Av Richard Lawson
CoStar News
n en uvanlig varm vinterdag i Memphis, Tennessee, antall mennesker mill rundt en mammut tidligere Sears butikk og distribusjonssenter omgjort til en urban vertikal landsby.
Når de Går forbi vegger dekket av kunst, stopper de i den lille matbutikken eller tar en matbit på en av flere spisesteder før de går hjem fra et av kontorene i bygningen.
Andre hodet til tannlege eller lege avtaler eller en kunst klasse. Studenter fra charter high school der klynge med sine venner etter dagens siste bjelle, noen av dem vil til slutt hodet opp til leilighetene der deres familier bor.
de bringer liv til den ombygde 93-åringen, 1.5 millioner kvadratmeter bygning Kalt Crosstown Concourse noen få miles fra Sentrum Av Memphis, en by langs Mississippi-Elven kjent for blues musikk, Elvis Presley og FedEx. Sentrert på kunst, helse og utdanning, er landsbyen en del av en stadig sterkere trend rundt om i landet for å gi gamle bybygninger et nytt og annerledes liv.
Men det var ikke lett. Crosstown Concourse tok syv år fra konsept til ferdigstillelse med et unikt utviklingsteam som inkluderte en kunsthistorie professor, en kunstner og barnebarn Av Holiday inn grunnlegger Kemmons Wilson.
de sydde sammen $ 210 millioner fra 30 forskjellige finansieringskilder for å forvandle bygningen tilbake til det økonomiske ankeret det hadde vært i flere tiår i nabolaget så vel som byen.
The Curb Market er Crosstown Concourse bosatt dagligvarebutikk. (Richard Lawson/CoStar)
når det gjelder kompleksitet, «denne tingen var utenfor diagrammene,» sa Jim Howard, ADMINISTRERENDE DIREKTØR I Dudley Ventures, Et Phoenix-basert firma som spesialiserer seg på føderale skattekreditter og en del av Crosstown Concourse finansieringsblanding.
Crosstown, oppkalt etter kryssende vognspor da de eksisterte i Midtown Memphis-området, led i kølvandet På Sears som avsluttet operasjonen i 1993. Fast eiendom rundt butikken tømt ut over tid for å trykke ned området.
» Det var en ganske tung vekt rundt ankelen i det omkringliggende samfunnet,» sa Todd Richardson, Crosstown Concourse medstifter som hadde tatt permisjon fra å undervise kunsthistorie ved University of Memphis mens han satte avtalen sammen. «Det hadde en stor negativ innvirkning på eiendomsverdier.»
i Dag jobber rundt 1500 mennesker i bygningen og omtrent 3000 mennesker kommer og går fra bygningen hver dag.
det er lite kommersiell plass igjen å leie og de 265 blandede inntektsleilighetene i de øverste etasjene er fulle.
Offentlig kunst hilser pasienter som går Inn I Kirkens Helse i første etasje Av Crosstown Concourse. (Richard Lawson/CoStar)
Kontor leietakere inkluderer St. Jude Children ‘ S Research Hospital fundraising organisasjon, Kalt American Libanesiske Syriske Association Charities; Church Health, en helsepersonell til de som ikke har forsikring; Methodist Le Bonheur Healthcare; Og NexAir, en distributør av gasser og sveiseutstyr.
Utdanning leietakere inkluderer Memphis Lærer Residency, en trosbasert, fireårig lærer forberedelse program; en satellitt campus For Christian Brothers University; Og Crosstown High School, en charter skole hvor læring er gjort gjennom student-ledede prosjekter.
det er en blanding av retail leietakere som en matbutikk, En FedEx plassering, EN AT& T butikk, en spiker bar og en credit union. De er sprinklet blant mange matalternativer. For trening har EN YMCA plass i bygningen.
Richardson bor i bygningen med sin familie. Datteren hans går på videregående skole. Kontoret hans er i andre etasje.
Han sa at det er tider han innser at tre eller fire dager går uten å forlate bygningen og tenker: «jeg må forlate bygningen .»
Big Memphis Arbeidsgiver
Sears hadde vært å utvide rundt i landet i 1920 med store katalog distribusjonssentre som inkluderte butikker.
selskapet søkte å skape et nettverk som bedre nådde landsbygda raskere. Memphis-operasjonen tjente Tennessee og omkringliggende stater.
I Hovedsak Var Det Amazon før internett. I likhet Med Sears, Seattle-baserte forhandleren har vært leasing og bygge store distribusjonssentre rundt om i landet for å utvide sitt nettverk for å komme nærmere kundene og fremskynde leveringstider til så lite som en dag. I stedet for den berømte sears-katalogen for 100 år siden, bestiller disse dager hjemmefra for hjemlevering gjennom Amazons detaljhandelsnettsted.
Tilfeldigvis annonserte Amazon nylig et stort distribusjonssenter om 10 miles nordøst for Crosstown Concourse i Raleigh-området. Amazons distribusjonssenterets bakkenivå forventes å måle 865,000 kvadratmeter, men mezzaniner i bygningen vil presse total plass til ca 2,1 millioner kvadratmeter.
Når Den åpner senere i år, Sa Amazon at 1,000-folk vil jobbe der.
Det er det samme antall ansatte Sears hadde på sin første dag i 1927 da den åpnet den første delen, en 650.000 kvadratmeter bygning bygget i 180 dager. Sears bygget tillegg gjennom årene til mer enn dobbelt så stor plass.
Men Sears startet en langsom nedgang da forbrukernes shoppingvaner begynte å forandre seg og til slutt forlot Sears bygningen i 1993.
I Motsetning til det utilitaristiske Amazon-designet for distribusjonssentre, forlot Sears en bygning designet i art deco-stil med et stort tårn som fungerte som midtpunkt.
Gammelt Er Nytt
Sears bygget lignende bygninger på Steder Som Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta og Seattle. Og mange har blitt ombygget til nye bruksområder.
Kaffeforhandler Starbucks flyttet sitt hovedkvarter til den tidligere Sears I Seattle. Atlanta-baserte utvikleren Jamestown ombygget Atlanta-bygningen til Ponce City Market. Den tidligere Sears-bygningen delte den samme opprinnelige arkitekten som strukturen I Memphis. I Houston startet arbeidet i fjor for å forvandle en tidligere art deco Sears på 4201 Main St. til et innovasjonsnav.
Men det er ikke de eneste adaptive gjenbruksprosjektene rundt om i landet. Millioner flere kvadratmeter historiske bygninger har blitt repurposed og enda mer kan bli bygt.
«markedet omfavner gammelt rom med ny fervor,» sa Ed McMahon, senior fellow med Washington, DC-baserte Urban Land Institute.
Ponce City Market blander nybygg med konvertering av en tidligere sears bygning I Atlanta. (CoStar)
McMahon sa kreative bedrifter som plass som føles mer autentisk enn ny, og de gamle bygningene har en tendens til å ha store plantegninger som gjør at plass kan omkonfigureres enkelt. $ 600 millioner ombyggingen Av Chicagos lange ledige Gamle Hovedpostkontor er et eksempel, sa han.
Apotekskjeden Walgreens signerte en leieavtale for sitt hovedkvarter for å finne i 2,8 millioner kvadratmeter blandet oppussing. San Francisco-baserte ride-hailing selskapet Uber signert en leieavtale for 450,000 kvadratmeter for en stor hub I Chicago.
i et annet eksempel konverterte utviklere en del av Et tidligere Mentalsykehus I Buffalo, New York som åpnet I 1872 til Hotel Henry Urban Resort Conference Center. McMahon sa eiendommen hadde vært Den » største hvite elefanten I New York.»Det er bygninger på stedet som skal gjenopprettes .
Ford Motor Co. Er rehabbing Den tidligere Michigan Central Station som apnet I 1913 I Detroit for et forskningssenter.
Å Måle hvor mye inventar eksisterer er en utfordring, sa Kc Conway, sjeføkonom FOR CCIM Institute, en organisasjon som tilbyr kurs og sertifisering for kommersielle eiendomsinvesteringssalgsmeglere.
«Mange av disse avtalene blir klassifisert som nye» som kaster av tallene, Sa Conway. Han sa adaptiv gjenbruk representerer ca 5% til 7% av all eiendomsutvikling.
Mange av de historiske eiendommene er i urbane sentre, hvor tilgjengeligheten av åpent land er begrenset og landkostnadene har økt som følge av dette. Det har bidratt til å øke interessen blant utviklere i adaptiv gjenbruk av ikke bare historiske bygninger, men ledige og foreldede bygninger.
Conway sa adaptiv gjenbruk generelt koster ca 15% til 20% mindre enn nybygg og kan være raskere å fullføre. Støttesystemer som vann og kloakk og elektrisitet finnes allerede på stedet, for eksempel.
Leietakere i disse bygningene har en tendens til å bli lenger enn i nytt rom og bruke mer på å forbedre rommet, sa han og la til at «de har gjort en veldig samvittighetsfull beslutning» for å gå inn i rommet.
prosjektene hjelper også med grønn og bærekraftig bygging, spesielt når DU prøver Å få LEED-sertifisering.
«på grunn av hele klimaaktiviteten, rehabbing en eksisterende bygning setter deg fremover på å senke karbonavtrykket ditt,» Sa McMahon.
Utfordrende Prosjekt
I åpningen av en dokumentar gjort På Crosstown Concourse, Sa Lafayette Draper, en tidligere Sears Crosstown-ansatt, som satt i bygningen før rehab, at han ønsket å se bygningen komme tilbake, at det ville gjøre samfunnet mye bra.
«Det er en god struktur,» sa han. «Det er stout. Ja visst. Du kan putte hva som helst her.»
Men det tok en herculean innsats for å gå videre og få finansiering. Store historiske prosjekter som dette er ekstraordinært vanskelig å gjøre, hovedsakelig på grunn av kompleksitet i finansieringen av avtalen, ifølge Conway.
Crosstown Concourse viste det og mer. Conway så det førstehånds. Før HAN ble CCIMS sjeføkonom, jobbet HAN med finansieringen som senior vice president for kredittrisikostyring i Atlanta-baserte SunTrust Bank, nå Kalt Truist Bank og hovedkontor I Charlotte, North Carolina.
«Du må virkelig ha en lokal tungvekt» som har et filantropisk sinn for å få slike store ombyggingsprosjekter gjort, Sa Conway.
Han sa at den risikable naturen gjør dem til en utfordring for nødvendig garanti for å finansiere avtaler. Livsforsikringsselskaper og andre institusjonelle investorer har vanligvis skutt bort fra dem som et resultat, Sa Conway.
det er fire atrier i Crosstown Concourse opprettet ved a fjerne deler av det gamle betonggulvet. (Richard Lawson/CoStar)
Med den tidligere sears-bygningen i Memphis kjøpte Staley Cates, nestleder For Memphis-baserte Southeastern Capital Management, den i 2007 for $ 3,5 millioner med et filantropisk oppdrag i tankene.
Et par år senere dannet Richardson Og En lokal kunstner, Christopher Miner, Crosstown Arts, en ideell organisasjon med mål om å skape et moderne kunstsenter i det tidligere Sears.
de fullførte en mulighetsstudie innen utgangen av 2010. Folk var skeptiske til at det kunne skje, gitt at landet kom ut av Den Store Resesjonen, Sa Richardson. Faktisk, bemerket lokal utvikler Henry Turley fortalte Cates at hans beste innsats var å rive ned bygningen og starte på nytt.
turleys fremtredende utvikling inkluderer Harbor Town, en ny byutvikling på Mud Island overfor Uptown Memphis, og ombygging Av Cotton Exchange bygget i sentrum i 1925.
Men Richardson og Miner presset fremover. De startet med å bygge samfunnet støtte ved ofte å ha kunst show og musikk forestillinger utenfor og inne i bygningen.
McLean Wilson, barnebarn Av Holiday Inn grunnlegger Kemmons Wilson, koblet Opp Med Richardson og Miner for å få utvikling og penger siden av det rullende. I 2007 hadde Wilson returnert til Sitt Hjem I Memphis og sluttet seg til familiebedriften, som hadde spredt seg utover hoteller til restauranter, teknologiselskaper og et bryggeri.
Tony Bologna, en lokal arkitekt og konsulent som hadde vært direktør for utvikling For Turley For Harbor Town og andre prosjekter, ble med i utviklingsteamet sammen Med Memphis-baserte arkitektfirmaet LRK og Dialog, et arkitektfirma basert i Vancouver.
Trekker Inn Finansiering
til Slutt ble leietakere som helsevesenet signert, men De var også skeptiske, Sa Richardson. Preleasing hjalp dem sakte å tiltrekke seg ulike finansieringskilder.
Byen Memphis godkjent en $ 15 millioner investering i prosjektet. SunTrust ledet sourcing av $ 80.5 millioner som inkluderte syv andre banker.
SunTrust Community Capital, en arm av banken som omhandler skattekreditter, håndterte transaksjonen som brakte $56 millioner i nye markeder skattekreditter, et føderalt program som retter seg mot lavinntektsområder som gir investorer en pause på inntektsskatt. Dudley Ventures og fire andre firmaer ble inkludert i de $ 56 millioner.
New York city-baserte Goldman Sachs investerte $36,5 millioner i historiske skattekreditter for prosjektet.
Når de fikk alle forpliktelsene, løp de mot En Frist På Desember. 31, 2014, for å lukke all finansiering. Hvis de savnet fristen, ville det bety at en stor del av finansieringen ville utløpe. De jobbet dypt inn i maneden.
en lysrød trapp av stål tar deg til en andre etasje inne I Crosstown Concourse. (Richard Lawson / CoStar)
Nok til å si at det var mange advokater og bankfolk involvert. Medstifter Richardson sa at Han og Wilson hadde en ukentlig konferansesamtale med 55-folk, for det meste advokater, i de seks månedene som førte til lukking.
En endring i et dokument rippled gjennom alt. «Det var ikke noe lett om å trekke det sammen, «Dudley Ventures’ Howard sa.
Conway sa At Byen Memphis bestemte seg sent i prosessen at den ønsket å eie bakken under bygningen. Det krevde en stor endring for å skape en grunnleie, noe som ikke var en lett oppgave.
Alt ble gjort med liten tid til overs. Utviklerne brøt bakken På Februar. 21, 2015, samme dag Sears brøt bakken på den opprinnelige bygningen i 1927. Byggingen ferdig i August 2017.
Elaine Parker, en eiendomsforvalter På stedet For Cushman & Wakefield|Kommersielle Rådgivere sa 40 leietakere flyttet inn i bygningen omtrent samme tid den måneden. «Det var veldig vill rundt her i August 2017,» Sa Parker.
Crosstown Concourse innvirkning har blitt følt. Nærliggende eiendommer ser nytt liv fordi utbygging og Crosstown Kunst nå direkte inn i det omkringliggende nabolaget, ifølge Nash Hassen, eier Av Grandpoint Realty.
Hassen representerte en butikkbygning en kort spasertur unna Som Crosstown Arts leide, brukte penger på leietakerforbedringer og fremleie Til Black Lodge, En populær uavhengig videobutikk med et filmbibliotek på over 30 000 titler. Det selger månedlige medlemskap for $10 og har også et arrangementssted.
Store gevinster har også kommet på boligsiden. Hassen sa boliger du kan kjøpe for $20.000 til $25.000 før ombyggingen nå selge for $100.000 til $150.000.
«jeg husker da folk ikke kunne gi et hus bort i det området,» Sa Hassen.
