szerkesztő: Anthony S. Bakale, CPA, MT
a passzív tevékenységvesztési szabályok navigálása időnként ijesztő feladat lehet. Sok adófizető nem igazán érti a szabályokat, illetve azt, hogy ezek milyen potenciális hatással lehetnek a tranzakciókra és a beruházásokra. Vannak olyan árnyalatok, amelyek, ha nem foglalkoznak előre, jelentős negatív adózási következményekkel járhatnak.
az egyik ilyen árnyalat az önbérlés kezelése a passzív tevékenységvesztési szabályok szerint. Sok gyakorló tisztában van az önbérleti szabályokkal, de van olyan helyzet, amely nem szándékos korlátozást eredményezhet. Ez a tétel a passzív tevékenységre vonatkozó szabályok és az önbérleti rendelkezés általános hátterét adja meg, és foglalkozik az üzemeltető társaság eladásának következményeivel, amikor az önbérleti ingatlant megtartják.
a legtöbb középvállalat szorosan kapcsolódó családi vállalkozás, amelynek részvényesei/tulajdonosai különböző mértékben vesznek részt a társaságban. Az átfolyási veszteségek, a részvényesi tranzakciók és a vállalat eladása csak néhány oka annak, hogy az ilyen társaságokat tanácsadó szakembereknek tisztában kell lenniük a 469.szakasz szerinti passzív tevékenységvesztési szabályokkal, azok korlátaival és tervezési lehetőségeivel.
a 469.szakasz előírja, hogy passzív tevékenység elvesztése vagy passzív tevékenység jóváírása csak a passzív jövedelem mértékéig engedélyezhető. Ez elég alapvetőnek hangzik, de fontolja meg egy pillanatra azokat a lehetséges kérdéseket, amelyekkel az adófizetők szembesülhetnek. Milyen kérdéseket kell megválaszolni? Mi kell történnie ahhoz, hogy a tranzakciót a legelőnyösebb módon kezeljék?
mi a passzív tevékenység?
a 469(c) szakasz előírja, hogy passzív tevékenység minden olyan tevékenység, amely olyan kereskedelmi vagy üzleti tevékenységet folytat, amelyben az adózó nem vesz részt lényegesen. A 469.szakasz c) pontjának 2. alpontja kimondja, hogy a passzív tevékenység magában foglal minden bérleti tevékenységet.
az anyagi részvételt a Kódex nem határozza meg egyértelműen. Sec. A 469. cikk (h) bekezdésének 1.pontja előírja, hogy az adózót csak akkor kell valamely tevékenységben való lényeges részvételként kezelni, ha az adózó rendszeres, folyamatos és lényeges alapon vesz részt a tevékenység működésében. Ez tény-és körülménymeghatározás, de vannak olyan ideiglenes rendeletek, amelyek sokkal részletesebb útmutatást nyújtanak az anyagi részvétel egyértelmű meghatározásához.
az adózó részvételének meg kell felelnie bizonyos szabványoknak. A tulajdonos által nem szokásos tevékenységek vagy a befektető tevékenységei nem minősülnek. Az adózó tevékenységének olyan aktív tulajdonosnak kell lennie, aki közvetlenül részt vesz a tevékenység napi irányításában.
mi történik egy Önbérleti helyzetben?
sok adófizető, aki egy működő társaságot birtokol, kísérő ingatlanokkal is rendelkezik. Az épület és a Föld több okból is különálló egység tulajdonában lehet. Ha a műveletek és az ingatlan különálló egységekben vannak, hogyan kezelik az átfolyó jövedelmet vagy veszteséget a passzív tevékenység elvesztésére vonatkozó szabályok szerint? Ha az üzemeltető társaság olyan gazdálkodó egység, amelyben a részvényes napi szinten aktívan részt vesz, a legtöbb esetben úgy kell tekinteni, hogy a részvényes lényegesen részt vesz ebben a tevékenységben. Az általános szabály az, hogy a bérleti ingatlan passzív tevékenység. Van egy kivétel bizonyos ingatlan szakemberek; egy másik az önálló bérleti szabály. Tehát az, hogy a két tevékenység különálló egységekben van, eltérő bánásmódot okoz-e a 469. szakasz szerint, mint az ingatlan egy entitásban való birtoklása?
a válasz igen. Ideiglenes. Regs. 1. szakasz.A 469-2T(f)(6) bekezdés az önbérleti ügyletek kezelésére vonatkozik. Előírja, hogy az adóalany adóévre vonatkozó bruttó bérleti tevékenységből származó jövedelmének az adott vagyontárgyból származó nettó bérleti tevékenységből származó jövedelemnek megfelelő összegét nem passzív tevékenységből származónak kell tekinteni, ha az ingatlan:
1. Olyan kereskedelmi vagy üzleti tevékenység céljára bérbe adják, amelyben az adózó az adóévben jelentős mértékben részt vesz; és
2. Nincs leírva a Temp. Regs. Sec. 1.469-2T (f) (5), amely a bérelt ingatlan járulékos fejlesztési tevékenység.
amit általában passzív tevékenységből származó jövedelemnek tekintenek, azt nem passzív jövedelemnek kell tekinteni, mivel a tulajdonos lényegesen részt vesz a működő lízingbevevő gazdálkodó egységben. Ez a szabály úgy tűnik, hogy az adózókat, akik a kereskedelmi vagy üzleti tevékenységükben használt ingatlant külön jogalanyban helyezik el, egyenlő bánásmódban részesítik azokkal az adófizetőkkel, akik az ingatlant ugyanabban a jogalanyban tartják meg, mint az üzleti tevékenységet. Mivel az üzleti tevékenységből származó jövedelem (vagy veszteség) nem passzív, indokoltnak tűnik, hogy az ingatlan tevékenységhez “elszívott” jövedelemnek is nem passzív jellegűnek kell lennie. Ez a rendelkezés azonban nem terjed ki a bérleti tevékenységből eredő veszteségekre. Az önbérleti szabály szerint a bérleti veszteségeket továbbra is passzív veszteségnek kell tekinteni, amely csak a passzív jövedelem mértékéig vonható le, míg a jövedelmet “aktív jövedelemként” kezelik (Carlos, 123 TC 275 (2004)).
1.csapda—csapdába esett veszteségek
az adófizetőknek különös figyelmet kell fordítaniuk az önbérleti tranzakció használatakor. Tegyük fel, hogy az adózó veszteséget szenved az ingatlan bérbeadásából egy olyan vállalkozásnak, amelyben anyagilag részt vesz. Erre a veszteségre a passzív veszteségre vonatkozó szabályok vonatkoznak, így a folyó évi egyéb passzív jövedelem hiányában a veszteség nem levonható, hanem felfüggeszthető és átvihető a következő adóévekre. Ez a helyzet akkor is, ha az adózónak jövedelme lehet abból a tevékenységből, amelyre az ingatlant bérli. A következő évben, ha az adózónak nettó bérleti jövedelme van a kapcsolódó tevékenységre bérelt ingatlanból, amelyben az adózó anyagilag részt vesz, akkor a jövedelem aktív jövedelemnek minősül.
ezt az aktív jövedelmet ellensúlyozhatják a tevékenységből származó felfüggesztett passzív veszteségek, azonban nem ellensúlyozhatók más tevékenységekből származó passzív veszteségek. Ha az adózó azt tervezte, hogy jövedelmének egy részét önbérleti megállapodás alkalmazásával fedezi, más passzív tevékenységekből származó veszteségekkel, az adózó az önbérleti csapdába esett. Továbbá, ha az adózó azt tervezte, hogy a bérleti tevékenység által generált veszteségeket az aktív vállalkozás tevékenységéből származó bevételek ellensúlyozására használja fel, akkor ismét az önbérleti csapdába esett.
a második esetben a könnyű megoldás az lenne, ha a bérleti tevékenységet a működési tevékenységgel kombinálnák, akár tényleges jogi egyesülés útján, akár a tevékenységek összesítésére szolgáló választás útján. Az adózó csak akkor teheti meg a választást, hogy összesítse a tevékenységeket az első évben, amikor az adózó beszámol a tevékenységekről. Ehhez a választáshoz hivatalos nyilatkozatot kell csatolni a visszatéréshez.
a jogi egyesülés különböző formákban és különböző időpontokban valósítható meg, mindegyiknek saját adózási következményei vannak, amelyek kívül esnek a tétel hatályán.
2. csapda—működő lízingbevevő társaság eladása megtartott ingatlannal
elkerülheti-e az adózó az önálló bérleti csapdát az Üzemeltető lízingbevevő társaság eladása után? Elég gyakori, hogy egy középpiaci vállalat eladja az üzleti tevékenységet (vagy az üzleti eszközöket), de megtartja az adott vállalkozáshoz kapcsolódó ingatlanokat. Az eladást követően, az eladó továbbra is bérbe adja az ingatlant a már nem kapcsolódó vállalkozást Üzemeltető Vevőnek.
jellemzően a teljes ügylet részeként az eladó újratárgyalja az ingatlan lízingjét, ha korábban az Üzemeltető entitáson kívül tartották, vagy bérleti szerződést köt, ha korábban az Üzemeltető üzlet részeként tartották, az új Vevővel. Az új lízing, amelyet az eladó a szokásos piaci feltételek mellett tárgyal, általában pozitív cash flow-t és nettó bérleti bevételt eredményez az eladó számára. Az eladó (és tanácsadói) gyakran úgy vélik, hogy ez a jövedelem (egy független harmadik féllel folytatott bérleti tevékenységből) passzív jövedelmet hoz létre, amelyet más passzív veszteségek fedezhetnek, amelyeket az eladó az eladás bekövetkezését követő években generál vagy szándékozik generálni.
a fent leírt önbérleti szabály azt mondja, hogy ha az adózó anyagilag részt vesz egy tevékenységben, akkor az ingatlan bérbeadásából származó nettó bérleti jövedelmet nem passzív (aktív) jövedelemként kell kezelni. Ebben az esetben az adófizető már nem vesz részt az üzletben; azonban, a fent vázolt anyagi részvételi szabályok szerint-konkrétan, Temp. Regs. Sec.1.469-5T(a)(5)—ha az adózó az elmúlt 5 adóévből lényegesen részt vett egy tevékenységben 10, akkor az adózó az adott évben lényegesen részt vett. Így, ha a működési vállalkozás továbbra is “külön tevékenység” marad a vevő kezében, az adózó továbbra is lényeges résztvevője lesz a tevékenységnek, miután azt az 5-out-of-10 éves szabály szerint értékesítették az említett időszak lejártáig. Fontos megjegyezni, hogy a passzív tevékenység szabályai szerint ahhoz, hogy külön tevékenységnek lehessen tekinteni, az Üzemeltető vállalkozásnak nem kell külön entitásnak lennie.
mivel az adózó azt tervezte, hogy bérleti jövedelmét más passzív veszteségekkel védi, az adózó ismét az önbérleti csapdába esett. A többi passzív veszteség, amelyet az adózó generál vagy fog generálni, az eladás időpontjától számított legalább öt évig nem használható fel a bérleti jövedelemmel szemben. Ha az ingatlant ebben az időszakban értékesítik, az eladásból származó nyereség szintén önálló bérelt ingatlanból származó jövedelemnek minősül, ezért aktív.
következtetés
a passzív veszteség szabályainak hatálya alá tartozó ügyleteket alaposan meg kell vizsgálni. Gyakran az, ami egyszerűnek tűnik, tele van kivételekkel, amelyek pusztítást okozhatnak a jó adótervezésben. Az adószakértőknek tisztában kell lenniük a 469. pont szerinti általános szabályok alóli számos kivétellel, valamint a lehetséges lehetőségekkel, hogy megtervezzék vagy előnyös módon kihasználják őket. A self-rental csapda csak egy példa a sok kivétel ezek a szabályok eltemetve a rendeletek és ideiglenes rendeletek. A gondos elemzés gyakran elkerülheti a költséges hibákat.
EditorNotes
Anthony S. Bakale van Cohen & Company, Ltd. Baker Tilly International Clevelandben, OH
hacsak másként nem jelezzük, a közreműködők a Baker Tilly International tagjai vagy azzal kapcsolatban állnak.
ha további információt szeretne ezekről az elemekről, vegye fel a kapcsolatot Bakale úrral a (216) 579-1040 vagy [email protected].
