American research think tank a Brookings Institution házigazdája egy esemény Washingtonban, D. C. hétfő reggel, amely magában foglalta a széles körű panelbeszélgetés fordított jelzálog Amerikában és szerte a világon. Az esemény két kutatási cikk bemutatását is magában foglalta, a problémák diagnosztizálását és a lehetséges megoldások felírását a piacon a fordított jelzálogtermékek ellenszél esetén.
az esemény, címmel ” fordított jelzálog: Ígéret, problémák és javaslatok a jobb piac érdekében ” – tartották a Kellogg School of Management-vel együtt, amely az Evanston-i Northwestern Egyetemen található. és része volt egy nagyobb, folyamatban lévő üléssorozatnak, amelyet Brookings szervezett a nyugdíjpolitika reformjának, amelyet mind a Brookings, mind a Northwestern Kellogg iskolája vezetett.
az eseményt Debra Whitman, az EVP és az AARP közpolitikai vezetője vezette. Miközben elsősorban az idősebb amerikaiak előtt álló folyamatos kérdéseket tárgyalja a nyugdíjazás megfelelő megtakarításával kapcsolatos nehézségek tekintetében, Whitman adott némi kontextust az AARP álláspontjának a fordított jelzálogtermékekről általában.
hirdetés
“abban AARP nem látjuk home equity vagy fordított jelzálog, mint a fő megoldás minden ember számára a nyugdíj biztonsági probléma,” Whitman mondta az ő vitaindító. “Véleményünk szerint, még átlátható, jól megtervezett fordított jelzálog csak korlátozott szerepet játszanak a pénzügyi kilátások javításában az emberek többsége.”
hivatkozva a medián home equity értéke 2016 $ 145,000, Whitman azzal érvelt, hogy kívül nagyobb nagyvárosi területek, amelyek sokkal magasabb ingatlanértékek, a legtöbb ember nem lesz képes biztosítani nyugdíjbiztosítási teljes hosszában az egyre hosszabb nyugdíj feltételek alkalmazásával home equity termékek, mint a fordított jelzálog, miközben azt is megállapította, hogy a fordított jelzálog foreclosures ” túl magas.”Ő azonban azt is mondják, hogy fordított jelzálog működhet néhány ember bizonyos helyzetekben.
New reverse mortgage research papers
ugyanazon a napon az esemény került sor, a kutatók bemutatott két három újonnan megjelent kutatási papírok diagnosztizálására kérdések fordított jelzálog termékek, valamint kínál néhány lehetséges megoldást kifejezetten azonosított problémák. Az első műsorvezető, Dr. Stephanie Moulton, Ohio Állami Egyetem, leírta, hogy a fordított jelzáloghitelek alacsony kihasználtsági aránya javítható azáltal, hogy racionalizálja azokat a termékopciókat, amelyek a fogyasztói szegmenseket célozzák meg a lakástőke-hitelfelvétel iránti bizonyított kereslettel.
“a Brookings által felvetett kihívás, hogyan tudjuk megreformálni a fordított jelzálogkölcsönöket a piac jobbá tétele érdekében” – mondta Moulton.
mivel az otthoni saját tőke sok amerikai háztartás számára gyakran elsődleges vagyonforrás, az otthoni tőke életképes kiegészítő jövedelemforrásként szolgálhat a nemzet idősei számára-mondta. Ebből a célból, és annak érdekében, hogy növeljék a fordított jelzáloghitelek felhasználási arányát az idősebb amerikaiak számára, Moulton és társszerzője Donald Haurin (szintén Ohio állam) két ajánlást tett a további fordított jelzáloghitel-termékek kínálatára.
az első a kis dolláros fordított jelzálog, egy alacsony költségű lehetőség, amely 6,1 millió lakástulajdonost célozhat meg, akiknek a home equity elsődleges nyugdíjazási eszköz, és akik részesülhetnek a rövid távú likviditáshoz való hozzáférésből. A második az áramvonalas előre fordított jelzálog-konverziók, amelyek több mint 3 millió idősebb lakástulajdonost célozhatnak meg, akik még mindig rendelkeznek határidős jelzáloggal, és jelentősen javíthatják a lakások megfizethetőségét a havi határidős jelzálogfizetés megszüntetésével, írják a szerzők.
Moulton és Haurin hozzátették, hogy a fordított jelzáloghitelek kibocsátása és kiszolgálása terén egyaránt racionalizálandó reformokra van szükség, ami csökkentheti annak valószínűségét, hogy a hitel kizárással megszűnik. A Front-end javasolt reformok közé tartozik a kockázatalapú jegyzés, amely figyelembe veszi a hitelfelvevők hitelképességét és lehívja az összegeket, míg a back-end reformjavaslatok megelőző szervizelést és proaktív lépéseket tartalmaznak mind a szolgáltatók, mind a Federal Housing Administration (FHA) részéről a fordított jelzáloghitel-hitelfelvevők tulajdonában lévő ingatlanok fedezeti ingatlanértékeinek növelése érdekében.
a második bemutatott tanulmány Thomas Davidoff professzor a British Columbia Egyetemen, és azt javasolja, hogy a fordított jelzáloghiteleket vonzóbbá lehet tenni a hitelfelvevők és a hitelezők számára azáltal, hogy növelik a hitelösszegeket az életjáradék megvásárlásakor. Davidoff szerint a járadék felhasználható a kölcsön tőkéjének és kamatának kifizetésére, miközben a hitelfelvevők otthon maradhatnak. Ez arra szolgálhat, hogy a hitelegyenlegeket jóval a származás után – amikor az otthon valószínűleg kevesebbet ér, mint a fennálló egyenleg – a korábbi időpontokra, amikor az otthon valószínűleg többet ér, mint a hitelfelvevők.
“a numerikus példák azt mutatják, hogy a korlátozott felelősségű hitelezők költségei jelentősen csökkenthetők a hitelegyenleg időbeli kiegyenlítésével” – írja Davidoff. “A hitelezők így több készpénzt nyújthatnak a hitelfelvevőknek a hitelfelvétel során, miközben alacsonyabb díjakat és kamatlábakat kínálnak.”
panelbeszélgetés
a dolgozat előadásait egy panelbeszélgetés követte, amelyet a Northwestern Egyetem Benjamin Harris moderált, és benne volt Moulton és Davidoff, valamint Dr. Christopher Mayer a Columbia Egyetemről és a Longbridge Financial-ból, valamint Dr. Laurie Goodman, az Urban Institute lakásfinanszírozási politikájának alelnöke.
Goodman azzal kezdte a vitát, hogy dicsérte a Moulton cikkében javasolt megoldást.
“szeretem Stephanie javaslatát” – mondta Goodman. “Sok józan észű ajánlást tesz a fordított jelzálogtermék elérhetőségének növelésére, és nemcsak ezeket az ajánlásokat teszi, hanem méretezi is annak használatát. Elismeri azt a tényt, hogy a fordított jelzálogprogram nem mindenkinek szól, de két speciális felhasználási mód van, amelyek nagyon, nagyon gyakoriak: a kis dolláros HECM-ek és a határidős jelzáloghecm-ek. Mindkettőnek rengeteg értelme van. Teljes szívemből támogatom a papírt.”
mind az akadémiai, mind az ipari szempontból Mayer nagyrészt visszhangozta Goodman Moulton javaslatával kapcsolatos érzelmeit, de minősítette, hogy javaslata különös figyelmet fordít az alacsony vagy közepes jövedelmű piacra, egy olyan piacon, amely szerinte “nehezen létezik a kormány hiányában.”
Mayer azt is leírta, hogy az Egyesült Királyságban fordított jelzálogpiac van, amely hat-hétszer nagyobb egy főre jutó, mint az Egyesült Államok piaca.
“a legfontosabb betekintés az Egyesült Királyságban. azt hiszem, hasznos lenne megértenünk, hogy egy 30 éves fix kamatozású vagy hosszú távú jelzálog, amely 50-60 év körüli valakinek fizet, hogy további 30 évet fog fizetni nyugdíjrendszer nélkül, sok ember számára nem egyértelműen megfelelő termék ” – mondta Mayer. “És ez olyan helyzetbe hozza őket, amikor nyugdíjazáskor fizetnek, amivel majd küzdeniük kell.”
egy olyan termék létrehozásának módja, amely azokat az embereket szolgálja, ahol a kifizetések egy ideig megtörténnek, mielőtt egy fordított jelzálogba kerülnének, és megszüntetnék a kifizetések szükségességét, olyan dolog, ami sok potenciállal rendelkezik az Egyesült Államokban, és hogy az Egyesült Királyságban vezető tényező lehet bizonyíték erre. A logisztika azonban valószínűleg munkát igényel, hogy végül életképes megoldásként szolgáljon-mondta.
ami Davidoff javasolt megoldását illeti, Goodman “hihetetlenül okosnak” nevezte.”Mayer azzal jellemezte Davidoff javaslatát, hogy ötlete a gyakorlatban valójában a medence szintjén zajlik az ipar saját márkás oldalán.
“úgy gondolom, hogy az ötlet, amiről Tom beszél, sok értelme van, és ez az, amit az emberek, akik ezeket a dolgokat finanszírozzák, ma a megközelítés bizonyos változataiban tesznek” – mondta Mayer.
‘hihetetlenül összetett,’ kérdések és válaszok
néhány kommentár befecskendezése a vitába, Harris moderátor közbeszólta, hogy általában úgy találja, hogy a fordított jelzáloggal kapcsolatos témák “hihetetlenül összetettek”, összehasonlítva őket a Kellogg iskolában betöltött pozíciójában az adóügyi kérdésekkel kapcsolatos általános tanulmányaival.
“fordított jelzálog fúj adók el a komplexitás,” Harris mondta. “Mind a részleteket az egyes hitelek, hogyan működnek a programok, a reformok történtek. Ez egy olyan program, amely szinte minden évben a szemünk előtt átalakul. Nagyon zavarosnak találom, és ez még azelőtt van, hogy eljutna a közgazdaságtanhoz. Ez egy hihetetlenül összetett kérdés, ezért talán csak el kellene ismernünk ezt a kezdetektől.”
a bonyolultság a folyamatos vita következetes jellemzője volt, Goodman felvetette a pénzügyi tervezőkre vonatkozó korlátozásokkal kapcsolatos kérdéseket az Ingatlanrendezési eljárásokról szóló törvény (RESPA) alapján, amely megtiltja a pénzügyi tanácsadók kompenzálását, ha fordított jelzálogot ajánlanak.
Moulton megvitatta azokat a bonyolultságokat is, amelyek a HECM-ekből származhatnak, mielőtt számos programreformot elfogadtak volna, miközben továbbra is foglalkoztak az idősek terméklehetőségeivel, amelyek nem büntetik a jövőbeni fordított jelzáloghiteleseket. A program adófizetőkre háruló költségeivel kapcsolatos fiskális aggályok kezelése a kutatók előtt állt, amikor megpróbálták átgondolni benyújtott javaslataikat. Ő is tárgyalt kapcsolatos kihívások jellemzésére fordított jelzálog foreclosures, mivel sok a hitelek természetesen végén foreclosures, amelyek nem eredményeznek tényleges elmozdulások, mivel a kizárás elsősorban akkor fordul elő, amikor a fordított jelzálog hitelfelvevő vagy meghal, vagy elhagyja a haza.
az elsődleges panelbeszélgetést egy Q& a periódus követte. Az első kérdés köré a komplexitás kérdés, a közönség tagja leírja nem csak egy” aszimmetria információ, de aszimmetria a megismerés”, ami az idősek különösen érzékeny, hogy nem értik a fordított jelzálog termék. Moulton és Goodman egyetértettek a kérdés feltevésével, hangsúlyozva, hogy szükség van a termékkínálat egyszerűsítésére — ezt a gondolatot Goodman a múlt hónapban fejezte ki, amikor tanúskodott a Képviselőház Pénzügyi Szolgáltatások albizottsága előtt a lakhatással, a közösségfejlesztéssel és a biztosítással kapcsolatban.
az esemény teljes átirata és videója ezen a héten később lesz elérhető a dedikált oldalon, a Brookings Intézet média szóvivője szerint.
