når et kredittforetak selger lånet ditt
Långivere og investorer kjøper og selger boliglån hele tiden, vanligvis uten problemer. Så hvordan forhindrer du uhell hvis dette skjer?
- Långivere selger lån av mange grunner, Men lånebetingelsene dine endres ikke
- din nåværende utlåner må varsle deg om endringen minst 30 dager i forveien
- Det vil fortelle deg hvor du skal sende betalingene dine og hvem du skal kontakte med spørsmål
hvis du får varsel fra en ny servicer uten varsel fra din nåværende servicer, ikke send noen penger. Kontakt din nåværende servicer. Slik unngår du svindel
Bekreft den nye prisen (25. Mars 2021)
hva skjer når boliglånet mitt selges?
noen boligkjøpere står overfor en stor overraskelse etter stengetid. De lærer at deres boliglån ble solgt. Dette kan høres alarmerende ut. Men det er faktisk ganske vanlig. Og det vil ikke påvirke lånesatsen, vilkårene eller beløpet skyldte. Likevel er det naturlig å spørre: hva skjer når boliglånet mitt selges?
Relatert: Unngå boliglån salg svindel
Å Vite hvorfor og hvordan dette skjer kan roe din frykt. Mens noen av detaljene er komplekse, er bunnlinjen enkel. Dette bør ikke påvirke deg økonomisk. Du trenger bare å gjøre din månedlige betaling til et annet selskap.
Lær lingo
det er nyttig å vite forskjellen mellom vanlige termer. Disse inkluderer «opphavsmann», «utlåner», «eier» og » servicer.»
opphavsmannen er personen som hjalp deg med å søke om lånet. Denne personen sendte søknaden til utlånerens underwriting avdeling. Utlåner (også kjent som eier) er et selskap som godkjenner, midler og eier lånet. Serviceren er selskapet som forvalter lånet.
Relatert: kan du betale boliglånet ditt med et kredittkort?
» serviceren samler inn og behandler låntakers betaling. Det vil administrere kommunikasjon med låntakeren. Det vil betale skatt og forsikring fra escrows. Og det vil beregne månedlige betalingsbeløp, » sier advokat Elizabeth A. Whitman.
hun bemerker at i noen tilfeller er serviceren utlåner. Eller det kan ansette et eget selskap ansatt for å administrere lånet.
hvorfor långivere selge eller overføre boliglån
Keith Baker, Boliglån Bank program koordinator Og fakultet Ved North Lake College, sier rundt syv av 10 boliglån skifte hender. Han legger til at når et boliglån lukkes og midler, utlåner har fire valg:
- Holde boliglån i sin låneportefølje
- Overføre service til en annen servicer
- Selge lånet til et annet selskap eller investor
- både overføre service og selge lånet
Kjøpere av lånet på annenhåndsmarkedet kan inkludere Freddie Mac, Fannie Mae Og Ginnie Mae. De kan også inkludere forsikringsselskaper, boliglån REITs (real estate investment trusts), det kommersielle boliglånsbaserte verdipapirmarkedet (CMBS) eller Wall Street meglerfirmaer.
Relatert: Hvor mye gjør boliglån långivere på lånet ditt?
» Långivere selger ofte sine boliglån for å erstatte midlene som brukes til å gjøre lånet. Dette tillater dem å gjøre ekstra lån til boligkjøpere, » sier Baker. «Det reduserer også eksponeringen for risiko, inkludert mismatch av eiendomsansvar.»
en mismatch oppstår når for eksempel utlåner eier mye langsiktig gjeld (30-årige boliglån), men beholder kortsiktige innskudd (5-årige Cder, for eksempel). Det kan selge noen 30-årige lån og kjøpe 5-årige lån for å balansere seg selv.
Selge boliglån gjør din utlåner til å «motta en up-front kontant betaling i stedet for å vente på deg til å foreta betalinger,» Sier Whitman. «Det forbedrer likviditeten deres.»
hva du kan forvente som låntaker
den gode nyheten? En overføring eller salg av boliglånet ditt bør ikke påvirke deg.
» en utlåner kan ikke endre vilkårene, balansen eller renten på lånet fra de som er angitt i dokumentene du opprinnelig signerte. Betalingsbeløpet bør heller ikke endres. Og det bør ikke ha noen innvirkning på kreditt score,» sier Whitman.
hvis lånet ditt får en ny servicer, «kan du oppleve en annen tilnærming til låneservice. Men det bør ikke øke dine forpliktelser,» legger hun til.
hva gjør du hvis du har en ny servicer
Si at lånet ditt er solgt, men serviceren forblir den samme. I så fall vil du vanligvis ikke bli varslet. Du vil fortsette å gjøre de samme utbetalingene til samme kilde.
«noen ganger kan et boliglån selges flere ganger uten låntakers kunnskap hvis serviceren ikke endres med salget,» sier Whitman.
hvis lånet ditt selges eller overføres og serviceren endres, er det her du kan forvente og gjøre:
- Forvent å motta to meldinger. En vil komme fra din nåværende servicer. Den andre kommer fra din nye servicer. «Vanligvis må en låntakers nåværende servicer varsle dem ikke mindre enn 15 dager før den effektive datoen for overføringen,» sier Baker.
- Gjennomgå serviceoverføringsmeldingen nøye. Det må inkludere:
- Navn og adresse på den nye serviceren
- når den nåværende serviceren slutter å godta betalinger
- datoen den nye serviceren begynner å godta betalinger
- datoen den første boliglånsbetalingen skyldes den nye serviceren
- Telefonnumre for den nåværende og nye boliglånstjenesten
- kan fortsette noen valgfri forsikring, som kreditt liv eller uførhet forsikring, hvilke tiltak du må ta for å opprettholde dekning, og om forsikringsvilkårene vil endre
- en erklæring om at overføringen ikke vil påvirke noen vilkår eller betingelser for boliglånet ditt, unntatt de som er direkte relatert til vedlikehold av lånet. «For eksempel, si at kontrakten din sier at du fikk lov til å betale eiendomsskatt og forsikringspremier på egen hånd. Den nye serviceren kan ikke kreve at du oppretter en sperrekonto, » sier Baker.
- en erklæring som forklarer dine rettigheter og hva du skal gjøre hvis du har spørsmål eller klager om lånets service.
Related: slik unngår du å ha en sperrekonto (impound)
Forbered deg på å sende betalingen til den nye servicerens adresse. Heldigvis er det en 60-dagers grace periode etter overføringen, Legger Baker til. I løpet av denne tiden kan du ikke bli belastet et sent gebyr hvis du feilaktig sender betalingen til den gamle serviceren.
hva gjør du hvis du har en ny utlåner
hvis lånet er solgt til en ny utlåner:
- Forvent å motta en egen melding fra den nye utlåner. Dette skyldes deg innen 30 dager etter at de tar eierskap av lånet.
- Gjennomgå varselet nøye. Baker sier denne kunngjøringen må inkludere:
- navn, adresse og telefonnummer til lånets nye eier
- datoen den nye eieren overtar lånet
- personen som mottar juridiske merknader og kan løse problemer om låneutbetalinger
- Hvor overføring av eierskap er registrert.
Relatert: når kan jeg slippe boliglån forsikring? På 80 prosent eller 78 prosent lån-til-verdi?
«din nye utlåner skal sende inn papirarbeid med fylkets eiendomsposter. Dette vil gjenspeile salget av lånet,» Whitman notater.
Andre gjør og ikke gjør
I tillegg Foreslår Whitman disse trinnene:
- hvis du har dine betalinger automatisk trukket fra bankkontoen din, må du bekrefte at de automatiske betalingene vil fortsette. Og hvis ikke, be om nødvendig papirarbeid for å registrere deg for den tjenesten med den nye utlåner / serviceren.
- hvis du sender betalinger automatisk fra bankkontoen din (i stedet for at utlåner trekker dem ut), oppdaterer du betalingsinformasjonen. Vær oppmerksom på effektiv dato for lån / serviceoverføring.
- hvis du sender betaling sjekker, bekrefte den nye adressen og det nye kontonummeret for lånet med den nye utlåner / servicer.
- en uke eller to Etter den første betalingen til den nye utlåner/serviceren, kontakt dem for å bekrefte at de mottok betalingen. Det er en frist for feilsendte betalinger. Så bruk den tiden til å sikre at betalingene dine fungerer utjevning igjen.
- send aldri betalinger til en ny servicer/adresse før du har mottatt et varsel om overføring/salg.
- hvis du er i tvil, bekreft at overføringen / salget er legitimt. Hvis du har mottatt en overføring / salg varsel fra en ny servicer, men ikke din nåværende, ta kontakt med sistnevnte. «Det er ikke uhørt for svindlere å fortelle låntakere å omdirigere låneutbetalinger,» sier Whitman.
- ikke bekjempe lånets overføring eller salg. Det er ingen måte en låntaker kan hindre at dette skjer når et lån er aktiv.
- hvis du trenger et fremtidig lån, kan du velge en utlåner som beholder sine egne lån. «Bare mindre, lokale banker har vanligvis denne forretningsmodellen,» Bemerker Whitman.
når shopping for en fremtidig lån, lese boliglån vedlikehold avsløring uttalelse som utlåner må gi. «Dette beskriver om utlåner har til hensikt å betjene lånet eller overføre det til en annen utlåner,» sier Baker.
Bekreft den nye prisen (25. Mars 2021)
