I. Varsel Krav
det er flere varsel krav, som kan være aktuelt for en bestemt foreclosure handling, og som må følges nøye før et boliglån foreclosure handling kan Påbegynnes.
For Det Første er det noen ganger kontraktsmessige varsel krav som finnes enten i gjeldsbrev eller i boliglån sikre notatet, som utgjør en tilstand presedens til oppstart av en foreclosure handling. Unødvendig å si, utøveren må lese gjeldsbrev og boliglån, og sikre at det har vært samsvar med kontraktsmessige varsel krav, før du fortsetter med boliglån foreclosure prosessen.
For Det Andre, før en bolig boliglån kan være utelukket I Pennsylvania, må utlåner gi en 30-dagers varsel om intensjon om å hindre (også kjent Som En Act 6 Varsel), noe som gir låntaker en mulighet til å kurere, og forbyr utlåner fra å samle advokatutgifter påløpt i oppsigelsestiden. Se Handling. Nr 6 av 1974, 41 p. S. § 403. For en definisjon av et «boliglån», se 41 p. S. § 101.
den 9. August 2012 gjeninnførte Guvernør Corbett Pa-Huseierens Nødhjelpsprogram («HEMPA») administrert av Pennsylvania Housing Finance Agency («PHFA»). Følgelig, fra 2. oktober 2012, Er Lov 91 Merknader påkrevd. Se Lov Nr. 91 av 1983 (som endret), 35 p. S. § § 1680 et seq. Form Av Loven 91 Varsel bør være vesentlig i form tilgjengelig PÅ PHFA hjemmeside. Långivere er også pålagt å legge ved en liste over rådgivende byråer for det aktuelle fylket der eiendommen ligger. Unnlatelse av å gjøre det, eller feste flere fylker, gjengi Innkallingen ugyldig. En Act 6 Varsel er ikke nødvendig hvis En Act 91 Varsel blir sendt. Lov 91 sier uttrykkelig at En Lov 91 Varsel er i stedet for andre merknader. 35 p. S. §1680.403 c. Merknader må sendes til panthaveren(e) på eiendommen og på hans/hennes/deres postadresse, hvis de er forskjellige.
II. Starter Et Boliglån Foreclosure Handling
A. Lien Prioritet
før du starter en foreclosure handling, må råd fastslå lien plasseringen av boliglån å være utelukket. Vanligvis tar foreclosing saksøker en eiendom ved avslutningen av sheriff salg «under og under» til alle tidligere heftelser.
Heftelser mot fast eiendom skal ha prioritet over hverandre på følgende grunnlag:
(1) Kjøpe penger boliglån, fra den tiden de er levert til panthaver, hvis de er registrert innen ti dager etter deres dato; ellers, fra den tiden de er igjen for posten. Et boliglån er en «kjøpe penger boliglån» i den grad at det er:
(i) tatt av selgeren av pantsatt eiendom for å sikre betaling av hele eller deler av kjøpesummen; eller
(ii) tatt av en panthaver annet enn selgeren for å sikre tilbakebetaling av penger faktisk avansert av en slik person til eller på vegne av panthaver på det tidspunktet panthaver erverver eiendomsretten til eiendommen og brukes av panthaver på den tiden til å betale hele eller deler av kjøpesummen, bortsett fra at et boliglån annet enn til selgeren av eiendom skal ikke være et kjøp penger boliglån i betydningen av denne delen med mindre uttrykkelig angitt så å være.
(2) Andre boliglån og defeasible gjerninger i naturen av boliglån, fra den tid de er igjen for posten.
(3) Dommer for en bestemt sum penger, fra det tidspunkt de er registrert av retten.
(4) Negative dommer og andre ordrer, fra det tidspunkt de blir gjengitt.
(5) Minnelige dommer, fra det tidspunkt instrumentene de er lagt inn på, er igjen for oppføring.
(6) Writs som når utstedt og indeksert av office of clerk av court of common pleas skape heftelser mot fast eiendom, fra det tidspunkt de er utstedt.
(7) andre instrumenter som når inngått eller arkivert og indeksert i office of clerk av court of common pleas skape heftelser mot fast eiendom, fra det tidspunkt de er igjen for oppføring eller innlevering.
42 Pa. Svindel. Statistikk. Anne. Hryvnias 8141
b. venue
I Pennsylvania, et boliglån foreclosure handling må bringes i fylket der eiendommen ligger. Palestinske.R. C. P., Regel 1142. (Hvis foreclosing pa fast eiendom ligger i mer enn ett fylke, se Pa.R. C. P., Regel 3131.)
C. Foreclosure Klage
saksøker i foreclosure handling er vanligvis den nåværende innehaveren av boliglån, dvs. den opprinnelige panthaver eller sin nåværende rettighetshaver. De tiltalte er mortgagor (s) (eller personlig representant, arving, eller devisee av en avdød mortgagor) og den virkelige eieren av eiendommen (eller hvis han er ukjent, grantee i den siste registrerte gjerning).
saksøker må fremsatt følgende i sin klage:
(1) navn, adresse og interesse for saksøker;
(2) navn, adresse og interesser til de tiltalte;
(3) hvis den nåværende virkelige eieren er ukjent, vil en uttalelse om dette;
(4) identiteten til partene i det opprinnelige boliglånet;
(5) datoen for boliglån;
(6) hvis boliglån blir utelukket er registrert, oppgi stedet for registrering av boliglån, og innlemme boliglån ved referanse(se Pa.Rcp, Regel 1019(g)). Hvis det ikke er registrert, legg deretter til en kopi av boliglånet;
(7) datoen for eventuelle oppgaver;
(8) hvis oppgavene er registrert, oppgi stedet for registrering av hver oppgave, og innlemme ved referanse. Hvis de ikke er registrert, legg ved en kopi av hver oppgave;
(9) en beskrivelse av fast eiendom blir utelukket på;
(10) en bestemt averment av standard;
(11) en spesifisert oppstilling av forfalt beløp;
(12) en avverge overholdelse av eventuelle påkrevde varslingsbestemmelser, for eksempel overholdelse av bestemmelsene I Paragraf 403 I Lov nr. 6; og
(13) et krav om dom for det forfalte beløpet. Se Pa.R.C. P., Regel 1147.
Det er utillatelig, Under Pennsylvania lov, å kombinere en foreclosure handlingsårsak med andre handlingsårsak i en enkelt klage. Palestinske.R. C. P., Regel 1146.
D. Service Of Process
de tiltalte må serveres i samsvar med de vanlige reglene som gjelder for sivile handlinger. Palestinske.R. C. P., Regel 1141(b). Vanligvis må tiltalte i Pennsylvania (utenfor Philadelphia) serveres av sheriffen. Palestinske.R. C. P., Regel 410(a). Hvis personlig service ikke er mulig, kan tiltalte bli servert ved publisering, postering, rekommandert post, eller andre metoder, som retten finner hensiktsmessig. Se Pa.R. C. P., Regel 410 generelt.
Pa.R. C. P., Regel 410 (b) (3) fastsetter at hvis en saksøkt i et boliglån foreclosure handling ikke kan serveres under gjeldende regel, kan saksøker flytte retten for en spesiell ordre regi metoden for tjenesten, som kan omfatte tjenesten ved å legge ut en kopi av den opprinnelige prosessen på den mest offentlige delen av eiendommen. Bevegelsen skal ledsages av en erklæring om arten og omfanget av undersøkelsen som er gjort for å fastslå hvor saksøkte befinner seg og årsakene til at tjenesten ikke kan gjøres.
i tillegg til de tiltalte, må klagen også bli servert på enhver person funnet i besittelse av eiendommen underlagt boliglån foreclosure handling. Palestinske.R. C. P., Regel 410(a).
E. Forlikskonferanser
Pennsylvania har ikke et statewide forliksprogram. Fylkeskommunene kan frivillig velge å vedta en. De nåværende fylkene i vårt område som har forlikskonferanser på plass, inkluderer følgende:
• Allegheny
O Låntakere som er i foreclosure kan velge inn i programmet ved å ringe Allegheny County Department Of Economic Development «Save Your Home Hotline» på 1-866-298-8020. Gå til www.alleghenycourts.us for mer informasjon. Velg «Civil» Og «Mortgage Foreclosure Program».
• Blair
O Låntakere kan melde seg inn i programmet, som utløser et opphold på alle saksbehandlinger mens forlik finner sted.
• Bucks
O Låntakere kan be om en forlikskonferanse. Gå til www.buckscounty.org og klikk på» Online Services » Og Boliglån Foreclosure Avledning Program for mer informasjon.
• Butler
O Låntakere kan ringe en hotline, snakke med en bolig rådgiver, og be om en forsoning konferanse. For mer informasjon, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
• Delaware
O Låntakere kan delta i en konferanse med en bolig rådgiver og få en 30-dagers opphold på foreclosure. Formålet med oppholdet er å gi låntakere tid til å arbeide med utlåner å finne en måte å unngå foreclosure. For mer informasjon, gå til
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html Og klikk på «Administrativ Ordre Og Varsel Om Foreclosure Program».
• Fayette
O Låntakere kan søke en 90-dagers opphold i boliglån foreclosure forhandlingene i den hensikt å nå en gjensidig akseptabel avtale med utlåner å løse saken. For mer informasjon, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
• Lackawanna
O Låntakere kan velge inn i programmet ved å kontakte en bolig rådgiver og sende inn en forespørsel om forliksrådgivning konferanse. For mer informasjon, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html.
• Lehigh
o retten vil planlegge en forliks – /saksbehandlingskonferanse i hvert kvalifisert tilfelle ved innlevering av klagen for foreclosure. For mer informasjon, gå til www.lccpa.org/rules.nex Og klikk på «Boliglån Foreclosure Forsoning Program».
* Lycoming
O Låntakere kan velge å programmet ved å sende inn et valg for å delta med retten.
* Monroe
O når låntakere sender inn en skriftlig forespørsel om en forlikskonferanse under dette programmet, legges det inn en ordre som refererer saken til en forlikskonferanse. For mer informasjon, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
• Northampton
O Forsoning konferanser er planlagt i alle eier-okkupert bolig foreclosure tilfeller.
• Philadelphia
O Forsoning konferanser er planlagt i alle eier-okkupert bolig foreclosure tilfeller. Gå til www.phila.gov og søk etter «Foreclosure Avledning Program» for mer informasjon.
• Schuylkill
o for å være kvalifisert til å be om en domstol overvåket forliksrådgivning, må låntakere kontakte en boligrådgiver og planlegge en avtale. For mer informasjon, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
* Somerset
O hvis låntakere ringe en hotline og delta på en veiledning økt, kan de søke en 60-dagers opphold i boliglån foreclosure forhandlingene for å gi dem tid til å forhandle med utlåner og finne en måte å unngå foreclosure. For mer informasjon, gå til www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
• Washington
O hvis låntakere ringe en hotline og delta på en veiledning økt, kan de få et opphold i foreclosure forhandlingene for å gi dem tid til å forhandle med utlåner og finne en måte å unngå foreclosure.
III. Svare På En Foreclosure Klage
som svar på en foreclosure klage, kan de tiltalte tjene og sende inn foreløpige innvendinger eller tjene og sende inn et svar, svarer avsnitt for avsnitt til påstandene om klagen. Svaret må innrømme eller nekte hver averment av faktum. Palestinske.R. C. P., Regel 1029(a). En generell fornektelse eller et krav om bevis utgjør en opptak. Palestinske.R. C. P., Regel 1029(b). Derimot, averments i en bedende som ingen responsive bedende er nødvendig anses å bli nektet. Palestinske.R. C. P., Regel 1029(d).
svaret kan også inkludere bekreftende forsvar (betegnet som «ny sak»), se Pa.Rcp, Regel 1030 og motkrav, forutsatt at motkravene oppstår fra samme transaksjon eller forekomst eller serie av transaksjoner eller hendelser som saksøkerens handlingsårsak oppsto fra. Se Pa.R. C. P., Regel 1148.
enhver mangel på klagen, med hensyn til de formelle kravene som er angitt ovenfor, kan tjene som grunnlag for foreløpige innvendinger eller et bekreftende forsvar i et svar. Unnlatelse av å utføre riktig tjeneste er en jurisdiksjon defekt. Manglende overholdelse av gjeldende varslingskrav (f. eks. visning Av En Act 6-Varsel) er en jurisdiksjonsfeil.
i tillegg kan ethvert forsvar som viser at panthaver ikke har rett til å hindre, settes opp som et forsvar mot en foreclosure. For eksempel kan tiltalte påberope seg at de har gjort betaling i sin helhet, at de aldri var i gjeld, at boliglån eller sin oppgave ble indusert av svindel, at boliglån eller noen oppdrag er en forfalskning, at det er en mangel på hensyn, det er en utgivelse eller utslipp, det finnes en setoff, frafall, estoppel, utslipp i konkurs, og så videre. (Svindel må påstås med spesifisitet. Palestinske.R. C. P., Regel 1030.)
IV. Dom Og Gjennomføring
i tilfelle saksøker råder i sin boliglån foreclosure handling, enten fordi saksøkte(e) standard i å svare på klagen, eller retten gir sammendrag dom på saksøkers bevegelse, eller det er en dom i favør av saksøker etter en plenum rettssak, blir saksøker rett til å sende inn en dom mot saksøkte (e). Dommen er utelukkende en penger dom for et beløp som representerer gjeld, renter og andre autoriserte kostnader og avgifter opp til tidspunktet for dommen. Men er en dom i boliglån foreclosure handling ikke en dom for penger skader. Dens eneste formål er å effektuere en rettslig salg av eiendommen underlagt boliglån lien. Reed v. S& T Bank (I Re Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. Wd Pa. 2002).
boliglån forsvinner, når en dom er lagt inn i et boliglån foreclosure handling. Med andre ord, er boliglån fusjonert i en dom inngått i et boliglån foreclosure handling. Stendardo v. Føderale Nat ‘l Boliglån Ass’ n, 991 F. 2d 1089 (3d Cir. Palestinske. 1993). Dette betyr blant annet at panthaver har rett til etter-dom renter på lovlig sats, snarere enn satsen som er angitt i boliglån. Soto v. PNC Bank (I re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). Lien av en dom basert på et boliglån gjelder tilbake til boliglån. De Witts Appell, 76 Pa. 283 (1874).
V. Sheriff Sale
etter oppføring av en stevning for gjennomføring, må saksøker råd forberede og sende til sheriff en «foreclosure pakke,» inneholder blant annet stevning for gjennomføring, et depositum sjekk for sheriff avgifter, En Notice Of Sheriff Sale, En Regel 3129.1 Erklæring, teksten i handbill, teksten i reklame for salg som skal publiseres, En Verifisering Av Ikke-Militærtjeneste, En Erklæring Om Å Handle nr 91 (der det er aktuelt), Og En Regel 3129.2 Erklæring.
Varsel om lensmannens salg må gis av håndbøker, ved publisering, og ved skriftlig varsel til alle personer hvis navn og adresser er oppført I Regel 3129.1 Erklæring. Se Pa.Rcp, Regel 3129.2(a). De nødvendige løpesedler må være postet av lensmannen i lensmannskontoret og på eiendommen minst tretti dager før salget, og må inneholde: (1) en kort beskrivelse av eiendommen som skal selges, beliggenheten, eventuelle forbedringer, dommen av retten der salget blir holdt, navnet på eieren eller kjent eier, og tid og sted for salg; og (2) en melding rettet til alle parter i interesser og fordringshavere at en tidsplan for distribusjon vil bli arkivert av lensmannen på en dato som er angitt av lensmannen senest tretti dager etter salg og at fordelingen vil bli gjort i samsvar med planen med mindre unntak er arkivert dertil innen ti dager etter innlevering av planen. Palestinske.R. C. P., Regel 3129.2(b).
Varsel som inneholder de opplysninger som kreves i handbill må også gis ved publisering av lensmannen en gang i uken i tre påfølgende uker i en avis av generell opplag i fylket og i den juridiske publikasjonen, hvis noen, utpekt av regel av retten for offentliggjøring av meldinger, den første publikasjonen skal gjøres ikke mindre enn 21 dager før salgsdato. Palestinske.Rcp, Regel 3129.2(d).
den nødvendige skriftlige Varsel Om Sheriff Sale må utarbeides av saksøkerens råd, og må inneholde samme informasjon som handbill, eller kan bestå av handbill, og slik varsel må serveres minst 30 dager før salget på alle personer hvis navn og adresser er angitt I Regel 3129.1 Erklæring. Palestinske.Rcp, Regel 3129.2(c).
Service Of The Notice Of Sheriff Sale må serveres: (1) på hver saksøkte i dommen som ikke har angitt et utseende og på eieren av eiendommen, som fastsatt ved lov (dvs. i dommen som har inngått en opptreden, av saksøker råd; og (3) på hverandre person navngitt I Regelen 3129.1 Erklæring, av saksøker råd, via vanlig post på adressen angitt i Erklæring. Tjenesten er fullført ved utsendelse. Palestinske.Rcp, Regel 3129.2(c).
etter tjenesten er fullført, må saksøker råd forberede Og sende Inn En Regel 3129.2 Erklæring, attesterer til ferdigstillelse av den nødvendige tjenesten på alle personer identifisert I Regelen 3129.1 Erklæring.
i tilfelle salget blir oppholdt, videreført, utsatt eller utsatt til en bestemt dato innen 130 dager etter den opprinnelig planlagte salgsdatoen, og en offentlig kunngjøring av den nye datoen er gjort til budgiverne samlet på tidspunktet og stedet for det opprinnelig planlagte salget, er det ikke nødvendig med nytt Varsel om Sheriffens Salg, men det kan bare være to slike opphold, fortsettelser, utsettelser eller utsettelser uten nytt varsel eller rettsordre. Palestinske.R. C. P., Regel 3129.3.
på den fastsatte dagen, og sperring et opphold, videreføring, utsettelse, eller utsettelse, eiendommen i spørsmålet selges til høystbydende, i samsvar med reglene i den lokale sheriff. Typisk, som hver eiendom planlagt for salg er annonsert av lensmannen eller hans representant, advokat på stevning åpner budgivning, normalt budgivning enten et nominelt beløp eller » kostnader.»Samtidig kunngjør advokaten på stevningen en opprørt pris (ikke å overstige dommens beløp), og budgivningen fortsetter deretter, med utgangspunkt i neste tillatte økning over opprørt pris. Hvis det ikke er noen faktiske budgivning, er eiendommen slått ned til advokat på stevning.
Vi. Post Sheriff Sale
Innen 30 dager etter auksjonen, er sheriff nødvendig forberede og sende inn en tidsplan for foreslåtte distribusjon og en liste over heftelser for hver eiendom solgt på auksjonen. Palestinske.R. C. P., Regel 3139(c). Men ingen tidsplan for distribusjon eller liste over heftelser må være arkivert når eiendommen er solgt til advokat på stevning for kostnader bare. Palestinske.R. C. P., Regel 3136(a).
Ti dager Etter innlevering av planen for distribusjon, lensmannen må forberede, utføre, og levere Til Opptakeren Av Gjerninger en gjerning til eiendommen solgt. Palestinske.R. C. P., Regel 3135(a). I tillegg, ti dager etter innlevering av distribusjonsplanen, må sheriffen distribuere salgsinntektene i samsvar med den foreslåtte distribusjonsplanen, med mindre skriftlige unntak er innlevert til sheriffen innen ti dager etter innlevering av den foreslåtte tidsplanen. Palestinske.R. C. P., Regel 3136(d).
selvfølgelig kan denne tidsplanen bli forstyrret i tilfelle en petisjon om å sette til side salget er arkivert. Ved begjæring av noen part i interesse før levering av lensmannens gjerning til fast eiendom, retten kan, på riktig grunn vist, sette til side salg og bestille en videresalg eller angi noen annen ordre som kan være rettferdig og riktig under omstendighetene. Palestinske.R. C. P., Regel 3132. Noen av grunnene sitert til støtte for en begjæring om å sette til side et salg inkluderer feil i forhandlingene før salget, eller mangler i løpet av sheriff auksjon selv, eller grov utilstrekkelighet av salgsprisen, eller svindel eller sammensvergelse mellom budgiverne. Den gjeldende standarden for å avgjøre om et salg skal settes til side, er om «riktig årsak» vises. Merrill Lynch Mortg. Hovedstad V. Steele, 859 a. 2d 788 (Pa. Flott. Ct. 2004).
VII. Hva Oppnår Den Vellykkede Budgiveren?
generelt får den vellykkede budgiver på sheriff ‘ s auction tittelen klar av alle junior heftelser, og upåvirket av feil i tittelen ikke tydelig fra posten. Effekten av en foreclosure salg er å utslette alle junior heftelser på varsel om salg, inkludert skatt heftelser vurderes mot en tidligere eier. Commonwealth v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2d 92 (1955). (Men for å utslette en gyldig registrert føderal skatt lien Usa må gjøres en part i foreclosure handling. Gruvearbeidere Sav. Bank V. Usa, 110 F. Supp. 563 ).
av samme token, tar den vellykkede budgiver tittelen lagt heftelser og interesser posten overlegen boliglån hvorpå foreclosure dommen hadde blitt innhentet. Og med hensyn til tilstanden til eiendommen tar den vellykkede budgiveren eiendommen som den er. Derfor anbefales en stor del av due diligence før noen ventures å kjøpe eiendom på en sheriff salg.
Med hensyn til eksisterende leieavtaler på eiendommen, hvis leieavtalen ble inngått før boliglånet ble utelukket, tar kjøperen på sheriffens foreclosure salg tittel underlagt leieavtalen. På den annen side, hvis leieavtalen ble inngått etter boliglånet, har kjøperen ved sheriffens salg muligheten til å bekrefte eller disaffirming leieavtalen. Selvfølgelig, hvis den tidligere eieren eller leietaker nekter å forlate lokalene, kan det være nødvendig med en utkastingshandling.
VIII. Mangel Dommer
et boliglån foreclosure salg utslipp boliglån og frigjør mortgagor fra ansvar, selv om salgsprisen realisert er mindre enn det skyldige beløpet på boliglån. Meco Realty Co. v. Burns, 414 Pa. 495, 200 A. 2d 869 (1964). Hvis det er en garanti, i tillegg til gjeldsbrev og boliglån, så selvfølgelig utlåner kan forfølge en uavhengig handling mot garantisten på garanti for eventuelle mangel.
videre, Hvis låntakeren gjorde et uavhengig løfte om å betale, uavhengig av boliglånet, for eksempel i det underliggende gjeldsbrevet, kan utlåner forfølge en uavhengig handling mot låntakeren for enhver mangel. For regler som regulerer prosedyren knyttet til mangel dommer, se Pa.R. C. P., Regel 3276 og så videre.
i å bestemme mengden av eventuelle mangel, er prisen oppnådd på foreclosure salg avgjørende som mellom partene om verdien av lokalene, med mindre panthaver er kjøperen på foreclosure salg. I så fall må mengden av enhver mangel, og omfanget av ethvert ansvar av panthaver til panthaver, fastsettes I samsvar Med Pennsylvania Mangel Dom Act, 42 Pa.C. S. § 8103.
loven krever enhver panthaver som ønsker å forfølge en mangel dom mot mortgagor å begjære retten til å fastsette markedsverdien av realty solgt. Mortgagor er deretter utskrevet fra alt ansvar opp til mengden av virkelig markedsverdi bestemmes av retten, uavhengig av det faktiske beløpet budet av panthaver på sheriff auksjon. 42 Pa.C. S. § 8103. Se også 42 Pa.C. S. § 5522.
begjæringen om å fastsette virkelig markedsverdi må serveres og innlevert innen seks måneder etter salget av eiendommen. Commonwealth Bank & Tillit Co., N. A. V. Hemsley, 395 Pa. Flott. 447, 577 A. 2d 627 (1990).
Til Slutt, hvis panthaver aksepterer en gjerning i stedet for en sheriff salg, panthaver mister enhver rett til lettelse Under Mangel Dom Loven, og tar tittelen underlagt alle eksisterende heftelser, inkludert dårligere heftelser som ville ha blitt utryddet til en sheriff salg.
IX. Ejectment Handlinger
Hvis, etter en sheriff salg, eiendommen er opptatt, en egen handling i ejectment må innleveres.
A. Klage I Ejectment
Mye som en foreclosure klage, En Klage I Ejectment er bare opptatt av fast eiendom og må bringes i fylket der landet ligger. Når bringe en ejectment handling saksøker må beskrive eiendommen på saken og gi et abstrakt av tittelen hvorpå han eller hun er avhengig. Palestinske.Rcp1054. Når du bringer en ejectment handling, er du pålagt å nevne den enkelte (e) i besittelse av eiendommen som tiltalte. For å sikre at ejectment handling er gyldig, dommen debitor (e) sammen med «alle beboere/ leietakere» skal navngis som tiltalte.
B. Service Of Ejectment Complaint
En Klage I Ejectment må serveres på samme måte som enhver annen sivil handling, inkludert en foreclosure handling. Palestinske.Rcp410. Følgelig, med unntak Av Philadelphia, må tjenesten utføres av sheriffens avdeling.
C. Svare På En Klage I Ejectment
en saksøkt kan svare På En Klage I Ejectment på samme måte som en saksøkt kan svare på en foreclosure klage dvs. foreløpige innvendinger eller innrømme eller nekte hver påstand. Mens en saksøkt kan også heve bekreftende forsvar eller sende inn et motkrav, kan en saksøkt ikke bruke dette svaret som et middel til å angripe sheriffens salg. Caplan V. Kent, 76 a. 2d 764 (Pa. 1950). Men i en ejectment handling kan det påstås at dommen er ugyldig. Et ugyldig dekret kan angripes når som helst. Brokans v. Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Flott.1989). Når en dom er ugyldig, er sheriffens salg som følger en nullitet. ID.
D. Dom Og Henrettelse
Når en saksøker har fått en dom, enten som standard eller etter ordre fra retten etter en bevegelse for oppsummering dom, må saksøker sende inn en stevning av besittelse å utføre på dommen. Palestinske.Rcp3254. På utkastelsesdagen vil sheriffen følge med saksøker eller dets representant til eiendommen. Saksøker bør også ha en låsesmed til stede for å rekey eiendommen.
E. Beskytte Leietakere På Foreclosure Act of 2009
I 2009 Ble Beskytte Leietakere På Foreclosure Act vedtatt for å beskytte leietakere fra utkastelse på grunn av foreclosure på egenskapene de okkuperer. Leietakerbeskyttelsesbestemmelsene gjelder i tilfelle noen foreclosure på et «føderalt relatert boliglån» eller på bolig eller boligeiendom. I Henhold Til Loven må enhver umiddelbar etterfølger i interesse, inkludert en bank, som tar tittel til et hus ved foreclosure, påta seg interessen som er underlagt rettighetene til enhver bona fide leietaker og må overholde visse meldingskrav. Loven krever at leietakere må få varsel om å forlate minst 90 dager i forveien.
i tillegg må leietakere ha lov til å bo i boligen til slutten av sine leieavtaler med to unntak:
(1) når eiendommen er solgt etter en foreclosure til en kjøper som vil okkupere eiendommen som en primær bolig; eller
(2) Når det ikke er leieavtale eller leieavtalen kan termineres etter ønske.
men under begge unntak må leietakerne likevel få 90 dagers varsel.
X. Tilfredsstillelse Av Dom Og Boliglån
A. Boliglån 21 P. S. 681et seq.
PA loven krever at enhver panthaver som har fått full tilfredsstillelse og betaling av alle pengene som skyldes under boliglån, skal, på anmodning fra mortgagor, skal tilfredsstille boliglån enten på margin av posten av boliglån eller ved å sende inn en sat stykke.
hvis boliglån ikke er oppfylt innen førtifem dager etter anmodning fra mortgagor, panthaver, for hver lovbrudd, skal miste og betale noen sum som ikke overstiger boliglån penger, for å bli gjenvunnet i En Domstol I Posten ved regning, klage, eller informasjon. Beløpet av bøten bestemmes fra sak til sak.
en bank, sparebank, spare – og låneforening eller annen utlånsinstitusjon med boliglånspost skal sende skriftlig melding via førsteklasses post til panthaveren når boliglånet er fullt betalt. Eventuelle penger som er igjen på en sperret konto opprettet for betaling av skatter eller forsikringspremier, skal returneres innen 30 dager til pantagoren.
B. Dommer 42 Pa.C. S. A. 8104
Generell regel.- En dom kreditor som har fått tilfredsstillelse av enhver dom i en domstol I Denne Commonwealth skal, på skriftlig anmodning fra dommen debitor, eller av alle som er interessert i det, og anbud av gebyr for oppføring av tilfredshet, angi tilfredshet i kontoret til kontorist av retten hvor en slik dom er enestående, som tilfredsstillelse skal alltid utslipp dommen.
Skader.- En dom kreditor som forsettlig eller urimelig skal mislykkes uten god grunn eller nekte i mer enn 90 dager etter skriftlig varsel på den måte som er foreskrevet av generelle regler for å overholde en anmodning i henhold til ledd (a) skal betale til dom debitor som dagmulkt 1% av det opprinnelige beløpet av dommen for hver måned av lovovertredelse utover slike 90 dager, men ikke mindre enn $ 250 eller mer enn $2500. Slik dagmulkt skal kunne inndrives etter alminnelige regler, ved supplerende behandling i den sak dommen ble inngitt i.
XI. Blighted Egenskaper-Land Banker 68 Pa.Cs 2101
en landbank er en statlig enhet som fokuserer på konvertering av ledige, forlatte, skattemessige og utelukket eiendommer til produktiv bruk. De fokuserer på overskudd offentlig eiendom,» under vann » egenskaper, forlatte egenskaper, og skatt kriminelle egenskaper. Kommuner vurderer å skape landbanker når de begynner å se fragmenterte varelager, store varelager av forlatt eller ledig eiendom med liten markedsverdi, kodebrudd og tittelproblemer. Disse egenskapene er oftest ervervet gjennom skatt salg, kommunale overføringer, kjøp eller donative overføringer fra finansinstitusjoner.
Land banker har makt til å kontrakt, investere og låne penger, egen design utvikle, rive etc., fast eiendom, og slukke kriminelle skatter på land bank eiendom. De har ikke makt til eminente domene. Land Banker disponere eiendommene i samsvar med lokale behov og prioriteringer. Dette kan være i form av rimelige boliger, blandede bruksegenskaper og grønne områder, inkludert parker eller urbane hage.
målet med en landbank er å eliminere blight, maksimere kortsiktige og langsiktige inntekter, gi rimelige boliger eller kommersielle rom og stabilisere nabolag.
