住宅ローン会社があなたのローンを販売するとき
貸し手と投資家は、通常、何の問題もなく、すべての時間を住宅ローンを売買します。 それでは、これが発生した場合、どのように事故を防ぐのですか？
- 貸し手は多くの理由でローンを販売していますが、ローン条件は変更されません
- あなたの現在の貸し手は、少なくとも30日前に変更を通知する必要があります
- それはあなたの支払いを送信する場所と質問に連絡する人を教えてくれます
あなたの現在のサービサーからの通知なしに新しいサービサーから通知を受け取った場合は、送信しないでください。任意のお金。 あなたの現在のサービサーに連絡してください。 それはあなたが詐欺を避ける方法です。
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私の住宅ローンが売却されたときはどうなりますか？
一部の住宅購入者は、閉鎖後に大きな驚きに直面しています。 彼らは彼らの住宅ローンが販売されたことを学ぶ。 これは驚くべきことに聞こえるかもしれません。 しかし、それは実際には非常に一般的です。 そしてそれは貸付け金率、言葉または負った量に影響を与えない。 それでも、それは尋ねるのは自然です：私の住宅ローンが販売されたときに何が起こりますか？
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なぜ、どのようにこれが発生するかを知ることはあなたの恐怖を落ち着かせることができます。 詳細のいくつかは複雑ですが、一番下の行は簡単です。 これは財政的にあなたに影響を与えるべきではありません。 あなたは、単に別の会社にあなたの毎月の支払いを行う必要があります。
専門用語を学ぶ
一般的に使用される用語の違いを知ることは役に立ちます。 これらには、”発信者”、”貸し手”、”所有者”、および”サービサーが含まれます。”
発信者は、あなたがローンを申請するのを助けた人です。 この人は、貸し手の引受部門にあなたのアプリケーションを送信しました。 貸し手（所有者としても知られている）は、融資を承認し、資金を供給し、所有する会社です。 サービサーは、ローンを管理する会社です。
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“サービサーは、借り手の支払いを収集し、処理します。 これは、借り手との通信を管理します。 これは、エスクローから税金や保険を支払うことになります。 そして、それは毎月の支払額を計算します、”弁護士エリザベスA.ホイットマンは述べています。
彼女は、いくつかのケースでは、サービサーが貸し手であることに注意しています。 またはそれは貸付け金を管理するために雇われる別の会社を雇うかもしれない。
なぜ貸し手が住宅ローンを販売または譲渡するのか
ノースレイクカレッジのモーゲージ-バンキング-プログラム-コーディネーターであり教員であるキース-ベイカーは、10の住宅ローンのうち約七人が手を変えていると述べている。 彼は、住宅ローンが閉じて資金を供給するとき、貸し手は四つの選択肢を持っている、と追加します:
- ローンポートフォリオに抵当権を保持する
- サービスを別のサービサーに譲渡する
- ローンを別の会社または投資家に売却する
- サービスを譲渡し、ローンを売却する
流通市場でのローンの買い手には、フレディ-マック、ファニー-メイ、ジニー-メイが含まれる。 彼らはまた、保険会社、住宅ローンReit（不動産投資信託）、商業住宅ローン担保証券（CMBS）市場、またはウォール街の証券会社を含めることができます。
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“貸し手は、多くの場合、ローンを作るために使用される資金を交換するために彼らの住宅ローンを販売しています。 これは、彼らが住宅購入者に追加の融資を行うことができ、”ベイカー氏は述べています。 “また、資産負債の不一致を含むリスクへのエクスポージャーを低減します。”
資産負債の不一致は、例えば、貸し手が多くの長期債務（30年の住宅ローン）を所有しているが、短期預金（5年のCdなど）を保持している場合に発生します。 それは、いくつかの30年ローンを販売し、自分自身のバランスをとるために5年ローンを購入することができます。
あなたの住宅ローンを販売することで、あなたの貸し手は”支払いを待つのではなく、前払いの現金支払いを受け取ることができます”とWhitman氏は言います。 “それは彼らの流動性を向上させます。”
借り手として何を期待する
良いニュース？ あなたの住宅ローンの譲渡または売却はあなたに影響を与えるべきではありません。
“貸し手は、あなたが最初に署名した文書に記載されているものからローンの条件、残高または金利を変更することはできません。 支払額はちょうど、どちらかを変更する必要がありません。 そして、それはあなたのクレジットスコアに影響を与えるべきではありません、”ホイットマン氏は述べています。
あなたの貸付け金が新しいサービサーを得れば、”貸付け金のサービスに別のアプローチを経験するかもしれません。 しかし、それはあなたの義務を増やすべきではありません”と彼女は付け加えます。
新しいサービサーを持っている場合の対処方法
あなたのローンは販売されていますが、サービサーは同じままです。 その場合、通常は通知されません。 あなたは、同じソースに同じ支払いを行い続けます。
“サービサーが販売と変わらなければ、借り手の知識なしに住宅ローンを複数回販売することができることがあります”とWhitman氏は言います。
あなたのローンが売却または譲渡され、サービサーが変更された場合、ここで何を期待し、行うべきかです:
- 二つの通知を受け取ることを期待しています。 一つは、あなたの現在のサービサーから来ます。 もう一つはあなたの新しいサービサーから来ます。 “通常、借り手の現在のサービサーは、転送の発効日の15日以上前にそれらを通知しなければならない、”ベイカー氏は述べています。
- あなたのサービス転送通知を慎重に確認してください。 それは含まれなければなりません:
- 新しいサービサーの名前と住所
- 現在のサービサーが支払いの受け入れを停止する日
- 新しいサービサーが支払いの受け入れを開始する日
- 最初の住宅ローンの支払いが新しいサービサーによるものである日
- 現在および新しいモーゲージサービサーの電話番号
- あなたが支払いを開始するかどうか
- 信用生命保険や障害保険のような任意の保険を継続することができ、あなたがカバレッジを維持するために取る必要がありますどのようなアクション、 直接ローンのサービスに関連するものを除いて、あなたの住宅ローンの条件、。 “たとえば、あなたが自分で固定資産税や保険料を支払うことを許可されたことをあなたの契約の状態を言う。 新しいサービサーは、あなたがエスクロー口座を確立することを要求することはできません”とBaker氏は述べています。
- あなたの権利と、あなたのローンのサービスについて質問や苦情がある場合の対処方法を説明する声明。
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新しいサービサーの住所に支払いを送信する準備をします。 ありがたいことに、転送後60日間の猶予期間があります、ベイカーは追加します。 あなたが誤って古いサービサーにお支払いを送信した場合、この時間の間に、あなたは延滞料を請求することはできません。
新しい貸し手がいる場合の対処法
あなたのローンが新しい貸し手に売却された場合:
- 新しい貸し手から別の通知を受け取ることを期待しています。 これは、ローンの所有権を取ってそれらの30日以内にあなたによるものです。
- 注意事項を慎重に確認してください。 Baker氏は、この通知には以下を含める必要があ:
- ローンの新しい所有者の名前、住所、電話番号
- 新しい所有者がローンを所有する日付
- 法的通知を受け取り、ローンの支払いに関する問題を解決できる人
- 所有権の移転が記録されている。
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“あなたの新しい貸し手は、あなたの郡の不動産記録に書類を提出する必要があります。 これは、ローンの売却を反映します”とWhitman氏は指摘しています。
その他のやることといけないこと
さらに、Whitmanはこれらのステップを提案しています:
- お支払いが銀行口座から自動的に引き落とされている場合は、それらの自動支払いが継続されることを確認してください。 そうでない場合は、新しい貸し手/サービサーとそのサービスにサインアップするために必要な書類を求めます。
- あなたが（それらを引き出す貸し手の代わりに）あなたの銀行口座から自動的に支払いを送信する場合は、支払い情報を更新します。 ローン/サービス移転の発効日に細心の注意を払う。
- 支払小切手を郵送する場合は、新しい貸主/サービサーに新しい住所とローンの新しい口座番号を確認してください。
- 新しい貸し手/サービサーへの最初の支払いから一週間か二週間後、彼らがあなたの支払いを受け取ったことを確認するために彼らに連絡してください。 誤った支払いには猶予期間があります。 だから、あなたの支払いが再び平滑作業していることを確認するために、その時間を使用しています。
- 譲渡/売却の通知を受け取るまで、新しいサービサー/アドレスに支払いを送信しないでください。
- 疑問がある場合は、譲渡/売却が合法であることを確認してください。 新しいサービサーから譲渡/販売通知を受け取ったが、現在のサービサーからは受け取っていない場合は、後者に連絡してください。 “詐欺師が借り手にローンの支払いをリダイレクトするように指示することは前代未聞ではありません”とWhitman氏は述べています。
- ローンの譲渡や売却と戦わないでください。 ローンがアクティブになると、借り手がこれを防ぐことができる方法はありません。
- 将来のローンが必要な場合は、独自のローンを保持する貸し手を選ぶことができます。 “小規模な地元の銀行だけがこのビジネスモデルを持っているのが普通です”とWhitman氏は指摘しています。
将来のローンのために買い物をするときは、貸し手が提供しなければならない住宅ローンのサービス開示声明を読んでください。 「これは、貸し手がローンにサービスを提供するのか、別の貸し手に譲渡するのかを明らかにしています」とBaker氏は述べています。
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