Richard Lawson
CoStar News
n szokatlanul meleg téli napon Memphis, Tennessee, rengeteg ember Malom körül egy mamut egykori Sears áruház és elosztó központ alakítjuk városi függőleges falu.
a művészettel borított falak mellett sétálva megállnak a kis élelmiszerboltban, vagy megragadnak egy falatot a több étterem egyikében, mielőtt hazamennek az épület egyik irodájából.
mások fogorvoshoz vagy orvoshoz vagy művészeti osztályhoz mennek. Az ottani charter Középiskola hallgatói a nap utolsó harangja után összebújnak a barátaikkal, akik közül néhányan végül felmennek az apartmanokba, ahol családjuk él.
életet adnak az újjáépített 93 évesnek, 1.5 millió négyzetméteres épület neve Crosstown Concourse néhány mérföldre a belvárostól Memphis, a város a Mississippi folyó mentén ismert blues zene, Elvis Presley és FedEx. A művészetekre, az egészségügyre és az oktatásra összpontosító falu része egy egyre erősebb trendnek az egész országban, hogy a régi városi épületek új és más életet kapjanak.
de nem volt könnyű. A Crosstown Concourse hét évet vett igénybe a koncepciótól a befejezésig egy egyedülálló fejlesztőcsapattal, amely egy művészettörténeti professzort, egy művészt és a Holiday Inn alapítójának, Kemmons Wilsonnak az unokáját is magában foglalta.
210 millió dollárt varrtak össze 30 különböző finanszírozási forrásból, hogy az épületet visszaalakítsák a gazdasági horgonyba, amely évtizedek óta volt a környéken, valamint a városban.
a Curb Market a Crosstown Concourse rezidens élelmiszerboltja. (Richard Lawson/CoStar)
a komplexitás szempontjából “ez a dolog nem volt a listán” -mondta Jim Howard, a Dudley Ventures vezérigazgatója, egy Phoenix-alapú cég, amely a szövetségi adójóváírásokra szakosodott, és a Crosstown Concourse finanszírozási keverékének része.
Crosstown, amelyet keresztező trolivágányokról neveztek el, amikor Memphis belvárosában léteztek, a Sears 1993-ban leállította a műveletet. Az üzlet körüli ingatlanok idővel kiürültek, hogy lenyomják a területet.
“ez elég nehéz súly volt a környező közösség bokája körül”-mondta Todd Richardson, a Crosstown Concourse társalapítója, aki szabadságot vett ki a művészettörténet oktatásáról a Memphisi Egyetem miközben összerakta az üzletet. “Hatalmas negatív hatással volt az ingatlan értékére.”
ma mintegy 1500 ember dolgozik az épületben, és körülbelül 3000 ember jön-megy az épületből minden nap.
kevés kereskedelmi hely maradt bérbe, és a 265 vegyes jövedelmű lakás a legfelső emeleten tele van.
a Közművészet üdvözli a Crosstown Concourse földszintjén az egyházi egészségügybe belépő betegeket. (Richard Lawson/CoStar)
az Irodabérlők között szerepel a St. Jude Gyermekkutató Kórház adománygyűjtő szervezete, az úgynevezett amerikai Libanoni Szíriai Szövetség jótékonysági szervezet; Church Health, egészségügyi szolgáltató azok számára, akik nem rendelkeznek biztosítással; Metodista Le Bonheur Healthcare; és NexAir, gázok és hegesztési kellékek forgalmazója.
az oktatási bérlők közé tartozik a Memphis Teacher Residency, egy hitalapú, négyéves tanár-előkészítő program; műholdas campus a Christian Brothers Egyetem számára; és a Crosstown High School, egy charter iskola, ahol a tanulás diákok által vezetett projekteken keresztül történik.
a kiskereskedelmi bérlők keveréke, például egy élelmiszerbolt, egy FedEx helyszín, egy AT&t üzlet, egy körömrúd és egy hitelszövetkezet. Ezeket számos étkezési lehetőség között meghintjük. A testmozgáshoz az YMCA-nak van helye az épületben.
Richardson az épületben él családjával. A lánya középiskolába jár. Az irodája a második emeleten van.
azt mondta, néha rájön, hogy három vagy négy nap telik el anélkül, hogy elhagyná az épületet, és azt gondolja: “el kell hagynom az épületet.”
Big Memphis Employer
a Sears az 1920-as években az egész országban terjeszkedett nagy katalóguselosztó központokkal, amelyek kiskereskedelmi üzleteket is tartalmaztak.
a vállalat olyan hálózat létrehozására törekedett, amely gyorsabban eléri a vidéki területeket. Memphisi hadművelete Tennessee és a környező államok szolgálatában állt.
lényegében az Amazon volt az internet előtt. A Sears-hez hasonlóan a Seattle-i székhelyű kiskereskedő is bérel és épít nagy elosztó központokat szerte az országban, hogy bővítse hálózatát, hogy közelebb kerüljön az ügyfelekhez, és felgyorsítsa a szállítási időket akár egy napra is. A 100 évvel ezelőtti híres Sears katalógus helyett manapság az emberek otthonról rendelnek házhozszállítást az Amazon kiskereskedelmi webhelyén keresztül.
véletlenül az Amazon nemrégiben bejelentett egy nagy elosztóközpontot, amely körülbelül 10 mérföldre északkeletre fekszik a Crosstown Concourse-tól a Raleigh környéken. Az Amazon elosztóközpontjának talajszintje várhatóan 865 000 négyzetméter lesz, de az épületben lévő mezzaninek a teljes helyet körülbelül 2,1 millió négyzetméterre fogják tolni.
amikor ez év végén megnyílik, az Amazon azt mondta, hogy 1000 ember fog ott dolgozni.
ugyanannyi alkalmazottat foglalkoztatott a Sears 1927-es első napján, amikor megnyitotta az első részt, egy 650 000 négyzetméteres épületet, amelyet 180 nap alatt építettek. Sears az évek során kiegészítéseket épített a tér több mint kétszeresére.
de a Sears lassú hanyatlásba kezdett, amikor a fogyasztók vásárlási szokásai megváltoztak, és végül a Sears 1993-ban elhagyta az épületet.
az elosztóközpontok haszonelvű Amazon-tervével ellentétben Sears egy art deco stílusban tervezett épületet hagyott, amelynek középpontjában egy nagy torony állt.
a régi új
a Sears hasonló épületeket épített olyan helyeken, mint Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta és Seattle. Sokakat új Felhasználási módokká alakítottak át.
kávé kiskereskedő Starbucks székhelyét az egykori Sears-be költöztette Seattle. Az atlantai székhelyű fejlesztő Jamestown átalakította az atlantai épületet Ponce City Market. Az egykori Sears épület ugyanaz volt az eredeti építész, mint a memphisi szerkezet. Houstonban tavaly megkezdődött a munka az egykori art deco Sears átalakítására a 4201 Main St.-ben innovációs központtá.
de nem ez az egyetlen adaptív újrafelhasználási projekt az országban. Több millió négyzetméternyi történelmi épületet újítottak fel, és még többet lehetne felújítani.
“a piac új lelkesedéssel öleli fel a régi teret” -mondta Ed McMahon, a washingtoni székhelyű Urban Land Institute vezető munkatársa.
a Ponce City Market keveri az új építkezést az egykori Sears épület átalakításával Atlantában. (CoStar)
McMahon azt mondta, hogy a kreatív vállalkozások szeretik a teret, amely hitelesebbnek érzi magát, mint az új, és a régi épületek általában nagy alaprajzúak, amelyek lehetővé teszik a tér könnyű újrakonfigurálását. A Chicagói régóta megüresedett régi fő Posta 600 millió dolláros átalakítása példa erre-mondta.
a Walgreens Gyógyszertárlánc bérleti szerződést írt alá székhelyére a 2,8 millió négyzetméteres vegyes felhasználású Felújítás elhelyezésére. A San Francisco-i székhelyű Uber utazási társaság 450 000 négyzetméter bérleti szerződést írt alá egy chicagói fő csomópont számára.
egy másik példában a fejlesztők átalakították az egykori Buffalo, New York elmegyógyintézet egy részét, amely 1872-ben nyílt meg Hotel Henry Urban Resort konferencia központ. McMahon szerint az ingatlan volt a “legnagyobb fehér elefánt New Yorkban.”A helyszínen vannak épületek, amelyeket helyre kell állítani.
Ford Motor Co. felújítja az egykori Michigan központi állomást, amely 1913-ban nyílt meg Detroitban egy kutatóközpont számára.
felmérni, hogy mennyi készlet létezik, kihívást jelent, mondta K. C. Conway, a CCIM Intézet vezető közgazdásza, egy olyan szervezet, amely tanfolyamokat és tanúsítást kínál a kereskedelmi ingatlanbefektetési értékesítési brókerek számára.
” sok ilyen ügylet újnak minősül”, ami eldobja a számokat-mondta Conway. Azt mondta, hogy az adaptív újrafelhasználás az összes ingatlanfejlesztés körülbelül 5-7% – át teszi ki.
a történelmi ingatlanok nagy része városi központokban található, ahol a nyílt területek rendelkezésre állása korlátozott, és ennek következtében a földköltségek növekedtek. Ez segített felkelteni a fejlesztők érdeklődését nemcsak a történelmi épületek, hanem az üres és elavult épületek adaptív újrafelhasználása iránt.
Conway szerint az adaptív újrafelhasználás általában 15-20% – kal kevesebbe kerül, mint az új építés, és gyorsabban elvégezhető. Az olyan támogató rendszerek, mint a víz, a csatorna és a villamos energia, már léteznek a helyszínen, például.
ezeknek az épületeknek a bérlői általában hosszabb ideig maradnak, mint az új térben, és többet költenek a tér javítására-mondta, hozzátéve, hogy “nagyon lelkiismeretes döntést hoztak”, hogy belépnek az űrbe.
a projektek segítenek a zöld és fenntartható épületekben is, különösen a LEED tanúsítás megszerzésekor.
“az egész éghajlati tevékenység miatt egy meglévő épület felújítása előrelépést jelent a szénlábnyom csökkentésében” – mondta McMahon.
kihívást jelentő projekt
a Crosstown Concourse-on készült dokumentumfilm megnyitóján Lafayette Draper, a Sears Crosstown egykori alkalmazottja, aki a rehabilitáció előtt az épületben ült, azt mondta, hogy szeretné látni, hogy az épület visszatér, hogy ez sok jót tenne a közösségnek.
“ez egy jó szerkezet” – mondta. “Ez stout. Az biztos. Bármit betehetsz ide.”
de herkulesi erőfeszítésre volt szükség ahhoz, hogy továbblépjünk és megkapjuk a finanszírozást. Az ilyen nagy történelmi projekteket rendkívül nehéz megtenni, elsősorban az üzlet finanszírozásának bonyolultsága miatt, Conway szerint.
Crosstown Concourse bebizonyította, hogy több. Conway első kézből látta. Mielőtt a CCIM vezető közgazdásza lett, az atlantai székhelyű SunTrust Bank hitelkockázat-kezelési vezető alelnökeként dolgozott a finanszírozáson, amelyet ma Truist banknak hívnak, székhelye Charlotte, Észak-Karolina.
“tényleg szükség van egy helyi nehézsúlyú”, aki egy emberbarát elme, hogy ilyen nagy átépítési projektek tenni, Conway mondta.
azt mondta, hogy a kockázatos természet kihívást jelent számukra az ügyletek finanszírozásához szükséges jegyzésekhez. Az életbiztosítók és más intézményi befektetők jellemzően elkerülték őket, mondta Conway.
a Crosstown Concourse-ban négy Atrium található, amelyeket a régi betonpadló egyes részeinek eltávolításával hoztak létre. (Richard Lawson/CoStar)
a memphisi Sears egykori épületével Staley Cates, a memphisi székhelyű Southeastern Capital Management alelnöke 2007-ben vásárolta meg 3,5 millió dollárért, filantróp küldetést szem előtt tartva.
néhány évvel később Richardson és egy helyi művész, Christopher Miner megalapították a Crosstown Arts nonprofit szervezetet azzal a céllal, hogy kortárs művészeti központot hozzanak létre az egykori Sears-ben.
2010 végére elkészítették a megvalósíthatósági tanulmányt. Az emberek szkeptikusak voltak, hogy megtörténhet, tekintettel arra, hogy az ország jön ki a nagy recesszió, Richardson mondta. A neves helyi Fejlesztő, Henry Turley azt mondta Cates-nek, hogy a legjobb esélye az épület lebontása és az újrakezdés.
Turley kiemelkedő fejlesztései közé tartozik a Harbor Town, egy új városfejlesztés a Mud-szigeten Memphis belvárosával szemben, valamint az 1925-ben a belvárosban épült Cotton Exchange átalakítása.
de Richardson és Miner előrenyomultak. A közösségi támogatás kiépítésével kezdték, hogy gyakran tartottak Művészeti bemutatókat és zenei előadásokat az épületen kívül és belül.
McLean Wilson, a Holiday Inn alapítójának, Kemmons Wilsonnak az unokája csatlakozott Richardsonhoz és Minerhez, hogy segítsenek a fejlesztés és a pénz oldalán. 2007-ben Wilson visszatért Memphis-i otthonába, és csatlakozott a családi vállalkozáshoz, amely a szállodákon túl éttermekre, technológiai vállalatokra és sörfőzdére is kiterjedt.
Tony Bologna, egy helyi építész és tanácsadó, aki Turley fejlesztési igazgatója volt a Harbor Town és más projektek számára, csatlakozott a Fejlesztőcsapathoz a memphisi LRK és a Dialog építészeti céggel, amely Vancouverben található.
a finanszírozás bevonása
végül a bérlők, például az egészségügyi vállalatok aláírták, de ők is szkeptikusak voltak-mondta Richardson. Az előleasing segített nekik lassan vonzani a különböző finanszírozási forrásokat.
Memphis városa 15 millió dolláros beruházást hagyott jóvá a projektbe. A SunTrust vezette a 80,5 millió dolláros beszerzést, amely hét másik bankot tartalmazott.
a SunTrust Community Capital, az adójóváírással foglalkozó bank egyik ága kezelte azt a tranzakciót, amely 56 millió dollárt hozott az új piacok adójóváírásában, egy szövetségi programban, amely az alacsony jövedelmű területeket célozza meg, amely a befektetőknek szünetet ad a jövedelemadókban. A Dudley Ventures és négy másik cég is benne volt az 56 millió dollárban.
A New York-i székhelyű Goldman Sachs 36,5 millió dollárt fektetett be a projekt történelmi adójóváírásaiba.
miután megkapták az összes kötelezettségvállalást, Dec határidővel futottak. 31, 2014, hogy lezárja az összes finanszírozási. Ha elmulasztják a határidőt, az azt jelentené, hogy a finanszírozás nagy része lejár. Mélyen dolgoztak a hónapban.
egy élénkpiros acélból készült lépcső vezet a második emeletre a Crosstown Concourse belsejében. (Richard Lawson/CoStar)
elég annyi, hogy sok ügyvéd és bankár vett részt benne. A társalapító Richardson elmondta, hogy Wilsonnal heti konferenciahívást folytattak 55 emberek, többnyire ügyvédek, a bezárást megelőző hat hónapban.
egy dokumentum módosítása mindent áthatott. “Nem volt semmi könnyű összehozni” – mondta Dudley Ventures Howard.
Conway elmondta, hogy Memphis városa a folyamat végén úgy döntött, hogy birtokolni akarja az épület alatti földet. Ez jelentős változtatást igényelt a földbérlet létrehozásához, ami nem volt könnyű feladat.
mindezt kevés idő alatt tették meg. A fejlesztők februárban törtek meg. 21, 2015, ugyanazon a napon Sears tört föld az eredeti épület 1927. Az építkezés 2017 augusztusában fejeződött be.
Elaine Parker, a Cushman & Wakefield|Commercial Advisors ingatlankezelője elmondta, hogy 40 bérlő költözött az épületbe abban a hónapban körülbelül ugyanabban az időben. “Nagyon vad volt itt 2017 augusztusában” – mondta Parker.
a Crosstown Concourse hatása érezhető. A közeli ingatlanok új életet látnak, mert a felújítás és a Crosstown Arts közvetlenül a környező szomszédságba ér, Nash Hassen, a Grandpoint Realty tulajdonosa szerint.
Hassen egy rövid sétával elérhető kiskereskedelmi épületet képviselt, amelyet a Crosstown Arts bérelt, pénzt költött a bérlők fejlesztésére, és albérletbe adta a Black Lodge-nak, egy népszerű független videotékának, amelynek filmkönyvtára több mint 30 000 címet tartalmaz. Havi tagságot értékesít 10 dollárért, és rendezvényhelyszíne is van.
nagy nyereség jött a lakossági oldalon is. Hassen azt mondta, hogy a házakat 20 000-25 000 dollárért lehet megvásárolni, mielőtt az átépítés most 100 000-150 000 dollárért eladná.
“emlékszem, amikor az emberek nem tudtak házat adni azon a területen” – mondta Hassen.
