By Richard Lawson
CoStar News
Nテネシー州メンフィスの異常に暖かい冬の日、マンモスの旧シアーズの店舗と流通センターの周りに多くの人々が工場を建て、都市の垂直都市の村に変えた。
芸術で覆われた壁を通り過ぎ、彼らは小さな食料品店に立ち寄ったり、建物内のオフィスの一つから家に帰る前にいくつかの飲食店の一つで一
他の人は歯科医や医師の予定や芸術のクラスに向かいます。 そこにチャーター高校からの学生は、その日の最後の鐘の後に彼らの友人と集まり、そのうちのいくつかは最終的に彼らの家族が住んでいるアパートに向
彼らは再開発された93歳、1に命をもたらす。メンフィスのダウンタウンから数マイル、ブルース音楽、エルビス*プレスリーとフェデックスで知られているミシシッピ川に沿って都市クロスタウン*コンコースと名付けられた5万平方フィートの建物。 芸術、医療、教育を中心に、村は古い都市の建物に新しい、異なる生活を与えるために、全国のこれまで以上に強い傾向の一部です。
だが、それは容易ではなかった。 Crosstown Concourseは、美術史教授、アーティスト、Holiday Innの創設者Kemmons Wilsonの孫を含むユニークな開発チームで、コンセプトから完成まで7年を要しました。
彼らは30の異なる資金源から2億1000万ドルをつなぎ合わせて、建物を近隣と都市で何十年も続いていた経済的アンカーに戻しました。
クロスタウン-コンコースのレジデント-食料品店である。 （Richard Lawson/CoStar）
複雑さの面では、「これはチャートから外れていた」と、フェニックスを拠点とする連邦税額控除に特化し、Crosstown Concourseの資金ミックスの一部であるDudley VenturesのCEO、Jim Howard
クロスタウンは、ミッドタウンメンフィス地区に存在していたときに交差するトロリートラックにちなんで命名されたが、シアーズが1993年に操業を停止したことを受けて苦しんだ。 店舗周辺の不動産は、エリアを押し下げるために時間をかけて空にしました。
“それは周囲のコミュニティの足首の周りにかなり重い重量だった、”トッド*リチャードソン、メンフィス大学で美術史を教えるから休職を取っていたCrosstownコンコースの共同創設者は言った一緒に契約を入れている間。 “それは、プロパティの値に大きなマイナスの影響を与えました。”
今日、建物内では約1,500人が働いており、毎日約3,000人が建物から出入りしています。
賃貸する商業スペースはほとんどなく、最上階の265の混合所得アパートはいっぱいです。
パブリックアートは、クロスタウン-コンコースの地上階で教会の健康に入る患者に挨拶します。 (Richard Lawson/CoStar)
オフィステナントには、アメリカレバノン-シリア協会慈善団体と呼ばれるセント-ジュード小児研究病院の資金調達組織が含まれています; 教会の健康、保険を持っていない人への医療提供者;Methodist Le Bonheur Healthcare;そしてNexAir、ガスおよび溶接の供給のディストリビューター。
教育テナントには、信仰に基づく四年間の教師準備プログラムであるメンフィス-ティーチャー-レジデンス、クリスチャン-ブラザーズ大学のサテライトキャンパス、学生主導のプロジェクトを通じて学習が行われるチャータースクールであるクロスタウン-ハイスクールが含まれる。
食料品店、フェデックスの店舗、AT&T店舗、ネイルバー、信用組合などの小売テナントが混在しています。 それらは多数の食糧選択間で振りかけられる。 運動のために、YMCAは建物内にスペースを持っています。
リチャードソンは家族と一緒に建物に住んでいる。 彼の娘は高校に通っています。 彼のオフィスは二階にあります。
彼は、建物を離れることなく三、四日が経過することを認識し、”私は建物を離れる必要があります。”
大きなメンフィスの雇用主
シアーズは、小売店を含む大規模なカタログ流通センターで1920年代に全国に拡大していました。
同社は、より迅速に農村部に到達するネットワークを構築しようとしました。 そのメンフィス作戦はテネシー州とその周辺の州に展開した。
本質的には、インターネットの前にアマゾンだった。 シアーズと同様に、シアトルを拠点とする小売業者は、顧客に近づき、配達時間をわずか一日に短縮するために、ネットワークを拡大するために、全国の大規模な流通センターをリースして建設してきました。 代わりに、100年前の有名なシアーズカタログの、これらの日の人々は、Amazonの小売ウェブサイトを通じて宅配のために自宅から注文します。
偶然にも、Amazonは最近、ローリー地区のクロスタウン-コンコースの北東約10マイルにある主要な流通センターを発表しました。 Amazonの流通センターの地上レベルは865,000平方フィートを測定すると予想されますが、建物内の中二階は約2.1万平方フィートに総スペースをプッシュします。
今年後半にオープンすると、Amazonは1,000人がそこで働くと述べた。
これは、シアーズが1927年に最初の部分を開いたときの最初の日に持っていた従業員の数と同じです、650,000平方フィートの建物は180日間で建てられました。 シアーズは、そのスペースを倍以上に長年にわたって追加を構築しました。
しかし、消費者の買い物習慣が変化し始めたときにシアーズはゆっくりと減少し始め、最終的にシアーズは1993年に建物を退去した。
流通センターのための実用的なアマゾンのデザインとは異なり、シアーズは大きな塔を中心としたアールデコ様式で設計された建物を残しました。
Old Is New
シアーズはダラス、ヒューストン、カンザスシティ、ミネアポリス、ロサンゼルス、ボストン、アトランタ、シアトルなどの場所に同様の建物を建てた。 そして多数は新しい使用に再開発されました。
コーヒー小売店スターバックスは、シアトルの旧シアーズに本社を移転しました。 アトランタを拠点とする開発者ジェームズタウンは、アトランタ・ビルをポンセ・シティ・マーケットに再開発した。 その元シアーズビルはメンフィスの構造と同じ元の建築家を共有していました。 ヒューストンでは、4201Main St.の元アールデコ様式のシアーズを革新のハブに変えるために、昨年から作業が開始されました。
しかし、それらは全国の唯一の適応型再利用プロジェクトではありません。 何百万もの歴史的建造物の平方フィートが再利用されており、さらに多くが再開発される可能性があります。
「市場は古い空間を新しい情熱で受け入れている」と、ワシントンD.C.に拠点を置くUrban Land Instituteの上級研究員であるEd McMahon氏は述べた。
ポンスシティマーケットは、アトランタの旧シアーズビルの転換と新しい建設をミックスします。 （CoStar）
McMahon氏は、新しいものよりも本格的な空間のような創造的なビジネスや、古い建物はスペースを簡単に再構成できる大きなフロアプランを持つ傾向があ シカゴの長い空いている古いメイン郵便局の$600百万再開発は、一例である、と彼は言いました。
薬局チェーンのウォルグリーンは、本社を2.8万平方フィートの複合用途改修に配置するためのリースに署名しました。 サンフランシスコに拠点を置くライド出身の会社ユーバーは、シカゴの主要なハブのための450,000平方フィートのリースに署名しました。
別の例では、開発者は1872年にオープンしたニューヨーク州バッファローの精神病院の一部をホテルヘンリーアーバンリゾートカンファレンスセンターに転換した。 マクマホンは、この物件は「ニューヨークで最大の白い象」であったと述べた。”復元されるサイト上の建物があります。
研究センターのためにデトロイトで1913年にオープンした旧ミシガン中央駅をリハビリしています。
商業用不動産投資販売ブローカーのためのコースと認定を提供する組織であるCCIM Instituteのチーフエコノミスト、K.C.Conway氏は、在庫がどれだけ存在するかを測定する
「これらの取引の多くは新しいものとして分類される」とConwayは述べた。 彼は、適応型再利用は、すべての不動産開発の約5％から7％を表していると述べました。
歴史的建造物の多くは都市部にあり、開放地の利用可能性は限られており、その結果として土地コストが増加している。 これは、歴史的建造物だけでなく、空いていて時代遅れの建物の適応的な再利用における開発者の関心を高めるのに役立ちました。
コンウェイ氏によると、アダプティブリユースの費用は一般的に新しい建設よりも約15％から20％少なく、完了までに迅速になる可能性があるという。 例えば、現場には上下水道や電気などの支援システムが既に存在しています。
これらの建物のテナントは、新しい空間よりも長く滞在し、空間の改善に多くを費やす傾向がある、と彼は言い、”彼らは非常に良心的な決定をした”と付け加えた。
このプロジェクトは、特にLEED認証を取得しようとするときに、緑豊かで持続可能な建物にも役立ちます。
“気候活動全体のために、既存の建物をリハビリすることで、二酸化炭素排出量を減らすことができます”とMcMahonは言いました。
挑戦的なプロジェクト
クロスタウン-コンコースで行われたドキュメンタリーの冒頭で、元シアーズ-クロスタウンの従業員であるラファイエット-ドレイパーは、リハビリの前に建物に座っていたが、建物が戻ってくるのを見たいと述べ、コミュニティに多くの利益をもたらすだろうと述べた。
「それは良い構造だ」と彼は言った。 「スタウトです。 確かにそうです。 ここに何でも入れることができます。”
しかし、それは前進し、資金調達を得るために超人的な努力を要しました。 Conway氏によると、このような大規模な歴史的プロジェクトは、主に取引の資金調達の複雑さのために行うのが非常に困難です。
クロスタウン-コンコースはそれ以上のことを証明しました。 コンウェイはそれを直接見た。 CCIMのチーフエコノミストになる前は、アトランタに拠点を置くサントラスト銀行（現在はTruist銀行と呼ばれ、ノースカロライナ州シャーロットに本社を置く）で信用リスク管理のシニアバイスプレジデントとして資金調達に取り組んでいた。
“あなたは本当にこのような大規模な再開発プロジェクトを成し遂げるために慈善心を持っている地元のヘビー級を持っている必要があります”、コン
彼は、危険な性質が取引に資金を供給するために必要な引受のための挑戦になると述べた。 コンウェイ氏によると、生命保険会社やその他の機関投資家は、通常、その結果、彼らから敬遠している。
クロスタウンのコンコースには、古いコンクリートの床の一部を取り除いて作られた四つのアトリウムがあります。 (Richard Lawson/CoStar)
メンフィスの旧シアーズ・ビルで、メンフィスを拠点とするSoutheastern Capital Managementの副会長であるStaley Catesは、慈善的な使命を念頭に置いて2007年に350万ドルで買収した。
数年後、リチャードソンと地元のアーティスト、クリストファー-マイナーは、旧シアーズに現代芸術センターを設立することを目的とした非営利団体Crosstown Artsを結成した。
彼らは2010年末までにフィージビリティスタディを完了した。 人々は国が大不況から出てきていたことを考えると、それが起こる可能性が懐疑的だった、リチャードソンは言いました。 実際、地元の開発者であるHenry Turleyは、彼の最善の策は建物を取り壊してやり直すことだったとCatesに語った。
ターリーの顕著な開発には、ハーバータウン、アップタウンの向かいにあるマッドアイランドの新しい都市開発、1925年にダウンタウンに建設された綿花取引所の再開発などがある。
しかし、リチャードソンとマイナーは前進した。 彼らは、建物の内外で頻繁にアートショーや音楽パフォーマンスを行うことによって、コミュニティの支援を構築することから始めました。
Holiday Innの創設者Kemmons Wilsonの孫であるMcLean Wilsonは、RichardsonとMinerと連携して、itの開発と資金面を手助けしました。 2007年、ウィルソンはメンフィスの自宅に戻り、ホテルを超えてレストラン、テクノロジー企業、醸造所に多様化していた家業に参加しました。
地元の建築家であり、ハーバータウンやその他のプロジェクトのターリーの開発ディレクターを務めていたコンサルタントであるトニー-ボローニャは、メンフィスに本拠を置く建築事務所LRKとバンクーバーに拠点を置く建築事務所Dialogとともに開発チームに加わった。
資金調達を引き込む
最終的には、ヘルスケア企業などのテナントが署名したが、彼らも懐疑的だった、とRichardson氏は述べた。 プレリリースは、彼らがゆっくりと異なる資金源を引き付けるのを助けました。
メンフィス市はこのプロジェクトへの1500万ドルの投資を承認した。 サントラストは、他の七つの銀行を含む$80.5百万の調達を主導しました。
税額控除を扱う銀行の部門であるSunTrust Community Capitalは、投資家に所得税の休憩を与える低所得地域を対象とした連邦プログラムであるnew markets tax creditsで56百万ドルをもたらした取引を処理した。 ダドリー-ベンチャーズと他の四つの企業は、その$56百万に含まれていました。
ニューヨーク市に拠点を置くゴールドマン-サックスは、プロジェクトのための歴史的な税額控除に$36.5百万を投資しました。
彼らがすべての約束を得たら、彼らはDecの期限に反して走っていた。 31、2014、資金調達のすべてを閉じます。 彼らは期限を逃した場合、それは資金調達の大部分が期限切れになることを意味します。 彼らは月に深く働いた。
鋼製の真っ赤な階段で、クロスタウン-コンコース内の二階に移動します。 (Richard Lawson/CoStar)
弁護士や銀行家が多く関わっていたと言っても過言ではありません。 共同創設者リチャードソンは、彼とウィルソンは閉鎖に至るまでの半年で、55人、主に弁護士と毎週電話会議をしていたと述べた。
ドキュメント内の一つの変更は、すべてを介して波紋。 “それを一緒に引っ張ることについて簡単なことは何もありませんでした”とDudley VenturesのHoward氏は述べています。
コンウェイは、メンフィス市が建物の下の地面を所有することを望んでいるとプロセスの後半に決定したと述べた。 それは容易な仕事ではなかった地上の賃貸借契約を作成するために主要な変更を要求した。
それはすべて余裕のある時間で行われました。 開発者はFebに地面を破った。 21、2015、同じ日シアーズは1927年に元の建物に地面を壊しました。 建設は2017年8月に終了した。
Cushman&Wakefield|Commercial AdvisorsのサイトのプロパティマネージャーであるElaine Parker氏は、40のテナントがその月とほぼ同じ時間に建物に移動したと述べた。 「2017年8月、この辺りは本当に野生でした」とパーカーは言いました。
クロスタウン-コンコースの影響が感じられました。 ナッシュHassen、Grandpoint Realtyの所有者によると、再開発とクロスタウンの芸術は、周囲の近所に直接到達するため、近くのプロパティは、新しい生活を見ています。
ハッセンは、クロスタウン-アーツがリースし、テナントの改善にお金を費やし、30,000以上のタイトルの映画ライブラリを持つ人気のある独立したビデオストアであるBlack Lodgeに転貸した。 それはmonthly10のための月例メンバーシップを販売し、またでき事の開催地を有する。
住宅側にも大きな利益が出ています。 ハッセンは、再開発が今for100,000から1 150,000のために販売する前に、あなたがbuy20,000から2 25,000のために買うことができる家を言いました。
「あの地域では、人々が家を譲れなかったのを覚えている」とハッセンは言った。
