Utolsó frissítés: 1/25/19
a közös tulajdonjog kérdései és a közös bérleti jog megszüntetésének módjai
Floridában két ember birtokolhat egy darab ingatlant (mint például egy család rezidencia vagy nyaralóház) együtt, még akkor is, ha nem házasok, vagy bármilyen módon kapcsolatban állnak egymással. A leggyakoribb tulajdonosi forma, ahol több mint egy személy birtokolja érdeke Florida ingatlan, az úgynevezett “közös bérleti”, és ez az egyik a három fajta tulajdonosi lehetséges Floridában (a másik kettő “bérleti közös” és “bérleti a teljes.”)
itt Floridában dönthet úgy, hogy autót, lakást vagy házat birtokol, mint “túlélési joggal rendelkező közös tulajdonos “(kép: Surfside, Florida)
bérlők a teljes
házaspárok szerint Florida törvény megengedett, hogy együtt saját lakóingatlan, mint ” bérlők a teljes.”Ez azt jelenti, hogy az ingatlan címe mindkét nevükben szerepel. Amikor bármelyik házastárs elhalálozik, a túlélő házastárs automatikusan az ingatlan iránti teljes érdeklődés teljes tulajdonosává válik. Nincs szükség az örökhagyó ingatlanérdekeltségének bizonyítására, mivel az ingatlan iránti érdeklődése a túlélő házastársra a túlélő házastársra ruházza át a túlélő házastársat, amely a tulajdonjog e formájával együtt jár.
közös bérlők
bárki, aki jogszerűen birtokolhat ingatlant Floridában, társtulajdonosi érdekeltséggel rendelkezhet az ingatlanban. Továbbá, nincs meghatározott jogi korlát a társtulajdonosok számára ingatlan lehet.
Floridában a “közös bérlők” az ingatlanok társtulajdonának alapértelmezett formája. A közös bérleti díj a tulajdonjog olyan formája, amelyben minden társbérlő az osztatlan vagyon külön részarányával rendelkezik. Jellemzője, hogy minden tulajdonosnak joga van az ingatlan birtoklásához, valamint a törvény által biztosított egyéb jogokhoz.
az egyes társtulajdonosok érdeklődésének mértéke az ingatlanban általában attól függ,hogy mennyit járultak hozzá. Például, ha egy Miami Beach-i Óceánparti lakás egyik tulajdonosa az eladási ár 50%-át fizette, akkor az ingatlan osztatlan érdekeltségének 50% – át birtokolja (a társbérlőknek feltételezhetően egyenlő osztatlan érdekeik vannak).
ebben a tulajdonosi formában nincs túlélési jog. Amikor egy társtulajdonos meghal, érdeklődésük átruházódik örököseikre (végrendelet útján, ha nincs akarat), vagy a társtulajdonosok akarata szerint.
Florida közös bérleti jog Survivorship jelenti Survivor kap teljes tulajdonjogot
alatt Florida törvény, ha hozzá a “jobb survivalorship” a közös bérleti, ez azt jelenti, teljes jogcímet az ingatlan megy a tulajdonos, hogy túléli. A közös tulajdonosok” túlélője ” automatikusan birtokolja az eszköz 100% – át, amikor a másik közös tulajdonos elmúlik.
az ingatlan-nyilvántartásunkban rögzített sok okirat a tulajdonosokat “túlélési joggal rendelkező közös bérlőként” azonosítja. Bankok, ingatlanforgalmazók, címvállalatok stb., ennek megfelelően mindannyian elismerik a “túlélési joggal rendelkező közös bérlőként” tartott floridai ingatlanokat, mint a túlélő bérlő kizárólagos tulajdonát, amikor az egyik tulajdonos elmúlik.
a túlélési joggal rendelkező közös bérleti jogot a közös tulajdonosoknak szándékosan kell létrehozniuk
a floridai túlélési joggal rendelkező közös bérleti jog létrehozását a közös tulajdonosoknak szándékosan kell elvégezniük. Amint azt a Florida Statútum 689.15, a törvény ragaszkodik ahhoz, hogy a” közös bérleti jogot a túlélési joggal ” egyértelműen azonosítsák a felek közötti választott tulajdonosi formaként:
a közös bérlők birtokában lévő ingatlanok és személyes vagyon esetén a túlélési jog doktrínája ebben az államban nem irányadó; Vagyis, kivéve a teljes birtokok eseteit, a kettő vagy több számára korábban vagy a továbbiakban történő átadás vagy átadás közös bérleti szerződést hoz létre, kivéve, ha a hagyatékot létrehozó okirat kifejezetten előírja a túlélési jogot; és a teljes birtokok esetében, a bérlők, a házasság felbontásakor, közös bérlőkké válnak.
a közös bérleti jog a túléléshez, ezért a Florida államban az ingatlan birtoklásának általános módszere. Bizonyos helyzetekben azonban nem lehet a legbölcsebb választás a tulajdonosok számára.
miért? Az egyik nagy oka annak, hogy ez a tulajdonosi forma problematikus lehet, mert az egyik tulajdonosnak tartozása lehet velük szemben, amely zálogjogot teremt a közös tulajdonban lévő ingatlan iránti érdeklődésük ellen: valami, amiről a másik tulajdonos (az adósságmentes közös tulajdonos) nem tud semmit, amíg a hitelező nem kezd fizetési jogokat követelni a közösen birtokolt ingatlan ellen.
meglepetés tényező a közös bérleti jog Survivalority: amikor a hitelező válik bérlő közös
a hitelezők, és lesz, perelni a kifizetetlen tartozások. Ha a hitelező sikeresen beperel egy közös bérlőt egy meg nem fizetett adósságért, és ítéletet hoz ellene (vagy vele szemben), akkor a hitelező ítéletét nyilvántartásba lehet venni, amely zálogjogot hoz létre az adós-közös bérlő birtokában lévő ingatlan ellen .
nem számít, mit akar a másik adósságmentes közös tulajdonos. A kérdés a hitelező és az adós-közös bérlő között van, maga az adósság alapján.
annak érdekében, hogy a hitelező kap fizetett, Florida törvény lehetővé teszi a kamatot, hogy az adós-közös tulajdonos birtokolja az ingatlan alá illeték és értékesítés.
mi a helyzet a másik, gyanútlan közös tulajdonossal? Az adós-közös bérlő érdeke lehet értékesíteni bevonása nélkül a másik közös bérlő – ha a kamatot értékesítik az adósság-mentes közös tulajdonos majd megtanulják, hogy a floridai törvény azt mondja, hogy a közös bérleti majd megszakadt — az adósság-mentes közös tulajdonos fogja találni őt, vagy magát, mint a bérlő közös a hitelező vagy egy harmadik fél.
képzelje el, milyen bonyolult lehet ez, ha a hitelező az Internal Revenue Service, vagy egy diákhitel-hitelező, ahol a közös bérlők szülők és gyermekek. A túlélési joggal rendelkező közös bérleti szerződések gyakran szülők és gyermekek, házastársak vagy más szeretteik — és néha ezek a szeretteik nem mindig osztják meg pénzügyi nehézségeiket közös bérlőikkel a hitelező követelése előtt.
a floridai ingatlanok közös bérleti vagy Társtulajdonának megszüntetése
nem mindenki akarja, hogy közös tulajdonban legyen az ingatlan. Ez különösen igaz, ha a tulajdonosok egy házaspár, aki váláson megy keresztül. Vagy, gyerekek vagy unokák, akik öröklik a floridai ingatlanokat. Lehet, hogy pénzügyileg nem körültekintő, ha megosztják a tulajdonjogot egy ingatlanban, vagy talán a társtulajdonosok csak nem jönnek ki egymással.
3 módon, hogy megszünteti a Florida közös bérleti
azok számára, akik érdeklődnek a tanulás, hogyan kell véget közös tulajdon Floridában lakóingatlan, majd Florida törvény a következő módon, hogy megszünteti a közös bérleti:
1. Megszüntetés a törvény működésével.
definíció szerint a” túlélési joggal rendelkező közös bérleti díjak ” (JTWROS) korlátozott ideig léteznek. Ez azért van, mert ez a tulajdonosi forma akkor ér véget, amikor az egyik közös bérlő meghal. A haldokló fél érdeke a jövőben valamikor átkerül a túlélő tulajdonosra vagy társtulajdonosokra.
a közös bérlő kizárásának esete
a Moring ügyben egy floridai hitelező kizárási keresetet nyújtott be Mattie Moring ellen a jelzálogkölcsön fizetésének elmulasztása miatt. Felperesként a hitelező csatlakozott Mr.és Mrs. Richard Roundtree-hez a kizárási ügyben, mert úgy vélték, hogy közös érdekük van az ingatlanban. APA, INC. v. Moring, 218 így. 2d 451 (FL. Dist. Ct. App. 1969).
megtették. A tulajdonjog itt közös bérlőként volt, túlélési joggal. A St. Lucie County real estate records-ban benyújtott ingatlanra vonatkozó okirat kifejezetten kimondta, hogy Mattie Moring és Richard Roundtree (1) közös bérlők voltak a túlélési joggal, és (2) bármelyik halálakor a birtok fennmarad a másik bérlőnek. (Mrs. Roundtree-nek törvényes érdeke volt, mint Mr.Roundtree házastársa.)
problémák merültek fel, amikor Mattie Moring kölcsönt kapott az ingatlanra anélkül, hogy zavarta volna, hogy elmondja Mr.Roundtree-nek. A dolgok bonyolultabbá váltak, amikor Mattie néhány hónappal a kizárási per benyújtása után elhunyt.
Mr.Roundtree azzal érvelt, hogy most már szabadon és tisztán birtokolja az ingatlant. A bank nem fogadta el, és azt akarta, hogy fedezze a kifizetetlen jelzálogot.
mi történik most? A floridai törvények szerint, a bíróság elmagyarázta, a közös bérlő érdeke a másik közös bérlő előtti halálával megszűnik.
a közös bérlő kamatára vonatkozó jelzálog a hitelező által tartott “nem teljesíthető kamat” volt. Amikor Mattie elhunyt, akkor a zálogjog megszűnt, mert a jelzálogkölcsön által birtokolt kamat törvény alapján megszűnt.
a bank elvesztette. A kizárási keresetet az elsőfokú bíróság elutasította (és fellebbezéssel megerősítette).
2. Add el egy idegennek.
az egyik módja annak, hogy a floridai ingatlanban közös bérleti szerződést kössön, az, hogy eladja az ingatlan iránti érdeklődését egy idegennek. Teljesen megengedett, hogy valaki, aki birtokolja lakóingatlan Floridában, hogy eladja az érdeke, hogy bárki az általuk választott. APA, INC. v. Moring, 218 így. 2d 451 (FL. Dist. Ct. App. 1969).
ezenkívül Floridában a lakóingatlanok közös bérlője eladhatja az ingatlan iránti érdeklődését egy teljesen idegennek a többi közös bérlő beleegyezése nélkül. Harelik v. Teshoney, 337 így. 2d 828 (FL. Dist. Ct. App. 1976).
Anya eladja közös érdekeltségét egy idegennek
a Harelik kontra Teshoney ügyben Esther Lawrence átadott néhány ingatlant Volusia megyében Charles Harelnek és anyjának, Stella Harelnek. Stella özvegy volt. Az okirat konkrét volt, a traktátust az anyának és a fiának közös bérlőként továbbította, túlélési jogokkal, különösképpen nem közös bérlőként.
valamivel később Harelik asszony átadta érdeklődését az ingatlan iránt Lila Teshoney-nak. Mrs. Harelik megtartotta a vagyonát a tranzakcióban. Charles nem vett részt ebben az üzletben.
Stella Harelik meghalt. Charles teljes tulajdonjogot követelt, Lila pedig nemet mondott, neki is van tulajdonosi érdekeltsége. Charles pert indított, hogy a bíróságok döntsék el, ki birtokolja a föld tulajdonjogát.
a Bíróság megvizsgálta, hogy Harelik Özvegy képes-e kibelezni a földet közös bérleti jogként, a túlélési joggal együtt.
megszüntetheti-e valaki, aki JTWROS-ként birtokolja a földet, egyoldalúan a túlélési jogot? Igen.
a floridai Legfelsőbb Bíróságra hivatkozva magyarázatként a bíróság úgy ítélte meg, hogy a floridai törvény szerint a közös bérlő megsemmisítheti a túlélési jogot. A követelmény itt az, hogy amikor ezt megteszi, úgy kell megszüntetnie érdeklődését, hogy megakadályozza, hogy túléléssel követeljen bármilyen érdeklődést a közös bérleti szerződés tárgyában.
mivel az anya oly módon ruházta át érdeklődését, hogy ha fia elhaladt volna, nem követelhette volna a JTWROS teljes címét, megszüntette a közös bérleti szerződést. A bíróság ezt az anya és fia, mint a föld társtulajdonosai közötti “egység” megszüntetésének nevezte.
tehát felmondhatja a floridai földterület közös bérleti szerződését, ha átadja érdeklődését egy idegennek, mert megtette azt, amit a bíróságok úgy vélnek, hogy megsemmisítette a “cím egységét” a közös bérlőkkel.
2. Adja át egy másik közös bérlőnek.
a floridai ingatlanok közös tulajdonjogának megszüntetésének másik módja az, ha egy társtulajdonos átadja tulajdonosi érdekeltségét egy másik közös bérlőnek (vagy bérlőknek). Ha több közös tulajdonos van, akkor azoknak, akik nem vesznek részt az ügyletben, nem kell tudniuk a szállításról, még kevésbé jóvá kell hagyniuk. Countrywide Funding Corp. kontra Palmer, 589 So. 2d 994 (FL. Dist. Ct. App. 1991).
a Countrywide financing Corp.kontra Palmer esete
az Országos ügyben a Countrywide kizárási keresetet nyújtott be egy floridai ingatlan ellen, amelyet egy anya, Adelina Hentzschel és fia, Jose Baca közösen tartott.
az okirat konkrét volt, hogy anya és fia közös bérlőként birtokolta a házat, túlélési joggal. Eredetileg Adelina anya megvette az ingatlant, majd jtwros-ként benyújtotta az okiratot magának és fiának, Jose-nak.
később újabb okiratot nyújtottak be. Ez volt a quitclaim okirat anya és fia Jose Baca.
miután ezt a Jose-hoz benyújtott kérelmet benyújtották a jegyző irodájához, Jose jelzálogot kapott az Essex Mortgage Company-tól, majd refinanszírozta a Bayside Federal Savings and Loan-nál. Bayside ezután a jelzálogot a Countrywide-hoz rendelte.
ezután Jose Baca meghalt. A jelzálogot nem fizették ki. A hitelező, országszerte, elárverezték.
a kizárási akcióban bebizonyosodott, hogy a quitclaim okiratot hamisították. Adelina anya soha nem írta alá ezt az okiratot. José azonban így tett.
az okirat aláírásával Jose megszüntette-e a közös bérleti jogot az anyjával való túlélési joggal? Igen.
a quitclaim megszüntette a közös bérleti jogot a túlélési joggal. Most, az anyja közös bérlőként birtokolta a földet.
Jose-nak hatalma volt arra, hogy ezt a JTWROS-t közös bérleti szerződéssé alakítsa, anyja tudta vagy beleegyezése nélkül. Megszüntette a JTWROS-t azzal, hogy közös bérlői érdekeltségét átruházta magára, mint kedvezményezettre.
a hitelezőnek joga volt kizárni a fiú osztatlan fél érdekeltségét a közös bérleti díjban, amely a saját magának tettéből származott. Mint a két ártatlan között, az anya, aki hamisítás áldozata lett, és a kölcsönadó, aki pénzt adott kölcsön, a bíróság a kölcsönadó mellé állt.
(a közös bérleti szerződés megszüntetésének egyéb módjai közé tartozik az ingatlan iránti érdeklődés egyszerű átruházása egy családtagra. Is, egy társtulajdonos törekedhet a floridai ingatlan felosztására. A partíció az, ahol a bíróság elrendeli az eladott ingatlant, mert az egyik bérlő beperelte a másikat az ingatlan megosztott tulajdonjogának megszüntetése érdekében. Ez általában akkor történik, amikor az ingatlan öröklődik, válás vagy szakítás után, vagy amikor a társtulajdonos jó üzletet blokkol azzal, hogy megtagadja az ingatlan eladását, még akkor is, ha ennek jó pénzügyi értelme van.
Mit Kell Tennie?
egy jó tanács, ha szembesülnek a közös bérleti kérdés, hogy legalább beszélni egy tapasztalt Florida ingatlan ügyvéd, hogy megismerjék a jogait. A legtöbb ingatlanügyvéd, mint Larry Tolchinsky, ingyenes kezdeti konzultációt kínál (telefonon vagy személyesen, attól függően, hogy melyik tetszik), hogy válaszoljon kérdéseire.
_______________
