I. értesítési követelmények
számos értesítési követelmény létezik, amelyek alkalmazhatók egy adott kizárási intézkedésre, és amelyeket szigorúan be kell tartani, mielőtt a jelzálog-kizárási művelet végrehajtható kezdjék meg.
először is, alkalmanként vannak szerződéses értesítési követelmények, amelyek vagy a váltóban, vagy a kötvényt biztosító jelzálogban szerepelnek, amelyek a kizárási kereset megkezdésének előfeltételét képezik. Mondanom sem kell, hogy a kezelőnek el kell olvasnia a váltót és a jelzálogot, és biztosítania kell, hogy a szerződéses értesítési követelményeknek való megfelelés megtörtént, mielőtt folytatná a jelzálog-kizárási folyamatot.
másodszor, mielőtt a lakossági jelzálog kizárható Pennsylvania-ban, a hitelezőnek 30 napos értesítést kell adnia a kizárási szándékról (más néven törvény 6 értesítés), amely lehetőséget ad a hitelfelvevőnek a gyógyításra, és megtiltja a hitelezőnek az ügyvédi díjak beszedését a felmondási idő alatt. Lásd Törvény. No.6 Az 1974, 41 P. S. 603. A “lakossági jelzálog” definícióját lásd 41 P. S. 601.
augusztus 9-én 2012-ben Corbett kormányzó visszaállította a PA háztulajdonos sürgősségi segítségnyújtási programját (“HEMPA”), amelyet a Pennsylvania Housing Finance Agency (“PHFA”) kezelt. Ennek megfelelően, mint október 2, 2012, törvény 91 közlemények szükségesek. Lásd törvény No. 91 1983 (módosított), 35 P. S. 6680 és azt követő. Az ACT 91 értesítés formájának lényegében a PHFA honlapján elérhető formában kell lennie. A hitelezőknek csatolniuk kell az adott megye tanácsadó ügynökségeinek listáját is, ahol az ingatlan található. Ennek elmulasztása, vagy további megyék csatolása, érvénytelenné teszi az értesítést. Törvény 6 értesítés nem szükséges, ha törvény 91 értesítést küldenek. Törvény 91 kifejezetten kimondja, hogy a törvény 91 Értesítés minden más értesítés helyett. 35 P. S. 1680.403 C. értesítéseket kell küldeni a jelzáloghitel (ek) nek az ingatlanon és a levelezési címükön, ha ez eltér.
II. jelzálog-kizárási akció megkezdése
A. zálogjog elsőbbsége
a kizárási kereset megkezdése előtt a tanácsadónak meg kell győződnie arról, hogy a jelzálog zálogjog-helyzete kizárt. Általában a kizáró felperes vesz egy ingatlan a következtetést a seriff eladó “alatt és alá” minden korábbi zálogjogot.
az ingatlanokkal szembeni zálogjogok elsőbbséget élveznek egymással szemben a következő alapon:
(1) vásároljon pénz jelzálogkölcsönöket, attól az időponttól kezdve, amikor azokat a jelzálogjogosulthoz szállítják, ha dátumukat követő tíz napon belül rögzítik őket; másképp, attól az időponttól kezdve, amikor nyilvántartásba veszik őket. A jelzálog egy “vásárlási pénz jelzálog”, amennyiben az:
i.a jelzáloggal terhelt ingatlan eladója a vételár egészének vagy egy részének megfizetése érdekében; vagy
ii. az eladótól eltérő jelzálogjogosult az ilyen személy által a jelzálogjogosult részére vagy nevében ténylegesen előlegezett pénz visszafizetésének biztosítása érdekében, amikor a jelzálogjogosult tulajdonjogot szerez az ingatlanra, és amelyet a jelzálogjogosult abban az időben a vételár egészének vagy egy részének megfizetésére használt fel, kivéve, ha a jelzálogjogosult nem a jelzálogjogosult eladójának az ingatlan e szakasz értelmében nem lehet vásárlási pénz jelzálog, kivéve, ha ezt kifejezetten kijelentik.
(2) egyéb jelzáloghitelek és a jelzálog jellegére vonatkozó végrehajthatatlan okiratok, a nyilvántartásba vételük időpontjától.
(3) ítéletek egy meghatározott pénzösszegre, attól az időponttól kezdve, amikor azokat a bíróság rögzíti.
(4) az elmarasztaló ítéletek és egyéb végzések meghozatalától kezdve.
(5) Békés ítéletek, attól az időponttól kezdve, amikor az okiratokat bejegyezték.
(6) azok az iratok, amelyeket a közös Jogalapok Bíróságának hivatala bocsát ki és indexál, zálogjogot teremtenek az ingatlan ellen, a kibocsátásuk időpontjától kezdve.
(7) egyéb okiratok, amelyek a közös Jogalapok Bíróságának hivatalnokának hivatalában történő bejegyzéskor vagy iktatáskor zálogjogot teremtenek az ingatlan ellen, attól az időponttól kezdve, amikor azokat bejegyzik vagy benyújtják.
42 Pa. Hátrányok. Azonnal. Ann. 6141
B. helyszín
Pennsylvaniában jelzálog-kizárási keresetet kell benyújtani abban a megyében, amelyben az ingatlan található. Apa.R. C. P., 1142-Es Szabály. (Ha kizáró ingatlan található több mint egy megyében, lásd Pa.R. C. P., 3131-Es Szabály.)
C. A kizárási panasz
a kizárási kereset felperese általában a jelzálog jelenlegi birtokosa, azaz az eredeti jelzálogjogosult vagy annak jelenlegi engedményese. Az alperesek a jelzálogjogosult (k) (vagy az elhunyt jelzálogjogosult személyes képviselője, örököse vagy átruházottja) és az ingatlan valódi tulajdonosa (vagy ha ismeretlen, az utolsó nyilvántartásba vett okirat kedvezményezettje).
a felperesnek panaszában a következőket kell feltüntetnie:
(1) A felperes neve, címe és érdekeltsége;
(2) az alperesek neve, címe és érdekei;
(3) ha a jelenlegi valódi tulajdonos ismeretlen, erre vonatkozó nyilatkozat;
(4) az eredeti jelzálogban részt vevő felek személyazonossága;
(5) a jelzálog dátuma;
(6) ha a kizárásra kerülő jelzálogot nyilvántartásba vették, tüntesse fel a jelzálog nyilvántartásának helyét, és hivatkozással illessze be a jelzálogot (lásd Pa.R. C. P., szabály 1019(g)). Ha még nem rögzítették, akkor csatolja a jelzálog másolatát;
(7) bármely megbízás dátuma;
(8) ha a megbízásokat rögzítették, adja meg az egyes megbízások rögzítési helyét, és hivatkozással illessze be. Ha még nem rögzítették őket, csatolja az egyes feladatok másolatát;
(9) a leírás az ingatlan, hogy kizárják után;
(10) a nemteljesítés konkrét elhárítása;
(11) tételes kimutatás az esedékes összegről;
(12) az előírt értesítési rendelkezések betartásának elkerülése, például a 403. szakasz rendelkezéseinek való megfelelés 6. számú törvény; és
(13) az esedékes összeg megítélésére vonatkozó igény. Lásd Pa.R.C. P., 1147-Es Szabály.
a Pennsylvaniai törvények szerint megengedhetetlen egyetlen panaszban kombinálni a kizárási okot bármely más kereseti okkal. Apa.R. C. P., 1146-Os Szabály.
D. kézbesítés
az alpereseket a polgári perekre vonatkozó szokásos szabályok szerint kell kézbesíteni. Apa.R. C. P., 1141. cikk, b) pont. A Pennsylvaniai (Philadelphián kívüli) vádlottakat általában a seriffnek kell kiszolgálnia. Apa.R. C. P., 410. szabály a) pontja. Ha a személyes kézbesítés nem lehetséges, az alpereseket közzététellel lehet kézbesíteni, kiküldetés, ajánlott levél, vagy más módszerek, ahogy a bíróság megfelelőnek tartja. Lásd Pa.R. C. P., 410. szabály általában.
Pa.R. C. P., szabály 410(b)(3) előírja, hogy ha az alperes a jelzálog kizárás kereset nem lehet kézbesíteni az alkalmazandó szabály szerint, a felperes mozoghat a bíróság egy különleges érdekében irányítja a módszer a szolgáltatás, amely magában foglalhatja a szolgáltatás kiküldetés egy példányát az eredeti folyamat a legtöbb nyilvános része az ingatlan. Az indítványhoz mellékelni kell egy nyilatkozatot, amely ismerteti az alperes tartózkodási helyének megállapítására irányuló nyomozás jellegét és terjedelmét, valamint azokat az okokat, amelyek miatt a kézbesítés nem lehetséges.
az alpereseken kívül a panaszt minden olyan személynek is kézbesíteni kell, aki a jelzálog-kizárási kereset tárgyát képező ingatlan birtokában van. Apa.R. C. P., 410. szabály a) pontja.
E. Békéltető konferenciák
Pennsylvania nem rendelkezik országos békéltető programmal. A megyék önként dönthetnek úgy, hogy elfogadnak egyet. A jelenlegi megyék a területen, amelyek egyeztető konferenciák helyett a következők:
* Allegheny
O hitelfelvevők, akik a kizárás választhatják a program hívja a Allegheny megyei Gazdasági Fejlesztési Minisztérium “Save Your Home Hotline” a 1-866-298-8020. Tovább www.alleghenycourts.us további információért. Válassza a “polgári” és a “jelzálog kizárási Program”lehetőséget.
* Blair
o a hitelfelvevők választhatják a programot, amely az egyeztetés ideje alatt minden eljárás felfüggesztését váltja ki.
* Bucks
o a hitelfelvevők egyeztető konferenciát kérhetnek. Tovább www.buckscounty.org és kattintson az “Online szolgáltatások” és a jelzálog kizárás elterelés Program további információkért.
* Butler
o a hitelfelvevők hívhatnak egy forródrótot, beszélhetnek egy Lakásügyi tanácsadóval, és kérhetnek egyeztetési konferenciát. További információ: www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
• Delaware
o a hitelfelvevők részt vehetnek egy konferencián egy lakhatási tanácsadóval, és 30 napos kizárási tartózkodást kaphatnak. A tartózkodás célja, hogy időt adjon a hitelfelvevőknek a hitelezővel való együttműködésre, hogy megtalálják a kizárás elkerülésének módját. További információ:
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html és kattintson a “közigazgatási rend és értesítés kizárás Program”. o a hitelfelvevők 90 napos tartózkodást kérhetnek a jelzálog-kizárási eljárásban annak érdekében, hogy kölcsönösen elfogadható megállapodást érjenek el a hitelezővel az ügy megoldására. További információ: www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
* Lackawanna
o a hitelfelvevők választhatják a programot, ha kapcsolatba lépnek egy lakhatási tanácsadóval, és kérelmet nyújtanak be egy egyeztető konferenciára. További információ: www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html.
* Lehigh
o a bíróság egyeztetési / ügykezelési konferenciát ütemez minden támogatható ügyben a kizárási panasz benyújtásakor. További információ: www.lccpa.org/rules.nex és kattintson a “jelzálog kizárás egyeztetési Program”.
* Lycoming
o a hitelfelvevők választhatják a programot azáltal, hogy választásokat nyújtanak be a bírósághoz való részvételre.
* Monroe
O amikor a hitelfelvevők írásbeli kérelmet nyújtanak be e program keretében egyeztetési konferenciára, egy végzés kerül beírásra, amely az ügyet egyeztetési konferenciára utalja. További információ: www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
* Northampton
o egyeztető konferenciákat terveznek minden tulajdonos által használt lakossági kizárási ügyben. o egyeztető konferenciákat terveznek minden tulajdonos által lakott lakossági kizárási ügyben. Tovább www.phila.gov további információkért keresse meg a “kizárási elterelési Program” kifejezést.
* Schuylkill
o ahhoz, hogy bíróság által felügyelt egyeztetési konferenciát kérhessen, a hitelfelvevőknek kapcsolatba kell lépniük egy lakástanácsadóval, és időpontot kell ütemezniük. További információ: www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
* Somerset
o ha a hitelfelvevők forródrótot hívnak, és részt vesznek egy tanácsadási ülésen, 60 napos tartózkodást kérhetnek a jelzálog-kizárási eljárásban, hogy időt adjanak nekik a hitelezővel való tárgyalásra és megtalálják a kizárás elkerülésének módját. További információ: www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
• Washington
o ha a hitelfelvevők forródrótot hívnak, és részt vesznek egy tanácsadási ülésen, akkor felfüggeszthetik a kizárási eljárást, hogy időt adjanak nekik a hitelezővel való tárgyalásra és megtalálják a kizárás elkerülésének módját.
III. Válasz a kizárási panaszra
a kizárási panaszra válaszul az alperesek előzetes kifogásokat nyújthatnak be, vagy válaszolhatnak és válaszolhatnak, bekezdésről bekezdésre válaszolva a panasz állításaira. A válasznak el kell ismernie vagy meg kell tagadnia a tények minden elkerülését. Apa.R. C. P., az eljárási szabályzat 1029.cikkének a) pontja. Az Általános tagadás vagy a bizonyíték iránti igény beismerést jelent. Apa.R. C. P., 1029. cikk, b) pont. Elutasítottnak kell tekinteni azonban azokat a beadványokat, amelyekre nincs szükség reagáló beadványra. Apa.R. C. P., 1029. cikk, d) pont.
a válasz tartalmazhat megerősítő védekezést is (“új anyagként” jelölve), lásd Pa.Az R. C. P. 1030. szabálya és a viszontkeresetek, feltéve, hogy a viszontkeresetek ugyanabból az ügyletből, eseményből vagy ügyletsorozatból vagy eseménysorozatból származnak, amelyből a felperes keresete felmerült. Lásd Pa.R. C. P., 1148-As Szabály.
a panasz bármely hiányossága a fent meghatározott formai követelmények tekintetében előzetes kifogások alapjául szolgálhat, vagy a válaszban igenlő védelmet nyújthat. A megfelelő kézbesítés elmulasztása joghatósági hiba. A vonatkozó értesítési követelmények be nem tartása (például a 6.törvény szerinti értesítés kézbesítése) joghatósági hiba.
ezenkívül minden olyan védelem, amely azt mutatja, hogy a jelzálogjogosult nem jogosult kizárásra, védekezésként hozható létre a kizárás ellen. Például az alperesek hivatkozhatnak arra, hogy teljes fizetést teljesítettek, hogy soha nem voltak eladósodva, hogy a jelzálogot vagy annak átruházását csalás okozta, hogy a jelzálog vagy bármilyen megbízás hamisítás, hogy nincs ellenérték, van kiadás vagy mentesítés, létezik beszámítás, lemondás, estoppel, csődeljárás stb. (A csalást specifikusan kell állítani. Apa.R. C. P., 1030-As Szabály.)
IV. Ítélet és végrehajtás
abban az esetben, ha a felperes a jelzálog-kizárási keresetében érvényesül, vagy azért, mert az alperes(ek) nem reagáltak a panaszra, vagy a bíróság összefoglaló ítéletet ad a felperes indítványára, vagy a plenáris tárgyalást követően a felperes javára ítélet születik, a felperes jogosult ítéletet benyújtani az alperes(ek) ellen. Az ítélet kizárólag pénzbeli ítélet, amely az adósság, a kamat és az egyéb engedélyezett költségek és díjak összegét jelenti az ítélet időpontjáig. A jelzálog-kizárási akcióban hozott ítélet azonban nem pénzbeli kártérítés ítélete. Egyetlen célja a jelzálog-zálogjog hatálya alá tartozó ingatlan bírósági értékesítése. Nád V. S& T Bank (re nád), 274 B. R. 155 (Bankr. W. D. Pa. 2002).
a jelzálog eltűnik, ha az ítéletet jelzálog-kizárási akcióban adják meg. Más szavakkal, a jelzálogot egy jelzálog-kizárási akcióban bevitt ítélet egyesíti. Stendardo kontra Szövetségi Nat ‘l jelzálog Ass’ n, 991 F. 2D 1089 (3d Cir. Apa. 1993). Ez többek között azt jelenti, hogy a jelzálogjogosult jogosult az ítélet utáni kamatra a törvényes kamatláb mellett, nem pedig a jelzálogban meghatározott kamatláb mellett. Soto kontra PNC Bank (In re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). A jelzálogon alapuló ítélet zálogjoga a jelzáloghoz kapcsolódik. De Witt fellebbezése, 76 Pa. 283 (1874).
V. Sheriff eladása
a végrehajtási okirat bejegyzését követően a felperes ügyvédjének elő kell készítenie és be kell nyújtania a sheriffnek egy “kizárási csomagot”, amely többek között tartalmazza a végrehajtási okiratot, a sheriff díjainak letéti ellenőrzését, a Sheriff eladásáról szóló értesítést, a 3129.1 szabályt, a kézirat szövegét, a közzéteendő eladási hirdetés szövegét, a nem katonai szolgálat ellenőrzését, a 91.számú törvényre vonatkozó nyilatkozatot (adott esetben), és a szabály 3129.2 nyilatkozat.
a seriff eladásáról szóló értesítést kézlevéllel, közzététellel és írásbeli értesítéssel kell megküldeni minden olyan személynek, akinek nevét és címét a 3129.1 szabály tartalmazza. Lásd Pa.R. C. P., 3129.2 szabály a) pontja. A szükséges kézibeszélőket a seriffnek a seriff irodájában és az ingatlanon legalább harminc nappal az eladás előtt fel kell tüntetnie, és tartalmaznia kell: (1) az eladandó ingatlan rövid leírását, helyét, esetleges fejlesztéseit, annak a bíróságnak az ítéletét, amelyen az eladást tartják, a tulajdonos vagy a neves tulajdonos nevét, valamint az értékesítés idejét és helyét; és (2) az érdekelt felek és a felperesek felé címzett értesítés arról, hogy a seriff A terjesztési ütemtervet a seriff által meghatározott napon legkésőbb az eladást követő harminc napon belül benyújtja, és hogy a terjesztést az ütemtervnek megfelelően hajtják végre, kivéve, ha az ütemterv benyújtásától számított tíz napon belül kivételt nyújtanak be. Apa.R. C. P., 3129.2 szabály b) pontja.
a kézikönyvben előírt információkat tartalmazó értesítést úgy is meg kell adni, hogy a seriff hetente egyszer, három egymást követő héten keresztül közzéteszi a megye általános forgalmú újságjában, és ha van ilyen, a bírósági határozatban a hirdetmények közzétételére kijelölt jogi kiadványban, az első közzétételt legalább 21 nappal az eladás időpontja előtt kell megtenni. Apa.R. C. P., 3129.2 szabály d) pontja.
a Sheriff eladásáról szóló írásbeli értesítést a felperes ügyvédjének kell elkészítenie, és ugyanazokat az információkat kell tartalmaznia, mint a kéziszámítógép, vagy állhat a kéziszámítógépből, és az ilyen értesítést legalább 30 nappal az eladás előtt kell kézbesíteni minden olyan személy számára, akinek nevét és címét a 3129.1 szabály nyilatkozata tartalmazza. Apa.R. C. P., 3129.2 szabály c) pontja.
a seriff eladásáról szóló értesítést kézbesíteni kell: (1) Az ítélet minden olyan alperesére, aki nem jelent meg, valamint az ingatlan tulajdonosára, a törvényben előírtak szerint (pl.(2) az ítélet minden alperesére, aki megjelent, a felperes ügyvédje; és (3) a 3129.1 szabályban megnevezett személyre, a felperes ügyvédje, rendes levélben a nyilatkozatban meghatározott címen. A szolgáltatás postázáskor teljes. Apa.R. C. P., 3129.2 szabály c) pontja.
a kézbesítés befejezése után a felperes tanácsadójának elő kell készítenie és be kell nyújtania a 3129.2 szabályt, amely igazolja a szükséges kézbesítés teljesítését a 3129.1 szabályban azonosított összes személynél.
abban az esetben, ha az eladást az eredetileg tervezett értékesítési dátumtól számított 130 napon belül egy bizonyos időpontra felfüggesztik, folytatják, elhalasztják vagy elnapolják, és az új dátumról nyilvános bejelentést tesznek az eredetileg tervezett értékesítés idején és helyén összegyűlt ajánlattevőknek, nincs szükség új értesítésre a Sheriff eladásáról, de csak két ilyen tartózkodás, folytatás, halasztás vagy elnapolás történhet új értesítés vagy bírósági végzés nélkül. Apa.R. C. P., 3129.3 Szabály.
a kijelölt napon és a tartózkodás, a folytatás, a halasztás vagy a halasztás kizárásával a kérdéses ingatlant a legmagasabb ajánlatot tevőnek adják el, a helyi seriff szabályainak megfelelően. Jellemzően, mivel minden eladásra tervezett ingatlant a seriff vagy képviselője hirdet ki, a végzés ügyvédje megnyitja az ajánlattételt, általában névleges összeg vagy “költségek.”Ugyanakkor a végzés ügyvédje ideges árat hirdet (amely nem haladhatja meg az ítélet összegét), majd az ajánlattétel folytatódik, kezdve a ideges ár feletti következő megengedett növekménnyel. Ha nincs tényleges licitálás, az ingatlant leütik az ügyvédnek a végzés alapján.
VI. post Sheriff ‘ s Sale
az árverést követő 30 napon belül a sheriffnek elő kell készítenie és be kell nyújtania a javasolt forgalmazási ütemtervet és az árverésen eladott ingatlanok zálogjogainak listáját. Apa.R. C. P., 3139. cikk c) pont. Azonban, nem kell terjesztési ütemtervet vagy zálogjogot benyújtani, ha az ingatlant csak költségekért adják el az ügyvédnek. Apa.R. C. P., 3136. szabály a) pontja.
tíz nappal az elosztási ütemterv benyújtását követően a seriffnek elő kell készítenie, végre kell hajtania és át kell adnia az okiratnak az eladott ingatlanra vonatkozó okiratot. Apa.R. C. P., 3135. szabály a) pontja. Továbbá, tíz nappal a terjesztési ütemterv benyújtása után, a seriffnek az értékesítési bevételt a javasolt terjesztési ütemtervnek megfelelően kell elosztania, kivéve, ha a javasolt ütemterv benyújtásától számított tíz napon belül írásbeli kivételeket nyújtanak be a seriffhez. Apa.R. C. P., 3136. szabály d) pontja.
természetesen ez a menetrend megszakadhat, ha petíciót nyújtanak be az eladás hatályon kívül helyezésére. Bármely érdekelt fél kérelmére, mielőtt a seriff okiratát átadnák az ingatlannak, a bíróság, megfelelő ok bemutatásakor, hatályon kívül helyezheti az eladást és elrendelheti a viszonteladást, vagy bármilyen más megrendelést adhat be, amely az adott körülmények között igazságos és megfelelő lehet. Apa.R. C. P., 3132-Es Szabály. Az eladás hatályon kívül helyezésére irányuló petíció alátámasztására hivatkozott indokok közé tartoznak az eladást megelőző eljárás hibái, vagy maga a seriff aukciója során fellépő hibák, vagy az eladási ár súlyos elégtelensége, vagy csalás vagy összejátszás az ajánlattevők között. Az alkalmazandó szabvány annak meghatározására, hogy az eladást félre kell-e tenni, az, hogy megjelenik-e a “megfelelő ok”. Merrill Lynch Mortg. Tőke V. Steele, 859 A. 2d 788 (Pa. Szuper. Ct. 2004).
VII. mit kap a nyertes ajánlattevő?
általánosságban elmondható, hogy a seriff árverésén a nyertes ajánlattevő minden junior zálogjogtól mentes címet szerez, és nem érinti a nyilvántartásból nem látható tulajdoni hibák. A kizárási eladás hatása az összes junior zálogjog törlése az eladásról szóló értesítéskor, beleértve a korábbi tulajdonos ellen értékelt adójogokat is. Nemzetközösség v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2d 92 (1955). (Azonban annak érdekében, hogy törölje ki egy érvényesen rögzített szövetségi adó zálogjog az Egyesült Államokban kell tenni a fél a kizárás akció. Bányászok Sav. Bank kontra Egyesült Államok, 110 F. Supp. 563 ).
ugyanezen az alapon a nyertes ajánlattevő a tulajdonjogot a jelzáloggal szemben fennálló terhektől és érdekektől függ, amelyek meghaladják a kizárási ítéletet. Az ingatlan állapotát tekintve a sikeres ajánlattevő az ingatlant úgy veszi át, ahogy van. Ebből adódóan, nagy átvilágítás tanácsos, mielőtt bárki vállalkozások ingatlanvásárlás a seriff eladó.
az ingatlan meglévő lízingjei tekintetében, ha a bérleti szerződést a jelzálog kizárása előtt kötötték meg, akkor a seriff kizárási eladásánál a Vevő a bérleti jog alá tartozik. Másrészt, ha a bérleti szerződést a jelzálog után kötötték meg, akkor a seriff eladásakor a vevőnek lehetősége van a bérleti szerződés megerősítésére vagy elutasítására. Természetesen, ha a korábbi tulajdonos vagy bérlő megtagadja a helyiség elhagyását, szükség lehet egy kidobási intézkedésre.
VIII. hiányra vonatkozó ítéletek
a jelzálog-kizárási eladás mentesíti a jelzálogot, és mentesíti a jelzálogot a felelősség alól, annak ellenére, hogy a realizált eladási ár kevesebb, mint a jelzáloggal járó összeg. Meco Realty Co. V. Burns, 414 Pa. 495, 200 A. 2D 869 (1964). Ha van garancia, a váltó és a jelzálog mellett, akkor természetesen a hitelező önálló keresetet indíthat a kezes ellen a garancia esetleges hiányossága miatt.
Továbbá, ha a hitelfelvevő független ígéretet tett a fizetésre, függetlenül a jelzálogtól, például az alapul szolgáló váltóban, akkor a hitelező bármilyen hiányosság miatt független keresetet indíthat a hitelfelvevővel szemben. A hiánypótlásra vonatkozó ítéletekkel kapcsolatos eljárásra vonatkozó szabályokat lásd: Pa.R. C. P., 3276. és azt követő cikk.
a hiány összegének meghatározásakor a kizárási eladáskor kapott ár a felek között a helyiségek értékét illetően meggyőző, kivéve, ha a jelzálogjogosult a Vevő a kizárási eladáskor. Ebben az esetben, a hiányosság összegét, valamint a jelzálogjogosult által a jelzálogjogosult felé fennálló felelősség mértékét, a Pennsylvania Deficiency Judgment Act-nek megfelelően kell meghatározni, 42 Pa.CS.8103.
az alapszabály előírja, hogy minden jelzálogjogosult, aki hiánypótló ítéletet kíván folytatni a jelzáloggal szemben, kérje a bíróságtól az eladott ingatlan valós piaci értékének rögzítését. A jelzálogkölcsönt ezután a bíróság által meghatározott valós piaci érték összegéig mentesítik minden felelősség alól, függetlenül a jelzálogjogosult által a seriff aukcióján tett tényleges összegtől. 42 Pa.CS. § 8103. Lásd még 42 Pa.CS.5522.
a valós piaci érték megállapítására irányuló kérelmet az ingatlan eladását követő hat hónapon belül kell kézbesíteni és benyújtani. Commonwealth Bank & Trust Co., N. A. V. Hemsley, 395 Pa. Szuper. 447, 577 A. 2d 627 (1990).
végül, ha a jelzáloghitel a seriff eladása helyett okiratot fogad el, a jelzáloghitel elveszíti a hiányról szóló ítéletről szóló törvény szerinti mentesség jogát, és minden létező zálogjog alá tartozik, beleértve az alsóbbrendű zálogjogokat is, amelyeket a seriff eladása miatt megsemmisítettek volna.
IX. Kidobási műveletek
ha a seriff eladása után az ingatlan foglalt, külön kiadást kell benyújtani.
A. panasz Ejectment
hasonlóan a kizárás panasz, panasz Ejectment csak az érintett ingatlan és be kell hozni a megyében, ahol a föld található. Amikor egy ejectment keresetet a felperesnek le kell írnia a szóban forgó vagyont, és meg kell adnia egy absztraktot arról a címről, amelyre támaszkodik. Apa.R. C. P. 1054. Amikor egy ejectment kereset, akkor köteles megnevezni az egyén (ek) birtokában az ingatlan, mint alperesek. Annak érdekében, hogy a kilökési intézkedés érvényes legyen, az ítélet adósát(adósait), valamint az “összes lakót/bérlőt” alperesnek kell nevezni.
B. A Ejectment panasz kézbesítése
a Ejectment panaszt ugyanúgy kell kézbesíteni, mint bármely más polgári keresetet, beleértve a kizárási keresetet is. Apa.R. C. P. 410. Ennek megfelelően Philadelphia kivételével a szolgálatot a seriff osztályának kell végrehajtania.
C. Válasz a panasz Ejectment
az alperes válaszolhat a panasz Ejectment ugyanúgy, ahogyan az alperes válaszolhat a kizárás panasz azaz előzetes kifogás vagy elismerve vagy tagadva minden állítás. Míg az alperes megerősítő védekezést is felvehet, vagy viszontkeresetet nyújthat be, az alperes nem használhatja ezt a választ a seriff eladásának megtámadására. Caplan kontra Kent, 76 A. 2d 764 (Pa. 1950). A kidobási keresetben azonban azt lehet állítani, hogy az ítélet semmis. Az érvénytelen rendeletet bármikor meg lehet támadni. Brokans kontra Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Szuper.1989). Ahol az ítélet érvénytelen, a következő seriff eladása semmisség. Id.
D. ítélet és végrehajtás
miután a felperes megszerezte az ítéletet, akár alapértelmezés szerint, akár bírósági végzéssel az összefoglaló ítélet iránti indítványt követően, a felperesnek birtoklási okiratot kell benyújtania az ítélet végrehajtására. Apa.R. C. P. 3254. A kilakoltatás napján a seriff elkíséri felperes vagy annak képviselője az ingatlanhoz. A felperesnek lakatosnak is jelen kell lennie az ingatlan rekey-jéhez.
E. A bérlők védelme a 2009. évi kizárási törvénynél
2009-ben elfogadták a bérlők védelme a kizárási törvénynél a bérlők kilakoltatásának védelme érdekében az általuk elfoglalt ingatlanok kizárása miatt. A bérlővédelmi rendelkezések a “szövetségi vonatkozású jelzáloghitel” vagy bármely lakás-vagy lakóingatlan kizárása esetén alkalmazandók. A törvény értelmében minden olyan azonnali jogutód, beleértve a bankot is, amely a kizárás után házat tulajdonít, a jóhiszemű bérlő jogainak hatálya alá tartozó kamatot kell vállalnia, és meg kell felelnie bizonyos értesítési követelményeknek. A törvény előírja, hogy a bérlőket legalább 90 nappal előre értesíteni kell a távozásról.
ezenkívül a bérlőknek két kivétellel engedélyezni kell, hogy a bérleti szerződés végéig a lakóhelyen maradjanak:
(1) amikor az ingatlant kizárás után értékesítik egy vevőnek, aki az ingatlant elsődleges lakóhelyként fogja elfoglalni; vagy
(2) ha nincs bérlet, vagy a bérlet tetszés szerint felmondható.
bármelyik kivétel alapján azonban a bérlőket továbbra is 90 napos felmondási idővel kell értesíteni.
X. elégedettség ítélet és jelzálog
A. jelzálog 21 P. S. 681et seq.
a PA törvény előírja, hogy minden jelzálogjogosult, aki teljes mértékben kielégíti és kifizeti a jelzálog alapján esedékes összes pénzt, a jelzálogjogosult kérésére teljesítenie kell a jelzálogot vagy a jelzálog nyilvántartásának margóján, vagy egy sat darab benyújtásával.
ha a jelzálogot a jelzálogkölcsön kérésétől számított negyvenöt napon belül nem teljesítik, a jelzálogjogosult minden bűncselekményért elveszíti és kifizeti a jelzálogpénzt meg nem haladó összeget, amelyet bármely bíróságon törvényszámla, panasz vagy információ útján kell behajtani. A bírság összegét eseti alapon határozzák meg.
a lakáscélú jelzáloggal rendelkező bank, Takarékpénztár, takarékpénztár vagy egyéb hitelintézet a jelzálog teljes kifizetését követően első osztályú levélben írásbeli értesítést küld a jelzáloghitelezőnek. Az adók vagy biztosítási díjak megfizetésére létrehozott letéti számlán maradt pénzösszegeket 30 napon belül vissza kell fizetni a jelzálogosnak.
B. Ítéletek 42 Pa.CSA 8104
általános szabály.–Az ítélet hitelező, aki megkapta kielégítése bármely ítélet bármely bíróság e Commonwealth, írásbeli kérelmére az ítélet adós, vagy az abban érdekelt, és ajánlatot a díj bejegyzés elégedettség, írja elégedettség a hivatal a jegyző a bíróság, ha az ilyen ítélet van érvényben, amely elégedettség örökre mentesíti az ítéletet.
károk.- Az ítélet hitelező, aki szándékosan vagy indokolatlanul nem jó ok nélkül, vagy megtagadja több mint 90 napon belül írásbeli értesítést az előírt módon az általános szabályok, hogy megfeleljen a kérelmet alszakaszban (a) kell fizetnie az ítélet adós kötbér 1% – A az eredeti összeg az ítélet minden hónapban a bűnözés ezen túl 90 nap, de nem kevesebb, mint $250 nem több, mint $2,500. Az ilyen kötbért az általános szabályok szerint, a határozat tárgyában indított kiegészítő eljárás útján kell megtéríteni.
XI. Blighted Tulajdonságok-Land Bankok 68 Pa.C. S. 2101
a land bank egy kormányzati szerv, amely arra összpontosít, hogy az átalakítás a megüresedett, elhagyott, adó-bűnöző, és kizárt ingatlanok produktív használatra. A többlet állami tulajdonra, a “víz alatti” ingatlanokra, az elhagyott ingatlanokra és az adócsaló ingatlanokra összpontosítanak. Az önkormányzatok fontolóra veszik a földbankok létrehozását, amikor elkezdik látni a töredezett készleteket, az elhagyott vagy üres ingatlanok nagy készleteit, kevés piaci értékkel, kódszegésekkel és címproblémákkal. Ezeket az ingatlanokat leggyakrabban adóértékesítéssel, önkormányzati transzferekkel, vásárlásokkal vagy adományozási átutalásokkal szerzik meg a pénzügyi intézményektől.
a szárazföldi bankok képesek szerződést kötni, befektetni és pénzt kölcsönözni, saját tervezést fejleszteni, lebontani stb., Ingatlan, és eloltani késedelmes adók szárazföldi bank tulajdon. Nincs hatalmuk a kisajátításra. A földbankok a helyi igényeknek és prioritásoknak megfelelően rendelkeznek az ingatlanokkal. Ez lehet megfizethető lakások, vegyes felhasználású ingatlanok és zöldterületek, beleértve a parkokat vagy a városi kertet.
a földbank célja, hogy megszüntesse a pusztulást, maximalizálja a rövid és hosszú távú Bevételeket, megfizethető lakhatást vagy kereskedelmi helyet biztosítson, és stabilizálja a környékeket.
