自己レンタルの罠を回避する

編集者:Anthony S.Bakale,CPA,MT

受動的活動損失ルールをナビゲートすることは、時には困難な作業になることがあります。多くの納税者は、取引や投資に与える可能性のあるルールや潜在的な影響を本当に理解していません。事前に対処されていない場合、重大な負の税務上の影響を持つ可能性があるニュアンスがあります。

これらのニュアンスの一つは、受動的活動損失ルールの下での自己レンタルの扱いです。多くの実務家は、自己レンタルルールを認識していますが、意図しない制限を作成することができます状況があります。この項目は、受動的活動規則および自己賃貸規定の一般的な背景を示し、自己賃貸物件が保持されている場合の運営会社の売却の結果に対処する。

ほとんどの中間市場企業は密接に家族経営であり、会社への関与の程度が異なる株主/所有者を持っています。フロースルー損失、株主取引、会社の売却は、そのような企業に助言する実務家がSec.469の下で受動的な活動損失ルール、その制限、および計画の機会を鋭く認識す

Sec.469は、受動的活動損失または受動的活動信用は、受動的所得の範囲を除いて許可されてはならないと規定している。これはかなり基本的に聞こえるが、しばらくの間、納税者が直面する可能性のある潜在的な問題を検討してください。どのような質問に答える必要がありますか？トランザクションが最も有利な方法で処理されるように何が起こる必要がありますか？

受動的な活動とは何ですか？
自己レンタルの状況ではどうなりますか？
トラップ1—トラップされた損失
トラップ2—不動産を保有している営業借手会社の売却
結論
EditorNotes

受動的な活動とは何ですか？

Sec.469(c)は、受動的な活動とは、納税者が実質的に参加しない取引または事業の行為を含むあらゆる活動であると規定している。 Sec.469(c)(2)は、受動的な活動にはレンタル活動が含まれていると述べています。

材料の参加はコードで明確に定義されていません。第二十二条 469(h)(1)は、納税者が定期的、継続的、実質的な基準で活動の業務に関与している場合にのみ、納税者が活動に実質的に参加していると扱われることを提これは事実と状況の決定ですが、材料参加の明確な決定を行うためのはるかに詳細なガイダンスを提供する一時的な規制があります。

納税者の参加は一定の基準を満たさなければならない。習慣的に所有者または投資家の活動によって行われていない活動は資格がありません。納税者の活動は、活動の日々の管理に直接関与するアクティブな所有者の活動でなければなりません。

自己レンタルの状況ではどうなりますか？

事業会社を所有している納税者の多くは、付随する不動産も所有しています。建物と土地は、さまざまな理由で別の事業体に所有されている可能性があります。事業と不動産が別々の事業体にある場合、受動的活動損失ルールの下でフロースルー損益はどのように扱われますか？運営会社が株主が日常的に積極的に参加している事業体である場合、ほとんどの場合、株主はこの活動に実質的に参加するとみなされます。一般的なルールは、賃貸不動産は受動的な活動であるということです。ある特定の不動産の専門家のための1つの例外がある;別のものは自己レンタル規則である。だから、単に別々のエンティティで二つの活動を持っていることは、一つのエンティティで不動産を所有するよりも、Sec.469の下で異なる処

答えはイエスです。テンプ… レッグス第1節。469-2T(f)(6)は、自己賃貸取引の取り扱いをカバーしています。これは、資産の項目からの課税年度の納税者の総賃貸活動収入の額が、その資産の項目からの年の正味賃貸活動収入に等しい場合、資産が

1の場合、受動的な活動からではないとして扱われることを規定している。納税者が課税年度に実質的に参加する貿易または事業活動に使用するために賃貸されている。

2。 Tempには記載されていません。レッグス Sec.1.469-2T(f)(5),開発活動に付随して賃貸財産をカバーします.

通常、受動的な活動からの収入とみなされるものは、所有者が営業借手事業体に実質的に参加しているため、非受動的な収入として扱われます。このルールは、事業運営と同じエンティティに不動産を保持する納税者と対等な立場で別のエンティティに彼らの貿易やビジネスで使用される不動産を置く納税者を置くように見えるでしょう。事業活動からの収入（または損失）は非受動的であるため、不動産活動に”吸い取られた”収入も非受動的でなければならないことが正当化されるようでただし、この規定は、レンタル活動から発生する可能性のある損失をカバーするものではありません。自己賃貸ルールの下では、賃貸損失は依然として受動的所得の範囲でのみ控除可能な受動的損失とみなされ、所得は”能動的所得”として扱われる（Carlos、123TC275（2004））。

トラップ1—トラップされた損失

納税者は、自己レンタル取引を使用する際に細心の注意を払う必要があります。納税者は、彼または彼女が実質的に参加している事業への財産の賃貸に損失を持っていると仮定します。その損失は受動的損失ルールの対象となるため、当年度の他の受動的所得がない場合、損失は控除されず、一時停止され、将来の課税年度に繰り越されます。これは納税者が彼または彼女が特性を賃借する活動からの収入を有するかもしれないのに事実である。その後の年に、納税者が実質的に参加する関連活動に賃貸された財産からの純賃貸収入を有する場合、その収入は活発な収入とみなされる。

この能動的所得は、活動からの中断された受動的損失によって相殺することができるが、他の活動からの受動的損失によって相殺することはできな納税者は、他の受動的な活動からの損失と自己レンタル配置を使用して、彼または彼女の収入の一部を避難所に計画していた場合、納税者は、自己レンまた、納税者が賃貸活動によって発生した損失を使用して、アクティブな事業の運営からの収入を相殺することを計画していた場合、彼または彼女は再び自己賃貸の罠に陥っています。

第二の例では、簡単な修正は、実際の法的合併を介して、または活動を集約するための選挙を行うことによって、レンタル活動を運営活動と組み合納税者は、納税者が活動を報告した最初の年に活動を集計するために選挙を行うことができます。この選挙では、正式な声明を返還に添付する必要があります。

法的合併は、様々な形で、様々な時期に達成することができ、それぞれがそれ自身の税の影響を持ち、これらは項目の範囲外である。

トラップ2—不動産を保有している営業借手会社の売却

納税者は、営業借手会社の売却後に自己賃貸トラップを避けることができますか？中間市場の会社が運営事業（または事業の資産）を売却するが、その事業に関連する不動産を保持することは非常に一般的です。販売に続いて、販売人は今無関係なビジネスを作動させているバイヤーに特性を賃借し続ける。

通常、全体的な取引の一環として、売主は、以前に事業体の外部に保有していた場合は不動産のリースを再交渉し、以前に事業体の一部として保有していた場合は新規買主との間でリースを締結する。売り手が腕の長さで交渉する新しいリースは、一般的に売り手と純賃貸収入に肯定的なキャッシュフローを作成します。多くの場合、売り手（および彼または彼女の顧問）は、この収入（無関係な第三者とのレンタル活動から）は、売り手が持っているか、販売が発生した後、年に生

上記の自己賃貸規則では、納税者が活動に実質的に参加する場合、財産の賃貸から活動への純賃貸収入は非受動的（能動的）収入として扱われると言この場合の納税者は、もはやビジネスに関与していません; しかし、上記の重要な参加規則の下では、具体的にはTempです。レッグス Sec.1.469—5T(a)(5)-納税者が過去5年のうち10年の活動に実質的に参加している場合、納税者は現在の年に実質的に参加しているとみなされます。したがって、営業事業が買い手の手の中に”別の活動”のままである場合、納税者は、その期間が満了するまで、5-out-of-10-yearルールの下で販売された後も、活動の重要な参加者であり続ける。受動的な活動規則の下では、別の活動とみなされるために、運営事業は別の事業体である必要はないことを覚えておくことが重要です。

納税者は家賃収入を他の受動的な損失で保護することを計画していたので、納税者は再び自己賃貸の罠に陥った。納税者が持っているか、または生成されます他の受動的な損失は、販売日から少なくとも五年間の期間の賃貸収入に対して使用できなくなります。不動産がこの期間中に売却された場合、売却の利益は自己賃貸不動産からの収入とみなされ、したがってアクティブになります。

結論

受動的損失ルールの対象となる可能性のある取引は慎重に精査する必要があります。多くの場合、単純な問題であると思われるものは、良い税務計画に大混乱を引き起こす可能性のある例外をはらんでいます。税務実務家は、Sec.469の下で一般的な規則に対する多くの例外と、それらを計画したり有利に利用したりする潜在的な機会を認識する必要があります。自己レンタルの罠は、規制や一時的な規制の中に埋もれているこれらのルールの多くの例外の一例に過ぎません。慎重な分析は、多くの場合、高価なミスを避けることができます。