Quelles sont les règles de 1% et de 2% en matière d’investissement immobilier?

Résumé: Dans cet article, vous découvrirez les règles de 1% et de 2% en matière d’investissement immobilier. Découvrez si et quand utiliser la règle de 1% et la règle de 2%, en quoi ces règles sont utiles lors de l’évaluation des investissements immobiliers, les inconvénients de chacune et d’autres conseils utiles en matière d’investissement immobilier.

Introduction

Les règles de 1% et de 2% en matière d’investissement immobilier peuvent être des outils utiles pour évaluer les investissements immobiliers dans certains scénarios. Avec quelques calculs rapides, les investisseurs peuvent filtrer les propriétés locatives pour déterminer si elles valent la peine d’être poursuivies.

Ces règles d’investissement immobilier visent à utiliser la discipline du revenu lors de l’achat d’immeubles de placement. Cela dit, ce ne sont pas des règles strictes et rapides. La règle de 1% est simplement un test rapide pour voir si les ratios loyer / valeur d’une propriété sont sains ou non. Ensuite, je vais vous montrer comment calculer la règle de 1 pour cent et quand il pourrait être utile d’utiliser.

Quelle est la règle du 1% dans l’investissement immobilier?

La règle du 1 pour cent dans l’immobilier est utilisée pour déterminer si le revenu locatif mensuel tiré de la propriété est supérieur ou au moins égal à un pour cent du prix d’achat.

Revenu locatif mensuel ≥ Un pour cent du Prix d’achat

Vous pouvez obtenir le même résultat en inversant la règle du 1 pour cent:

Si une propriété loue pour 1 500 $ par mois, après un calcul rapide, vous savez que le prix d’achat devrait être d’environ 150 000 $.

Gardez à l’esprit que le marché locatif dicte les valeurs locatives et non le prix d’achat d’une maison.

Comment fonctionne la règle du 1%

Pour calculer, multipliez le prix d’achat de la propriété plus les réparations nécessaires par 1%. Si vous financez, comparez le résultat à votre hypothèque mensuelle potentielle et vous aurez une meilleure compréhension des flux de trésorerie mensuels d’une propriété.

Remarque: La règle du 1 pour cent est mieux utilisée comme test décisif rapide que les investisseurs utilisent pour déterminer si les ratios loyer / valeur sont sains ou non. Cela ne tient pas compte des coûts supplémentaires tels que l’assurance, les taxes et l’entretien.

Exemple de la règle du 1%

Supposons que vous cherchez à obtenir un prêt hypothécaire sur un immeuble de placement d’une valeur de 200 000 $. En utilisant la règle de 1%, multipliez 200 000 $ par 1%. Le résultat de votre calcul serait de 2 000 $.

Le résultat de la règle du 1% nous indique que vos paiements hypothécaires mensuels ne devraient pas dépasser 2 000 $. Si l’hypothèque due dépasse 2 000 $ par mois, il sera difficile d’obtenir des flux de trésorerie positifs sur l’immeuble de placement.

Une exception serait si vous êtes confiant de pouvoir louer la propriété pour plus de 2 000 $ par mois. Dans la plupart des cas, il est sage pour les investisseurs d’approfondir les chiffres au-delà de la règle de 1% pour déterminer de manière adéquate s’ils s’additionnent et s’il existe une bonne opportunité de retour sur investissement positif.

Plats à emporter:

• Selon la règle du 1%, les revenus de location doivent être égaux ou supérieurs au prix d’achat.
• Prenez le prix d’achat de la propriété plus les dépenses pour les réparations et les délais nécessaires de 1% pour déterminer si les ratios loyer / valeur sont sains ou non.
• Les marchés locatifs dictent les valeurs locatives.

La Règle du Pour cent par rapport aux Autres calculs d’investissement immobilier utiles

En tant qu’étudiants en investissement immobilier, nous apprenons qu’il existe des dizaines de calculs utiles et cruciaux qui doivent être déterminés tout au long du processus d’achat. Bien que la règle du un pour cent soit un moyen rapide et facile d’évaluer les ratios loyer / valeur, nous savons que ce n’est qu’un des nombreux indicateurs à examiner avant d’acheter un immeuble de placement.

Voici quelques calculs d’investissement immobilier utiles:

• Multiplicateur De Loyer Brut: Utilisé pour évaluer le potentiel de revenu brut relatif d’un actif. Il vous indique combien de temps l’actif commencera à gagner un revenu brut égal au prix d’achat. Pour calculer, prenez la juste valeur marchande d’une maison ou le prix d’achat, divisé par le revenu locatif brut.
• La règle des 70%: Cette règle suggère ce qu’un investisseur devrait payer pour une propriété fixe et inversée afin de gagner de l’argent. La règle stipule que les investisseurs doivent payer 70% de la valeur après réparation estimée (VAR) d’un bien moins les coûts de réparation. N’oubliez pas que cette métrique est principalement utilisée sur les propriétés de correction et de retournement.
• La règle des 50 pour cent: Utilisée pour une analyse rapide d’un immeuble de placement unifamilial. La règle dit qu’en moyenne, les dépenses d’exploitation totales représenteront environ 50% des loyers bruts. La règle des 50% est une estimation moyenne à long terme. Ainsi, environ la moitié des revenus générés est consacrée aux frais généraux d’exploitation à long terme. Bien que vous puissiez profiter des années avec de faibles factures, vous devrez éventuellement remplacer les gouttières, le toit, la climatisation, l’électricité, etc.

Pour un glossaire complet des termes, définitions et calculs d’investissement immobilier, consultez notre Top 54 des définitions immobilières à connaître pour les investisseurs.

Quelle est la règle des 2% dans l’investissement immobilier

Comme la règle du 1 pour cent, la règle du 2 pour cent dans l’immobilier peut aider les investisseurs à mesurer le rapport loyer / prix. Cette règle empirique utilise la même idée que la règle du 1 pour cent. Cependant, la règle des 2% suggère qu’un bien locatif est un bon investissement si l’argent du loyer chaque mois est égal ou supérieur à 2% du prix d’achat.

Quelle est l’utilité de la règle des 2% ? De nos jours, il est presque complètement obsolète et rarement utilisé. Cependant, les investisseurs qui achètent des propriétés en difficulté dans les quartiers D & F pourraient utiliser la règle des 2%.

Fonctionnement de la règle des 2%

Pour calculer la règle des 2%, multipliez le prix d’achat de la propriété plus les coûts de réparation nécessaires par 2%.

Selon ce qu’un investisseur cherche à tirer d’un bien locatif, s’il ne respecte pas la règle des 2%, cela pourrait tout de même être une opportunité d’investir pour l’appréciation. Vous devez décider si votre objectif à long terme est l’appréciation ou s’il s’agit d’un flux de trésorerie mensuel. Une fois que vous avez une meilleure idée de vos objectifs, vous pouvez choisir d’utiliser ou non la règle des 2%, en fonction de vos objectifs de placement immobilier.

Remarque : Très peu d’immeubles de placement respectent la règle des 2 %.

Exemple de la règle des 2%

Supposons que vous achetiez un immeuble de placement de 150 000 $. En utilisant la règle des 2 pour cent, multipliez 150 000 $ par 2%. Le résultat du calcul est de 3 000 $. Cela nous indique que votre prêt hypothécaire ne devrait pas dépasser 3 000 $ par mois.

Quand utiliser la Règle du 1% et la Règle du 2%

Les règles du 1% et du 2% ne sont vraiment utiles qu’au début de l’évaluation des investissements immobiliers. Utilisez la règle de 1 pour cent comme outil de présélection. La règle des 2 pour cent est rarement utilisée comme outil de dépistage.

Lorsqu’il ne faut pas utiliser la règle du 1% et la Règle du 2%

De nos jours, de nombreux experts immobiliers ignorent complètement les règles du 1% et du 2%.

Les marchés où les propriétés répondent aux critères de la règle ne sont généralement pas situés dans les meilleurs quartiers. Et pour respecter la règle des 2%, les propriétés locatives doivent être moins chères. Ce qui signifie parfois qu’un investisseur paiera plus cher pour les réparations et l’entretien car la propriété est « moins chère ».

Acheter une maison qui respecte la règle des 2% n’est pas quelque chose que nous recommandons à nos investisseurs. En effet, il sera très probablement situé dans un quartier D ou F et en mauvais état.

Indépendamment de ces préoccupations, certains investisseurs trouvent toujours que la règle du 1% est un indicateur utile, dans les bonnes circonstances.

Inconvénients des règles de 1% et de 2%

Nous savons qu’il existe un certain nombre d’inconvénients des règles de 1% et de 2% lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. Bien que ces règles puissent aider les investisseurs à déterminer s’il existe de bons ratios loyer / valeur sur le marché, elles ne constituent pas à elles seules des déterminants clés de la réussite d’un immeuble de placement.

Voici quelques-uns des inconvénients des règles 1% et 2%:

• Utile uniquement pour évaluer la valeur locative d’un bien, il ne brosse pas nécessairement le tableau complet du potentiel d’investissement.
• Ne tenez pas compte des autres dépenses immobilières, comme les frais d’hypothèque et d’acquisition, les frais de clôture, les réparations et l’entretien, les assurances, les taxes foncières, etc.
• Ne vous dites rien sur l’état, l’emplacement, le revenu locatif net, le rendement au comptant (COC), le taux plafond ou la plus-value de la propriété.
• Il peut même ne pas être possible de respecter ces règles sur la plupart des marchés. Vos deux options si vous souhaitez suivre la ou les règles comprennent: acheter sur d’autres marchés ou abaisser vos critères (0,8%).

Conclusion

Les règles de 1% et de 2% en matière d’investissement immobilier peuvent être des outils utiles lors de l’évaluation initiale d’une propriété. Mais ce n’est qu’un test décisif rapide pour déterminer si les ratios loyer / valeur sont sains ou non. Ce qui est vraiment important, c’est le revenu net d’une propriété ou le montant restant après le paiement de toutes les dépenses.

Les investisseurs qui n’utilisent que la règle du 1% pour décider des propriétés à examiner de plus près manquent probablement de bonnes affaires. La règle de 0,8% pourrait être la nouvelle règle de 1% compte tenu des taux d’intérêt très bas en ce moment. Pour vous donner la meilleure chance de réussir un investissement immobilier, fixez-vous des objectifs pour le taux de capitalisation et le revenu net d’une propriété après le financement.

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