Que se passe-t-il lorsque mon prêt hypothécaire est vendu? À faire et à ne pas faire

Lorsqu’une société hypothécaire vend votre prêt

Les prêteurs et les investisseurs achètent et vendent des prêts hypothécaires tout le temps, généralement sans aucun problème. Alors, comment prévenir les accidents si cela se produit?

1. Les prêteurs vendent des prêts pour de nombreuses raisons, mais les conditions de votre prêt ne changent pas
2. Votre prêteur actuel doit vous aviser du changement au moins 30 jours à l’avance
3. Il vous indiquera où envoyer vos paiements et qui contacter pour toute question

Si vous recevez un avis d’un nouvel agent de maintenance sans notification de votre agent de maintenance actuel, n’envoyez pas de l’argent. Contactez votre réparateur actuel. C’est ainsi que vous évitez la fraude.

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Que se passe-t-il lorsque mon prêt hypothécaire est vendu?

Certains acheteurs font face à une grosse surprise après la fermeture. Ils apprennent que leur hypothèque a été vendue. Cela peut sembler alarmant. Mais c’est en fait assez courant. Et cela n’affectera pas le taux du prêt, les conditions ou le montant dû. Pourtant, il est naturel de se demander: Que se passe-t-il lorsque mon prêt hypothécaire est vendu?

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Savoir pourquoi et comment cela se produit peut calmer vos peurs. Bien que certains détails soient complexes, l’essentiel est simple. Cela ne devrait pas vous affecter financièrement. Vous devrez simplement effectuer votre paiement mensuel à une autre entreprise.

Apprenez le jargon

Il est utile de connaître la différence entre les termes couramment utilisés. Ceux-ci incluent « initiateur », « prêteur », « propriétaire » et « réparateur. »

L’initiateur est la personne qui vous a aidé à demander le prêt. Cette personne a envoyé votre demande au service de souscription du prêteur. Le prêteur (également connu sous le nom de propriétaire) est une entreprise qui approuve, finance et possède le prêt. Le réparateur est l’entreprise qui gère le prêt.

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« Le préposé collecte et traite le paiement de l’emprunteur. Il gérera les communications avec l’emprunteur. Il paiera des taxes et des assurances d’entiercements. Et il calculera les montants des paiements mensuels « , explique l’avocate Elizabeth A. Whitman.

Elle note que, dans certains cas, le préposé est le prêteur. Ou il peut embaucher une entreprise distincte embauchée pour gérer le prêt.

Pourquoi les prêteurs vendent ou transfèrent des prêts hypothécaires

Keith Baker, coordonnateur du programme de services bancaires hypothécaires et professeur au Collège North Lake, affirme qu’environ sept prêts hypothécaires sur 10 changent de mains. Il ajoute que, lorsqu’un prêt hypothécaire se ferme et se finance, le prêteur a quatre choix:

1. Conserver l’hypothèque dans son portefeuille de prêts
2. Transférer le service à un autre service
3. Vendre le prêt à une autre entreprise ou à un investisseur
4. Transférer le service et vendre le prêt

Les acheteurs du prêt sur le marché secondaire peuvent inclure Freddie Mac, Fannie Mae et Ginnie Mae. Ils peuvent également inclure des compagnies d’assurance, des FPI hypothécaires (fiducies de placement immobilier), le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) ou des sociétés de courtage de Wall Street.

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 » Les prêteurs vendent souvent leurs hypothèques pour remplacer les fonds utilisés pour faire le prêt. Cela leur permet d’accorder des prêts supplémentaires aux acheteurs d’une maison « , explique Baker. « Cela réduit également leur exposition au risque, y compris l’inadéquation actif-passif. »

Une inadéquation entre l’actif et le passif se produit lorsque, par exemple, le prêteur possède beaucoup de dettes à long terme (hypothèques à 30 ans), mais conserve des dépôts à court terme (CDS à 5 ans, par exemple). Il peut vendre des prêts de 30 ans et acheter des prêts de 5 ans pour s’équilibrer.

La vente de votre prêt hypothécaire permet à votre prêteur de « recevoir un paiement initial en espèces au lieu d’attendre que vous fassiez des paiements », explique Whitman. « Cela améliore leur liquidité. »

À quoi s’attendre en tant qu’emprunteur

La bonne nouvelle? Un transfert ou une vente de votre prêt hypothécaire ne devrait pas vous affecter.

« Un prêteur ne peut pas modifier les conditions, le solde ou le taux d’intérêt du prêt par rapport à ceux indiqués dans les documents que vous avez signés à l’origine. Le montant du paiement ne devrait pas non plus simplement changer. Et cela ne devrait avoir aucun impact sur votre pointage de crédit « , explique Whitman.

Si votre prêt reçoit un nouvel agent de service, « Vous pouvez adopter une approche différente du service de prêt. Mais cela ne devrait pas augmenter vos obligations « , ajoute-t-elle.

Que faire si vous avez un nouveau service

Dites que votre prêt est vendu mais que le service reste le même. Si c’est le cas, vous ne serez généralement pas averti. Vous continuerez à effectuer les mêmes paiements à la même source.

« Parfois, un prêt hypothécaire peut être vendu plusieurs fois à l’insu de l’emprunteur si le réparateur ne change pas avec la vente », explique Whitman.

Si votre prêt est vendu ou transféré et que le réparateur change, voici à quoi s’attendre et à quoi faire:

• Attendez-vous à recevoir deux avis. L’un viendra de votre réparateur actuel. L’autre viendra de votre nouveau réparateur. « Habituellement, l’agent de maintenance actuel d’un emprunteur doit l’aviser au moins 15 jours avant la date d’entrée en vigueur du transfert », explique Baker.
• Examinez attentivement votre avis de transfert d’entretien. Il doit inclure:
  • Nom et adresse du nouveau préposé
  • Lorsque le préposé actuel cessera d’accepter vos paiements
  • La date à laquelle le nouveau préposé commencera à accepter vos paiements
  • La date à laquelle le premier paiement hypothécaire est dû au nouveau préposé
  • Numéros de téléphone du préposé actuel et du nouveau préposé aux prêts hypothécaires
  • Si vous vous pouvez continuer toute assurance facultative, comme l’assurance-vie ou l’assurance-invalidité, les mesures que vous devez prendre pour maintenir la couverture et si les conditions d’assurance changeront
  • Une déclaration indiquant que le transfert n’affectera aucune modalités ou conditions de votre prêt hypothécaire, à l’exception de celles directement liées au service du prêt. « Par exemple, disons que votre contrat stipule que vous étiez autorisé à payer vous-même les taxes foncières et les primes d’assurance. Le nouveau service ne peut pas exiger que vous établissiez un compte séquestre « , explique Baker.
  • Une déclaration expliquant vos droits et ce qu’il faut faire si vous avez une question ou une plainte concernant le service de votre prêt.

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Préparez-vous à envoyer votre paiement à l’adresse du nouveau réparateur. Heureusement, il y a une période de grâce de 60 jours après le transfert, ajoute Baker. Pendant ce temps, des frais de retard ne peuvent pas vous être facturés si vous envoyez par erreur votre paiement à l’ancien réparateur.

Que faire si vous avez un nouveau prêteur

Si votre prêt est vendu à un nouveau prêteur:

• Attendez-vous à recevoir un avis distinct du nouveau prêteur. Cela vous est dû dans les 30 jours suivant leur prise en charge du prêt.
• Examinez attentivement l’avis. Baker dit que cet avis doit inclure:
  • Le nom, l’adresse et le numéro de téléphone du nouveau propriétaire du prêt
  • La date à laquelle le nouveau propriétaire prend possession du prêt
  • La personne qui reçoit les avis juridiques et peut résoudre les problèmes de paiement du prêt
  • Où le transfert de propriété est enregistré.

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« Votre nouveau prêteur devrait déposer des documents avec les dossiers immobiliers de votre comté. Cela reflétera la vente du prêt « , note Whitman.

Autres choses à faire et à ne pas faire

De plus, Whitman suggère ces étapes:

• Si vos paiements sont automatiquement retirés de votre compte bancaire, confirmez que ces paiements automatiques se poursuivront. Et sinon, demandez les documents nécessaires pour vous inscrire à ce service auprès du nouveau prêteur / réparateur.
• Si vous envoyez des paiements automatiquement depuis votre compte bancaire (au lieu que le prêteur les retire), mettez à jour les informations de paiement. Portez une attention particulière à la date d’entrée en vigueur du transfert de prêt / service.
• Si vous envoyez des chèques de paiement par la poste, vérifiez la nouvelle adresse et le nouveau numéro de compte du prêt auprès du nouveau prêteur/ réparateur.
• Une semaine ou deux après le premier paiement au nouveau prêteur / réparateur, contactez-le pour confirmer qu’il a bien reçu votre paiement. Il existe un délai de grâce pour les paiements mal acheminés. Utilisez donc ce temps pour vous assurer que vos paiements fonctionnent à nouveau.
• N’envoyez jamais de paiements à un nouvel agent de maintenance/adresse tant que vous n’avez pas reçu d’avis de transfert/vente.
• En cas de doute, confirmez que le transfert / vente est légitime. Si vous avez reçu un avis de transfert/ vente d’un nouvel agent de maintenance, mais pas de votre service actuel, contactez ce dernier. « Il n’est pas rare que des fraudeurs disent aux emprunteurs de rediriger les paiements de prêts », explique Whitman.
• Ne combattez pas le transfert ou la vente du prêt. Il n’y a aucun moyen qu’un emprunteur puisse empêcher cela de se produire une fois qu’un prêt est actif.
• Si vous avez besoin d’un futur prêt, vous pouvez choisir un prêteur qui conserve ses propres prêts. « Seules les petites banques locales ont généralement ce modèle d’affaires », note Whitman.

Lorsque vous magasinez pour un prêt futur, lisez la déclaration d’information sur le service hypothécaire que le prêteur doit fournir. « Cela indique si le prêteur a l’intention de desservir le prêt ou de le transférer à un autre prêteur », explique Baker.

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