a COVID-19 mindent kalapált vagy veszélybe sodort a Wall Street-i vállalatoktól az amerikai Fő utcai vállalkozókig, pusztítást okozva a nemzet gazdaságában. Joseph Asamoah ingatlanbefektető azonban dacolt a járvánnyal azzal, hogy ragaszkodott egy olyan üzleti modellhez, amely már több mint 25 éve működik.
megközelítése magában foglalja a családi házak vásárlását, felújítását és kezelését. Ráadásul otthont biztosít az alacsony jövedelmű családok számára, akik általában nem tudtak ezeken a helyeken élni.
a Ghánában született és Angliában nevelkedett Asamoah több mint három évtizeddel ezelőtt érkezett Amerikába 100 dollárral a zsebében, és úgy döntött, hogy ingatlanba fektet. A hobbit üzletgé alakítva Asamoah egy ingatlanbefektetési és menedzsment üzletet épített 32 családi ház portfóliójával Washington DC területén, az ország egyik legdrágább lakáspiacán.
de az út a sikerhez Asamoah nem jött akadályok nélkül. Amikor 1987-ben Washingtonban megvette első befektetési célú ingatlanát 47 000 dollárért, többen figyelmeztették, hogy túl sokat fizet. És voltak buktatók. Az eladó biztosítékai ellenére Asamoah felfedezte, hogy a bérlők több hónapig nem fizettek bérleti díjat. Ezenkívül a bérlők 5000 dolláros vízszámlát halmoztak fel.
“ennek a helyzetnek a feloldása nagyon stresszes volt, és amire teljesen felkészületlen voltam” – mondja. “Mint egy ingatlan befektető kezdő voltam, így a fejem felett.”
Asamoah tanult a hibáiból, és talált egy rést az ingatlan térben. Miután a vállalati Amerikában dolgozott, beleértve az IBM-et is, célja soha nem volt több millió dolláros vállalat felépítése. Ehelyett az volt a célja, hogy pénzügyi függetlenséget érjen el olyan eszközök birtoklásával, amelyek passzív jövedelmet generálnak. Ezt 2003-ban érte el, amikor bérleti portfóliójából származó jövedelem megegyezett az IBM fizetésével. Azóta az a célja, hogy megismételhető és skálázható rendszereket valósítson meg, világos kritériumok alapján szelektíven szerezzen bérleti ingatlanokat, és a felmerülő üzleti lehetőségeket keresse.
üzleti modellje egy nagyon stabil jövedelemáramot tartalmaz, amelyet a világ legbiztonságosabb forrásával, az Egyesült Államok kormányával kötött szerződés garantál. “Mindaddig, amíg a bérlő (ügyfél) otthon van, akkor a jövedelemáramlás folytatódik—garantált” – mondja. “Nem számít, hogy a gazdaság jó vagy rossz, a jövedelem kiszámítható és megbízható. Nekem, ez teszi a megközelítésemet idő próbára.”
tulajdonságai 180 000 dollártól 1,5 millió dollárig terjednek. A bérleti oldalon a havi bérleti díj 1400 dollártól 6000 dollárig terjed. Asamoah szerint ingatlanvásárlásainak nagy részét hosszú távú Portfólió ingatlanként tartják. Vegyük az első házat, amit megvett és ma is birtokol. Azt mondja, hogy a házat most 750 000 dollárra becsülik, az ingatlan havi bérleti díja pedig meghaladja a 4700 dollárt. Asamoah szerint az ingatlanbérleti jövedelem értéke folyamatosan nőtt a bérleti díjak növekedése és az új ingatlanvásárlások miatt. Az akvizíciókkal cége évek óta képes folyamatosan növelni az éves bevételeket átlagosan 5-10% – kal.
hozzátette, mivel bérlőinek többsége alacsony jövedelmű lakhatási utalványtulajdonos (más néven 8.szakasz), a legtöbb bérleti díjat a helyi lakásügyi hatóság fizeti. Asamoah szerint a bérlők részei általában nullától 700 dollárig terjednek havonta. Ingatlanainak többsége “dzsentrifikált környéken vagy a dzsentrifikáció útján van.”
Asamoah cége sok szempontból keres pénzt, beleértve a bérleti ingatlanokból származó cash flow-kat, az oktatási és coaching szolgáltatásokból származó bevételeket, valamint a hosszú távú Portfólió-ingatlanok értékesítéséből származó nettó nyereséget. Dr. Joe néven ismert (Ph.D. Az információs rendszerekben), Asamoah azt tervezi, hogy tovább növeli cégét. Nemrég szerzett még két ingatlant Washingtonban, amelyeket most szépítenek és átalakítanak hálószobák és fürdőszobák hozzáadásával.
Asamoah vállalkozóként és befektetési stratégaként megtanítja másoknak, hogyan kell boldogulni. A koronavírus-válság által okozott bizonytalanság mellett Asahmoah öt tippet ajánlott fel a bérlőknek, a bérbeadóknak, az ingatlanbefektetőknek vagy a fekete közösség kisvállalkozóinak a jelenlegi körülmények között történő túléléséhez.
azt javasolja, hogy értékeljék havi kiadásaikat—tegyenek lépéseket a felesleges kiadások csökkentésére, amilyen gyorsan csak lehet. Keressen lehetőségeket a jövedelem növelésére, beleértve otthonának egy részének bérlését, alternatív bevételi források feltárása. Tegyen lépéseket egy sürgősségi alap létrehozására. Határozza meg, hogy mennyi tőkével kell rendelkeznie a következő ingatlan megvásárlásához. Ha nincs pénzeszköze, keressen pénzügyi és / vagy hitelpartnert.
a fekete vállalkozás e-mailben utolérte Asamoah-t, hogy megszerezze az ingatlanokkal kapcsolatos szakértelmét.
van egy üzleti modell, amely túlélte a négy recesszió. Tudjuk, hogy az üzleti modellje valami úgynevezett BRRRR? Mit jelent ez?
1987 óta négy ingatlancikluson mentem keresztül: az 1990-es évek elején, az 1990-es évek közepén/végén, 2001-2002-ben és 2008-2011-ben. Úgy tűnik, hogy közeledünk a 2020-as COVID-19 okozta recesszióhoz.
a BRRRR üzleti modell a következő elemeket tartalmazza:
Buy – Acquire tulajdonságok kívánatos városrészek, amelyek az utat a dzsentrifikáció
Renovate – Transform “csúnya” házak gyönyörű otthonok
Rent – Rent a tulajdonságok “Tier 1” alacsony jövedelmű családok utalványok, amelyek vágynak a lehetőséget, hogy élni HGTV-minőségű minőségi otthonok biztonságos, kívánatos területeken
refinanszírozni-cserélje ki a rövid távú beszerzési és felújítási alapok állandó finanszírozás a ház becsült értéke és a havi cash flow alapján
ismételje meg a folyamatot a következőre property
a BRRRR stratégia lehetővé teszi, hogy a gentrifikáló területeken ingatlanokat szerezzek és felújítsak banki finanszírozással, a felértékelődést célzott fejlesztésekkel kényszerítsem ki, majd a rövid távú finanszírozást a magasabb értékeken alapuló állandó finanszírozással helyettesítsem. A BRRRR-en keresztül a kezdeti alapok nagy részét refinanszírozással tudom helyettesíteni, így a pénzt újrahasznosítják új akvizíciókra.
hogyan sikerült elérni az ilyen lakhatási sokféleséget az alacsony jövedelmű fekete családokkal, amelyek ugyanazon a területen élnek, mint a magas jövedelmű fehér családok?
a szűrési folyamatom rendkívül alapos, és több lépést foglal magában, beleértve a leendő bérlő otthonainak meglátogatását. A szűrés azon a feltevésen alapul, hogy könnyű valakit bejuttatni az otthonába, és nagyon nehéz kijuttatni őket, ha ott vannak.
nem fektetek be alacsony jövedelmű területekre. Minden házam kívánatos területeken van. Alapvetően az utalványbérlőim nem különböznek egymástól, mint te vagy Én. nem akarnak rossz területeken élni, vagy “gagyi” házakban, vagy nyomornegyedektől bérelni. Ők vágynak egy szép házat egy szép környéken, és bérelni egy minőségi bérbeadó. Ezeket a bérlőket “Tier 1” utalványtulajdonosoknak hívom.
ha jól bánik az 1. szintű utalvány tulajdonosaival, azt tapasztaltam, hogy gondozzák a házat, fizetik a bérleti díjakat, kellemesek, és nagyon sokáig maradnak. A leghosszabb bérlőm több mint 23 éve bérel tőlem. Rendszeresen vannak 10-15 éves bérlőim. Mivel a jó bérlők hosszú ideig maradnak, lehetővé teszik számomra, hogy minimális stressz és szóváltás mellett növeljem a portfóliómat. A bérlőim az oka annak, hogy sikerült pénzügyi függetlenséget elérnem és valódi vagyont építenem. Nélkülük mindez nem lett volna lehetséges.
ha ingatlanbefektető vagyok, milyen stratégiát vagy megközelítést alkalmazhatok a túléléshez a mai piacon a COVID-19 közepette?
a visszaesés, a képességét, hogy túlélje, mint egy ingatlan befektető szorosan kapcsolódik a képességét, hogy hozzáférjen a finanszírozás (banki finanszírozás, hitelezők és magánbefektetők). A visszaesés, finanszírozás nehezebbé válik, azonban, ha “bankképes”, akkor lesz néhány kiváló vásárlási lehetőségeket. Ezt szem előtt tartva, néhány javaslatom, amelyek segítenek növelni az ingatlanfinanszírozáshoz való hozzáférés esélyeit, a következők:
- Rendelje meg pénzügyi házát.
- ellenőrizze és építse fel hitelképességét – szükség esetén kérjen hiteljavítást.
- Készítsen készpénztartalékot, Gyűjtse össze és rendezze pénzügyi dokumentumait – most!
hogyan alakíthatja az ingatlanbefektető az ingatlan tőkéjét cash flow-ba? És miért lenne ez jó stratégia, ha most szeretnék finanszírozni egy ingatlanprojektet vagy fejlesztést?
sok lakástulajdonos és hosszú távú befektető részvényekben gazdag és készpénzben szegény. Bár a saját tőke jól néz ki a pénzügyi kimutatásban, néha helyénvaló ezt a “halott tőkét” kihasználni, és újra befektetni az alapokat, hogy kihasználják a vásárlási lehetőségeket, és átalakítsák a halott tőkét cash flow-kká. Például egy befektető kihasználhatja az otthoni tőkét. Szerezzen üzleti hitelkeretet vagy otthoni hitelkeretet, vagy egyszerűen refinanszírozzon egy meglévő jelzálogot. Végezzen átvilágítást és keresse meg a kedvezményes áron megvásárolható ingatlanokat, amelyek egyszer béreltek, pozitív havi cash flow-kat generálnának. Vásároljon bérleti ingatlant vagy befektetési célú eszközöket kedvezményes áron. Készítse elő az ingatlan bérleti díját kisebb vagy közepes szintű frissítések elvégzésével. Mint korábban említettük, visszaesés esetén a finanszírozáshoz való hozzáférés rendkívül fontos. A “halott tőke” megérintésével az alacsony kamatozású alapok készen állnak az ingatlan-és fejlesztési projektek finanszírozására.
Ön 150 tapasztalt és kezdő befektetőt edzett a ritka befektetési stratégiájában. Milyen programokat fejlesztettek ki, amelyek segíthetnek másoknak a pénzügyi függetlenség elérésében?
a Joint Venture (JV) Program az első számú programom és az elsődleges fórum, ahol kezdő és középszintű ingatlanbefektetőkkel foglalkozom. Szerény véleményem szerint az ingatlanbefektetés megtanulásának legjobb módja az üzlet, időszak – nem szemináriumokra, boot táborokra, könyvek olvasására vagy MP3 fájlok hallgatására. Nincs jobb tanulási tapasztalat, mint egy üzlet. Egy sem. Rövid ez a lehetőség, a következő legjobb dolog az, hogy” nézd át a vállán ” egy sikeres ingatlan befektető, ahogy végre egy tranzakciót az elejétől a végéig. Havonta legalább kétszer találkozunk gyakorlatilag az első naptól kezdve a bérlő beköltözéséig és refinanszírozásáig (általában 6-8 hónap).
ingyenes heti “Wealth Wednesday” Facebook és Instagram élő közvetítéseket (@drjoeasamoah) szervezek. A “Get Real with Dr. Joe” Facebook, Instagram és YouTube élő közvetítéseket is szervezem minden második pénteken a “Bigger Pockets” platformon. A Bigger Pockets a világ legnagyobb online platformja, amely az ingatlanközösséget szolgálja (@biggerpockets). Gyakori közreműködő vagyok a nagyobb zsebekben. Számos cikket publikáltam.
miért jó üzlet még mindig az ingatlan a feketék számára, hogy pénzügyi vagyont építsenek maguknak és családjuknak?
az ingatlan, különösen az Egyesült Államok számos piacán, jól bevált eszköznek bizonyult a gazdagság és a generációs örökségek megteremtésében. Más faji csoportokkal összehasonlítva, a fekete amerikaiak külön gazdagsági szakadékot tapasztalnak, amely úgy tűnik, hogy növekszik. A helyesen végrehajtott ingatlanbefektetés számos előnyt kínál, különösen más eszközosztályokhoz képest. Az ingatlan pénzügyi vagyont építhet és örökségeket hozhat létre. Ezenkívül az ingatlan számos egyéb előnyt kínál, amelyek magukban foglalják a cash flow-t, az adókedvezményeket, a tőkeáttételt, a felértékelődést és a tőkeáttétel képességét.
milyen tanácsot adna a fekete ingatlanbefektetőknek az üzlet megkezdése vagy bővítése előtt?
annak ellenére, amit a késő esti infomercial guruk mondanak, a sikeres ingatlanbefektetés kemény munkát, türelmet és üzleti rendszert igényel. Az ingatlanon keresztüli pénzügyi függetlenség megvalósítása érdekében fontos, hogy ingatlan-tevékenységét inkább vállalkozásként kezelje, mint hobbiként. Először dolgozz magadon, és állíts be célokat. Szánjon időt az oktatásra és a képzésre. Ismerje meg erősségeit és gyengeségeit. Beszéljétek meg a házastárs és a család, és kap a buy-in és támogatást (ha lehetséges). Döntse el a fókusz módját pénzügyi helyzete, kockázati toleranciája, idő rendelkezésre állása stb. Ismerje meg és működjön együtt egy helyi mentorral. Keressen egy mentort, aki tájékozott a fókusz területén, képes és hajlandó útmutatást nyújtani, és bizonyított sikerrel és valós tapasztalattal rendelkezik. Azonnal folytassa az első üzletét, és tegye meg azt, ami ahhoz szükséges, hogy az első üzlet az öv alatt legyen. Ne várja meg a tökéletes időt. Soha nincs tökéletes alkalom a kezdésre. Csak el kell kezdened.
