps de négocier avec le prêteur et de trouver un moyen d’éviter la forclusion. Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html .
* Washington
o Si les emprunteurs appellent une hotline et assistent à une séance de conseil, ils peuvent obtenir un sursis dans la procédure de forclusion pour leur donner le temps de négocier avec le prêteur et de trouver un moyen d’éviter la forclusion.
III. Réponse à une plainte de forclusion
En réponse à une plainte de forclusion, les défendeurs peuvent signifier et déposer des objections préliminaires ou signifier et déposer une réponse, en répondant paragraphe par paragraphe aux allégations de la plainte. La réponse doit admettre ou nier chaque évocation de fait. PA.C.R.P., Règle 1029.a). Un refus général ou une demande de preuve constitue un aveu. PA.C.R.P., Règle 1029.b). Toutefois, les exceptions dans une plaidoirie pour lesquelles aucune plaidoirie recevable n’est requise sont réputées rejetées. PA.C.R.P., Règle 1029.d).
La réponse peut également inclure des défenses affirmatives (désignées comme « matière nouvelle »), voir Pa.R.C.P., Règle 1030, et demandes reconventionnelles, à condition que les demandes reconventionnelles découlent de la même opération ou de la même occurrence ou série d’opérations ou d’événements dont la cause d’action du demandeur est née. Voir Pa.C.R.P., article 1148.
Toute lacune de la plainte, en ce qui concerne les conditions de forme énoncées ci-dessus, peut servir de base à des objections préliminaires ou à une défense affirmative dans une réponse. Le défaut d’effectuer un service approprié est un défaut de compétence. Le non-respect des exigences applicables en matière d’avis (p. ex., la signification d’un avis en vertu de la Loi 6) constitue un vice de compétence.
En outre, toute défense démontrant que le créancier hypothécaire n’a pas le droit de saisir peut être constituée en défense contre une forclusion. Par exemple, les défendeurs peuvent plaider qu’ils ont effectué un paiement intégral, qu’ils n’ont jamais été endettés, que l’hypothèque ou sa cession a été induite par une fraude, que l’hypothèque ou toute cession est un faux, qu’il y a un manque de contrepartie, qu’il y a libération ou libération, qu’il existe une compensation, une renonciation, une préclusion, une libération en cas de faillite, etc. (La fraude doit être alléguée avec précision. PA.C.R.P., Règle 1030.)
IV. Jugement et exécution
Dans le cas où le demandeur l’emporte dans son action en forclusion hypothécaire, soit parce que le ou les défendeurs ne répondent pas à la plainte, soit que le tribunal accorde un jugement sommaire sur requête du demandeur, ou qu’il y a un verdict en faveur du demandeur à la suite d’un procès en plénière, le demandeur devient en droit de déposer un jugement contre le ou les défendeurs. Le jugement est exclusivement un jugement monétaire pour un montant représentant la dette, les intérêts et les autres frais et charges autorisés jusqu’au moment du jugement. Cependant, un jugement dans une action de forclusion hypothécaire n’est pas un jugement pour des dommages-intérêts. Son seul but est d’effectuer une vente judiciaire du bien soumis au privilège hypothécaire. Reed v. S & Banque T (Dans re Reed), 274 B.R. 155 (Bankr. W.D. Pa. 2002).
L’hypothèque disparaît, une fois qu’un jugement est inscrit dans une action de forclusion hypothécaire. En d’autres termes, l’hypothèque est fusionnée dans un jugement inscrit dans une action de forclusion hypothécaire. Stendardo c. Federal Nat’l Mortgage Ass’n, 991 F.2d 1089 (3d Cir. PA. 1993). Cela signifie, entre autres, que le créancier hypothécaire a droit à des intérêts postérieurs au jugement au taux légal, plutôt qu’au taux spécifié dans l’hypothèque. Soto c. Banque PNC (In re Soto), 221 B.R. 343 (Bankr. E.D. Pa. 1998). Le privilège d’un jugement fondé sur une hypothèque se rapporte à l’hypothèque. Appel de De Witt, 76 Pa. 283 (1874).
V. Vente du shérif
Après l’inscription d’un bref d’exécution, l’avocat du demandeur doit préparer et soumettre au shérif un » dossier de forclusion » contenant, entre autres, le bref d’exécution, un chèque de dépôt pour les honoraires du shérif, un Avis de vente du shérif, un Affidavit de la Règle 3129.1, le texte du prospectus, le texte de l’annonce de vente à publier, une Vérification du Service non militaire, un Affidavit concernant la Loi no 91 (le cas échéant) , et un Affidavit de la règle 3129.2.
L’avis de vente du shérif doit être donné par prospectus, par publication et par avis écrit à toutes les personnes dont les noms et adresses figurent dans l’affidavit de la règle 3129.1. Voir Pa.C.R.P., Règle 3129.2.a). Les prospectus requis doivent être affichés par le shérif dans le bureau du shérif et sur la propriété au moins trente jours avant la vente, et doivent inclure: (1) une brève description de la propriété à vendre, son emplacement, toute amélioration, le jugement du tribunal sur lequel la vente a lieu, le nom du propriétaire ou du propriétaire réputé, ainsi que l’heure et le lieu de la vente; (2) un avis adressé à toutes les parties intéressées et aux demandeurs qu’un calendrier de distribution sera déposé par le shérif à une date qu’il précise au plus tard trente jours après la vente et que la distribution sera effectuée conformément à l’annexe, sauf si des exceptions y sont déposées dans les dix jours suivant le dépôt de l’annexe. PA.C.R.P., Règle 3129.2.b).
L’avis contenant les informations requises dans le prospectus doit également être publié par le shérif une fois par semaine pendant trois semaines successives dans un journal de diffusion générale du comté et dans la publication légale, le cas échéant, désignée par la règle du tribunal pour la publication des avis, la première publication devant être faite au moins 21 jours avant la date de vente. PA.C.R.P., Règle 3129.2.d).
L’Avis écrit requis de vente du shérif doit être préparé par le conseil du demandeur et doit contenir les mêmes informations que le prospectus, ou peut consister en le prospectus, et cet avis doit être signifié au moins 30 jours avant la vente à toutes les personnes dont les noms et adresses sont indiqués dans l’affidavit de la règle 3129.1. PA.C.R.P., Règle 3129.2.c).
La signification de l’Avis de vente du shérif doit être signifiée : (1) à chaque défendeur dans le jugement qui n’a pas comparu et au propriétaire du bien, tel que prévu par la loi (c.-à-d., normalement par le shérif); (2) sur chaque défendeur dans le jugement qui a comparu, par le conseil du demandeur; et (3) sur chaque autre personne nommée dans l’Affidavit de la règle 3129.1, par le conseil du demandeur, par courrier ordinaire à l’adresse indiquée dans l’Affidavit. Le service est terminé lors de l’envoi. PA.C.R.P., Règle 3129.2.c).
Une fois la signification terminée, l’avocat du demandeur doit préparer et déposer un Affidavit de la Règle 3129.2, attestant de l’achèvement de la signification requise à toutes les personnes identifiées dans l’Affidavit de la règle 3129.1.
Dans le cas où la vente est suspendue, poursuivie, reportée ou ajournée à une date certaine dans les 130 jours suivant la date de vente initialement prévue, et qu’une annonce publique de la nouvelle date est faite aux soumissionnaires réunis au moment et au lieu de la vente initialement prévue, aucun nouvel avis de vente du shérif n’est requis, mais il ne peut y avoir que deux de ces suspensions, prolongations, reports ou ajournements sans nouvel avis ou ordonnance du tribunal. PA.C.R.P., Règle 3129.3.
Le jour fixé, et à moins d’un sursis, d’une prorogation, d’un report ou d’un ajournement, le bien en question est vendu au plus offrant, conformément aux règles du shérif local. En règle générale, comme chaque propriété dont la vente est prévue est annoncée par le shérif ou son représentant, l »avocat sur le bref ouvre les enchères, soumissionner normalement soit un montant nominal, soit des « coûts. »En même temps, l’avocat sur le bref annonce un prix contrarié (ne dépassant pas le montant du jugement), et l’enchère se poursuit ensuite, en commençant par le prochain incrément admissible au-dessus du prix contrarié. S’il n’y a pas d’offre réelle, la propriété est cédée à l’avocat sur le bref.
VI. Après la vente du shérif
Dans les 30 jours suivant la vente aux enchères, le shérif doit préparer et déposer un calendrier de distribution proposée et une liste des privilèges pour chaque propriété vendue à la vente aux enchères. PA.C.R.P., Règle 3139.c). Cependant, aucun calendrier de distribution ou liste de privilèges n’a besoin d’être déposé lorsque le bien est vendu à l’avocat sur le bref pour les frais seulement. PA.C.R.P., Règle 3136.a).
Dix jours après le dépôt du calendrier de distribution, le shérif doit préparer, exécuter et remettre à l’enregistreur des actes un acte de propriété vendu. PA.C.R.P., Règle 3135.a). De plus, dix jours après le dépôt du calendrier de distribution, le shérif doit distribuer le produit de la vente conformément au calendrier de distribution proposé, à moins que des exceptions écrites ne soient déposées auprès du shérif dans les dix jours suivant le dépôt du calendrier proposé. PA.C.R.P., Règle 3136.d).
Bien entendu, ce calendrier peut être perturbé en cas de dépôt d’une requête en annulation de la vente. Sur requête de toute partie intéressée avant la remise de l’acte du shérif au bien immobilier, le tribunal peut, sur justification démontrée, annuler la vente et ordonner une revente ou rendre toute autre ordonnance qui pourrait être juste et appropriée dans les circonstances. PA.C.R.P., Article 3132. Parmi les motifs invoqués à l’appui d’une requête en annulation d’une vente figurent des vices de procédure antérieurs à la vente, des vices au cours de la vente aux enchères du shérif lui-même, une insuffisance flagrante du prix de vente, une fraude ou une collusion entre les soumissionnaires. La norme applicable pour déterminer si une vente doit être mise de côté est de savoir si la » cause appropriée » est indiquée. Merrill Lynch Mortg. Capital c. Steele, 859 A.2d 788 (Ap. Super. Tomodensitométrie. 2004).
VII. Qu’obtient réellement le Soumissionnaire Retenu?
En général, l’enchérisseur retenu à la vente aux enchères du shérif obtient un titre exempt de tout privilège subalterne et non affecté par des défauts de titre qui ne ressortent pas du dossier. L’effet d’une vente par forclusion est d’effacer tous les privilèges subalternes sur avis de la vente, y compris les privilèges fiscaux imposés à un ancien propriétaire. Commonwealth c. La compagnie Hoffman-Henon., 382 Pa. 213, 114 A.2d 92 (1955). (Cependant, afin d’effacer un privilège fiscal fédéral valablement enregistré, les États-Unis doivent être parties à l’action de forclusion. Mineurs Sav. Banque c. États-Unis, 110 F. Supp. 563 ).
De la même manière, l’adjudicataire prend le titre sous réserve de charges et d’intérêts de dossier supérieurs à l’hypothèque sur laquelle le jugement de forclusion avait été obtenu. Et, en ce qui concerne l’état de la propriété, le soumissionnaire retenu prend la propriété telle quelle. Par conséquent, une grande diligence raisonnable est conseillée avant que quiconque ne s’aventure à acheter une propriété lors de la vente d’un shérif.
En ce qui concerne les baux existants sur la propriété, si le bail a été conclu avant la saisie de l’hypothèque, l’acheteur lors de la vente de forclusion du shérif prend le titre sous réserve du bail. D’autre part, si le bail a été conclu après l’hypothèque, l’acheteur lors de la vente du shérif a la possibilité de confirmer ou de désaffecter le bail. Bien entendu, si le propriétaire ou le locataire précédent refuse de quitter les lieux, une action d’expulsion peut être nécessaire.
VIII. Jugements de carence
Une vente par forclusion hypothécaire libère l’hypothèque et dégage le débiteur hypothécaire de toute responsabilité, même si le prix de vente réalisé est inférieur au montant dû sur l’hypothèque. Meco Immobilier Co. v. Burns, 414 Pa. 495, 200 A.2d 869 (1964). S’il existe une garantie, en plus du billet à ordre et de l’hypothèque, le prêteur peut bien entendu intenter une action indépendante contre le garant pour toute carence.
De plus, si l’emprunteur a fait une promesse de paiement indépendante, indépendante de l’hypothèque, par exemple dans le billet à ordre sous-jacent, le prêteur peut alors intenter une action indépendante contre l’emprunteur pour tout déficit. Pour les règles de procédure relatives aux jugements de carence, voir Pa.C.R.P., art. 3276 et suivants.
Pour déterminer le montant de toute carence, le prix obtenu lors de la vente par forclusion est concluant entre les parties quant à la valeur des locaux, à moins que le créancier hypothécaire ne soit l’acheteur lors de la vente par forclusion. Dans ce cas, le montant de toute lacune et l’étendue de toute responsabilité du débiteur hypothécaire envers le créancier hypothécaire doivent être déterminés conformément à la Loi sur le jugement de carence de la Pennsylvanie, 42 Pa.C.S. § 8103.
La loi exige que tout créancier hypothécaire qui souhaite intenter une action en cassation contre le débiteur hypothécaire demande au tribunal de fixer la juste valeur marchande de l’immeuble vendu. Le débiteur hypothécaire est alors déchargé de toute responsabilité jusqu’à concurrence du montant de la juste valeur marchande déterminé par le tribunal, quel que soit le montant réel offert par le créancier hypothécaire à l’enchère du shérif. 42 Pa.C.S. § 8103. Voir aussi 42 Pa.C.S. § 5522.
La requête en fixation de la juste valeur marchande doit être signifiée et déposée dans les six mois suivant la vente de la propriété. Banque du Commonwealth & Trust Co., N.A. V. Hemsley, 395 Pa. Super. 447, 577 A.2d 627 (1990).
Enfin, si le créancier hypothécaire accepte un acte au lieu de la vente d’un shérif, le créancier hypothécaire perd tout droit à réparation en vertu de la Loi sur le jugement pour carence et prend le titre sous réserve de tous les privilèges existants, y compris les privilèges inférieurs qui auraient été effacés à la vente d’un shérif.
IX. Actions d’éjection
Si, après la vente d’un shérif, la propriété est occupée, une action distincte en éjection doit être déposée.
A. Plainte en cas d’expulsion
Tout comme une plainte de forclusion, une plainte en cas d’expulsion ne concerne que les biens immobiliers et doit être introduite dans le comté dans lequel le terrain est situé. Lorsqu’il intente une action en radiation, le demandeur doit décrire le bien en cause et fournir un résumé du titre sur lequel il s’appuie. PA.R.C.P. 1054. Lorsque vous intentez une action en expulsion, vous devez nommer la ou les personnes en possession du bien en tant que défendeurs. Pour s’assurer de la validité de l’action d’éjection, le ou les débiteurs du jugement ainsi que « tous les occupants / locataires » devraient être désignés comme défendeurs.
B. Signification de la Plainte d’éjection
Une Plainte d’éjection doit être signifiée de la même manière que toute autre action civile, y compris une action de forclusion. PA.C.R.P. 410. En conséquence, à l’exception de Philadelphie, la signification doit être effectuée par le département du shérif.
C. Réponse à une Plainte en expulsion
Un défendeur peut répondre à une Plainte en expulsion de la même manière qu’un défendeur peut répondre à une plainte de forclusion, c’est-à-dire une objection préliminaire ou admettre ou nier chaque allégation. Alors qu’un défendeur peut également soulever des défenses affirmatives ou déposer une demande reconventionnelle, un défendeur ne peut pas utiliser cette réponse comme un moyen d’attaquer la vente du shérif. Caplan c. Kent, 76 A. 2d 764 (Ap. 1950). Cependant, dans une action en expulsion, il peut être allégué que le jugement est nul. Un décret nul peut être attaqué à tout moment. Brokans c. Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Super.1989). Lorsqu’un jugement est nul, la vente du shérif qui suit est une nullité. ID.
D. Jugement et exécution
Une fois qu’un demandeur a obtenu un jugement, soit par défaut, soit par ordonnance du tribunal à la suite d’une requête en jugement sommaire, le demandeur doit déposer un bref de possession pour exécuter le jugement. PA.R.C.P. 3254. Le jour de l’expulsion, le shérif accompagnera le demandeur ou son représentant à la propriété. Le demandeur devrait également avoir un serrurier présent pour rouvrir la propriété.
E. Loi sur la protection des locataires lors de la forclusion de 2009
En 2009, la Loi sur la protection des locataires lors de la forclusion a été adoptée pour protéger les locataires de l’expulsion en raison de la forclusion sur les propriétés qu’ils occupent. Les dispositions relatives à la protection des locataires s’appliquent en cas de forclusion sur un » prêt hypothécaire fédéral » ou sur tout logement ou bien immobilier résidentiel. En vertu de la Loi, tout successeur immédiat dans l’intérêt, y compris une banque, qui prend le titre de propriété d’une maison lors de la forclusion doit assumer l’intérêt sous réserve des droits de tout locataire de bonne foi et devra se conformer à certaines exigences de notification. La Loi exige que les locataires reçoivent un avis de départ au moins 90 jours à l’avance.
De plus, les locataires doivent être autorisés à rester dans la résidence jusqu’à la fin de leurs baux à deux exceptions près:
(1) Lorsque la propriété est vendue après une forclusion à un acheteur qui occupera la propriété comme résidence principale; ou
(2) Lorsqu’il n’y a pas de bail ou que le bail est résiliable à volonté.
Cependant, dans l’une ou l’autre des exceptions, les locataires doivent toujours recevoir un préavis de 90 jours.
X. Satisfaction du jugement et Hypothèque
A. Hypothèques 21 P.s. 681et suiv.
La loi sur la PA exige que tout créancier hypothécaire ayant reçu la pleine satisfaction et le paiement de tout l’argent dû en vertu de l’hypothèque, doit, à la demande du débiteur hypothécaire, satisfaire l’hypothèque soit sur la marge de l’enregistrement de l’hypothèque ou en déposant une pièce sat.
Si l’hypothèque n’a pas été satisfaite dans les quarante-cinq jours suivant la demande du débiteur hypothécaire, le créancier hypothécaire, pour chaque infraction, doit renoncer et payer toute somme n’excédant pas l’argent de l’hypothèque, à recouvrer devant tout tribunal d’archives par facture, plainte ou information. Le montant de l’amende est déterminé au cas par cas.
Une banque, une caisse d’épargne, une association d’épargne et de prêt ou un autre établissement de crédit détenant une hypothèque résidentielle envoie une notification écrite par courrier de première classe au débiteur hypothécaire lorsque l’hypothèque a été entièrement payée. Toute somme restant dans un compte séquestre établi pour le paiement des taxes ou des primes d’assurance doit être retournée dans les 30 jours au débiteur hypothécaire.
B. Arrêts 42 Pa.C.S.A. 8104
Règle générale.– Un créancier de jugement qui a reçu satisfaction d’un jugement dans un tribunal de ce Commonwealth doit, à la demande écrite du débiteur de jugement, ou de toute personne intéressée par celui-ci, et à l’offre de la taxe d’entrée de satisfaction, entrer satisfaction dans le bureau du greffier de la cour lorsque ce jugement est en suspens, satisfaction qui décharge à jamais le jugement.
Dommages.– Le créancier judiciaire qui omet volontairement ou déraisonnablement sans motif valable ou refuse pendant plus de 90 jours après un avis écrit de la manière prescrite par les règles générales de se conformer à une demande en vertu de l’alinéa a) verse au débiteur judiciaire à titre de dommages-intérêts liquidés 1% du montant initial du jugement pour chaque mois de retard au-delà de ces 90 jours, mais pas moins de 250 $ ni plus de 2 500 $. Ces dommages-intérêts sont recouvrables conformément aux règles générales, par une procédure complémentaire dans l’affaire dans laquelle le jugement a été rendu.
XI. Propriétés détruites – Banques foncières 68 Pa.C.s. 2101
Une banque foncière est une entité gouvernementale qui se concentre sur la conversion de propriétés vacantes, abandonnées, en souffrance fiscale et saisies à des fins productives. Ils se concentrent sur les biens publics excédentaires, les propriétés « sous l’eau », les propriétés abandonnées et les propriétés en souffrance fiscale. Les municipalités envisagent de créer des banques foncières lorsqu’elles commencent à voir des inventaires fragmentés, de grands inventaires de biens abandonnés ou vacants avec peu de valeur marchande, des violations du code et des problèmes de titre. Ces propriétés sont le plus souvent acquises par le biais de ventes fiscales, de transferts municipaux, d’achats ou de transferts de dons d’instituts financiers.
Les banques foncières ont le pouvoir de contracter, d’investir et d’emprunter de l’argent, de développer leur propre conception, de démolir, etc., biens immobiliers, et éteindre les impôts en souffrance sur les biens fonciers de la banque. Ils n’ont pas le pouvoir du domaine éminent. Les banques foncières disposent des propriétés en fonction des besoins et des priorités locales. Cela pourrait prendre la forme de logements abordables, de propriétés à usage mixte et d’espaces verts, y compris des parcs ou des jardins urbains.
L’objectif d’une banque de terres est d’éliminer la brûlure, de maximiser les revenus à court et à long terme, de fournir des logements abordables ou des espaces commerciaux et de stabiliser les quartiers.
